Δόμηση υπογείου εκτός οικοδομικής γραμμής

[sgp]

Βρε παιδιά, διαβάστε το αρθρ. 2 πργρ. 2, όπως και την πργρ. 1 και 2 του αρθρ. 3 του 749Δ/87. Εκτος κι αν έχουν τροποποιηθεί και δεν το γνωρίζω (ενημερώστε με σας παρακαλώ), είναι σαφές ότι δεν μετρούν μόνον στην δόμηση. Στην πργρ. 2 του αρθρ. 2 αναφέρεται ρητά ότι η επέκταση εισόδου-εξόδου, πρέπει να ευρίσκεται εντός επιτρεπομένης κάλυψης και όγκου. Και Αρμενόπουλε, στην ενδεκάτη γραμμή, νομίζω ότι από παραδρομή, έχεις γράψει εκτός αντι για εντός και αλλάζει όλο το νόημα αυτού που γράφεις.

 

[armenopoulos]

Συνάδελφε ορθά γράφω "εκτός" στην αρχή της 2ης παραγράφου μου. Αυτό το σημείο είναι που σε έχει μπερδέψει...

Το ΠΔ του 1987 ποτέ δεν επέβελε φύτευση πάνω από τον εκτός προκηπίου χώρο εισόδου-εξόδου. Το 2004 επιβλήθηκε φυτευση του αναγκαίου μέρους αυτού.

 

Οσο για την δόμηση, την κάλυψη και τον όγκο είναι ξεκάθαρο ότι οι ρυθμίσεις του άρθρου 17 του ΓΟΚ για τις κατασκευές στους ακαλύπτους και ιδιαίτερα στα προκήπια αλλά και οι ρυθμίσεις του άρθρου 3 του ΠΔ της 3-8-87 που αφορούν υποχρεωτικούς ακαλύπτους χώρους πλήν προκηπίων είναι ειδικές και αφορούν υπόγειους χώρους. Δεν ισχύουν για τους υπόγειους αυτούς χώρους τα αναφερόμενα στο άρθρο 2 παρ.2 το οποίο ρυθμίζει ζητήματα στεγασμένων υπέργειων χώρων.

 

@Manolis gon : Θεωρώ ότι οι εν λόγω διατάξεις, εφόσον αφορούν υπόγειους χώρους, επιτρέπονται και σε παροδοσιακούς οικισμούς εκτός αν τα ειδικά διατάγματά τους ορίζουν κάτι διαφορετικό.

[sgp]

Α. Φεκ 749Δ/87

Άρθρο 2, πργρ. 2

«Ο στεγασμένος υπέργειος χώρος του κτιρίου στάθμευσης αυτοκινήτων καθώς και ο αναγκαίος χώρος εισόδου ή εξόδου αυτοκινήτων για την εξυπηρέτηση χώρων στάθμευσης δεν προσμετρούνται στον συντελεστή δόμησης του οικοπέδου χωρίς υπέρβαση σε κάθε περίπτωση του μεγίστου επιτρεπομένου ύψους του κτιρίου, του μεγίστου επιτρεπομένου ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου, καθώς και του επιτρεπομένου συντελεστή κατ’ όγκο εκμετάλλευσης του οικοπέδου, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις.»

Άρθρο 3, πργρ. 1

«Για την εξυπηρέτηση υπογείου χώρου σταθμεύσεως αυτοκινήτων, επιτρέπεται επέκταση του χώρου της εισόδου του και εντός του υποχρεωτικά ακαλύπτου χώρου του οικοπέδου, με την προϋπόθεση ότι η συνολική επιφάνεια της πιο πάνω επέκτασης δεν θα υπερβαίνει τα 30 μ2. Η οροφή της πλάκας επικάλυψης του χώρου που επεκτείνεται μέσα στον υποχρεωτικά ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου δεν πρέπει σε κανένα σημείο να υπερβαίνει τα 1,50 μ, μετρούμενο από την οριστική στάθμη του εδάφους. Η επιπλέον επιφάνεια που προκύπτει, σύμφωνα με τα πιο πάνω, δεν προσμετράται στον συντελεστή δόμησης του οικοπέδου.»

Άρθρο 3, πργρ. 2

«Επιτρέπεται η επέκταση του υπογείου χώρου του κτιρίου και κάτω από τον υποχρεωτικά ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου, εκτός από τον χώρο του προκηπίου με την προϋπόθεση ότι το σύνολο του επεκτεινομένου υπογείου χώρου, στον υποχρεωτικά ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου καθώς και ποσοστό 40% τουλάχιστον του υπογείου χώρου που κατασκευάζεται σύμφωνα με τις διατάξεις της πργ. 1Ββ του αρθρ. 7 του ν. 1577/85 διατίθεται αποκλειστικά ως χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων. Ο σύμφωνα με τα παραπάνω επεκτεινόμενος χώρος υπογείου δεν προσμετράται στον συντελεστή δόμησης του οικοπέδου.»

Άρθρο 3, πργρ. 3

«Όταν γίνεται επέκταση του υπογείου χώρου σύμφωνα με την πργρ. 2 η στάθμη της οροφής της πλάκας επικάλυψης του τμήματος αυτού της επέκτασης πρέπει να περιορίζεται κατά 1,00 μ τουλάχιστον κάτω από τη τεχνητή ή φυσική στάθμη του εδάφους. Ο περιορισμός αυτός δεν ισχύει για τον χώρο εισόδου εξόδου που κατασκευάζεται σύμφωνα με την πργρ. 1.»

Β. φεκ 253Δ/89

Με το αρθρ. 2 πργρ. 2, στο τέλος του πρώτου εδαφίου της πργρ. 3 του αρθρ. 3 του από 3.8.87 ΠΔ (Δ’749), προστίθενται τα εξής:

«Ο δημιουργούμενος, σύμφωνα με τα παραπάνω χώρος, φυτεύεται υποχρεωτικά.»

Γ. φεκ 140Α/00

Με το αρθρ. 14 πργρ. 3, προστίθεται στο τέλος του αρθρ. 17 πργρ. 6 του ΓΟΚ 85, η ακόλουθη παράγραφος:

« Σε περιπτώσεις ανηφορικών οικοπέδων, προκειμένου να αποφευχθεί η δημιουργία ορυγμάτων, επιτρέπεται, ύστερα από έγκριση της ΕΠΑΕ, η κατασκευή ενός χώρου στάθμευσης ή εισόδου εξόδου χώρων στάθμευσης κάτω από την επιφάνεια των προκηπίων. Ο χώρος πάνω από τις κατασκευές αυτές πρέπει να φυτεύεται.»

Δ. φεκ 76Α/04

Με το αρθρ. 10 πργρ. 1, το δεύτερο και το τρίτο εδάφιο της πργρ. 3 του αρθρ. 3 του από 3.8.87 ΠΔ (Δ’749), όπως η παράγραφος αυτή τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε με το αρθρ. 2 πργρ. 2 του από 25.4.89 ΠΔ (Δ’253), αντικαθίσταται ως εξής:

«Ο περιορισμός αυτός ο οποίος δεν ισχύει για τον χώρο εισόδου εξόδου, που κατασκευάζεται σύμφωνα με την πργρ. 1, επιβάλλεται μόνο για το τμήμα πάνω από την επέκταση του υπογείου χώρου στάθμευσης, του οποίου η φύτευση είναι απαραίτητη για να υλοποιηθεί συνολικά στο οικόπεδο η απαίτηση του αρθρ. 23 πργρ. 1 του Κτιριοδομικού Κανονισμού.»

Θα σε παρακαλούσα συνάδελφε Αρμενόπουλε, δεδομένου ότι φαίνεται ότι έχεις μελετήσει καλύτερα τις συγκεκριμένες διατάξεις, να δείξεις λίγη υπομονή και να μου υποδείξεις αν κάνω λάθος στον συλλογισμό μου, όπως αναπτύσσεται ακολούθως:

Από το παραπάνω ιστορικό, καταλαβαίνω ότι το 1987 επετράπη χώρος εισόδου εξόδου προς το υπόγειο έως 30 μ2 μέσα στον υποχρεωτικά ακάλυπτο χώρο, χωρίς υποχρέωση φύτευσης αυτού άνωθεν, έως 1,50 μ πάνω από το τελικά διαμορφωμένο έδαφος. Επίσης επετράπη επέκταση του υπογείου χώρου σταθμεύσεως εκτός περιγράμματος υπογείου με απαίτηση υποχρεωτικής υποβάθμισης του, κατά 1 μ από το τελικά διαμορφωμένο έδαφος, με ρητή αναφορά ότι απαγορεύεται να επεκταθεί στην πρασιά. Και οι δύο αυτοί χώροι, όπως ρητά αναφέρεται, δεν μετρούσαν στην δόμηση. Το 1989, ο δεύτερος μόνον από τους προαναφερθέντες χώρους ορίστηκε να φυτεύεται υποχρεωτικά. Το 2000, με την τροποποίηση του ΓΟΚ, ορίσθηκε ότι η επέκταση του πρώτου από τους προαναφερθέντες χώρους εντός της πρασιάς, γίνεται κατόπιν ΕΠΑΕ, με υποχρεωτική φύτευσή του άνωθεν και έτσι ουσιαστικά διαφοροποίησε την αντιμετώπιση του χώρου αυτού, ως προς την φύτευση, σε εντός και εκτός πρασιάς (στον χώρο εντός πρασιάς υποχρεωτικά, στον χώρο εντός του λοιπού ακαλύπτου προαιρετικά). Παράλληλα, διατηρήθηκε η υποχρεωτική φύτευση της οροφής της επέκτασης του υπογείου χώρου σταθμεύσεως εκτός περιγράμματος (δεύτερος εκ των χώρων). Το 2004 ορίστηκε ότι η φύτευση του δεύτερου εκ των χώρων γίνεται προαιρετική, στον βαθμό που απαιτείται για να συμπληρωθεί η φύτευση του υπολοίπου οικοπέδου, ενώ διατήρησε την μη υποχρέωση φύτευσης στον πρώτο χώρο εκτός πρασιάς.

Αν δεχτούμε ότι το αρθρ. 2 πργρ. 2 του 749Δ/89, αφορά ισογείους χώρους, δεν βλέπω από πού σαφώς τεκμαίρεται ότι οι δύο χώροι επεκτάσεων, δεν μετρούν σε κάλυψη και όγκο. Για την επέκταση του δευτέρου εκ των χώρων, είμαι σίγουρος ότι δεν μετρά σε κάλυψη, μετρά όμως σε όγκο στο τμήμα της πιθανής προεξοχής του υπογείου πάνω από το τελικά διαμορφωμένο έδαφος (υπάρχει εγκύκλιος την οποία όμως δεν έχω πρόχειρη).

[armenopoulos]

Μάλλον τα "βρήκαμε"

 

Δύο παρατήρήσεις όμως. α. Στην κατά άλλα αναλυτική και σωστή 2η παράγραφό σου: όπου γράφεις "εκτός περιγράμματος υπογείου" το ορθό είναι "εντός υποχρεωτικού ακαλύπτου". β. Στην 3η παράγραφό σου προφανώς αναφέρεσαι στην παρ.2 του άρθρου 2 του ΠΔ της 3-8-87 (ΦΕΚ 749/Δ/1987)

 

Για την κάλυψη: εφόσον οι κατασκευές αυτές επιτρέπονται εντός του υποχρεωτικού ακαλύπτου, δεν μετρούν κάλυψη (σαφώς προκύπτει από το άρθρο 8 του ΓΟΚ - δεν γίνεται να μετρά στην κάλυψη ο υποχρεωτικός ακάλυπτος).

Εξυπακούεται ότι αν οι κατασκευές αυτές βρίσκονται στο λοιπό τμήμα του "ακαλύπτου", στο τμήμα δηλαδη που αν δεν υπήρχαν οι κατασκευές αυτές θα ήταν προαιρετικός ακάλυπτος, τότε προσμετρούν στην κάλυψη (και ο χώρος δεν χαρακτηρίζεται ακάλυπτος).

 

Για τον όγκο: Τμήμα "πιθανής προεξοχής του υπογείου πάνω από το τελικά διαμορφωμένο έδαφος" μπορεί να υπάρξει μόνο για τον χώρο-εισόδου εξόδου όταν αυτός είναι εκτός προκηπίου (αφού οι άλλοι χώροι δεν επιτρέπεται να προεξέχουν). Σύμφωνα με την παρ.10 του άρθρου 9 του ΓΟΚ, "Για τον υπολογισμό του πραγματοποιούμενου σ.ο, λαμβάνεται ο όγκος των πάνω από την οριστική στάθμη του εδάφους κλειστών και ημιυπαίθριων χώρων, καθώς και ο όγκος όσων ακάλυπτων χώρων προσμετρώνται στην κάλυψη". Καθόσον όπως έγραψα παραπάνω πρόκειται για ακάλυπτους χώρους που δεν μετρούν κάλυψη, συνεπάγεται ότι δεν μετρούν και στον όγκο.

Εξυπακούεται ότι αν ο χώροι αυτοί βρίσκονται εκτός υποχρεωτικού ακαλύπτου και προεξέχουν της τελικής στάθμης του εδάφους τότε ο άνω της στάθμης του εδάφους όγκος τους θα προσμετρηθεί στον σ.ο. σύμφωνα με τα ανωτέρω.

Edited Δεκέμβριος 17 , 2011 by armenopoulos

[sgp]

Μάλιστα, ο όρος προαιρετικά ακάλυπτος χώρος σε αντιδιαστολή με τον υποχρεωτικά έδωσε μία λογική στην ερμηνεία αυτή που δίνεις. Μία παρατήρηση μόνο: Πάρε την περίπτωση που το υπόγειο του κτίσματος, προεξέχει του τελικά διαμορφωμένου περιβάλλοντος χώρου,όπως επιτρέπει ο νόμος κατά 1,50 μ και επιθυμούμε να επεκτείνουμε τον υπόγειο χώρο στάθμευσης στον προαιρετικά ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου και κατ' επέκταση ακολούθως στον υποχρεωτικά ακάλυπτο (100% "κάλυψη" οικοπέδου). Ο χώρος αυτός εντός του προαιρετικά ακαλύπτου, θα θεωρείται ως ακάλυπτος που μετράει στην κάλυψη και η προεξοχή στον όγκο. Από ποιά διάταξη και πώς αντιμετωπίζεται όμως, όσον αφορά την δόμηση;

[armenopoulos]

Σίγουρα πριν τις τελευταίες διαδοχικές τροποποιήσεις του ΓΟΚ, ο εν λόγω χώρος δεν προσμετρούσε δόμηση. Σήμερα υπάρχει ασάφεια για τα κτίρια κατοικίας που πιστεύω πρέπει να αποσαφηνιστεί από το Υπουργείο.

 

Θεωρώ ωστόσο, σύμφωνα με την παρ. 1Αδ και την 1Βη του άρθρου 7 του ΓΟΚ όπως αυτές ισχύουν σήμερα, ότι δεν προσμετρά και δόμηση, αφού δεν είναι "υπεργειος", καθόσον έχει σύμφωνα με τον ορισμό του υπογείου όλες τις απαραίτητες προϋποθέσεις (αν και αυτό πράγματι "σηκώνει συζήτηση", διότι σύμφωνα με την κρατούσα άποψη, δεν νοείται "υπόγειο" κατά ΓΟΚ χωρίς να υπάρχει ισόγειο ή χώρος που μετρά στην κάλυψη από πάνω του).

Edited Δεκέμβριος 17 , 2011 by armenopoulos

[sgp]

Ok, η συζήτηση φαντάζομαι εντοπίζεται στο ¨δεν προσμετράται στην δόμηση ένας υπόγειος όροφος επιφανείας ίσης με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο". Πάντως σε ευχαριστώ γιά την υπομονή σου, η επικοινωνία ήταν εξαιρετικά διαφωτιστική. Καλό Σαββατοκύριακο (ή ότι απέμεινε)

[angelosz]

Μια ερώτηση παρακαλώ. Κατά την άποψή σας, σε επέκταση υπογείου κάτω από τον υποχρεωτικό ακάλυπτο, όπου η οροφή της πλάκας είναι σε στάθμη 1,00m κάτω από την επιφάνεια του εδάφους, ανεστραμένες δοκοί επιτρέπονται; (με στέψη τελικά σε βάθος λιγότερο από 1,00m από την επιφάνεια του εδάφους).

Επιπλέον, γνωρίζετε να αναφέρεται πουθενα ότι αυτός ο χώρος πρέπει να καλύπτεται εξολοκλήρου με χώμα?

Διότι μπορεί να επιτευχθεί φύτευση με π.χ.:

60cm φελιζόλ, 15cm πλάκα άοπλο beton και 25cm χώμα. (μόνιμο φορτίο ~9ΚΝ/m²)

διαφορετικά, με 1,00m χώμα, μόνιμο φορτίο 20ΚΝ/m²!!!

[sgp]

Όσον αφορά το δεύτερο ερώτημα, ο διαμορφωμένος με χώμα χώρος θα πρέπει να έχει βάθος 1 μ τουλάχιστον για να προσμετράται η αντίστοιχη επιφάνεια στην απαιτούμενη φύτευση. Στο πρώτο ερώτημα σου: ανεστραμμένες δοκοί επιτρέπονται. Το θέμα είναι αν ο υπάλληλος που θα σε ελέγξει δεχτεί να μετρήσει στην φύτευση το περιτύπωμα των συγκεκριμένων επιφανειών των δοκών, γιατί δεν θα πληρούν το βάθος χώματος 1 μ, αν βέβαια το προσέξει. Εφ' όσον δεν είσαι οριακά στον έλεγχο φύτευσης, μέτρησέ τες ως μη φυτευμένες.

[angelosz]

Ευχαριστώ sgp.

Και λίγο ακόμη brainstorming. Καμιά πονηριά με 60cm ελαφρόπετρα πχ, πιστεύεις ότι θα γινόταν κατα κανόνα αποδεκτή, ή εντάσσεται στην κατηγορία "όσο δεν με πιάνουν, είμαι νόμιμος"?. Ας πούμε ότι απαντούμε ως "ελεγκτές δόμησης".