Αιγιαλός, παραλία, οικοδομησιμότητα και έκδοση οικοδομικής άδειας εκτός σχεδίου

[thecon]

Καλησπέρα στους συναδέλφους,

 

Έχω ένα θέμα με τα εξής χαρακτηριστικά:

 

• Γήπεδο εκτός σχεδίου, άρτιο και οικοδομήσιμο κατά παρέκκλιση

• Εγγύτητα σε παραλία κάτω των 100 μέτρων

• Μη χαραγμένος αιγιαλός (ανάμεσα σε δύο περιοχές που έχουν χαραγμένο αιγιαλό το 2001 και 2003, από τις οποίες απέχει περίπου 250 μέτρα από την καθεμία, οπότε προφανώς δεν προσφέρουν κάτι)

• Πρόσφατα αγορασμένο

• Κλίση του γηπέδου και της περιοχής γενικότερα σχετικά μεγάλη

• Πρόσωπο σε κύρια κοινοτική οδό στο όριο του γηπέδου προς τη θάλασσα και μετά τον δρόμο ακολουθούν επιπλέον περίπου 50 μέτρα αντίστοιχης έκτασης αγνώστου ιδιοκτήτη μέχρι το όριο της θάλασσας.

 

Το πρόβλημα έχει ως εξής:

 

Σύμφωνα με τον νόμο 2971/19.12.2001, ΦΕΚ Α 285/2001, άρθρο 8, ισχύουν τα κάτωθι:

Άρθρο 8

Περιπτώσεις υποχρεωτικής χάραξης αιγιαλού -παραλίας

1. Με την επιφύλαξη του άρθρου 17, πριν από την έγκριση ή επέκταση του σχεδίου πόλης ή από οποιαδήποτε εκποίηση ή παραχώρηση δημόσιου κτήματος ή από την εκτέλεση λιμενικών.. βιομηχανικών, τουριστικών και συγκοινωνιακών έργων ή από την έκδοση άδειας για οικοδομικές εργασίες, εφόσον οι πράξεις αυτές αναφέρονται σε ακίνητα, που απέχουν μέχρι εκατό (100) μέτρα από την ακτογραμμή, απαιτείται να γίνει, με ποινή ακυρότητας των πράξεων αυτών, ο καθορισμός του αιγιαλού και της παραλίας στην περιοχή αυτή. Το προηγούμενο εδάφιο δεν εφαρμόζεται προκειμένου για εκμισθώσεις ή παραχωρήσεις δημόσιων λιμνών και θαλασσών με σκοπό την αλιευτική εκμετάλλευση σύμφωνα με την αλιευτική νομοθεσία, εφόσον δεν κατασκευάζονται μόνιμα κτίσματα.

2. Για την έκδοση άδειας οικοδομής σε ακίνητα που αναφέρονται στην προηγούμενη παράγραφο προσδιορίζεται, με ευθύνη του μηχανικού που υπογράψει τη μελέτη της άδειας, η ακριβής θέση του αιγιαλού σε αντίγραφο του τοπογραφικού διαγράμματος, που απαραίτητα συνοδεύει την αίτηση.

3. Προκειμένου για έκδοση οικοδομικής άδειας που αφορά τουριστικά έργα ή εγκαταστάσεις, ο καθορισμός του αιγιαλού και της παραλίας γίνεται εντός εξαμήνου από την κατάθεση της αίτησης.

 

Σύμφωνα με ό,τι έχω διαβάσει εκτενώς στο forum, θα πρέπει οπωσδήποτε πρώτα να γίνει η χάραξη του αιγιαλού, αφού το γήπεδο ("ακίνητο") είναι εντός των 100 μέτρων από το όριο που βλέπουμε ως "ακτογραμμή", ώστε να μπορέσει να βγει η οικοδομική άδεια. Αυτό είναι και η γνώμη της πολεοδομίας της περιοχής (άσχετα που η πρώτη προφορική γνώμη διαφορετικού υπαλλήλου - υπευθύνου για την πληρότητα φακέλου - ήταν απλά το κτίριο να είναι 100 μέτρα από την "ακτογραμμή").

 

Σε ιδανικές συνθήκες, απλώς θα ενεργοποιούσαμε την (χρονοβόρα και χρηματοβόρα) διαδικασία της χάραξης αιγιαλού και θα συνεχίζαμε μετά προς την έκδοση οικοδομικής άδειας. Πλην όμως διάφοροι εξωγενείς παράγοντες κάνουν αυτό το σενάριο σχεδόν απαγορευτικό και μας οδηγούν στις κάτωθι σκέψεις σε σχέση με το εν λόγω θέμα:

 

Υπάρχει η περίπτωση ο συγγραφέας του νόμου να είχε στο μυαλό του για την παράγραφο 1 του άρθρου 8 τη λέξη "κτήρια" και εκ παραδρομής να γράφτηκε "ακίνητα" αντ' αυτού; (Σύμφωνα με το άρθρο 948 του Αστικού Κώδικα, τα γήπεδα θεωρούνται ακίνητα, ανεξαρτήτων αν έχουν στέρεα κτίσματα σε αυτά). Στην περίπτωση αυτή, απλά το κτίριο στην οικοδομική άδεια, πάει 100 μέτρα από την - εκτιμώμενη - "ακτογραμμή", ώστε να παρακαμφθεί ο σκόπελος της χάραξης αιγιαλού. Έβαλα τη λέξη "ακτογραμμή" σε εισαγωγικά, διότι αφενός μεν έτσι αναφέρεται στο άρθρο 8, παρ. 1, αφετέρου δε διότι είναι κάτι που προσδιορίζεται μάλλον χωρίς πολλά στοιχεία. Δεν είναι, πιστεύω, τυχαίο ότι η λέξη "ακτογραμμή" δε συναντάται πουθενά αλλού σε ολόκληρο το νόμο, παρά μόνο στην ερμηνεία του "παλαιού αιγιαλού) στο άρθρο 1.

Στην ανωτέρω σκέψη συνηγορούν τρία πράγματα:

α) Συνάδελφος μηχανικός από την περιοχή εξέφρασε την πεποίθηση ότι η ανωτέρω διαδικασία χάραξης του αιγιαλού μπορεί άνετα (και νόμιμα, που είναι και το πιο σημαντικό) να παρακαμφθεί με το ανωτέρω σκεπτικό. Είπε ότι υπάρχουν αντίστοιχα παραδείγματα στην περιοχή, κάτι που δεν έχω στοιχεία να δεχτώ ή να απορρίψω.

β) Η αρχική γνώμη του μηχανικού ελέγχου πληρότητας, η οποία όμως απορρίφθηκε από τον ελεγκτή.

γ) Η Πολυγραφημένη Υπουργική Εγκύκλιος ΠΟΛ 1143/2009: Π.1143:Αιγιαλός και παραλία.Οδηγίες για μέτρα προστασίας όπου δεν υφίσταται καθορισμός οριογραμμών (500334), τμήμα της οποίας παραθέτω:

.....

Σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 8 του Ν. 2971/2001 που αφορά τις

περιπτώσεις υποχρεωτικής χάραξης αιγιαλού και παραλίας πριν από την

κατασκευή οποιουδήποτε έργου (αρμοδιότητας του Υπουργείου Οικονομικών ή του

Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε.) το οποίο απέχει μέχρι εκατό μέτρα από την ακτογραμμή

απαιτείται να γίνει με ποινή ακυρότητας των πράξεων αδειοδοτήσεων των έργων

αυτών, ο καθορισμός του αιγιαλού και της παραλίας στη συγκεκριμένη περιοχή.

Συνεπώς για οποιοδήποτε κτίσμα ή κατασκευή που απέχει λιγότερο από εκατό

μέτρα από την ακτογραμμή, οι αρμόδιες κατά τόπο Κτηματικές Υπηρεσίες

οφείλουν, είτε κατόπιν καταγγελίας, είτε και αυτεπάγγελτα, να εξετάζουν το

κατά πόσο τα κτίσματα αυτά εμπίπτουν σε κοινόχρηστες ζώνες και σε περίπτωση

που αυτά πράγματι εμπίπτουν να λαμβάνουν εν συνεχεία τα προβλεπόμενα από την

κείμενη νομοθεσία μέτρα προστασίας.

.....

Αυτή, λοιπόν, ουσιαστικά ερμηνεύει τη λέξη "ακίνητο" του νόμου, μόνο ως "κτίσμα ή κατασκευή", οπότε κάποιος, με βάση αυτήν την εγκύκλιο, θα μπορούσε να ισχυριστεί ότι μπορώ νόμιμα να μην μπω στη διαδικασία χάραξης αιγιαλού, αρκεί το κτίσμα, του οποίου την οικοδομική άδεια θέλω να βγάλω, είναι σε απόσταση τουλάχιστον 100 μέτρων από την ακτή. Φυσικά, μπορεί και οι συντάκτες της εν λόγω ΠΟΛ να προέβηκαν σε σύγχυση μεταξύ "ακινήτου" και "κτίσματος", αλλά η ΠΟΛ είναι εξίσου σημαντική με το νόμο που ερμηνεύει. Προφανώς όταν η ΠΟΛ αναφέρει "οποιοδήποτε έργο (αρμοδιότητας...... του Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε.)", τότε προφανώς μιλάμε και για τα κατασκευή κατοικιών ιδιωτών (αφού οι πολεοδομίες ανήκουν στο ΥΠΕΧΩΔΕ - νυν ΥΠΕΚΑ, εκτός αν κάνω λάθος και διορθώστε με).

 

Θα εκτιμούσα τις σκέψεις εμπειρότερων συναδέλφων σχετικά με το θέμα αυτό. Η αίσθηση που έχω είναι ότι δεν μπορούμε να κάνουμε κάτι χωρίς χάραξη αιγιαλού, αλλά θα ήμουν ευγνώμων αν υπάρχουν γνώμες περί του αντιθέτου που μπορούν να βασιστούν σε στέρεα στοιχεία. Άλλωστε, αν είχαμε την ύπαρξη χάραξης αιγιαλού, δε θα χρειαζόταν να τοποθετούσαμε πιο ψηλά το κτίριο απ' ό,τι χρειαζόταν (με συνέπεια την αύξηση του κόστους κατασκευής του, όπως και τη δυσχέρεια πρόσβασης σε αυτό από τους ιδιοκτήτες του).

 

Δεύτερον, η φράση "με ποινή ακυρότητας των πράξεων αυτών" του νόμου που έκανα παράθεση λέει (και διορθώστε με αν κάνω λάθος) ότι πρακτικά αν η πολεοδομία έκανε λάθος (ή "λάθος" ) και έδωσε την άδεια ενώ δεν θα έπρεπε, τότε με κάποια καταγγελία θα μπορούσε να υπάρξει ανάκλησή της. Γι' αυτό και τόσο επιμένω στο ότι όλες οι σκέψεις υμών θα πρέπει να έχουν νομικό έρεισμα.

 

Τέλος, να θίξω και το εξής: Όταν ένας μηχανικός (με το αντίστοιχο δικαίωμα), υπογράφει το τοπογραφικό διάγραμμα, τοποθετεί και τη δήλωση του νόμου 651/77 περί οικοδομησιμότητας σύμφωνα με τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις. Ο αιγιαλός αποτελεί ή όχι "κείμενη πολεοδομική διάταξη"; Τί στοιχεία μπορούν να αναφερθούν που να αποδεικνύουν ότι είναι ή δεν είναι; Το γράφω αυτό διότι αν τελικά δεν τελεσφορήσει η οικοδομική άδεια, κανείς δεν ξέρει αν πχ ένας ιδιοκτήτης ζητήσει ή όχι εξηγήσεις από τον τοπογράφο της αγοραπωλησίας του οικοπέδου για το ότι δεν του έγραψε αυτές τις "απαιτήσεις" στο τοπογραφικό του διάγραμμα. Στη συγκεκριμένη περίπτωση ξέρω ότι λόγω ήθους, ο ιδιοκτήτης δε θα το κάνει. Αλλά πιστεύω ότι το θέμα που σας περιέγραψα με τόσες λεπτομέρειες πρέπει να είναι αρκετά συνηθισμένη ανά την Ελλάδα, και οι απαντήσεις στα ερωτήματα θα μπορούν να είναι μπούσουλας σε πολλούς άλλους συναδέλφους με παρόμοια θέματα.

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων για τον χρόνο σας και περιμένω τις σκέψεις σας.

[ΘΕΟΧΑΡΗΣ]

συνάδελφε thecon

κατα την γνώμη μου τα 100μ αποτελούν την απόσταση η οποία καθορίζει την γραμμή δόμησης

όπως έχουμε συζητήσει στο φόρουμ, πολλές φορές δεν υπάρχει ενιαία αντιμετώπιση,αυτό επιβεβαιώνεται ακόμη μιά φορά, απο τις απόψεις που παραθέτεις στο παραπάνω μήνυμα

αφού πρόκειται για πρόσφατη αγορά τί αναφέρει σχετικά το τοπογραφικό διάγραμμα? αν υπάρχει

σε περιπτώσεις πολύλποκες ή που γίνονται πολύπλοκες απο την πολυνομία και τις ερμηνευτικές εγκυκλίους , ίσως ο προέλεγχος οικοδομικής άδειας δίνει μιά διέξοδο

τα ξαναλέμε

[thecon]

συνάδελφε thecon

κατα την γνώμη μου τα 100μ αποτελούν την απόσταση η οποία καθορίζει την γραμμή δόμησης

 

Οπότε αν κατάλαβα καλά, η δική σας εκτίμηση είναι ότι το γήπεδο μπορεί να είναι εντός 100 μέτρων από την ακτογραμμή και η άδεια να μπορεί να βγει, αρκεί η θέση του κτίσματος να είναι πάνω από τα 100 μέτρα... Φυσικά, θα χρειαστεί αρκετή ενέργεια και πειθώ για να δει αυτήν την άποψη και ο αξιότιμος συνάδελφος της πολεοδομίας

 

όπως έχουμε συζητήσει στο φόρουμ, πολλές φορές δεν υπάρχει ενιαία αντιμετώπιση,αυτό επιβεβαιώνεται ακόμη μιά φορά, απο τις απόψεις που παραθέτεις στο παραπάνω μήνυμα

 

Αυτό, δυστυχώς, οφείλεται και στο ότι οι νόμοι δεν μπορούν να καλύψουν τα πάντα, ή μερικές φορές δεν τα επεξηγούν αρκετά ικανοποιητικά. Ή... ο καθείς ερμηνεύει το νόμο όπως θέλει.

 

αφού πρόκειται για πρόσφατη αγορά τί αναφέρει σχετικά το τοπογραφικό διάγραμμα? αν υπάρχει

 

Δυστυχώς το τοπογραφικό δεν αναφέρει τίποτα για αιγιαλό. Είναι το τυπικό τοπογραφικό αγοραπωλησίας.

 

σε περιπτώσεις πολύλποκες ή που γίνονται πολύπλοκες απο την πολυνομία και τις ερμηνευτικές εγκυκλίους , ίσως ο προέλεγχος οικοδομικής άδειας δίνει μιά διέξοδο

τα ξαναλέμε

 

Εκεί πιστεύω ότι δε θα προσφέρει ο προέλεγχος. Η γνώμη του ελεγκτή μηχανικού είναι συγκεκριμένη. Πιστεύω ότι αν αναπτύξω τα επιχειρήματα σωστά, τότε ίσως δει το δικό μου σκεπτικό.

 

Ακόμα και σε αυτήν την περίπτωση, βέβαια, μπορεί κανείς να μπλέξει διότι με τυχόν καταγγελία, θα πρέπει να αποδείξει και δικαστικώς τη λογική των 100 μέτρων απόστασης κτίσματος-παραλίας αλλά λιγότερης των 100 μέτρων ακινήτου-παραλίας. Θα πρέπει με κάποιον τρόπο η ερμηνεία μου αυτή να είναι αρκετά στιβαρή (με τη βοήθεια νόμων κλπ).

[axoul]

πάντως ένας πολεοδόμος μου είχε πεί ότι ούτε αγωραπωλησία δεν μπορεί να συντελεστεί όταν το ακίνητο είναι κάτω από 100μ μέχρι να καθορισθεί αιγιαλός και παραλία.

απλά το παραθέτω για σχολιασμό από τους εμπειρότερους.

[Irini]

Οι Συμβολαιογραφοι εχουν τελειως αντιθετη αποψη απο τον πολεοδομο που στο ειπε αυτο. Βασικα δεν τους ενδιαφερει το αν ειναι ή οχι καθορισμενη η γραμμη του αιγιαλου. Αυτοι αντιγραφουν το υπομνημα που εχει βαλει ο τοπογραφος στο τοπογραφικο και θεωρουν οτι ειναι καλυμμενοι. Αν ο τοπογραφος εχει αναφερει οτι απαιτειται η χαραξη του αιγιαλου, καλως. Θα αναφερθει και στο συμβολαιο. Ειδαλλως...την παπια!

 

Παρατήρηση: Μην κάνετε άσκοπη παράθεση ολόκληρου του αμέσως προηγούμενου μηνύματος, για λόγους οικονομίας του Φόρουμ.

Παρακαλώ διαβάστε τους Κανόνες Συμμετοχής!

Ευχαριστώ, DOOM

[Didonis]

....

....

• Κλίση του γηπέδου και της περιοχής γενικότερα σχετικά μεγάλη

• Πρόσωπο σε κύρια κοινοτική οδό στο όριο του γηπέδου προς τη θάλασσα και μετά τον δρόμο ακολουθούν επιπλέον περίπου 50 μέτρα αντίστοιχης έκτασης αγνώστου ιδιοκτήτη μέχρι το όριο της θάλασσας.

....

....

 

Δυο ερωτήσεις συνάδελφε

• Η στάθμη του γηπέδου σου από την θάλασσα υπερβαίνει τα 12 μέτρα? Κι αν ναι πόσο?

• Μεταξύ του γηπέδου σου και της θάλασσας υπάρχει δρόμος χαρακτηρισμένος ως κοινοτικός?

 

Επικουρικά και περιοχή.

[thecon]

1) Ναι, είναι σίγουρα πάνω από 12 μέτρα, υπολογίζω χοντρικά γύρω στα 18.

2) Ναι, το αναφέρω και στην αρχή του θέματος.

3) Είναι στο νομό Μαγνησίας.

[Didonis]

Συνάδερφε με κάθε επιφύλαξη διότι έχω περίπου μια δεκαετία να ασχοληθώ με μελέτη που ενέπλεκε αιγιαλούς και είναι ζήτημα που όπως είπαν και άλλοι ότι αλλάζουν συχνά διατάξεις, αποφάσεις ερμηνείες κλπ

 

Απλά ψάξε δυο ακόμα παραμέτρους για να αποφύγεις την χρονοβόρα διαδικασία χάραξης αιγιαλού.

 

1η

Υπήρχε διάταξη που ανέφερε ότι παραλιακά γήπεδα που βρισκόντουσαν σε στάθμη άνω των 12μ (νομίζω) δεν χρειαζόντουσαν χάραξη αιγιαλού για οικοδομησιμότητα

 

2ον

Ο κοινόχρηστος δρόμος ορίζει αντικειμενικά ότι έως και εκεί (αφού είναι και εγκεκριμένος) μπορεί στην δυσμενέστερη περίπτωση να φτάσει το μέγιστο χειμέριο κύμα, άρα και η γραμμή αιγιαλού. Εξ αυτού επιτρεπόταν η οικοδομησιμοτητα άνευ έλεγχου αιγιαλού για γήπεδα που βρίσκονταν μετά από χαρακτηρισμένους δρόμους .

 

 

Αυτά

Επικουρικά για να βοηθήσω όσο αυτό είναι δυνατό να υπενθυμίσω ότι το πνεύμα του νόμου για την χάραξη του αιγιαλού είναι ότι στην Ελλάδα υπάρχει η βασική αρχή ότι η θάλασσα και η παραλία της είναι δημόσιος χώρος και κάνεις δεν έχει δικαίωμα να αποκλείσει την πρόσβαση σε αυτό.

Οι κόκκινη και μπλε γραμμή που χαράσσουν στους χάρτες αιγιαλού ορίζουν τα ορία αυτού τού δημόσιου χαρακτήρα έκταση. (κάτι σαν οικοδομική και ρυμοτομική γραμμή)

 

Για τον λόγο αυτό την τοπογραφική μελέτη που έκανε (τότε μια τοπογραφική υπηρεσία του Υπουργείου Οικονομικών) περνούσε και από έγκριση από το Υπουργείο Άμυνας.

 

Για αυτό και οι δυο άξονες που σου πρότεινα μπορεί να σου φανούν χρήσιμοι στη αναζήτηση σου.

 

 

Αλλά όπως είπα μπορεί να έχουν αλλάξει ή ερμηνευτεί πολλά.

 

Ενημερωτικά, τότε η τοπογραφική ομάδα του Υπουργείου Οικονομικών ήταν λίγα άτομα, ιδιαίτερα ικανά και γνώστες τις δουλειάς τους., γνώριζαν όλα τα σχετικά και άσχετα, πιθανά αξίζει να τους βρεις και να τους ρωτήσεις αν είναι ακόμα έτσι δομημένη η διαδικασία και δεν έχει αλλάξει.

 

 

***

εδιτ

Για τους αιγιαλούς έχουν παιχτεί πολλά παιχνίδια συμφερόντων ειδικά ξενοδοχειακών. Όχι μόνο για αυτούς που ζητούσαν χάραξη αιγιαλού αλλά και τοπικών ανταγωνιστών τους που δεν ήθελαν. Μπορεί συμφέροντα και ερμηνείες για την Χ άγνωστη παραλία στην άλλη άκρη της Ελλάδας να κάνει άνω κάτω εσένα στην περιοχή σου.

[GRTOPO]

Κατά την άποψή μου, εφόσον η θέση του μελετούμενου κτιρίου απέχει απόσταση μεγαλύτερη των 115μ από την ακτογραμμή (100+15μ πλάγια αποστ) δεν απαιτείται χάραξη του αιγιαλού. Το θεωρώ ανούσιο, κοστοβόρο και χρονοβόρο να χαραχθεί αιγιαλός από τη στιγμή που μέρος μόνο του γηπέδου βρίσκεται εντός της 100μ ζώνης κι το κτίριο ΔΕΝ θα τοποθετηθεί εντός ή πλησίον αυτής.

[thecon]

@Didonis

 

Δυστυχώς, έχω την αίσθηση ότι παρόμοιες διατάξεις με αυτές που αναφέρετε πρέπει να έχουν ήδη καταργηθεί με το νόμο του 2001, οπότε δε θα μπορέσουν να φανούν χρήσιμες. Πάντως, το θέμα του αιγιαλού όντως πρέπει να είναι αρκετά πονεμένο στο παρελθόν. Με το συγκεκριμένο νόμο καθώς και τις τυχόν εγκυκλίους του ίσως αρχίζει να μπαίνει μια τάξη από δω και πέρα.

Σε κάθε περίπτωση, θα προσπαθήσω να πάω στο ΥΠΕΚΑ καθώς και στο υπουργείο οικονομικών μήπως υπάρξει λίγο φως στο θέμα αυτό.

 

@GRTOPO

 

Δυστυχώς στην περίπτωση τη δική μου η πολεοδομία είναι κάθετη (παρότι έχω μάθει ότι σε άλλες πολεοδομίες συμμερίζονται το σκεπτικό σας), οπότε θα πρέπει να το ψάξω λίγο περισσότερο το θέμα.