Όρια οικοπέδου οικισμού <2000 κατοίκων

[dpl]

Καλημέρα, στην παραλιακή ζώνη του Οικισμού Λουτρακίου του Δήμου Σκοπέλου, οπού ισχύουν οι όροι δόμησης οικισμών κάτω των 2000 κατοίκων, αναφέρεται ότι το κτίριο εάν δεν εφάπτεται με τα πλάγια και πίσω όρια του οικοπέδου αφήνεται απόσταση 2,50μ. Δεν αναφέρεται κάπου η απαιτούμενη απόσταση από το πρόσωπο του οικοπέδου.Θα ισχύσουν και εδώ τα 2,5 μέτρα;

[ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ]

Εξαρτάται και από το είδος της οδού στην οποία έχει πρόσωπο το οικόπεδο. Δες Π.Δ. 209/98 ΦΕΚ 169Α/98

[Γιάννης]

Κάπου αναφέρεται ότι αν το οικόπεδο είναι >500μ2 τότε αφήνεις κι εκεί 2,5 υποχρεωτικά αλλιώς μπορείς να κολλήσεις ή όσο θέλεις...

Βέβαια ισχύει και αυτό που λέει ο ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ.

[ΘΕΟΧΑΡΗΣ]

σε οικόπεδα με Ε>500 τ.μ η απόσταση είναι τουλάχιστον 2,5μ

είναι όμως δυνατό με απόφαση του Περιφερειάρχη ύστερα απο αιτιολογημένη γνωμοδότηση του ΣΧΟΠ να ορίζεται διαφορετική απόσταση των κτιρίων απο τα όρια κοινοχρήστων χώρων ή απο τον άξονα της οδού.

Η απόφαση μπορεί να αφορά όλο τον οικισμό,είτε τμήμα του,είτε μεμονωμένη περίπτωση για λόγους κυκλοφοριακούς,περιβαλλοντικούς,αρχιτεκτονικούς κλπ

[rou24gr]

Κάπου αναφέρεται ότι αν το οικόπεδο είναι >500μ2 τότε αφήνεις κι εκεί 2,5 υποχρεωτικά αλλιώς μπορείς να κολλήσεις ή όσο θέλεις...

Βέβαια ισχύει και αυτό που λέει ο ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ.

 

 

Μήπως μπορείς να πεις συνάδελφε που το αναφέρει αυτό??? Ομοίως, για οικόπεδο άρτιο κατά παρέκκλιση (προϋφιστάμενο του 85) σε οικισμό κάτω των 2000 κατ και με εμβαδό κάτω των 500τμ, μπορείτε να μου διευκρινίσετε αν η απόσταση 2μ από τον άξονα του δρόμου μπορεί να παραληφθεί!??

 

Καλημέρα, στην παραλιακή ζώνη του Οικισμού Λουτρακίου του Δήμου Σκοπέλου, οπού ισχύουν οι όροι δόμησης οικισμών κάτω των 2000 κατοίκων, αναφέρεται ότι το κτίριο εάν δεν εφάπτεται με τα πλάγια και πίσω όρια του οικοπέδου πρέπει να αφεθεί απόσταση 2,50μ. Δεν αναφέρεται κάπου η απαιτούμενη απόσταση από το πρόσωπο του οικοπέδου.Θα ισχύσουν και εδώ τα 2,5 μέτρα;

 

ΦΕΚ 181/Δ/1985: Όπως λες και συ: αναφέρεται ότι τα 2,5μ τα αφήνεις από τα πλευρικά και πίσω όρια του γηπέδου σου. Μπροστά αφήνεις απόσταση ώστε να απέχεις από τον άξονα της οδού 2μ.

 

Ζήτημα πρώτο: Ελέγχεις αν υπάρχει απόφαση Νομάρχη για Διατήρηση του Πλάτους της συγκεκριμένης οδού από την αρμόδια Πολεοδομία. Αν υπάρχει κολλάς κανονικά και δεν έχεις θέμα.

 

Ζήτημα δεύτερο: Αν δεν υπάρχει απόφαση Νομάρχη μπορείς να το δρομολογήσεις εσύ ώστε να μη χάσει δόμηση ο πελάτης. Προσοχή: δεν χάνεται η αρτιότητα από την παραχώρηση της λωρίδας αυτής αλλά φυσικά μειώνεται η δόμηση!

 

Ρίξε μια ματία και σε αυτό:

 

 

 

Γν.ΥΠΕΧΩΔΕ 192/90 :

Σχετικά με το υπ'αριθ. 1362/482/1990 έγγραφο ερώτημα σας, που αφορά

 

α) την υποχρέωση γωνιαίων οικοπέδων των μέχρι 2000 κατοίκων οικισμών για διάθεση σε κοινή χρήση τμημάτων αυτών και

 

β) την αρτιότητα κατά παρέκκλιση αρτίων οικοπέδων, τεμνομένων από τα καθορισμένα όρια των οικισμών αυτών, η γνώμη μας είναι η ακόλουθη.

 

Ι. Κατά το άρθ. 6 του από 24.4.1985 Π.Δ./τος "Τρόπος καθορισμού ορίων οικισμών της χώρας μέχρι 2000 κατοίκων, κατηγορίας αυτών και καθορισμός όρων και περιορισμών δόμησής τους" (ΦΕΚ 181/Δ) όπως τροποποιήθηκε με το άρθ. 1 των Π.Δ/των από 17.5.1987 (ΦΕΚ 133/Δ) και 25.4.1989 (ΦΕΚ 293/Δ) "1.Κάθε οικόπεδο για να είναι οικοδομήσιμο πρέπει να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο ή σε χώρο που έχει τεθεί σε κοινή χρήση. Ο παραπάνω χώρος πρέπει να έχει πλάτος τουλάχιστον 4 μέτρα και να εφάπτεται καθ'όλο το μήκος της μιας πλευράς των ορίων του οικοπέδου. Οπου το πλάτος αυτό υπολείπεται των 4 μέτρων, για να είναι το οικόπεδο οικοδομήσιμο, πρέπει με συμβολαιογραφική πράξη, της οποίας αντίγραφο κοινοποιείται με απόδειξη στον οικείο ΟΤΑ, να τεθεί σε κοινή χρήση λωρίδα οικοπέδου τόση, ώστε από το πρόσωπο του εναπομένοντος οικοπέδου μέχρι τον άξονα του κοινοχρήστου χώρου να επιτυγχάνεται πλάτος τουλάχιστον 2 μέτρων. Της παραπάνω ρύθμισης εξαιρούνται τα τμήματα οικοπέδου που καταλαμβάνονται από οικοδομές".

 

ΙΙ. Από τη διατύπωση και το σκοπό του άρθρου αυτού φρονούμε, ως προς το σκέλος του ερωτήματος σας, ότι η απαίτηση του νομοθέτη να έχει το οικόπεδο πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο πλαους τουλάχιστον τεσσάρων μέτρων, αφορά όλα τα πρόσωπα του οικοπέδου. Ειδικότερα, κατά την άποψη μας, το άρθρο αυτό αναφέροντας ότι ο κοινόχρηστος χώρος πρέπει να έχει το πλάτος αυτό καθόλο το μήκος της μιας πλευράς του οικοπέδου, εννοεί ολόκληρη την προς το κοινόχρηστο χώρο πλευρά αυτού είτε είναι ευθεία, είτε τεθλασμένη οπότε το οικόπεδο είναι γωνιακό κατά την κοινή του όρου έννοια (δοθέντος ότι ο ΓΟΚ/1985 δεν αναγνωρίζει όπως έκαμνε ο ΓΟΚ/1973 στο αρ. 4 παρ. 10 επ. ως διακεκριμένη κατηγορία των οικοπέδων τα γωνιαία οικόπεδα). Για την εξασφάλιση του πλάτους αυτού το ως άνω άρθρο θεσπίζει την υποχρέωση του ιδιοκτήτη του οικοπέδου να θέσει στην κοινή χρήση με συμβολαιογραφική πράξη, κοινοποιούμενη στον οικείο ΟΤΑ λωρίδα του οικοπέδου τόση ωστε από το πρόσωπο του εναπομένοντος οικοπέδου μέχρι τον άξονα του κοινοχρήστου χώρου να εξασφαλίζεται πλάτος τουλάχιστον δύο μέτρων. Αν ο νομοθέτης ήθελε σε περίπτωση που η προς το κοινοχρηστο χώρο πλευρά του οικοπέδου είναι τεθλασμένη, η διάθεση τμήματος του οικοπέδου στη κοινή χρήση να αφορά ένα ευθύγραμμο τμήμα της πλευράς αυτής κατ'επιλογή μάλιστα του ιδιοκτήτη του οικοπέδου , θα το όριζε ρητά. Βασικός δηλαδή σκοπός του νομοθέτη είναι η εξασφάλιση με συνεισφορά λωρίδων των παροδίων οικοπέδων, ενός στοιχειώδους οδικού δικτύου πλάτους τεσσάρων μέτρων,πράγμα που δεν επιτυγχάνεται με την αποδοχή της γνώμης, ότι προκειμένου περί γωνιακού οικοπέδου αρκεί και το ένα πρόσωπο αυτού να εφάπτεται με κοινόχρηστο χώρο του ως άνω πλάτους. Ειδικότερα αν γίνει δεκτή η τελευταία αυτή γνώμη, ο κοινόχρηστος χώρος ως προς τα πρόσωπα του γωνιακού οικοπέδου, ως προς τα οποία τούτο δεν θα συνεισέφερε για τη δημιουργία κοινόχρηστου χώρου πλάτους τεσσάρων μέτρων, θα παρουσιάζε στένωση, αφού ο ιδιοκτήτης απέναντι οικοπέδου θα υποχρεούτο να θέσει σε κοινή χρήση μόνο λωρίδα του οικοπέδου του που θα ήταν αναγκαία για την εξασφάλιση απόστασης μεταξύ του απομένοντος οικοπέδου και του άξονα του κοινοχρήστου χώρου δύο τουλάχιστον μέτρων, χωρίς να υποχρεούται να εξασφαλίσει συνολικό πλάτος του κοινόχρηστου χώρου τεσσάρων τουλάχιστον μέτρων. Στο σημείο αυτο θα πρέπει να υπομνησθεί ότι με τη θεσπιζόμενη ως άνω διάθεση σε κοινή χρήση τμημάτων του οικοπέδου δεν κινδυνεύει να καταστεί τούτο μη άρτιο, γιατί σύμφωνα με το άρθρο 5 παρ.1 γ του ως άνω Π.Δ./τος για την αρτιότητα των γηπέδων προσμετράται και η τυχόν έκταση που παραχωρείται από τον ιδιοκτήτη για τη δημιουργία κοινοχρήστου χώρου.

 

ΙΙΙ. Περαιτέρω ως προς το έτερο σκέλος του ερωτήματος παρατηρούμε τα ακόλουθα. Κατά το άρθρο 5 του Π.Δ.

 

24.4.1985, όπως τροποποιήθηκε με τα από 14.2.1987 και 25.4.1989 Π.Δ./γματα, εντός των ορίων των ως άνω οικισμών το εμβαδόν του κατά τον κανόνα αρτίου οικοπέδου καθορίζεται μέσα στα πλαίσια που ορίζει το άρθρο αυτό, με απόφαση του Νομάρχη, που εκδίδεται μετά από γνώμη του Σ.Χ.Ο.Π. του Νομού. Κατά παρέκκλιση εντός των ορίων των ως άνω οικισμών θεωρούνται άρτια τα γήπεδα με οποιοδήποτε εμβαδόν έχουν κατά την ημέρα δημοσίευσης του παραπάνω Π.Δ/τος εφόσον δεν έχουν το ελάχιστο εμβαδό της κατά τον κανόνα αρτιότητας.

 

Εξάλλου κατά το άρθ. 7 του ως άνω Π.Δ/τος όπως ισχύει τώρα "έαν η ιδιοκτησία εμπίπτει εν μέρει εντός του ορίου οικισμού και εν μέρει εκτός αυτού, τότε στην περίπτωση που το εντός του ορίου τμήμα δενέχει την αρτιότητα που ορίζεται με την απόφαση του Νομάρχη, θεωρείται ότι εντός του ορίου περιλαμβάνεται τμήμα της ιδιοκτησίας μεγέθους που αντιστοιχεί στην αρτιότητα αυτήν".

 

Από τις ως άνω διατάξεις προκύπτει κατά τη γνώμη μας, σε σχέση με το δεύτερο σκέλος του ερωτήματος, ότι ο κανονισμός νομοθέτης ευνοεί τη δόμηση των μικρών οικοπέδων που βρισκονται μέσα στους οικισμούς μέχρι 2000 κατοίκων, γι'αυτό καθόρισε ότι τα οικόπεδα των οικισμών τούτων θεωρούνται κατά παρέκκλιση άρτια οποιονδήποτε εμβαδόν και αν έχουν κατά τη δημοσίευση του ως άνω από 24.4.1985 Π.Δ./τος με την προοπτική αυτή πρέπει κατά τη γνώμη μας να γίνει δεκτό ότι η διάταξη της παρ. 1 εδα.β του αρ. 5 του ως άνω Π.Διατάγματος, που θεσπίζει την κατά παρέκκλιση αρτιότητα των υφισταμένων οικοπέδων, καταλαμβάνει και τα οικόπεδα που τέμνονται από το καθορισμένο όριο του οικισμού, γιατί και αυτά βρίσκονται έστω και μερικώς "εντός τωνορίων" του οικισμού. Με αντίθετη άποψη θα αγόμεθα στο παράδοξο συμπέρασμα ότι μπορούν να δομούνται με τους όρους της σχετικής νομοθεσίας οικόπεδα 100,200, 300 κλπ. τετραγωνικών μέτρων, που βρίσκονται ολόκληρα μέσα στα όρια και δεν μπορούν να οικοδομηθούν οικόπεδα τεμνόμενα από το όριο του οικισμού, καίτοι το εντός αυτού τμήμα τους είναι μεγαλύτερο κατά πολύ από το ως άνω εμβαδόν. Τέτοιο όμως αποτέλεσμα δημιουργεί ανισότητες μεταξύ των ιδιοκτητών των οικοπέδων τούτων, που προφανώς δεν ανταποκρίνονται στη βούληση του κανονιστικού νομοθέτη.

 

Εξάλλου η παρατεθείσα διάταξη του άρθ. 7 παρ. 1 του Π.Δ. /24.4.1985 δεν υποδηλώνει αντίθετη αποψη του κανονιστικού νομοθέτη, ήτοι ότι τα ως άνω τεμνόμενα οικόπεδα δεν είναι κατά παρέκκλιση άρτια, αλλά αφορά τα κατά κανόνα άρτια οικόπεδα και καθορίζει ότι τα οικόπεδα αυτά οικοδομούνται κατά τις διατάξεις της νομοθεσίας περί των οικισμών μέχρι 2000 κατοίκων, μόνο κατά τμήμα τους που αντιστοιχεί στην αρτιότητα αυτή και όχι καθόλο το εμβαδόν αυτών, που ενδεχομένως να είναι μεγάλο. Τέτοια πρόβλεψη δεν θα ήταν νοητή για τα κατά παρέκκλιση άρτια οικόπεδα που έχουν εμβαδόν μικρότερο από το εμβαδόν του κατά κανόνα αρτίου οικόπεδου.

 

Πάντως η άποψη αυτή επιδέχεται σοβαρές επιφυλάξεις, καθόσον οι διατάξεις της κατά παρέκκλιση αρτιότητας πρέπει να ερμηνεύονται στενά και συνεπώς στην προκειμενη περίπτωση θα μπορούσε να υποστηριχθεί ότι κατά παρέκκλιση άρτια οικόπεδα πρέπει να βρίσκονται ολόκληρα μεσα στα όρια του οικισμού. Εξάλλου από την ως άνω διάταξη του αρ,7 παρ 1 θα μπορούσε να συναχθεί το συμπέρασμα ότι, εφόσον ο κανονιστικός νομοθέτης θεωρεί δομήσιμα κατά τις διατάξεις της ως άνω νομοθεσίες μόνο τα κατά άρτια οικοπέδα, που τέμνονται από τα όρια του οικισμού, όλα είναι μικρότερα του κατά κανόνα αρτίου οικοπέδου που τέμνονται από τα όρια αυτά δεν είναι άρτια ούτε κατά παρέκκλιση, δοθέντος μάλιστα ότι ο νομοθέτης προφανως θέλει να ευνοήσει μονο τα ως άνω μεγάλα, ήτοι τα κατά κανόνα άρτια οικόπεδα.

 

IV. Εν τέλει φρονούμε, ότι ενόψει της ασάφειας που παρουσιάζουν οι ερμηνευόμενες ως ανω διατάξεις και ως προς τα δύο σκελη του ερωτήματος και των σοβαρών πρακτικών συνεπειών που έχει η ερμηνεία αυτών, είναι επιβεβλημένη η άμεση ρύθμιση των προβλημάτων αυτών με νέο Π.Δ/γμα.

[Paul_Mix]

Οι ημιυπαίθριοι πρέπει να είναι μέσα στα όρια των 2,50 μ του οικοπέδου;

το 1,00 μ. ισχύει αποκλειστικά και μόνο για εξώστες και όχι για ημιυπαίθριους;

[ss_sk]

Οι ημιυπαίθριοι τμήμα του βασικού όγκου του κτηρίου είναι...προφανώς και ισχύει το 2,50.

 

Συμπερασματικά το 1,00 αφορά τους εξώστες...