Αγορά οικοπέδου με χρησικτησία

[Insider40]

Καλησπέρα,

 

Θα ήθελα να θέσω ένα ερώτημα που αφόρα την αγορά ενός οικοπέδου εντος σχεδίου.

 

Πρόσφατα βρήκα ένα οικόπεδο για αγορά με καλή τιμή και θεωρώντας το ευκαιρία (ο ιδιοκτήτης είχε οικονομική ανάγκη και πετυχαμε καλή τιμή μέσω ενός μεσιτικού γραφείου). Άμεσος πριν προβώ στην αγορά έδωσα σε έναν δικηγόρο όλα τα χαρτιά για να ελέγξει αν το συγκεκριμένο οικόπεδο είναι “καθαρό”. Ο δικηγόρος μου λοιπόν μου είπε ότι δεν υπάρχει συμβόλαιο για το συγκεκριμένο οικόπεδο διότι ο πωλητής και υποτιθέμενος ιδιοκτήτης είχε πάρει το συγκεκριμένο οικόπεδο από τον Δήμο ως παραχώρηση. Ο συγκεκριμένος πωλητής είχε ένα άλλο οικόπεδο και όταν ο Δήμος του πείρε κάποια τετραγωνικά για να περάσει ένας δρόμος του παραχώρησαν το συγκεκριμένο οικόπεδο σε ένα άλλο σημείο (στον ίδιο Δήμο).

Ο Δήμος όμως κατείχε το συγκεκριμένο οικόπεδο με χρησικτησία, άρα δεν υπάρχουν συμβόλαια αλλά μόνο η πράξη εφαρμογής.

 

Ο δικηγόρος μου είπε ότι η πράξη εφαρμογής ίσως αρκεί και ότι είναι κάτι θετικό για την τράπεζα αλλά δεν βάζει το χέρι του και στην φωτιά, οπότε με άφησε με αμφιβολίες.

 

Επειδή θέλω να προβώ στην αγορά του συγκεκριμένου οικοπέδου (με μετρητά , χωρίς κάποιο δάνειο) με σκοπό να πάρω σύντομα ένα στεγαστικό δάνειο για να κτίσω θέλω να ρωτήσω εάν κάποιος επαγγελματίας του χώρου μπορεί να μου απαντήσει στο εξής ερώτημα?:

 

Εάν προβώ σε αγορά του οικοπέδου (άρα θα έχω και εγώ μόνο την πράξη εφαρμογής και το πωλητήριο συμβόλαιο που θα γίνει μεταξύ εμένα και του πωλητή) θα μπορέσω να πάρω κάποιο δάνειο από κάποια τράπεζα ή θα μπλέξω σε έναν κυκεώνα από τον οποίο τελικά δεν θα μπορέσω να κάνω τίποτα και έτσι να έχω ένα οικόπεδο που δεν μπορώ να εκμεταλλευτώ αλλά και θα έχω χάσει αρκετά χρήματα για την απόκτηση του?

 

Ελπίζω να μην κούρασα και να διατύπωσα σωστά το θέμα που με απασχολεί.

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων σε όποιον μπορεί να μου δώσει κάποιες απαντήσεις-ιδέες.

 

Μάρκος.

[Manolis gon]

Την απαντηση θα την παρεις απο τις τραπεζες.Πηγαινε εκει να τους πεις το ιστορικο και οτι σου πουν αυτο ισχυει.Εδω θα παρεις απαντησεις ισως απο εμπειριες πελατων αλλα σιγουρο δε θα ειναι.Μονη λυση η απευθειας επαφη με τις τραπεζες.Αυτες εχουν το μαχαιρι και το πεπονι (δυστυχως)

[Insider40]

Ανεξάρτητα από τις τράπεζες θα υπάρχει πρόβλημα εάν έχω στην κατοχή μου ένα τέτοιο οικόπεδο ή δεν θα μπορώ ούτε καν να το πουλήσω?

Όλα μου τα ερωτήματα βασικά έχουν να κάνουν με την χρησικτησία και ότι υπάρχει μόνο η πράξη εφαρμογής. Θα θεωρείτε όντως δικό μου μετά το οικόπεδο ή θα μπλέξω και δεν θα μπορώ να αποδείξω ότι έχω την κατοχή του?

[Guest lazarosk]

Εάν η χρησικτησία του Δημοσίου δεν είναι νόμιμη αλλά αυθαίρετη λόγο μιας ενδεχόμενης εμφάνισης τίτλου κυριότητος από τον ιδιοκτήτη και κάτοχο του οικοπέδου πριν από την πράξη χρησικτησίας του δημοσίου τότε πιστεύω πως θα έχεις πρόβλημα .

Βέβαια δεν είμαι ειδικός αλλά αυτή είναι η δική μου άποψη .

Θα έψαχνα με το δικηγόρο μου εάν η χρησικτησία που έγινε από το δημόσιο είναι νόμιμη με όλα αυτά που προβλέπει ο νόμος σε αυτές τις περιπτώσεις.

[Insider40]

Η δικηγόρος μου είπε ότι δεν υπήρχε κάποιος πριν από τον Δήμο που να το είχε διεκδικήσει και ότι η πρώτη χρησικτησία έχει γίνει από τον Δήμο (και μου το ανέφερε ως θετικό αυτό) απλά επειδή είμαστε στην Ελλάδα και όποιος έχει μπλέξει στα πλοκάμια του Δημοσίου μπορεί να περιμένει και το εντελώς απρόσμενο κάνω όλες αυτές τις ερωτήσεις μήπως κάποιος έχει αντιμετωπίσει κάτι αντίστοιχο. Αυτό που με ανησυχεί είναι ότι δεν θα έχω ένα συμβόλαιο που θα λέει ότι είναι 100% δικό μου όπως σε όλες τις υπόλοιπες περιπτώσεις που δεν υπάρχει χρησικτησία.

[Guest lazarosk]

Ζήτα από το δημόσιο εάν μπορούν να σου εκδώσουν τίτλο κυριότητος .

Συνήθως και από ότι γνωρίζω όταν κάποιος αγοράζει ένα οικόπεδο δημοσίου τότε έπειτα από 3 μήνες του εκδίδουν τίτλο κυριότητας .

Όπως ανάφερα δεν είμαι ειδικός αλλά στην θέση σου θα ζητούσα εάν γίνετε και πιστεύω και πως γίνετε να μου εκδώσουν τίτλου κυριότητας για να είμαι και εγώ κατοχυρωμένος εφόσον πλέον το οικόπεδο ανήκει νόμιμα στο Δημόσιο .

[Didonis]

Insider40

 

 

Όπως γράφεις ο ιδιοκτήτης που στο πουλάει το έχει από παραχωρητήριο από Δήμο, δηλαδή κρατική αρχή.

Για το παραχωρητήριο υποθέτω έχει γίνει η πράξη μεταγραφής και θα πρέπει να την αναγράφει.

Αν ναι τότε μπορεί να στο μεταβιβάσει νόμιμα και ο τίτλος σου είναι ισχυρός. Ας έρθουν σε επαφή ο δικηγόρος σου με τον συμβολαιογράφο σου να το δουν συγκεκριμένα αυτό.

 

Τώρα αν η παραχώρηση και η μεταγραφή που έχει ο τωρινός ιδιοκτήτης είναι περισσότερα από 10 χρόνια ή ακόμα και 20 τότε δεν μπορεί να γίνει καμία άρση και αναίρεση χρησικτησίας η οποία θα ήταν απίθανη αφού προήλθε από πράξη εφαρμογής και δημόσια αρχή κλπ κλπ.

 

Η τράπεζα με βάση αυτά θα σου δώσει άνετα δάνειο αν ο μηχανικός σου, μπορεί να σου εκδώσει οικοδομική άδεια για αυτό το οικόπεδο.

Ο νομικός έλεγχος αφού υπάρχουν οι μεταγραφές και ειδικά αν υπάρχουν κάποιοι χρονικοί «ορίζοντες» δεν θα έχει ειδικό πρόβλημα

Και ο Τεχνικός έλεγχος αφού θα έχει οικοδομική άδεια θα μπορεί να προσδιορίσει κατασκευαστική και εμπορική αξία με βάση την οποία θα δανειοδοτηθείς.

 

Εφόσον στα εγκρίνει Τράπεζα πίστεψε με μπορείς να το πουλήσεις παντού.

 

Για τελική απόλυτη βεβαιότητα σου μπορείς να πας σε υποκατάστημα Τράπεζας που ενδιαφέρεσαι και να ζητήσεις από τον/ την αρμόδια για τα στεγαστικά δάνεια να σου κανονίσει μια συνάντηση με κάποιον από εξωτερικούς συνεργάτες Νομικούς που έχει, να ρίξει μια ματιά στους τίτλους αυτού που στο πουλάει. (παραχωρητήριο, μεταγραφή κλπ).

Μη ζητήσεις προέγκριση (διότι αυτό έχουν μόνο τυποποιημένο) αλλά οφφ δε ρέκορτ νομικό έλεγχο με προσωπική σου χρέωση. (δεν το έχουν κοστολογήσει αυτό οπότε δεν θα ξέρει ο διοικητικός υπάλληλος σε ποιο κωδικό χρέωσης να το βάλει)

 

Επίσης έλεγξε και με μηχανικό σου αν από την πράξη εφαρμογής (ειδικά αν είναι πρόσφατη) αν έχει, το οικόπεδο, υποχρέωση σε χρήμα ή το πιο καλό απ όλα να συντάξει τοπογραφικό διάγραμμα και να πάρει από πολεοδομία ορούς δόμησης με όλες τις σχετικές παρατηρήσεις.

[Insider40]

Σε ευχαριστώ πάρα πολύ για την απάντηση σου η οποία με βοηθά αρκετά,

Επειδή βρίσκομαι σε επαρχιακή πολη όπως καταλαβαίνεις λίγο πολύ όλοι γνωρίζονται μεταξύ τους (και όπως επίσης καταλαβαίνεις όλοι θα πάρουν το μερίδιο τους και ενδιαφέρονται να τρέξουν). Εννοείτε ότι δεν πληρώνετε κανένας (ούτε ο πωλητής του οικοπέδου αν δεν είμαι 100% σίγουρος ότι όλα είναι ΟΚ).

Οπότε έχω βάλει μια δικηγόρο τον κτηματομεσίτη (που μεσολάβησε για την αγοροπωλησία) έναν μηχανικό και συμβολαιογράφο να το ψάξουν. Ιδικά ο κτηματομεσίτης ο οποίος λέει ξέρει τον διευθυντή μιας τράπεζας θα ρωτήσουν αν μπορώ να πάρω μια προέγκριση (χωρίς έξοδα φακέλου!) έτσι ώστε να είμαι σίγουρος ότι μπορώ να χρηματοδοτηθώ.

Βεβαία με ανησύχησαν αυτά που είπες για την προέγκριση και την οικοδομική άδεια, αν και είναι αλληλένδετα μιας και φαντάζομαι η τράπεζα δεν μπορεί να εγκρίνει ένα τέτοιο δάνειο χωρίς οικοδομική άδεια, ίσως ο μόνος φόβος μου να είναι ότι αν όλοι μου πουν ότι όλα είναι οκ μετά την αγορά του οικόπεδου σκάσει καμιά βόμβα από την τράπεζα και δεν προσχώρηση η χρηματοδότηση!

Όσο για το πόσα χρόνια έχουν περάσει από την χρησικτησία του Δημου είναι περίπου 8.

Ο τωρινός ιδιοκτήτης και πωλητής έχει μια εκκρεμότητα γύρο στα 400 euro τα οποία πρέπει να πληρώσει στον Δήμο τα οποία προκύπτουν από τον ισολογισμό τις αξίας των τετραγωνικών που του είχε πάρει ο Δήμος με το οικόπεδο που του παραχωρήθηκε. Αφαίρεσαν τις αξίες τους και βγήκε αυτό το υπόλοιπο.

[Didonis]

Προέγκριση δεν μπορεί να σου κάνει για στεγαστικό αφού δεν έχεις άδεια.

Προέγκριση για αγορά οικόπεδου μόνο θα μπορούσε.

Αλλά όπως είπες όλοι γνωρίζεστε, δεν χρειάζεσαι γνωστό διευθυντή, κανόνισε να ρίξει μια μάτια ο νομικός που έχουν εκεί με το υποθετικό σενάριο δανείου και θα ξέρεις. Ο ίδιος αν έχει αμφιβολία θα ρωτήσει τις νομικές τους υπηρεσίες κεντρικά.

 

Για το θέμα εισφορές σε χρήμα κλπ, σου είπα κατά την γνώμη μου, ανάθεσε εσύ σε δικό σου μηχανικό να συντάξει νέο τοπογραφικό (αυτό θα έχει έξοδο) και να πάρει όρους δόμησης από πολεοδομία και έλεγχο τι υπόλοιπα υπάρχουν αν υπάρχουν από τις πράξεις εφαρμογής (ανεβάζει το έξοδο αυτό). Κάνεις ένα συμφωνητικό με τον πωλητή ότι αυτά είναι έξοδα δικά του (διότι στην τελική συμμαζεύεται το δικό του οικόπεδο) κι αν προχωρήσει η αγορά τότε τα συμψηφίζεται τα λεφτά από το τίμημα αγοράς σου.

 

****

edit

Επ ευκαιρία της βόμβας από την Τράπεζα. Αν αντέχεις να πληρώσεις να σου κάνει μηχανικός την αρχιτεκτονική μελέτη ώστε να μπορείς να καταθέσεις στην Τράπεζα σχέδια κατόψεων και τοπογραφικά μπορείς να ζητήσεις προέγκριση και για το στεγαστικό. Το μόνο που θα κάνει ο ελεγκτής μηχανικός της τράπεζας θα είναι ότι οι αξίες που θα βάλει θα ισχύουν υπό την προϋπόθεση ότι θα βγει η άδεια για το συγκεκριμένο σπίτι που θα του έχετε δείξει.

Φυσικά σου συνιστώ να ελέγξεις από τώρα και την πιστοληπτική σου ικανότητα στην Τράπεζα αλλά αυτό είναι άσχετο από το συγκεκριμένο οικόπεδο και μελλοντικό σπίτι.

[Insider40]

Σε ευχαριστώ πολύ για τις γνώμες/συμβουλές.