Κόστος κατασκευής σπιτιού

[evakanellop]

δεν πολυβγαζω ακρη συναδελφε!! εκτιμω την βοηθεια ολων παντως...

 

ευχαριστω, καλη συνεχεια σε ολους μας!!

[Didonis]

δεν πολυβγαζω ακρη συναδελφε!! ....

...

Το να εκτιμήσεις κόστος κατασκευής μπορεί να είναι λάθος, που δεν είναι αφού αφορά εκτίμηση και όχι δεσμευμένη προσφορά, αλλά είναι ακόμα πιο μεγάλο επαγγελματικό λάθος να χάσεις τον πελάτη που ενδιαφέρεται για πολυκατοικία.

 

Οπότε κάνε μια καλή προσεγγιστική μέτρηση συνθηκών και χρήσεων.

Μίλησε ή αναζήτησε στις εκτιμήσεις ή σε εκτιμητές μηχανικούς της περιοχής σου τι μεσοσταθμικη τιμή μονάδος δίνουν για κόστος κατασκευής διαμερισμάτων.

Κρίνε το κι εσύ μόνος σου και όχι μόνο ότι σου είπαν.

Ανέλυσε τι επιφάνειες θα σου βγάλει το οικόπεδο.

Δηλαδή τόσα μέτρα διαμερίσματα

Τόσα μέτρα αποθήκες

Τόσα μπαλκόνια κλπ κλπ

Την γενική τιμή μονάδος την μειώνεις φυσικά ανά δευτερεύουσα χρήση.

Βάζεις και έναν αστάθμητο παράγοντα εκσκαφών διότι ποτέ δεν ξέρεις τι θα σου βγάλει η μάνα Γη. (το σημειώνεις και το λες στον πελάτη να το ξέρει)

Μη ξεχάσεις να βάλεις και κόστος διαμόρφωσης περιβάλλοντος χώρου.

Κάνεις μια σούμα και βάζεις στο τέλος και ένα +5 έως και +8% απρόβλεπτα που και αυτό το σημειώνεις να είναι γνωστό.

 

Το κοινοποιείς στον πελάτη ενημερώνοντας ότι είναι ΜΟΝΟ ΕΚΤΙΜΗΣΗ χωρίς σχέδια και χωρίς καμία ευθύνη και φυσικά δεν του δίνεις αυτή σου την ανάλυση να την περιφέρει στα πέριξ άνευ προκαταβολής ή ανάθεσης.

Με τα τελικά σχέδια θα μπορεί να έχει μια καλύτερη εκτίμηση που και εκείνη θα έχει πιθανή απόκλιση +- 10%

Edited Οκτώβριος 18 , 2012 by Didonis

[kostassid]

Με τα τελικά σχέδια θα μπορεί να έχει μια καλύτερη εκτίμηση που και εκείνη θα έχει πιθανή απόκλιση +- 10%

 

Αυτό το ποσοστό πάλι είναι πολύ μικρό. θα έλεγα κοντά στο 20% και ο λόγος είναι το υποκειμενικό γουστο του πελάτη (πλακάκια, δάπεδα, οροφές, διακοσμητικά στοιχεία) εμείς ως μηχανικοί τα υπολογίζουμε με κάποιο μ.ο. αλλά εν τέλη ο ιδιώτης θα επιλέξει αυτό που θα τον συνοδέψει σε όλη του τη ζωη.

[Ροδοπουλος]

Τελείως λάθος προσέγγιση κατ εμέ. Το βασικότερο είναι να ορίσει ο ιδιοκτήτης το κόστος συντήρησης που μπορεί να αντέξει οικονομικά και για πόσα χρόνια θέλει το σπίτι. Με λίγα λόγια να ορίσει την ποιότητα της κατασκευής που επιθυμεί και μπορεί να σηκώσει οικονομικά.

 

Τα περί εκτίμησης κόστους με απόκλιση, κλπ έπονται.

Edited Οκτώβριος 18 , 2012 by Ροδοπουλος

[Didonis]

Απόψεις κύριε Ροδοπουλε.

Αλλά αν έχεις δώσει ποτέ σου μια πρώτη εκτίμηση για νέα πολυκατοικία για να δέσει o πελάτης και χωρίς σχέδια πέρα από την εκτίμηση κόστους κατασκευής μπορείς να βγάλεις και σενάρια κόστους συντήρησης με εναλλακτικά κοστολόγια κατασκευής και όλα αυτά χωρίς ακόμα ανάθεση και να μη φύγει o πελάτης αλλού, ειλικρινά θα ήθελα να μοιραστώ μαζί σου μια τέτοια εμπειρία αν την έχεις.

Edited Οκτώβριος 18 , 2012 by Didonis

[Ροδοπουλος]

Ενδεικτικά πάντα βάση ISO προσαρτημένο στα Ελληνικά.

 

1250-1400Ε/τμ 50 χρόνια ζωής με κόστος χρήσης 12-30% της επένδυσης.

1400Ε/τμ - 1600 Ε/τμ 50 χρόνια ζωής με κόστος χρήσηςς 8-20% της επένδυσης.

1600Ε/τμ-1850Ε/τμ 65 χρόνια ζωής με κόστος χρήσης 5-10% της επένδυσης.

1850Ε/τμ-2100Ε/τμ 75 χρόνια ζωής με κόστος χρήσης 4-7% της επένδυσης.

 

αυτό βέβαια σημαίνει οτι ξοδεύουμε εκεί που πρέπει και πχ δεν βάζουμε πλακάκια με 80Ε/τμ αλλα με 35Ε/τμ.

[BAS]

Xρήστο μερικές φορές μου φαίνεσαι σαν καθηγητής Πολιτικής Οικονομίας

 

Στην Ελλάδα δεν θέλουμε ISO αφού ο ιδιοκτήτης δεν είναι HASO

 

Εδώ θέλει κόστος 800-1000 € με κόστος συντήρησης 0 % γιά 100 χρόνια .

 

Στους πελάτες σαν του συναδέλφου , του λέτε από 1000-2000 ανάλογα τι θα βάλεις . Εσύ μπορεί να θές χρυσές βρύσες . Εκεί θα κολώσει , θα καταλάβει ότι λέει και ζητάει μλκιες και είτε θα συμφωνήσει , είτε δεν θα καταλάβει τίποτα και θα φύγει .

 

Αυτός που δεν θα καταλάβει δεν θεωρείται πελάτης , αν και ο συνάδελφος δεν είναι λίγο άκαρδος και σκληρός διαπραγματευτής . Γιατί στην πορεία θα μπλέξουν .

Edited Οκτώβριος 18 , 2012 by BAS

[Ροδοπουλος]

σου δίνω και πόντο !!!!! Κοίτα όποιος δίνει 800-1000Ε και 0 κόστος χρήσης είναι απατεώνας, όποιος πελάτης πιστέψει το 800-1000Ε και το 0 κόστος χρήσης είναι βλάκας. Κοίτα έβαλα το ISO διότι διαφορετικά θα μπλέξουμε διότι το θέμα θέλει πολύ συζήτηση.

 

Ο νόμος το φθηνό το πληρώνεις Χ 2 δεν αλλάζει. Ελληνική λαική παροιμία που την έκλεψε το ISO!!!

[BAS]

Ευχαριστώ γιά τον πόντο

Επί της ουσίας τώρα τα νούμερα χωρίς πλήρη μελέτη δεν μπορούν να είναι αξιόπιστα . Μάλιστα όσο μικρότερο είναι ένα κτίριο τόσο πιό αναξιόπιστος γίνεται ένας τέτοιος πρυπολογισμός .

 

Ο Ελληνας πάντα κάνει τον έξυπνο και πάντα από την μύτη πιάνεται .

[spy1551]

μπορείς ίσως να κάνεις ενα πολύ πρόχειρο υπολογισμό με βάση τα μ² και το ΕΚΚΟ και να το αυξήσεις θα έλεγα εγώ κατά 80-120%.Αλλά και πάλι με πολύ μεγάλη επιφύλαξη και με κίνδυνο να βρεθείς κατα πολλές δεκάδες χιλιάδες ευρώ εκτός.

 

To EKKO τι σχέση έχει ;

Το ΕΚΚΟ απλά σου δείχνει το συνολικό κόστος που θα πρέπει να έχεις σε τιμολόγια για την ηλεκτροδότηση και συνήθως είναι πολύ μικρότερο από το πραγματικό.

Επίσης μην μπερδεύεται το κόστος συντήρησης.

Κτίρια ίδιας χρονολογίας κατασκευής δεν έχουν την ίδια εικόνα.

Υπάρχουν ιδιοκτήτες που τα συντηρούν και υπάρχουν και άλλοι που δε ρίχνουν φράγκο για δεκαετίες.

Μία ερώτηση για το μέσο κόστος έκανε κάποιος , χωρίς μελέτες , σχέδια εφαρμογής και τεχνικές προδιαγραφές.

Επίσης το κόστος μίας μονοκατοικίας διαφέρει από το κόστος μίας πολυκατοικίας κτλ..

Υπάρχει υπόγειο , πιλοτή , % ποσοστό κοινοχρήστων χώρων , διαμόρφωση περιβάλλοντος χώρου , απρόβλεπτα κτλ...;

Για την επαρχία ένα μέσο κόστος είναι 800-1000Ε/μ2.

Για να υπολογίσεις το πραγματικό κόστος χρειάζεσαι μελέτη εφαρμογής και αναλυτικές προσφορές.

Και αυτή τη στιγμή μπορεί να είναι και χαμηλότερο από 800Ε γιατί τα εργατικά και πολλές τιμές υλικών είναι χαμηλότερες σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια.

Edited Οκτώβριος 18 , 2012 by spy1551