Εκτιμήσεις ακινήτων - ΓΕΝΙΚΑ

[dimitrispsi]

Με μια πρόχειρη σκέψη, δίνεις τελική αγοραία αξία κανονικά σαν οικοδομήσιμο (πολεοδομικά τακτοποιημένο), αλλά σαν σημερινή αγοραία αξία έχεις ένα σαφώς μικρότερο ποσό.

Με απλά λόγια ο πωλητής λέει στον υποψήφιο αγοραστή "πάρ'το και ξέμπλεξέ το".

Η σημερινή αγοραία αξία είναι ουσιαστικά η τελική μείον τα έξοδα που απαιτούνται, μείον ο χρόνος κι ο κόπος που επίσης απαιτούνται (μέσω ποσοστιαίων απομειώσεων).

Φυσικά προσθέτεις τις επιφυλάξεις σου περί του σεναρίου στο οποίο βασίζεσαι...

[ted78]

Προσανατολίζομαι να μην δώσω αγοραία αξία, δεδομένου ότι το ακίνητο σήμερα δεν είναι εμπορεύσιμο, αλλά μία ενδεικτική αξία για τα 10 στρέμματα. Στην τελική ιδιοκτησία, μετά την τροποποίηση του ρυμοτομικού, που είναι 6 στρέμματα, θα είχε νόημα η παραπάνω προσέγγιση που λες.

 

Στάλθηκε από το Lenovo A1000 μου χρησιμοποιώντας Tapatalk

[ilias]

Παιδιά μία ερώτηση.....

 

Μία συνηθισμένη κατασκευαστική αξία είναι για πολυώροφη οικοδομή είναι π.χ. τα 800 €/τμ 

 

Η εν λόγω τιμή τι θεωρούμε ότι περιλαμβάνει μέσα;

- Απρόβλετα;

- Αμοιβές Μηχανικών;

- Κόστος Δανεισμού;

[MoonLooP]

τιποτα από τα παραπανω

[Pavlos33]

Παιδιά μία ερώτηση.....

 

Μία συνηθισμένη κατασκευαστική αξία είναι για πολυώροφη οικοδομή είναι π.χ. τα 800 €/τμ 

 

Η εν λόγω τιμή τι θεωρούμε ότι περιλαμβάνει μέσα;

- Απρόβλετα;

- Αμοιβές Μηχανικών;

- Κόστος Δανεισμού;

Ηλία αν θέλεις να κάνεις χρήση της υπολειμματικής μεθόδου, θα βγάλεις ξεχωριστά το κατασκευαστικό κόστος το οποίο θα συμπεριλαμβάνει εργολαβικό όφελος. Στην συνέχεια ως ποσοστό θα βγάλεις τα λοιπά έξοδα (αμοιβές  μηχανικών, κόστος ασφάλισης, απρόβλεπτα κλπ). Μετά σε άλλη κατηγορία θα υπάρχει κόστος σχετιζόμενο με δανεισμό (τόκοι κεφαλαίου δανεισμού, έξοδα φακέλου δανείου+προσημείωσης κλπ).

[ilias]

Ακριβώς Παύλο σαν διαδικασία την ξέρω,απλά το ερώτημα είναι εάν κατασκευαστικά (γιατί κατασκευαστής δεν είμαι και δεν έχω real κόστη) το π.χ. 800€/τμ που είναι μία συνηθισμένη τιμή περιέχει τα παραπάνω και έαν δεν τα περιέχει πόσο πρέπει να απομειωθεί ώστε να μπουν και τα υπόλοιπα μέσα.

 

Διότι οι διαφορές είναι μεγάλες.......... 

[anavatis]

καλησπέρα. σε ξενοδοχείο εντός οικισμού που έχει γίνει σε μια έκταση χ τ.μ. και το σήμα εοτ έχει εκδοθεί επίσης σε χ τ.μ. έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια μετά στην οποία γίνεται μια μικρή προσθήκη αλλά ταυτόχρονα αλλάζει η επιφάνεια οικοπέδου και συμπεριλαμβάνονται και όμορα οικόπεδα (τα συνολικά στοιχεία δόμησης και κάλυψης υπολογίζονται δηλαδή σε μεγαλύτερη έκταση). στα οποία επίσης υπάρχουν κτίσματα δωματίων που χρησιμοποιούνται στην πράξη από το ξενοδοχείο που είχαν κατασκευαστεί με άλλες οικ. άδειες.

για το ξενοδοχείο υπάρχει δήλωση Ν.4178/13 με ημερομηνία δημιουργίας πριν από την έκδοση της τελευταίας άδειας που αφορά μόνο το αρχικό οικόπεδο. από τους τίτλους δεν έχει γίνει κάποια ενοποίηση των όμορων μερίδων. επίσης δεν έχει αλλάξει κάτι στον εοτ και το σήμα αφορά μόνο στη δυναμικότητα στην αρχική έκταση. 

ερώτηση: υπάρχει πρόβλημα να εκτιμηθεί μόνο το ξενοδοχείο στην αρχική του έκταση με βάση το σήμα εοτ από τη στιγμή που νομικά είναι μια ανεξάρτητη ιδιοκτησία? δεσμεύει κάπου η τελευταία οικοδομική άδεια?

Edited May 16, 2017 at 03:58 μμ by anavatis

[dimitris GM]

αφου,

μετα την αδεια για το πρωτο οικοπεδο

και μετα την αγορα των διπλανων-με τα κτισματα που ειχαν ανεγερθει σε αυτα-

εβγαλες αδεια προσθηκης και εδειξες ενα συνολικο οικοπεδο, με ολα τα κτισματα,

ζητωντας με την προσθηκη  την "συμπληρωματικη" δομηση που σου ανηκε, μετα την αποτυπωση ολων των κτισματων.

 

αυτο το τελευταιο τοπογραφικο δειχνει "συνενωση τοις πραγμασιν" ολων των οικοπεδων

και αυτο ειναι που ισχυει.

[anavatis]

η προσθήκη αφορούσε σε μια υπόγεια κατασκευή χωρίς να χρειάζονταν δόμηση αλλά με την ευκαιρία αυτή της νέας άδειας το οικόπεδο "συνενώθηκε" πολεοδομικά μόνο με τις όμορες ιδιοκτησίες. δεν έγινε δηλαδή η συνένωση για τη δόμηση. το ερώτημα για το θέμα της αποτίμησης είναι ανι μπορεί να πωληθεί το ακίνητο του ξενοδοχείου με βάση τον τίτλο του ενός οικοπέδου στο οποίο υφίσταται με τη δυναμικότητα του βάσει ΕΟΤ, ενώ πολεοδομικά ισχύει κάτι άλλο?

Υ.Γ. βασικά αναρωτήθηκα για ποιο λόγο έγινε η  "πολεοδομική συνένωση" , συνάδελφος μου είπε ότι υπήρξε κάποια στιγμή ένας σχετικός νόμος που το επέβαλλε ( )

Edited May 16, 2017 at 09:43 μμ by anavatis

[Didonis]

... έγινε η  "πολεοδομική συνένωση" , ..

 

Τι εννοείς με το «πολεοδομική συνένωση»?

Έχει βγει μία άδεια οικοδομής με τις δυο ή όσες είναι γηπεδικές εκτάσεις και έλαβε όρους δόμησης από κοινού για την άδεια?

 

Αν ναι τότε υπάρχει ντε γιούερε συνένωση και δεν μπορεί να πουληθεί κανένα από τα εμπλεκόμενα γήπεδα με τα όποια κτίσματα που έχει το καθένα ξεχωριστά, οπότε δεν μπορεί και να αποτιμηθεί η αξία τους ξέχωρα.