Εφαρμογή ρυμ/κων γραμμών

[tetris]

1. Το οικόπεδο (τυπικά) δεν έχει πρόσωπο. Για να καταστεί οικοδομήσιμο, θα πρέπει (μιας και υπάρχει το προηγούμενο  διάγραμμα) να γίνει παραχώρηση σε κ.χ.

2. Όμως, προκειμένου να αποφύγει τις όποιες επιπτώσεις ο συνάδελφος, θα πρέπει να συνεννοηθείς μαζί του, με τους δύο ιδιοκτήτες (τέως και νυν) και το συμβ/φο, για διόρθωση του τίτλου (με "εξαφάνιση" του ρυμοτομούμενου). Έτσι κι αλλιώς, δεν θα έχει εφορία. Τα όποια έξοδα ας τα επωμιστεί ο προηγούμενος συνάδελφος.

3. Μην προχωρήσεις σε έκδοση άδειας χωρίς διόρθωση, διότι θα είναι άκυρη (ασυμφωνία τίτλου και διαγράμματος). Εξήγησέ το λεπτομερώς στο νέο ιδιοκτήτη, ώστε να μη χάσεις τη δουλειά από κάποιον αετονύχη της αγοράς.

[MAKAP]

On 13/8/2021 at 7:24 ΜΜ, zulumpo said:

Καλησπέρα Συνάδελφοι,

Προσπαθώντας να ξαναθυμηθώ τις έννοιες περί ρυμοτομικού σχεδίου κτλ, έπεσα σε μια περίπτωση. Ελπίζω να δείξετε κατανόηση, καθώς έχει περάσει καιρός που δεν εχω ασχοληθει με εφαρμογή ρυμοτομικού σχεδίου.

Δεδομένα:

-Ο οικισμός έχει ένα ρυμοτομικό σχέδιο.

- Προσπαθώντας να εφαρμόσω το ρυμοτομικό σχέδιο επί ενός οικοδομικού τετραγώνου παρατηρώ ότι η πραγματική κατάσταση από το ρυμοτομικό σχέδιο διαφέρουν, (δηλαδή +-1 μέτρο η πραγματική είναι μικρότερη σαν να έχει γίνει scale), και συγκεκριμένα η πραγματική κατάσταση είναι μικρότερη. (με κόκκινο η πραγματικότητα με μπλε το ρυμοτομικό).

-Εκτός από αυτό, μέσα στο οικοδομικό τετράγωνο υπάρχουν και χώροι αποκλειστικής χρήσεως κάθε κτιρίου.

Ερωτήσεις:

1. Εάν απεικονιστεί η εφαρμογή του ρυμοτομικού επί της πραγματικής κατάστασης και φάινεται ότι υπάρχει αυτή η διαφορά (πραγματικότητα μικρότερη), τι επιπτώσεις έχει στους ιδιοκτήτες των ακινήτων του οικοδομικού τετραγώνου και ως προς την αρτιότητα οικοδομησιμότητα.

2. Ποιο εμβαδόν δηλώνεται στη δήλωση κτηματολογίου, για τους χώρους αποκλειστικής χρήσεως, και για το εμβαδόν του οικοπέδου. (πραγματικό ή θεωρητικό)

Ευχαριστώ εκ των προτέρων

Μετά τη μελέτη των στοιχείων που έστειλες με πμ, απαντώ εδώ γιατί το θέμα είναι ιδιαίτερης σημασίας.

Το θέμα αφορά σε έγκριση ΡΣ στη Νάξο για τον τότε ΟΕΚ. Η αρχική μελέτη που προέβλεπε οικοδομικές νησίδες (ΟΝ) σε περιοχή αδιαμόρφωτη και χωρίς σταθερά, τροποποιήθηκε αργότερα σε ένα μεγάλο τμήμα της, με αλλαγή του μεγέθους και του σχήματος ορισμένων νησίδων. Συγκρίνοντας τις ΟΝ στα εγκεκριμένα σχέδια με τις αντίστοιχες στο τοπογραφικό του ΟΕΚ, διαπιστώνεται μια "αυθαίρετη" (μικρή) αλλαγή των σχημάτων των κατασκευασθέντων κτιρίων σε σχέση με τα αντίστοιχα των εγκεκριμένων ΟΝ. 

Η πρώτη παρατήρησή μου είναι ότι δεν μπορώ να ταυτοποιήσω την ΟΝ που έχεις παραθέσει εδώ σε σχέση με εκείνες του τοπογραφικού του ΟΕΚ.

Κατά την άποψή μου, και επειδή η περίπτωση αυτού του εγκεκριμένου σχεδίου εμπίπτει στη γενική κατηγορία των ΡΣ οικοδομικών συνεταισμών (ΟΣ), δηλαδή στις περιπτώσεις που όλη η έκταση ανήκει σε ένα φορέα και μέσα σ' αυτήν εγκρίνεται ένα ΡΣ. Σ' αυτές τις περιπτώσεις δεν συντάσσονται πράξεις αναλογισμού (πριν το 1983) ή πράξεις εφαρμογής (μετά το 1983). Με αυτά τα δεδομένα, αυτοδίκαια όλοι οι χώροι εκτός των περιγραμμάτων των κτιρίων περι΄΄εχονται στον οικείο ΟΤΑ.

Για το ίδιο λόγο, το εμβαδόν της συνολικής έκτασης αναφέρεται 7294,76 στρ., όπως γράφεις, και σ' αυτό, υποθέτω, έχουν υπολογισθεί τα δικαιώματα κάθε αυτοτελούς ιδιοκτησίας. Αυτό που δεν καταλαβαίνω είναι η έννοια της "αποκλειστικής χρήσης", που γράφεις. Μπορείς να ανεβάσεις κάποιο στοιχείο, πχ του πελάτη σου;

[zulumpo]

8 λεπτά πριν, MAKAP said:

 

Κατά την άποψή μου, και επειδή η περίπτωση αυτού του εγκεκριμένου σχεδίου εμπίπτει στη γενική κατηγορία των ΡΣ οικοδομικών συνεταισμών (ΟΣ), δηλαδή στις περιπτώσεις που όλη η έκταση ανήκει σε ένα φορέα και μέσα σ' αυτήν εγκρίνεται ένα ΡΣ. Σ' αυτές τις περιπτώσεις δεν συντάσσονται πράξεις αναλογισμού (πριν το 1983) ή πράξεις εφαρμογής (μετά το 1983). Με αυτά τα δεδομένα, αυτοδίκαια όλοι οι χώροι εκτός των περιγραμμάτων των κτιρίων περι΄΄εχονται στον οικείο ΟΤΑ.

 

Εκτός των χώρων (αυλές) που ανήκουν κατά αποκλειστική χρήση σε κάθε κατοικία. . Η σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών το αναφέρουν, όπως και φεκ του 76' που συνοδεύει την σύσταση.

Αυτό που παρέθεσα ήταν για παράδειγμα. Μπορούμε να το αγνοήσουμε.

[MAKAP]

5 ώρες πριν, zulumpo said:

Εκτός των χώρων (αυλές) που ανήκουν κατά αποκλειστική χρήση σε κάθε κατοικία. . Η σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών το αναφέρουν, όπως και φεκ του 76' που συνοδεύει την σύσταση.

Αυτό που παρέθεσα ήταν για παράδειγμα. Μπορούμε να το αγνοήσουμε.

Συνεχίζω εδώ τη συζήτηση για το θέμα σου, με τα στοιχεία που έστειλες με πμ, λόγω της γενικότερης σημασίας που έχει.

Στο πμ έβαλες σωρεία ερωτημάτων που δείχνουν ότι δεν έχεις ασχοληθεί στο παρελθόν με έγκριση ΡΣ σε οικοδομικούς συνεταιρισμούς (ΟΣ) και πολύ περισότερο με τις ειδικές περιπτώσεις του ΟΕΚ.

Με βάση το απόσπασμα του ΦΕΚ 1996 για τις Ο.Ι. που κακώς δεν έστειλες στοιχεία και με υποχρέωσες να ψάξω να βρω το 431/Β/96, από το σύνολο της έκτασης (15 στρ.), διατέθηκαν για ΚΧ 7,6 στρ. και οικοδομήθηκε έκταση 7,3 στρ. περίπου. Κάθε ιδιοκτήτης κατοικίας έχει ποσοστό συνιδιοκτησίας (χιλιοστά) εξ αδιαιρέτου επί αυτής της έκτασης.

Στο ΦΕΚ αναφέρονται αναλυτικά οι στοίχοι και οι κατοικίες που οικοδομήθηκαν σε κάθε ένα, καθώς και πλήρης και αναλυτική περιγραφή κάθε αναξάρτητης κατοικίας και τα ποσοστά της στο σύνολο της έκτασης.

Η συνολική έκταση φαίνεται στο από 8/6/84 ΤΔ του ΟΕΚ, όπως αναφέρεται στο ΦΕΚ 431/96, και με βάση αυτό το ΤΔ συστάθηκαν οι αυτοτελείς Ο.Ι.

[ΚΑΝΑ]

γεια σου φίλε MAKAP

Ελπίζω και εύχομαι να είστε προσωπικά και οικογενειακά καλά!

Αποκλειστική χρήση είχαμε σ' αυτά τα κτίρια του ΟΕΚ τα οποία επέβλεψα και ο ίδιος

(όπως βλέπεις σε κάθε Ο.Τ οι αυλές χωρίστηκαν ή σε δυάδες ή σε τετράδες και στη σύσταση αναφέρονται ως αποκλειστικής χρήσης ή του ισογείου ή του ορόφου)

γενικη διαταξη ΣΥΣΤΑΣΗΣ 20141008_125007.pdf

[MAKAP]

Χαίρομαι που ξαναμιλάμε στο forum.

Από υγεία είμαστε καλά, δόξα τω Θεώ, με τα εμβόλιά μας (3 προς το παρόν και ... βλέπουμε).

Αυτό το διάγραμμα που ανέβασες, έστω και για άλλο οικισμό του ΟΕΚ, φαίνονται καθαρά τα κτίρια και οι χώροι (αυλές) αποκλειστικής χρήσης). Υποθέτω ότι κάτι αντίστοιχο θα είναι και το διάγραμμα σύστασης Ο.Ι. της συγκεκριμένης περίπτωσης στη Νάξο που ενδιαφέρει τον συμφορουμίτη.

Όταν το βρει θα μπορέσουμε να συζητήσουμε καλλίτερα το θέμα του, αφού τα 2 διαγράμματα έγκρισης ΡΣ στη Νάξο, για εργατικές κατοικίες δεν έχουν αυτά τα στοιχεία και δεν βοηθάνε.

Edited Νοέμβριος 10 , 2021 by MAKAP

[zulumpo]

Μιας και μεταφερθήκαμε εδώ..

 Να επισημάνω τα εξης, ώστε να υπάρχει καλύτερη αλληλουχία στο θέμα:

διαπιστώνεται μια "αυθαίρετη" (μικρή) αλλαγή των σχημάτων των κατασκευασθέντων κτιρίων.

Όχι δεν υπάρχει κάτι τέτοιο. Δεν το επισήμανα από παράλειψη. Υπάρχει διαφορά (μικρή) εν σχέση με τις εξωτερικές μάντρες, δηλάδη, την ρυμοτομική γραμμή . Που όπως επεσήμανες και αντιλαμβάνομαι δεν έχει σημασία καθώς ήταν ένας ο φορέας.

Όντως είναι ακριβώς της ίδιας λογικής το σχέδιο του οεκ στην περιοχή που εξετάζω. Γενικώς όλα τα σχέδια οεκ συντάχθηκαν με τις ίδιες προδιαγραφές ανα περιοχή.

Όντως δεν έχω ξανασχοληθεί, εξού και το ενδιαφέρον μου

[MAKAP]

Από το παραπάνωγ post, αταλαβαίνω ότι το έχεις. 

Ανέβασέ το, σχεδιάζοντας το θέμα που αντιμετωπίζεις. 

[zulumpo]

Καλησπέρα συνάδελφοι,

Επισυνάπτω απόσπασμα του ρυμοτομικού με σημειωμένες τις διαφορές που προκύπτουν (με μπλέ οι θεωρητικές γραμμές του ρυμοτομικού, με κοκκινο οι πραγματικές γραμμές του ρυμοτομικού). Όπως παρατηρείται υπάρχουν σε ορισμένες περιπτώσεις σημαντικές διαφορές.

Ο καλός συνάδελφος MAKAΡ είχε αναφέρει ότι:

Ρυμοτομικές γραμμές στην πραγματικότητα= υλοποιημένη κατάσταση.

Σε αυτού του είδους τις εγκρίσεις, αγνοείς τις θεωρητικές ΡΓ, αφού όλη η έκταση ανήκει σε ένα φορέα και η διαφορετική υλοποίηση των ΡΓ δεν έχει καμία επίπτωση.

 

Ως προς αυτο το γεγονός, ένας πελάτης θέλει την σύνταξη νέου τοπογραφικού διαγράμματος με συντεταγμένες εγσα87 για κατάθεση στο κτηματολόγιο. Αντιλαμβάνομαι ότι το "οικόπεδο" αποτελείται από σύνολα διαφορετικών οικοδομικών τετραγώνων όπως διαβάζω το τροποποιημένο ρυμοτομικό σχέδιο (θεωρητικό εμβαδόν 7294,76 τ.μ.,Το πραγματκό βγαίνει π.χ 7,5 στρ.).

1. Γιατί δεν θεωρείται κάθε οικοδομικό τετράγωνο αυτοτελές οικόπεδο;

2. Εάν αγνοήσω τις θεωρητικες Ρ.Γ. , δεν δημιουργώ πρόβλημα στη σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών;

Ευχαριστώ,

 

 

apospasma_rymotomiko_ΟΕΚ.pdf

[MAKAP]

Στην περίπτωση έγκρισης ΡΣ μέσα σε έκταση που ανήκει σε ένα ιδιοκτήτη, όπως πχ ΟΕΚ, ιδιωτική πολεοδόμηση κλπ, σχεδιάζονται τα ΟΤ και οι ΚΧ και οι αυτοτελείς ιδιοκτησίες υπολογίζονται επί της συνολικής εκτάσεως.

Δεν καταλαβαίνω γιατί εσύ υιοθετείς και υποστηρίζεις την "απαίτηση" του πελάτη να αλλάξει αυτή την κατάσταση, που έχει εγκριθεί σε ΦΕΚ, και να υπολογιστούν οι ιδιοκτησίες με άλλο τρόπο.

Σε ότι αφορά στον προσδιορισμό της ιδιοκτησίας σε έκταση που αυτή έχει υπολογιστεί με τον ίδιο τρόπο, για το Κτηματολόγιο, είχα παρόμοια περίπτωση της συζύγου. Ο πατέρας της, είχε αγοράσει στη δεκαετία του '60 ένα "οικόπεδο" από οικ. συνεταιρισμό (ΟΣ) στην Αττική, ο οποίος δεν κατάφερε να πάρει άδεια κατάτμησης από το Υπ. Γεωργίας. Ο ΟΣ, μπροστά στο αδιέξοδο, αποφάσισε να μεταβιβάσει τα τμήματα των "οικοπέδων" (4 στρεμ.) σε κάθε δικαιούχο, ως ποσοστό επί της συνολικής εκτάσεως, και, σε περίπτωση που κάποτε μπορεί να εγκριθεί η κατάτμηση, η ιδιοκτησία να αντιστοιχεί στο συγκεκριμένο "οικόπεδο"/γεωτεμάχιο που φαίνεται στο πολεοδομικό διάγραμμα που είχε συντάξει ο ΟΣ.

Αυτού του είδους οι μεταβιβάσεις ήταν πολύ διαδεδομένες στην περίοδο εκείνη και γιαυτό έμειναν οι μεριδιούχοι αυτών των ΟΣ χωρίς ουσιαστική ιδιοκτησία.

Για το Κτηματολόγιο, προσδιόρισα τη θέση του γεωτεμαχίου στον ορθοφωτοχάρτη, με όλα τα σχετικά στοιχεία (συμβόλαιο, κληρονομητήριο κλπ) και συνεργάστηκα με τη συνάδελφο του μελετητικού γραφείου που είχε αναλάβει την περιοχή, για να εξηγήσω το ιδιαίτερο αυτό καθεστώς ιδιοκτησίας.