Εφαρμογή ρυμ/κων γραμμών

[DIMITRIS80]

Συνάδελφοι, θα ήθελα την γνώμη σας.

Σε παλαιο σχέδιο πόλης (προ του 1983), επιθυμώ να εφαρμόσω ρυμοτομικές γραμμές.

Στο Ο.Τ. που με ενδιαφέρει δεν υπάρχει Δ.Ε.

Το εγκεκριμένο ρυμ/κο έχει τροποποιηθεί με τροποποίηση του 1993 της οποίας το διάγραμμα έχω στα χέρια μου και αποτυπώνει σταθέρα σημεία τα οποία έχω αποτυπώσει κι εγώ άρα μπορώ να κάνω εφαρμογή των Ρ.Γ. από το διάγραμμα αυτό (γραφικά καθώς δεν έχει συν/νες ή διαστάσεις)

Επιπλέον, έχω στα χέρια μου 2 άδειες οι οποίες έχουν εκδοθεί για το οικόπεδο που με ενδιαφέρει (με τοπογραφικό το οποίο είναι όμοιο σχεδόν και στις δύο, προφανώς αντιγραφή). Το τοπογραφικό αυτό μνημονεύει ένα έγγραφο της πολεοδομίας το οποίο θέτει την μία εκ των δύο Ρ.Γ. του οικοπεδου ΔΥΣΜΕΝΩΣ ( προφανώς λόφω κάποιας ασυμφωνίας (?)) άρα θεωρώ πως οι γραμμές στο τοπογραφικό έχουν εφαρμοσθεί βάσει αυτού του εγγράφου της πολεοδομίας (σημειωση: επί του τοπογραφικού υπάρχει θέωρηση της πολεοδομίας πως "...το παρόν διάγραμμα ανταποκρίνεται στο ισχύον ρυμοτομικό..").

Το θέμα μου είναι, πως ο τρόπος εφαρμογής των γραμμών ( α. γραφική εφαρμογή του εγκεκριμένου ρυμ/κου ή β. εφαρμογή από τα τοπογραφικά των αδειών πατώντας στο αναφερθέν έγγραφο) επηρρεάζει την αρτιότητα του οικοπέδου.

Θα ήθελα να ήξερα κατά πόσο είμαι καλυμμένος εάν χρησιμοποιήσω την εναλλακτική β.

Η άποψη μου είναι πως η ιδανική λύση είναι να συνταχθεί ένα νέο Δ.Ε. για το συγκεκριμένο Ο.Τ. με αμέσως επόμενη εναλλακτική την γραφική εφαρμογή του διαγράμματος του εγκεκριμένου ρυμ/κου.

Θα ήθελα την γνώμη σας, ευχαριστώ εκ των προτέρων.

[ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ]

Καλέ συνάδελφε DIMITRIS80, σε περιοχές με ασυμφωνία διαμορφωμένης κατάστασης και εγκ. ρυμοτομικού σχεδίου (π.χ. Νέος Βουτζάς, Διόνυσος, Εκάλη, Δροσιά) η αρμόδια Πολεοδομία συντάσσει συνήθως Διάγραμμα Διαμορφωμένης Κατάστασης (Δ.Δ.Κ.) καθορίζοντας δυσμενέστερη Ρ.Γ. από την ισχύουσα. Βέβαια η διαδικασία αυτή κατά τη γνώμη μου είναι λανθασμένη γιατί το πρόβλημα σε όλες αυτές τις περιοχές έπρεπε να επιλύεται με αναθεώρηση του Ρ.Σ. Με το θέμα μάλιστα εκδόθηκε και σχετική απόφαση του Συνηγόρου του Πολίτη. Ακόμα χειρότερο είναι το γεγονός ότι τα περισσότερα από αυτά τα Διαγράμματα έχουν τοπική εφαρμογή για ένα ή δύο οικόπεδα και δεν περιλαμβάνουν αποτύπωση όλου του Ο.Τ. (η αλήθεια βέβαια είναι ότι στις περιοχές αυτές τα Ο.Τ. είναι συνήθως πολύ μεγάλα). Προσωπικά έχω βρει διαφορές και μεταξύ Διαγραμμάτων Εφαρμογής, στα κοινά τους σημεία, ακόμα και όταν έχουν συν/μένες ΗΑΤΤ (Ν.Βουτζάς).

Στην περίπτωσή σου από τη στιγμή που δεν υφίσταται Δ.Δ.Κ. και το διάγραμμα της τροποποίησης έχει τοποσταθερά που μπορούν να εφαρμοσθούν η ορθότερη λύση είναι η σύνταξη Δ.Ε.

Στη θέση σου, επί του Τοπογραφικού Διαγράμματος της πρόσφατης αποτύπωσης, θα εμφάνιζα τη Ρ.Γ. βάσει τροποποίησης και εκείνη που έχει εγκρίνει η Πολεοδομία κατά την έκδοση της οικ. αδείας με επίκληση του σχετικού εγγράφου, ζητώντας από το Τοπογραφικό τμήμα να ξεκαθαρίσει την κατάσταση.

[GRTOPO]

Κοίτα Δημήτρη, συμφωνώ κι εγώ πως το καλύτερο θα ήταν ένα Δ.Ε αλλά ..... το θέμα είναι ποιος πληρώνει το μάρμαρο.....

Από τη στιγμή που υπάρχουν 2 τοπογραφικά αδειών (1 στην ουσία) θεωρώ ότι είσαι "δεμένος" και πρέπει να ακολουθήσεις αυτά. Οσο στραβός κι αν είναι ο γιαλός, στραβά πρέπει να αρμενίσεις.

Βέβαια ΔΕ συμφωνώ με αυτό που σου λέω αλλά κι εγώ αυτό θα έκανα.

Στην αντίθετη περίπτωση αν θες να είσαι 100% μηχανικός θα πρέπει να συντάξεις Δ.Ε.... με φόβο ότι στο τέλος μπορεί να έχεις κι απομείωση του εμβαδού με δυσμενή αποτελέσματα.... ίσως και ακυρότητα των αδειών (λέω τώρα).

Και τότε..... ποιος σε σώνει από τον ιδιοκτήτη????

Δυστυχώς θεραπείες για τέτοια θέματα ΔΕΝ υπάρχουν.

[DIMITRIS80]

Ευχαριστώ για το ενδιαφέρον συνάδελφοι!

Τα δεδομένα είναι αυτά ακριβώς που σκεφτήκατε.

- Το Δ.Ε. δεν θα πληρωθεί.

- Ακόμα και αν συντασόταν, η εφαρμογή που θα έκανε η υπηρεσία δεν θα απείχε από την δική μου και πολύ φοβάμαι πως θα έβγαζε μη άρτιο το οικόπεδο και άκυρες τις άδειες

(την πρώτη άδεια την εξέδωσε μηχανικός στενός συγγενής του πωλητή οπότε γι αυτό μάλλον ...φούσκωσε λίγο το οικόπεδο.)

- Προσανατολίζομαι να εξετάσω την λύση μήπως λόγω της ...ανοχής της γραφικής εφαρμογής με παίρνει να δώσε μια μέση λύση με γνώμονα την διατήρηση της αρτιότητας.. Θα δω...

Συνάδελφε ΤΟΠΟΓΡΑΒΡΕ , αφενός ευχαριστώ για τις συμβουλές, αφετέρου υπάρχει κάποια άλλη λύση που μπορεί να δώσει η υπηρεσία εκτός από το να προσωρήσει σε Δ.Ε.?

[MAKAP]

Συνάδελφε DIMITRIS80 άνοιξες ένα πολύ ενδιαφέρον θέμα, κυρίως για τους ΑΤΜ, το οποίο θέλει ανάλυση, συζήτηση και διερεύνηση της σωστής λύσης. Θα προσπαθήσω να δώσω μερικά στοιχεία από την εποχή (δεκαετία του 1970) που δημιουργήθηκε το θέμα, με στόχο να βοηθήσω, εάν τα καταφέρω, στην επίλυση του συγκεκριμένου προβλήματος που αντιμετωπίζεις.

 

Ο όρος "δυσμενής ΟΓ και ΡΓ" καθιερώθηκε από την Κεντρική Υπηρεσία του τότε ΥΔΕ, σε συνεργασία με τις πολεοδομίες της Αττικής, όταν καλοί συνάδελφοι, προϊστάμενοι των αντίστοιχων τοπογραφικών τμημάτων, αντιμετώπισαν, στη δεκαετία του 1970, το πρόβλημα της ασυμφωνίας της εφαρμογής του ΡΣ σε περιοχές όπου εγκρίθηκε ΡΣ με επίσπευση του οικείου οικοδ. συν/σμού (ΟΣ). Άλλωστε, όλες οι περιοχές που ανέφερε ο ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ έχουν αυτό το κοινό χαρακτηριστικό.

 

Όπως είναι γνωστό, στις περιπτώσεις έγκρισης ΡΣ με επίσπευση ΟΣ, ο τελευταίος έχει την υποχρέωση να εφαρμόσει στο έδαφος το ΡΣ και η διαδικασία αυτή να εγκριθεί με απόφαση του αρμόδιου οργάνου (παλαιότερα Νομάρχη). Είναι χαρακτηριστικό ότι, σ' αυτές, και ΜΟΝΟΝ, τις περιπτώσεις τηρήθηκαν επακριβώς οι σχετικές διαδικασίες που προβλέπονται στις διατάξεις του νδ 1923.

 

Τα προβλήματα εσφαλμένης εφαρμογής, που διαπιστώθηκαν την περίοδο εκείνη, δεν ήταν δυνατόν να αντιμετωπιστούν με την απλουστευμένη διαδικασία της ΤΕ (θυμίζω ότι το ΔΕ εφαρμόστηκε το 1979, με την εγκύκλιο Γ24/1979), δεδομένου ότι η εφαρμογή των συγκεκριμένων ΡΣ περιλαμβανόταν στις υποχρεώσεις των οικείων ΟΣ. Επομένως, η ΜΟΝΗ, επιστημονικά σωστή, λύση για την αντιμετώπιση του προβλήματος ήταν η αναθεώρηση του ΡΣ. Αυτή, όμως, η λύση δεν ήταν πρακτικά εφικτή σε όλες τις περιπτώσεις, δεδομένου ότι οι ΟΣ είχαν ολοκληρώσει το λόγο ύπαρξής τους και είχαν διαλυθεί. Σε μερικές περιπτώσεις, όπως οι ιδιοκτήτες των οικοπέδων ενός ΟΣ στην Ερμιονίδα, αν θυμάμαι καλά, ακολούθησαν αυτή τη διαδικασία και αναθεώρησαν το ΡΣ.

 

Για το λόγο αυτό και μέχρι να βρεθεί οριστική λύση (αναθεώρηση) αλλά και προκειμένου να αντιμετωπιστούν οι πιέσεις για την έκδοση ΟΑ στις περιοχές αυτές αποφασίστηκε να εφαρμοστεί η μέθοδος της "δυσμενούς ΟΓ και ΡΓ", σε όσες περιπτώσεις αυτό ήταν δυνατόν.

 

Από το ιστορικό αυτό προκύπτει το συμπέρασμα ότι στις περιπτώσεις των ΟΣ που διαπιστώθηκε το πρόβλημα της εσφαλμένης εφαρμογής (και πιστεύω ότι αναφέρεσαι σε μια τέτοια περιοχή) δεν μπορεί, με βάση τις διατάξεις της νομοθεσίας, να εφαρμοστεί διαφορετική μέθοδος.

 

Κατά την άποψή μου, θα πρέπει να συνεργαστείς με τους συναδέλφους του οικείου τοπογραφικού τμήματος, ώστε να ακολουθηθεί η μέθοδος που δεν προκαλέσει προβλήματα στον ιδιοκτήτη του οικοπέδου και, κυρίως, σ' εσένα. Σε κάθε περίπτωση, οι παραπάνω καλοί συνάδελφοι και η ταπεινότητά μου είμαστε στη διάθεσή σου.

[stapa]

πολύ κατατοπιστικές οι αναλύσεις των ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΥ και ΜΑΚΑΡ σ ένα θέμα που, λόγω του "άτυπου" που έχει, αντιμετωπίζεται διαφορετικά κατά εποχές και κατά υπηρεσίες, κάπως ανάλογα με τις αντιλήψεις των εκάστοτε υπαλλήλων.

γενικά η "δυσμενής γραμμή", όποτε χρησιμοποιείται, έχει σχέση με τη δόμηση και την τοποθέτηση του κτιρίου, μπαίνει δηλαδή στο τοπογραφικό της οικοδομικής άδειας και μένει εκεί στο φάκελλο, χωρίς να επηρεάζει ρυμοτόμηση, απαιτήσεις προσκυρώσεων κλπ, βέβαια το "πού θα χτίσω τη μάντρα μου" παραμένει πρόβλημα.. (το καλύτερο είναι μην τη χτίζεις πουθενά, βάλε λίγο σύρμα και θάμνους..)

DIMITRIS80, τελικά το οικόπεδο είναι από συνεταιρισμό ;

η ασυμφωνία δημιουργήθηκε με την τροποποίηση του 93 ή υπήρχε και παρέμεινε από παλιότερα ;

το πρόβλημα ασυμφωνίας είναι σε όλη την περιοχή ; ή μόνο στο συγκεκριμένο οικόπεδο ;

τι εννοείς ότι στη πρώτη άδεια (έτος ; ) μάλλον φούσκωσε λίγο το οικόπεδο ;

εσένα τώρα τι σε απασχολεί ; για ποιό λόγο θες διάγραμμα εφαρμογής ; θα βγεί καινούργια άδεια ; καμμιά μεταβίβαση ; ή απλά ο ιδιοκτήτης θέλει να γνωρίζει ως πού πάει ;

[MAKAP]

γενικά η "δυσμενής γραμμή", όποτε χρησιμοποιείται, έχει σχέση με τη δόμηση και την τοποθέτηση του κτιρίου, μπαίνει δηλαδή στο τοπογραφικό της οικοδομικής άδειας και μένει εκεί στο φάκελλο, χωρίς να επηρεάζει ρυμοτόμηση, απαιτήσεις προσκυρώσεων κλπ, βέβαια το "πού θα χτίσω τη μάντρα μου" παραμένει πρόβλημα.. (το καλύτερο είναι μην τη χτίζεις πουθενά, βάλε λίγο σύρμα και θάμνους..)

 

Πολύ σωστή η παρατήρησή σου, αφού, άλλωστε, αυτός ήταν ο στόχος της συγκεκριμένης λύσης, να διασφαλιστεί, δηλαδή, η τοποθέτηση της οικοδομής σε θέση που δεν θα εμποδίσει την πιθανή μετατόπιση των ΡΓ και ΟΓ με τη "μελλοντική" αναθεώρηση του ΡΣ.

 

Σε ότι αφορά στην τοποθέτηση της μάντρας, θεωρώ ότι στα 35 χρόνια που πέρασαν από τότε, οι ιδιοκτήτες οικοπέδων με "δυσμενή γραμμή" ανήγειραν μεν τις οικοδομές τους στις θέσεις που πρόβλεπαν οι γραμμές αυτές αλλά τοποθέτησαν τον μανδρότοιχο στη θέση που της παλαιάς ΡΓ και όχι της "δυσμενούς".

[DIMITRIS80]

Ευχαριστώ για την συμμετοχή MAKAR και stapa

Λοιπόν, το οικόπεδο δεν είναι απο συνεταιρισμό και δεν για να είμαι ειλικρινής δεν μπορώ να κατανοήσω ακριβώς που μπορεί να δημιουργήθηκε ασυμφωνία.

Εχω αναζητήσει το έγγραφο στους φακέλους των 2 αδειών, στο τότε αρμόδιο πολ/κο γραφείο και στο σήμερα αρμόδιο πολ/κο γραφείο και τίποτα, δεν υπάρχει οπότε και δεν μπορώ να γνωρίζω ακριβώς τι είχε συμβεί.

Οι ιδιοκτήτες θέλουν να ξεκινήσουν διαδικασία άρσης απαλ/σης και θέλουν ένα τοπογραφικό που να περιγράφει το σύνολο της ιδιοκτησίας τους, με τα οικοδομήσιμα τμήματα, τα ρυμοτομούμενα κλπ. Δεν επηρεάζει τίποτα άμεσα το γεγονός ότι μπορεί να χαθεί η οικοδομησιμότητα του ήδη δομημένου τμήματος (Αλλωστε δεν νομίζω καν να χρειαστεί δήλωση του 651/77)

Αυτο που με ανησυχεί είναι μήπως σε μέλλοντα χρόνο, σε κάποια ενδεχόμενη διαμάχη με κάποιον γείτοντα π.χ., αρχίσει καποιος να ψάχνει, εντοπίσει τις διαφορές με αποτέλεσμα να κριθούν άκυρες οι άδειες (τραβηγμένο σενάριο, απλώς θέλω κατά το δυνατόν να διασφαλίσω τον άνθρωπο.)

Σαν γενικό ερωτημα όμως, κατά πόσο η πορεία :

έκδοση εγγραφου καθορισμού Ρ.Γ. από την υπηρεσία -->

σύνταξη τοπογραφικού με αναφορά στο εν λόγω έγγραφο -->

σύνταξη τοπογραφικού πατώντας στο παλιό τοπογραφικό (το οποίο έχει θεωρηθεί και για την άδεια)

με εξασφαλίζει με οποιοδήποτε τρόπο.

Ευχαριστώ για τις συμβουλές!

[stapa]

@MAKAP, στο πρόβλημα του μαντρότοιχου λογικό είναι ότι ο ιδιοκτήτης δεν έχει καμμιά διάθεση να υποχωρήσει έναντι των διπλανών, απ την άλλη η πολεοδομία δεν του δίνει άδεια περιτοίχισης στην παλιά θέση, κι έτσι μετά την περάτωση του κτιρίου τον χτίζει μόνος του, εκτεθειμένος όμως σε πιθανή καταγγελία από τον όποιο κακό γείτονα το ψάξει. (γι αυτό είπα σύρμα και θάμνους)

 

@DIMITRIS80, το θέμα όπως το βάζεις τώρα παίρνει άλλη διάσταση..

η "δυσμενής γραμμή" δεν ορίζει ρυμοτόμηση, ούτε μπορεί να υποστηριχθεί από αυτήν άρση απαλλοτρίωσης. Χρειάζεσαι να κινήσεις τη διαδικασία πράξης αναλογισμού, που κατά πάσα πιθανότητα θα εμπλέξει κι άλλα οικόπεδα, μπέρδεμα το βλέπω..

μου φαίνεται κάτι ήξερε ο παλιός που έβγαλε την πρώτη άδεια, δηλαδή αντί να υποχρεωθεί να παραχωρήσει κομμάτι σε κοινή χρήση τα κατάφερε με το τέχνασμα της "δυσμενούς" και ούτε γάτα ούτε ζημιά..

με την επιφύλαξη του τι ακριβώς συμβαίνει, θα έλεγα να αφήσεις τα πράγματα ως έχουν, για ακυρότητα αδειών μην ανησυχείς, δεν υπάρχει περίπτωση, αλλά δεν ξέρεις ποτέ τι μπορεί να συμβεί άμα ξεκινήσεις τα ανακατέματα..

[gio]

Ποιος έχει την υποχρεωση θεωρησης ρυμοτομικης και οικοδομικης γραμμης;

Γενικα ο Δημος(Δημαρχος) ή πολεοδομια (αρμδ. υπαλληλος ή προισταμενος;