Διαδικασία χωρισμού καταστημάτων

[kostassid]

Αφού διάβασα στο φόρουμ αυτό σας παραθέτω το δικό μου πρόβλημα παρακάτω:

 

Ισόγειο κατάστημα με άδεια από το 1961 και σχέδιο κάτοψης το παρακάτω όπου φαίνεται μόνο ένας ενιαίος χώρος 55 m² και ένα WC ενοικιάστηκε από πελάτη μου για να ανοίξει επιχείρηση υγειονομικού ενδιαφέροντος.

Model (a).pdf

 

Όμως η παρούσα-υπάρχουσα κατάσταση δεν είναι αυτή που απεικονίζεται στην άδεια αλλά το παρακάτω σχέδιο όπου το κατάστημα των 55 m ² έχει χωριστεί σε 2, ένα των 35 m² και ένα των 20 m² με μία τουαλέτα το καθένα χωρίς όμως να έχει αλλάξει κάτι στην άδεια του καταστήματος. Το συμφωνητικό που έχει υπογράψει ο πελάτης μου αφορά μόνο το κατάστημα των 35 m² και όχι ολόκληρο.

 

Model (b).pdf

 

 

Ο ιδιοκτήτης έχει στα χέρια του αποδοχή κληρονομιάς και σύσταση οριζοντίας από το 1994 όπου είναι γραμμένο ότι υπάρχουν 2 καταστήματα, φορολογείται κανονικά και για τα 2 μισθώματα του και είναι δηλωμένα και στο Ε9 του όπου φαίνεται ότι όταν το κληρονόμησε υπήρχε το χώρισμα και μάλιστα λειτουργούσαν ακόμα και τότε και τα 2 καταστήματα.

Για να πάρει την άδεια από το Δήμο ζητούνται εγκρίσεις χρήσεως από πολεοδομία, πιστοποιητικό πυρόσβεσης και υγειονομικός έλεγχος. Ξεκινώντας από τη πολεοδομία και αφού ελέγχθηκε ο φάκελος που κατέθεσα, ο υπάλληλος – ελεγκτής μου είπε ότι δεν μπορεί να μου δώσει την «Χρήση» καθώς στο επίσημο σχέδιο της άδειας φαίνεται μόνο ένα κατάστημα ενώ στη πραγματικότητα υπάρχουν 2 (του το ανέφερα εγώ). Η λύση που προτάθηκε προφορικά είναι να εκδοθεί άδεια διαρρύθμισης και να προχωρήσει έτσι και στις υπόλοιπες υπηρεσίες.

 

 

ερωτήσεις :

 

1) Γνωρίζετε άλλο νόμιμο τρόπο εκτός από την έκδοση άδειας διαρρύθμισης; Στη πολεοδομία δεν ανέφερα τα υπόλοιπα στοιχεία του ιδιοκτήτη, σύσταση οριζοντίας, αποδοχή κληρονομιάς, μισθώματα, χαρτιά εφορίας κλπ. (η σύσταση έγινε βάση Τοπογραφικού Αρχιτέκτονα και αποτύπωσης του το 1994, το οποίο όμως δεν κατατέθηκε στο φάκελο της οικοδομής και ούτε ενημερώθηκε η πολεοδομία γι’αυτό.) Θα ξαναπάω τη Τετάρτη ελπίζοντας να βρω άκρη.

 

2) Καθώς σε μία πρώτη μου νύξη ο ιδιοκτήτης φάνηκε εντελώς αρνητικός να πληρώσει για να εκδοθεί άδεια ενώ ο πελάτης μου έχει διαθέσει ένα σημαντικό ποσό ως προκαταβολές ενοικίων και ως εργασίες ανακαίνισης, ποιος θα μπορούσαμε να πούμε ότι έχει δίκιο, εν αρχή πάντα. (Προ-έγκριση από το δήμο έχει βγει και έτσι προχωρήσαμε σε εργασίες ανακαίνισης και υπογραφή μισθωτηρίου συμβολαίου). Κάποια συμβουλή πως να κινηθώ με βάση πάντα το συμφέρον του πελάτη μου.

 

3) Υπάρχει τρόπος μέσω τακτοποίησης χώρων ή κάτι παρόμοιο από τη στιγμή που το κατάστημα έχει χωριστεί από το 1961; (σε σχέση πάντα με ΓΟΚ και ΚΚ της εποχής εκείνης.)

Ευχαριστώ πολύ

Edited Μάρτιος 31 , 2012 by kostassid

[georg coco]

Έχω την εντύπωση ότι όλοι οι νόμιμοι τρόποι οδηγούν στην ελάχιστη αμοιβή που ο ιδιοκτήτης δεν θέλει να πληρώσει!

Είτε διαρρύθμιση είτε αυθαίρετο με τον 1512 άρθρο 8 ίδια κατάληξη θα έχουμε.

Υπάρχουν 2 μετρητές της ΔΕΗ και από πότε;

 

Το να αρχίσουν δικαστικές διαμάχες ότι του ενοικίασε "αυθαίρετο" κατάστημα πάλι δεν έχει νόημα.

 

Ιστορίες καθημερινής τρέλας...

[kostassid]

Ναι, υπάρχουν 2 ρολόγια της ΔΕΗ, ένα για κάθε χώρο.

[avgoust]

Η πολεοδομία δεν πρόκειται να σου δώσει βεβαίωση αν δεν συμπίπτει η πραγματικότητα με τα εγκεκριμένα. Το γεγονός ότι υπήρχαν παλαιότερα 2 μαγαζιά και λειτουργούσαν οφείλεται ή στο ότι ήταν παλιές άδειες που δεν ζήτηγαν τότε βεβαιώσεις ή ήταν καταστήματα μη υγειονομικού ενδιαφέροντος που δεν ήθελαν καμμία έγκριση.

Ξέρεις άλλωστε ότι η πολεοδομική νομιμότητα εφ'όσον μιλάμε για κτίριο μετά το 1955 δεν έχει καμμία σχέση με εφορίες , κληρονομιές , συστάσεις , μισθώματα, Ε9 , εγκρίσεις από άλλους φορείς κλπ.

 

Επί των ερωτημάτων σου

 

1. H τυπικά ορθή διαδικασία θα ήταν νομιμοποίηση = πάλι πολεοδομία , αμοιβές + πρόστιμο.Αλλαγή διαρρύθμισης πιο βολικό.

 

2. Ο ιδιοκτήτης έχει άδικο διότι έχει αυθαίρετο χώρο , ας έχει κάνει 3548 συστάσεις και μεταβιβάσεις. Ο ενοικιαστής φταίει διότι έπρεπε να σε ρωτήσει πριν νοικιάσει.

Αν θέλουν να πλακωθούν στις αγωγές , θα βγουν και οι δυο ζημιωμένοι , να το αποφύγουν. Δλδ οι δαπάνες και οι απώλειες εσόδων και για τους δυο θα είναι μεγαλύτερες από το κόστος της άδειας πιστεύω.

 

3. Αν εννοείς τακτοποίηση με τον Ν.3843/2010 όχι δεν μπορείς καθώς δεν μετατρέπεις βοηθητικό χώρο σε χώρο κύριας χρήσης.

[kostassid]

Έχω την εντύπωση ότι όλοι οι νόμιμοι τρόποι οδηγούν στην ελάχιστη αμοιβή που ο ιδιοκτήτης δεν θέλει να πληρώσει!

Ο ενοικιαστής φταίει διότι έπρεπε να σε ρωτήσει πριν νοικιάσει.

Αντικρουόμενες εν μέρη οι απόψεις αλλά γενικά με καλύψατε με τις απαντήσεις σας.

[Manolis gon]

Η διαδικασια της διαρρίθμυσης ειναι η πιο σωστη, εφοσον "θεωρηθει" οτι γινονται τωρα.Εδω εχουμε και νεες παθητικες και ενεργητικες πυρασφαλειες για τα 2 καταστηματα.Να γινει ελεγχος εαν θεωρηθει ριζικη ανακαινιση μη σου ζητησουν και ΚΕΝΑΚ.Αν αποφασισουν οτι ειναι υφισταμενα τοτε πας σε νομιμοποιηση.

[kostassid]

Συνεχίζω ευχαριστώντας τα μέλη που με βοήθησαν έως τώρα.

 

Θεωρητικά, ο υπάλληλος της πολεοδομίας μου είπε ότι συμφέρει να δείξω ότι κατασκευάζουμε τώρα τον ενδιάμεσο τοίχο παρά να τον νομιμοποιήσουμε, οπότε και να προβώ σε άδεια.

 

Σε ερώτηση μου ώστε να πάρω εγγράφως την άρνηση κύριας χρήσης καταστήματος ο υπάλληλος με ενημέρωσε ότι αν την βγάλει αρνητική θα πάει αυτεπάγγελτα για αυθαίρετο.

 

Σε συνεννόηση επομένως και με τους 2 (ενοικιαστή και ιδιοκτήτη) αποφασίσαμε να βγει η άδεια η οποία είναι κανονική και όχι εσωτερικών διαρρυθμίσεων με κόστος την ελάχιστη βάσει αναλυτικού και χωρίς ΚΕΝΑΚ αφού το 25% του κόστος του συμβατικού είναι μεγαλύτερο από τις επεμβάσεις που θα γίνουν.

 

Σήμερα, και ενώ είχαμε συνεννοηθεί για το κόστος και τις πληρωμές ο ιδιοκτήτης ρώτησε άλλο μηχανικό ποιο έμπειρο (μεγαλύτερο!) ο οποίος τον διαβεβαίωσε ότι: (!!!) Αν πάμε και κάνουμε εγγράφως την αίτηση για κύρια χρήση και βάλουμε ως συνημμένα (διότι μέχρι τώρα τα είχαμε δώσει προφορικά) το Ε9, κτηματολόγιο, Λογαριασμούς ΔΕΗ, οριζόντιες ιδιοκτησίες κλπ κλπ... όπου φαίνεται σε όλα αυτά ότι από το 1962 υπήρχε ο τοίχος σε αυτή τη περίπτωση δεν θα μπορέσει να αρνηθεί η πολεοδομία το χαρτί της κύριας χρήσης και να γίνει με αίτηση ενημέρωσης φακέλου (αίτηση όπου θα φαίνεται η σημερινή κατάσταση, όχι άδεια...μηχανικός το είπε αυτό;

 

Άσχετα με το πως θα πρέπει να φερθώ ποια είναι η γνώμη σας για την απόφαση της πολεοδομίας;

Σε περίπτωση που βγει αρνητική και χαρακτηριστεί αυθαίρετο τι ισχύει (χονδρικά) σε σχέση με πρόστιμα; κατεδάφιση; με τον ήδη υπάρχοντα 1 ενοικιαστή (μικρό, υπάρχον κατάστημα) και με τον 2ο ο οποίος προσπαθεί να βγάλει άδεια λειτουργίας;

[avgoust]

Καλά όχι και κατεδάφιση. Πρόστιμο θα μπει. Το βασικό πρόβλημα είναι ότι ο 2ος ΔΕΝ θα μπορεί να βγάλει άδεια λειτουργίας μέχρι να αρθεί ή νομιμοποιηθεί η αυθαιρεσία.

 

Για τα περί ενημέρωσης κλπ δεν ξέρω να σου πω.

[Stergios 070]

Το πρόβλημα του πελάτη σου, είναι κατά κύριο λόγω το υγειονομικό (όσον αφορά την άδεια λειτουργίας του καταστήματος ) ,που απαιτεί οι εγκεκριμένες από την πολεοδομία κατόψεις να αντιστοιχούν με την πραγματικότητα καθώς και να πληρουν τις υγειονομικές διατάξεις .

 

Όπως ανέφεραν και οι προηγούμενοι , ο ευκολότερος /φθηνότερος τρόπος είναι μια άδεια (όχι μικρής κλίμακας ) εσωτερικών διαρρυθμίσεων ή διαχωρισμού ενός καταστήματος σε δύο .

 

Όσον αφορά τον μεγαλύτερο σε ηλικία συνάδελφο , αρκετά χρόνια πριν υπήρχε η διαδικασία της ενημέρωσης φακέλου με μια απλή αίτηση , αλλά αυτή την στιγμή οποιαδήποτε αλλαγή σε φάκελο οικοδομικής άδειας φέρει τον τίτλο «αναθεώρηση» με ότι συνεπάγεται αυτό .

Στην περίπτωση σου, « Αναθεώρηση της υπ’αρ. 0000/00 ΟΑ για ενημέρωση φακέλου/σχεδίων του ισογείου» , δηλαδή ότι θα έκανες σε μια ΟΑ διαρρυθμίσεων ή διαχωρισμού(πιθανώς και περισσότερα) .

 

[Σε περίπτωση που η πολεοδομία το κρίνει αυθαίρετο , ακόμα και αν ο ιδιοκτήτης πληρώσει το πρόστιμο ανέγερσης και διατήρησης , ο πελάτης σου (ενοικιαστής ) δεν μπορεί να πάρει άδεια λειτουργίας από το υγειονομικό γιατί δεν θα έχει εγκεκριμένη από την πολεοδομία κάτοψη (το πρόστιμο υπολογίζεται βάσει του σκαριφήματος ,στο έντυπο αυτοψίας, που συνέταξε ο υπάλληλος που την έκανε και όχι σε σχέδια υπό κλίμακα) .]

Το παραπάνω ισχύει αν δεν ακολουθήσεις την διαδικασία νομιμοποίησης και απλώς πληρώσεις το πρόστιμο

 

Ο πελάτης σου για να πάρει άδεια λειτουργίας , πρέπει να πείσει τον ιδιοκτήτη, να εκδώσει κάποιου είδους οικοδομικής άδειας .

 

YΓ1Αναφέρομαι στο υγειονομικό της Αθήνας , μια και δεν γνωρίζω πόσο ελαστικό είναι σε άλλες περιοχές .

[jmoirots]

Συνάδελφε kostassid δεν είσαι ο μοναδικός που την ''πατάει''.Αντίστοιχη περίπτωση με την δική σου, με σχέδια έτοιμα προς κατάθεση, ο πελάτης μου τελευταία στιγμή ''συμβουλεύτηκε'' υπάλληλο της πολεοδομίας ο οποίος του ''πέρασε'' την εσωτερική διαρύθμιση με εργασία μικρής κλίμακας. Καταλαβαίνεις τι σημαίνει αυτό:1) Έχασες τη δουλειά σου, 2) Ο εργοδότης σου ενοχλήθηκε διότι του προτείνεις ακριβές λύσεις για να τα οικονομήσεις, 3) Και δεν παίρνεις και φράγκο για τον κόπο σου.