Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[dimitrispsi]

Το ερώτημά σου στέκει αν και μόνο αν υπάρχει σύσταση οριζοντιων ιδιοκτησιών, οπότε κάθε κατάστημα μπορεί να υπάρξει και ανεξάρτητα (μπορεί πχ να εγγραφεί προσημείωση μόνο σε αυτό). Αυτή είναι μια πολύ βασική παράμετρος σε όλες τις εκτιμήσεις.

 

Αν δεν υπάρχει ΣΟΙ, τότε το κάθε κατάστημα είναι λειτουργικό παράρτημα του ξενοδοχείου, άρα σε νοιάζει το μίσθωμα που εισπράττεται, το οποίο όμως θα πρέπει να διερευνήσεις (αν το αντίτιμο είναι εύλογο ή το ενοίκιο είναι μικρότερο ή μεγαλύτερο από ότι θα έπρεπε) και να λάβεις υπ'όψιν ότι ένα κατάστημα ξενοδοχείου συνήθως έχει διαφορετικό πελατολόγιο -άρα εμπορική κίνηση κι έσοδα- από ένα κατάστημα πόλης.

Ουσιαστικά δηλαδή θα εκτιμήσεις το έσοδο που προκύπτει για το ξενοδοχείο.

 

Αν υπάρχει ΣΟΙ, θα πρέπει το κάθε κατάστημα να αντιμετωπιστεί ξεχωριστά, με μισθωτική αξία αλλά και ίσως χρήση των χρηματοροών του σε ετήσια βάση (τζίρος αλλά και καθαρά έσοδα), δηλαδή συνδιασμός εκτίμησης του καταστήματος με την εκτίμηση της επιχείρησης (το δεύτερο δεν είναι κι απαραίτητο, απλά βοηθάει).

Εκτίμηση δηλαδή ενός καταστήματος κατά τον συνήθη τρόπο, λαμβάνοντας ωστόσο υπ'όψιν την ιδιαίτερη τοποθεσία (ξενοδοχείο), το "ειδικό" πελατολόγιο, κλπ (Για παράδειγμα, ένα κατάστημα ξενοδοχείου, ακόμα κι αν έχει ανεξάρτητη είσοδο, συνήθως δεν μπορεί -επιχειρηματικά- να γίνει μανάβικο ή πατσατζίδικο ή εργαστήριο επισκευής ηλεκτρικών ειδών, κλπ)

Edited Σεπτέμβριος 21 , 2014 by dimitrispsi

[anavatis]

Το ερώτημά σου στέκει αν και μόνο αν υπάρχει σύσταση οριζοντιων ιδιοκτησιών, οπότε κάθε κατάστημα μπορεί να υπάρξει και ανεξάρτητα (μπορεί πχ να εγγραφεί προσημείωση μόνο σε αυτό). Αυτή είναι μια πολύ βασική παράμετρος σε όλες τις εκτιμήσεις.

 

Γιατί το λες αυτό? γιατί να επηρεάζει το νομικό καθεστώς? όχι δεν υπάρχει οριζόντια ιδιοκτησία.  υπάρχει ένας σημαντικός τζίρος (από ενοίκια μόνο) στο ισόγειο που  ξεπερνά  το τζίρο από τα δωμάτια του ξενοδοχείου (μιλάμε με αριθμητικά στοιχεία συγκριτικής μίσθωσης αλλά  και λογιστηρίου)!  τα καταστήματα μισθώνονται.  δλδ όλα τα πρόσθετα έσοδα από τα ενοίκια λογαριάζονται ως αξία του ξενοδοχείου? δεν μου ακούγεται σωστό αυτό. κάποιος θα μπορούσε λοιπόν να σκεφτεί ότι δημιουργώντας περισσότερα μικρά καταστήματα στο ισόγειο αυξάνει την εμπορική αξία ενός ξενοδοχείου (παράδοξο?)

 

Όχι προσημείωση δεν μπορεί σίγουρα να εγγραφεί μόνο για τα καταστήματα, όμως δεν θα ήταν παραπλανητικό να επενδύει κάποιος σε ένα ξενοδοχείο που ο μισός τζίρος προέρχεται μόνο από τη λειτουργία των καταστημάτων στο ισόγειο?

 

Θεωρώ, εκτιμητικά πάντα ότι, είναι σωστότερο  να επιμεριστεί η αξία άσχετα αν αναφέρεται στο ένα και μοναδικό ακίνητο, δλδ το ξενοδοχείο, ασχέτως της ύπαρξης η μη οριζόντιας ιδιοκτησίας. Το ίδιο θα θεωρούσα σωστότερο εάν τα καταστήματα δεν μισθώνονταν αλλά λειτουργούσαν για την επιχείρηση του ξενοδοχείου με τα έσοδα από πωλήσεις να λογαριάζονται στο συνολικό ετήσιο τζίρο του ξενοδοχείου.

Να σημειώσω ότι πέρα από τα εν λόγω καταστήματα υπάρχει έξτρα ο χώρος σνακ-μπαρ που λειτουργεί για το ξενοδοχείο)

 

Edited Σεπτέμβριος 21 , 2014 by anavatis

[nzerman]

Όχι το ερώτημα δεν "στέκει" αν και μόνο αν υπάρχει συστατική πράξη. Στέκει και για τον υπολογισμό των χρηματοροών του σε ετήσια βάση (τζίρος αλλά και καθαρά έσοδα) όπως σωστά αναφέρεις συνάδελφε. Αυτό γιατί το καθεστώς διοίκησης συντελεί καθοριστικά στην επιλογη του καταλληλου συντελεστη κεφαλαιοποιησης ή ακόμη περισσότερο και στην επιλογή μεθόδου (κεφαλαιοποίησης ή κερδών).

 

Μάλιστα οπότε το ξενοδοχείο ενοικιάζει τη χρήση χωρίς περιορισμούς, κατά τη γνώμη μου θα εφαρμόσεις τη μέθοδο κεφαλαιοποίησης άρα το β. Συμφωνώ και με τις διευκρινήσεις του dimitri σχετικά.

Edited Σεπτέμβριος 22 , 2014 by ilias

[anavatis]

nzerman δες και το μνμ μου μετά την επεξεργασία του παραπάνω.

συμφωνείς με τους περιορισμούς λόγω οριζόντιας ιδιοκτησίας, για την εν λόγω περίπτωση?

 

Μάλιστα οπότε το ξενοδοχείο ενοικιάζει τη χρήση χωρίς περιορισμούς, κατά τη γνώμη μου θα εφαρμόσεις τη μέθοδο κεφαλαιοποίησης άρα το β.

πότε δλδ θα εφάρμοζες το α.?

 

 

Όχι το ερώτημα δεν "στέκει" αν και μόνο αν υπάρχει συστατική πράξη. Στέκει και για τον υπολογισμό των χρηματοροών του σε ετήσια βάση (τζίρος αλλά και καθαρά έσοδα) όπως σωστά αναφέρεις συνάδελφε. Αυτό γιατί το καθεστώς διοίκησης συντελεί καθοριστικά στην επιλογη του καταλληλου συντελεστη κεφαλαιοποιησης ή ακόμη περισσότερο και στην επιλογή μεθόδου (κεφαλαιοποίησης ή κερδών).

πολύ σωστό. και εκεί κατά βάση έγκειται το ερώτημα. ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης καταστήματος στην εν λόγω περιοχή είναι κατά πολύ μικρότερος από αυτόν για ξενοδοχείο.

Αυτό πιστεύω ότι θα ίσχυε και πέρα από τον τρόπο διοίκησης εάν εκτιμάμε παραβλέποντας εν μέρει την επιχείρηση (τρόπο διοίκησης) σήμερα, αλλά εστιάζοντας στο ακίνητο ως κτήριο-λειτουργία στην εν λόγω θέση, αυτό καθαυτό. Ο τρόπος διοίκησης άλλωστε μπορεί να αλλάξει τον επόμενο χρόνο . Αυτή η παράμετρος μπορεί να τεθεί σε συνεννόηση με τον εντολέα.

Συνεπώς, εν τέλει εγώ πάντα 'κλίνω' προς το α), αλλά οι απόψεις διαφέρουν, γι' αυτό θα ήθελα να δω πως και με ποια επιχειρήματα θα το αντιμετώπιζαν άλλοι εκτιμητές.

Edited Σεπτέμβριος 22 , 2014 by ilias

[dimitrispsi]

Εξ'ορισμού η εκτίμηση γίνεται σήμερα και για συγκεκριμένο πραγματικό ακίνητο, ενώ ισχύει για λίγο καιρό, άρα πρέπει να δει την σημερινή κατάσταση ως έχει.

 

Αν το κατάστημα δεν είναι ανεξάρτητο, τότε είναι απλά μια χρηματοροή εισοδήματος στον ισολογισμό του ξενοδοχείου, μαζί με τα έσοδα από τα δωμάτια, το room service, το bar, το εστιατόριο, κλπ.

Το κατάστημα σε αυτή την περίπτωση δεν μας ενδιαφέρει σαν επιχείρηση, ενώ πχ και σε μια οικονομοτεχνική μελέτη βελτίωσης του ξενοδοχείου μπορεί το κατάστημα αυτό να αλλάξει χρήση ή να ενσωματωθεί σε άλλο χώρο χρήσης του ξενοδοχείου. Είναι σαν να πρέπει να εκτιμήσουμε το μπάνιο του σπιτιού μας και μόνο!

 

Αν χρειαστεί να γίνει πώληση ή άλλη μεταβίβαση ή να εγγραφεί προσημείωση στο κατάστημα και μόνο, θα πρέπει να προηγηθεί σύσταση οριζοντίων -αν δεν υπάρχει- άρα το ακίνητο θα διαφοροποιηθεί νομικά.

 

Στο κάτω κάτω η εκτίμηση δεν αφορά ποτέ τα ντουβάρια μόνο αλλά και το ιδιοκτησιακό καθεστώς και την χρήση, κλπ. Για το λόγο αυτό δεν μπορεί να γίνει εκτίμηση ενός ξενοδοχείου με συγκριτικά στοιχεία.

 

Αν πχ υπάρχει ένας ολόκληρος 25ος αυθαίρετος όροφος στο ξενοδοχείο, το κατάστημα ισογείου δεν μπορεί να πουληθεί "αύριο το πρωί" γιατί δεν υπάρχει ΣΟΙ, ούτε μπορεί να γίνει. Άρα ενώ ο εκτιμητής μπορεί να κοιτά μόνο το κατάστημα, υπάρχει σαφής πιθανότητα αυτό να έχει "βάρος" από αυθαιρεσία σε άλλο τμήμα του ακινήτου.

 

Εναλλακτικά μπορεί κάποιος εκτιμητής να εκτιμά με σενάρια ή "με την παραδοχή ότι το κατάστημα είναι ανεξάρτητο κι ελεύθερο από βάση και δεσμεύσεις", αλλά τότε δεν μιλάμε για "πραγματική" εκτίμηση, έτσι;

Edited Σεπτέμβριος 22 , 2014 by dimitrispsi

[anavatis]

πάντως το καλό με αυτό το 'σπορ' είναι ότι τα πράγματα δεν είναι μονοσήμαντα και ο εκτιμητής έχει δυνατότητες να προσεγγίσει και να στηρίξει με διαφορετικούς τρόπους την αξία ενός ακινήτου. αυτό προσωπικά εμένα μου αρέσει.

 

dimitrispsi θα διαφωνήσω στο ότι δεν δίνεις βάρος στο κτήριο (αυτό που λες ντουβάρια). αν κατάλαβα καλά με τα 'ντουβάρια' εννοείς τη δομή, τη μορφή και κατ' επέκταση τη λειτουργία του κτηρίου? Εν πάσει περιπτώσει, προσεγγίζεις το ακίνητο ξεκινώντας πάντα από το ιδιοκτησιακό καθεστώς, π.χ. αν είναι ανεξάρτητο ή όχι το κατάστημα έχει να κάνει αποκλειστικά με την ύπαρξη ΣΟΙ και όχι με τα ιδιαίτερα ποιοτικά και λειτουργικά χαρακτηριστικά του χώρου. Εκεί έγκειται βασικά η διαφορετική προσέγγισή σου και που σε (καθ)οδηγεί σε διαφορετικούς τρόπους υπολογισμού της αξίας.

 

δεν προσεγγίζουμε το κατάστημα ξεχωριστά με σκοπό την πώληση, σε καμία περίπτωση,ούτε σε επίπεδο σεναρίου. δεν μίλησε κανείς για κάτι τέτοιο. 

διαχωρίζουμε την αξία καταστήματος από την υπόλοιπη αξία ξενοδοχείου λόγω των λειτουργικών/αρχιτεκτονικών( πρόσοψη, πρόσβαση, κλίμακα, κτλ) χαρακτηριστικών.

Edited Σεπτέμβριος 23 , 2014 by anavatis

[dimitrispsi]

Η προσέγγισή μου είναι διαφορετική γιατί σκέφτομαι πρώτα τον σκοπό της εκτίμησης. Γιατί γίνεται η εκτίμηση (οποιαδήποτε εκτίμηση); Για να μάθουμε την αξία ενός ακινήτου, προφανώς!

Γιατί όμως να μάθουμε την αξία του; Είτε γιατί έπεται κάποια συμβολαιογραφική πράξη, είτε απλά "για να ξέρουμε" γενικά.

Αλλά και το "για να ξέρουμε", υποκρύπτει μεταγενέστερο ενδιαφέρον για συμβολαιογραφική πράξη. Άρα και πάλι μας ενδιαφέρει το "πραγματικό" ιδιοκτησιακό καθεστώς.

Είτε λοιπόν εκτιμάμε το ανεξάρτητο ακίνητο τώρα (με ΣΟΙ), είτε το τμήμα ακινήτου "με σκοπό να ανεξαρτοποιηθεί στο απώτερο μέλλον" (χωρίς ΣΟΙ).

 

Είναι ακριβώς το παράδειγμα που είπα πιο πάνω, σαν να πρέπει να εκτιμήσουμε το μπάνιο του σπιτιού μας. Άντε λοιπόν, 10μ² επί 1000€/μ² = 10.000€. Ε, και? Τι είναι αυτή η αξία; Είναι εισπράξιμη; Μπορεί να γίνει οποιαδήποτε "κίνηση" για το τμήμα αυτό του σπιτιού; Όχι!

Άρα η εκτίμηση που έκανα δεν είναι "πραγματική", γιατί βγάζει μια αξία μη "υλοποιήσιμη". Περιλαμβάνει, ακόμα κι αν δεν αναφέρεται, μια πράξη αλλαγής του ιδιοκτησιακού καθεστώτος που θα πρέπει να προηγηθεί πριν "πιάσουμε την αξία".

 

Όσο για τα ντουβάρια όπως είπα, σαφώς εννοώ την κατασκευή, τους τοίχους, τα υλικά που αποτελούν την κατασκευή και το αναλογούν οικόπεδο, χωρίς όμως τη χρήση. Αυτό είναι -συνήθως και όχι αποκλειστικά- το αποτέλεσμα αξίας αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης, που στο 99% των περιπτώσεων δίνει το πολύ 1000€/μ².

Όταν όμως έχουμε ένα συγκριτικό κατοικίας πχ με τιμή ζήτησης 1800€/μ², τότε αυτό που πάει να πουλήσει ο άλλος δεν είναι μόνο τα "ντουβάρια" και το οικόπεδο, αλλά και η χρήση κατοικίας (μαζί με ό,τι άλλο μπορεί να υπάρξει, όπως θέα, λειτουργικότητα, κλπ).

Η (νόμιμη) χρήση είναι αυτή που διαφοροποιεί τις αξίες των ακινήτων και όχι (τόσο) η υλική τους αξία.

Τα 100μ² open space (χωρίς εσωτερικούς τοίχους) κατοικίας είναι σίγουρα πιο ακριβά από 100μ² αβέρτου χώρου καταστήματος. Και μιλάω για το ΤΙ θα πλασάρω στην κτηματαγορά, όχι το ΠΩΣ.

 

Τέλος, για τα σενάρια, δεν είναι κάτι κακό. Τα σενάρια ουσιαστικά υπάρχουν σε κάθε εκτίμηση, λίγο ή πολύ.

Το πιο απλό έχει να κάνει με τα αυθαίρετα. Εκτιμάς πχ μια μονοκατοικία που έχει αυθαρεσία (υπέρβαση δόμησης και κάλυψης) μη τακτοποιημένη.

Λες ότι η αξία είναι πχ 200.000€ για όλο και το κόστος τακτοποίησης αυθαιρέτων είναι 10.000€. Εδώ κρύβεται ένα σενάριο. Η τελική αξία είναι 200 χιλιάρικα, αλλά με την προϋπόθεση ότι θα τακτοποιηθεί (να το σενάριο). Άρα σημερινή αξία 190.000€.

 

Σε γενικές γραμμές εγώ έτσι τα προσεγγίζω τα πράγματα των εκτιμήσεων κι επειδή γράφω και πολύ κείμενο, χαλάω και πολύ χαρτί στην εκτύπωση .

Το πιο σημαντικό πράγμα για μένα είναι να τεκμηριώνεις τα γραφόμενά σου (μέχρι εκεί που σε παίρνει), αποφεύγοντας να ακολουθείς τυφλά αυτό που κάνουν οι άλλοι γιατί "έτσι γίνεται" (και πάλι μέχρι εκεί που σε παίρνει).

[anavatis]

μιλούσα με τράπεζα σχετικά με την αλλαγή χρήσης σε όροφο ξενοδοχείου από γραφεία σε δωμάτια ξενοδοχείου, σε περιοχή με υψηλή ΤΖ και κατασκευή 25ετίας, ενώ επισήμαινα το πρόβλημα μου έλεγαν, 'δεν είναι και τόσο σημαντικό'! τί να πει κανείς, εδώ?

Edited Οκτώβριος 11 , 2014 by anavatis

[dimitrispsi]

Κατά την γνώμη μου μπορείς να υπολογίσεις πιθανό πρόστιμο τακτοποίησης και να το αφαιρέσεις από την τελική σου αξία (ή να κάνεις μια ποσοστιαία απομείωση της αξίας για τον συγκεκριμένο όροφο).

Από την άλλη, υπηρεσία μετατράπηκε σε υπηρεσία (έτσι μπορεί να το βλέπει η τράπεζα) παραβλέποντας την πιθανή εμπλοκή στον ΕΟΤ.

Σύμφωνα με όσα ανέφερα και στα προηγούμενα μηνύματα, η τράπεζα θα το προσημειώσει/κατασχέσει/πλειστηριάσει όλο το ακίνητο μαζί, άρα, "όντως, δεν είναι και τόσο σημαντικό"...

Edited Οκτώβριος 13 , 2014 by dimitrispsi

[anavatis]

ως προς τις διαδικασίες της τράπεζας μπορεί, αλλά δεν με ενδιαφέρει εμένα σαν εκτιμητή-μηχανικό.  το ότι διαφοροποιούνται στατικές, μηχανολογικές μελέτες με βάση την χρήση αλλά και τους πιθανούς κινδύνους από πρόστιμα και καταγγελίες, θα έπρεπε να τους απασχολεί...σκοπός είναι ο υπολογισμός της αγοραίας αξίας.

όπως το λες είναι, έτσι το βλέπει, υπηρεσία σε υπηρεσία, "αν αλλάξουμε τα έπιπλα θα είναι εντάξει" ναι το άκουσα και αυτό"!!  

Edited Οκτώβριος 13 , 2014 by anavatis