Περί αυθαιρέτων και ΓΟΚ: Συμμετοχή ημιυπαίθριων στις δαπάνες κοινοχρήστων

[tpanag]

Δε νομίζω ότι κανένας κατασκευαστής θα έδινε τα κλειδιά των απούλητων διαμερισμάτων του για να τα εξετάζει ο κάθε υποψήφιος αγοραστής εάν έχουν κλειστούς ή ανοικτούς ημιυπαίθριους, χρησιμοποιώντας μάλιστα και μετροταινία, αφού μεγάλο μέρος του ημιυπαίθριου είχε ενσωματωθεί στα σαλόνια και δεν φαινόταν δια γυμνού οφθαλμού.

 

 

Θα μου επιτρέψετε να καταθέσω ένσταση σε αυτό. Δυσκολεύομαι να πιστέψω ότι πουλιούνται διαμερίσματα χωρίς ...να τα δει ο αγοραστής, και δυσκολεύομαι ακόμα περισσότερο να πιστέψω ότι (ειδικά Μηχανικός), χρειάζεται μετροταινία για να εντοπίσει και να αντιληφθεί κλεισμένο Η/Χ έστω και σε τμήμα του...

[amichanos]

χμμ.. πήρατε το νόμο στα χέρια σας..

 

αρκετές τεχνικές λεπτομέρειες για την κατανομή στη θέρμανση έχει εδώ :

http://www.monachos.gr/forum/topic.asp?TOPIC_ID=783

 

Ευχαριστώ πολύ, stapa,

Πολύ κατατοπιστικό το site που μου δώσατε.

 

Θα μου επιτρέψετε να καταθέσω ένσταση σε αυτό. Δυσκολεύομαι να πιστέψω ότι πουλιούνται διαμερίσματα χωρίς ...να τα δει ο αγοραστής, και δυσκολεύομαι ακόμα περισσότερο να πιστέψω ότι (ειδικά Μηχανικός), χρειάζεται μετροταινία για να εντοπίσει και να αντιληφθεί κλεισμένο Η/Χ έστω και σε τμήμα του...

 

Όταν προτίθεται κάποιος ν' αγοράσει δυάρι, επειδή δε μπορεί ν' αγοράσει μεγαλύτερο, βλέπει μόνο τα δυάρια και συνήθως δεν ζητάει να εξερευνήσει τα τριάρια και τα τεσσάρια, για να διαπιστώσει αν και πού υπάρχουν δήθεν "ημιυπαίθριοι" ώστε να πάρει δρόμο από μια αμαρτωλή πολυκατοικία. Του αρκεί ότι το δικό του δεν έχει δήθεν "ημιυπαίθριο" χώρο.

 

Άλλωστε, όταν ο κλεισμένος ημιυπαίθριος δεν είναι ένα επί πλέον υπνοδωμάτιο στον ακάλυπτο, πράγμα που είναι το συνηθέστερο, αλλά ενιαίο τμήμα του σαλονιού επί της προσόψεως, τότε σε μένα είναι δυσδιάκριτος και χρειάζεται μετροταινία.

[μαρικα]

Όταν προτίθεται κάποιος ν' αγοράσει δυάρι, επειδή δε μπορεί ν' αγοράσει μεγαλύτερο, βλέπει μόνο τα δυάρια και συνήθως δεν ζητάει να εξερευνήσει τα τριάρια και τα τεσσάρια, για να διαπιστώσει αν και πού υπάρχουν δήθεν "ημιυπαίθριοι" ώστε να πάρει δρόμο από μια αμαρτωλή πολυκατοικία. Του αρκεί ότι το δικό του δεν έχει δήθεν "ημιυπαίθριο" χώρο.

 

Άλλωστε, όταν ο κλεισμένος ημιυπαίθριος δεν είναι ένα επί πλέον υπνοδωμάτιο στον ακάλυπτο, πράγμα που είναι το συνηθέστερο, αλλά ενιαίο τμήμα του σαλονιού επί της προσόψεως, τότε σε μένα είναι δυσδιάκριτος και χρειάζεται μετροταινία.

 

να γιατί οι Η/Χ πρέπει να ειναι περίπου ισοκατανεμημένοι σε όλη την πολυκατοικία.

[MAKAP]

Είναι σημαντικό θέμα το συγκεκριμένο αλλά μόνο στις περιπτώσεις που συντρέχουν οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

1) η πολυκατοικία (μετά το 1985) έχει πίνακα κατανομής κοινόχρηστων δαπανών με βάση τα εμβαδά των Ο.Ι. χωρίς συνυπολογισμό των εμβαδών των Η/Χ που έκλεισαν παράνομα,

2) στους κλεισμένους Η/Χ έχουν τοποθετηθεί θερμαντικά σώματα που τροφοδοτούνται από το κεντρικό σύστημα,

3) ένας "μη συζητήσιμος" ιδιοκτήτης, πχ ο κατασκευαστής, κατέχει ακόμη τα περισσότερα ή και όλα τα διαμερίσματα με Η/Χ που έκλεισαν παράνομα, και αρνείται να συνυπογράψει την τροποποίηση του πίνακα.

 

Πιστεύω ότι οι περιπτώσεις αυτές είναι περιορισμένες δεδομένου, άλλωστε, ότι και η ΠΟΜΙΔΑ αναφέρει στον κατάλογο ερωτήσεων σχετικά με τους Η/Χ (ερώτηση 11) ότι:

Η νέα ρύθμιση δεν επηρεάζει, ούτε θα μπορούσε ποτέ, την συμμετοχή των οριζοντίων ιδιοκτησιών στα κοινόχρηστα της πολυκατοικίας, εφόσον αυτή καθορίζεται επακριβώς στην σύσταση και τον κανονισμό του κτιρίου, που έχει μεταγραφεί μάλιστα στο αρμόδια Υποθηκοφυλακείο και μπορεί να τροποποιηθεί μόνο με απόλυτη ομοφωνία όλων των συνιδιοκτητών του κτιρίου. Βεβαίως στη συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων οι χώροι αυτοί είχαν εξαρχής συνυπολογιστεί στην κατανομή των κοινόχρηστων δαπανών του κτιρίου ως κλειστοί χώροι (εφόσον το κλείσιμό τους στην ουσία είχε προαποφασιστεί από τη φάση σχεδιασμού του κτιρίου), ενώ εξάλλου κατά κανόνα είναι κατανεμημένοι σε όλες τις οριζόντιες ιδιοκτησίες, έτσι ώστε στην πράξη να μην υπάρχει πραγματική ανάγκη για διαφοροποίηση των ποσοστών των επί μέρους ιδιοκτησιών στις κοινόχρηστες δαπάνες του όλου κτιρίου.

 

Όπως είναι γνωστό, οι διαφορές των συνιδιοκτητών σε μια πολυκατοικία αποτελούν αντικείμενο αστικής διαφοράς και επιλύονται στα δικαστήρια. Είναι, βέβαια, λάθος να υποστηρίζουμε ότι το Κράτος οφείλει να επιλύει με σχετικές νομοθετικές ρυθμίσεις παρόμοιες υποθέσεις.

 

Ο συνταξιούχος συνάδελφος (amichanos) δικαιολογημένα αγωνίζεται για τη δίκαιη αντιμετώπιση του συγκεκριμένου θέματος (έχει καταθέσει τον προβληματισμό του και σε άλλα fora) αλλά πρέπει να γνωρίζει ότι οριστική λύση είναι ΜΟΝΟΝ η σύνταξη από μηχανολόγο μηχανικό νέας μελέτης θέρμνασης με βάση αφενός τα πραγματικά δεδομένα της πολυκατοικίας και τις σχετικές διατάξεις. Σύμφωνα με το νόμο, μια διαφορετική συμφωνία για την κατανομή των κοιν. δαπανών μπορεί να έχει τη μορφή απλής απόφασης συνέλευσης των συνιδιοκτητών που θα γίνει, όμως, αποδεκτή από ΟΛΟΥΣ τους συνιδιοκτήτες. Πιο δεμένο έγγραφο είναι η συμβολαιογραφική πράξη που θα υπογραφεί από ΟΛΟΥΣ τους συνιδιοκτήτες και θα μεταγραφεί.

 

Εάν κάποιος/οι αρνείται/ούνται τη λύση αυτή, η μόνη διέξοδος είναι η κατάθεση αγωγής, είτε ατομικής είτε ομαδικής, και στην περίπτωση αυτή θα αναδειχθούν και όλα τα υπόλοιπα προβλήματα καταπάτησης και παραβίασης είτε του ΓΟΚ είτε του κανονισμού της πολυκατοικίας.

 

Η λύση της καταβολής μέρους των δαπανών με βάση έναν ανεπίσημο υπολογισμό δαπανών πχ θέρμανσης σίγουρα δεν είναι η καλλίτερη λύση γιατί αφενός, στη συγκεκριμένη περίπτωση, ο "ισχυρός" φαίνεται να είναι ο κατασκευαστής αφετέρου η υπόθεση θα εκτραπεί νομικά και δεν θα επιλυθεί το ουσιαστικό πρόβλημα.

[μαρικα]

 

Ας με πάει ο κατασκευαστής στα δικαστήρια. Θα τολμήσει; Γιατί να τρέχω εγώ και να πληρώνω δικηγόρους;

 

Μην πληρώνεις δικηγόρους για να σε συμβουλέυσουν πανω σε μια αστική σου διαφορά. Οπως δεν χρειάστηκες και μηχανικό πριν αγοράσεις το σπίτι.

[stapa]

@ ΜΑΚΑΡ, δυστυχώς οι περιπτώσεις δεν είναι περιορισμένες..

 

1) όλες οι πολυκατοικίες μετά το 1985 (ή τουλάχιστον όσες ξέρω εγώ) δεν έχουν συνυπολογίσει τους Η/Χ, πραγμα φυσικό αφού βασίζονται στη σύσταση συνιδιοκτησίας (και τα αντίστοιχα χιλιοστά του καθενός επί του οικοπέδου) που δεν μπορεί να περιλαμβάνει παράνομους χώρους.

2) θερμαντικά σώματα στους κλεισμένους Η/Χ έχουν τοποθετηθεί μόνο όταν αυτοί αποτελούν αυτοτελή δωμάτια. Σε πλείστες περιπτώσεις οι Η/Χ ενσωματώνονται στα νόμιμα δωμάτια με τοποθέτηση μεγαλύτερων σωμάτων απ τα προβλεπόμενα για να καλυφθεί το επι πλέον εμβαδόν, για το ίδιο πράγμα πρόκειται.

3) δεν έχει διαφορά αν τα υπόλοιπα διαμερίσματα τα κατέχει ένας ή περισσότεροι, πάντως σε κάθε περίπτωση το βρίσκω απίθανο να βρεθούν όλοι οι ιδιοκτήτες "συζητήσιμοι".

 

Μέσω ΠΟΜΙΔΑ αποκλείεται να βρεθεί άκρη, προσπαθεί να τα έχει καλά με όλους γιατί είναι αντικρουόμενα τα συμφέροντα..

 

Το ισχυρό επιχείρημα του φίλου μας συνταξιούχου Αμήχανου είναι ότι τώρα μετά την "τακτοποίηση" άλλαξε το νομικό καθεστώς των Η/Χ άρα πρέπει να αλλάξουν και οι επιπτώσεις στις υποχρεώσεις των "βαρυνόμενων" ιδιοκτητών.

 

@ Αμήχανε, δεν φαντάζομαι να κάνεις όλη αυτή τη φασαρία για διαφορά ενός κατοστάρικου το χρόνο.. (που μάλλον την έχεις κερδίσει, το βρίσκω απίθανο να κάτσει ο κατασκευαστής να σου κάνει αγωγή..), αν θες να γράψεις νομολογία προχώρησε το..

 

@ μαρίκα, μην είσαι τόσο βιαστική, ο Αμήχανος δήλωσε συνταξιούχος Π.Μ. ..

[MAKAP]

@ ΜΑΚΑΡ, δυστυχώς οι περιπτώσεις δεν είναι περιορισμένες..

 

1) όλες οι πολυκατοικίες μετά το 1985 (ή τουλάχιστον όσες ξέρω εγώ) δεν έχουν συνυπολογίσει τους Η/Χ, πραγμα φυσικό αφού βασίζονται στη σύσταση συνιδιοκτησίας (και τα αντίστοιχα χιλιοστά του καθενός επί του οικοπέδου) που δεν μπορεί να περιλαμβάνει παράνομους χώρους.

2) θερμαντικά σώματα στους κλεισμένους Η/Χ έχουν τοποθετηθεί μόνο όταν αυτοί αποτελούν αυτοτελή δωμάτια. Σε πλείστες περιπτώσεις οι Η/Χ ενσωματώνονται στα νόμιμα δωμάτια με τοποθέτηση μεγαλύτερων σωμάτων απ τα προβλεπόμενα για να καλυφθεί το επι πλέον εμβαδόν, για το ίδιο πράγμα πρόκειται.

3) δεν έχει διαφορά αν τα υπόλοιπα διαμερίσματα τα κατέχει ένας ή περισσότεροι, πάντως σε κάθε περίπτωση το βρίσκω απίθανο να βρεθούν όλοι οι ιδιοκτήτες "συζητήσιμοι".

 

Μέσω ΠΟΜΙΔΑ αποκλείεται να βρεθεί άκρη, προσπαθεί να τα έχει καλά με όλους γιατί είναι αντικρουόμενα τα συμφέροντα..

 

 

Με δεδομένο ότι δεν υπάρχουν στατιστικά στοιχεία για τον αριθμό των πολυκατοικιών στις οποίες έχουν κλείσει παράνομα οι Η/Χ, είναι επικίνδυνο να υποστηρίζουμε, χωρίς τεκμηρίωση, ότι "όλες οι πολυκατοικίες μετά το 1985 δεν έχουν συνυπολογίσει τους Η/Χ". Εγώ, αντίθετα, ήμουν πολύ προσεκτικός στις αντίστοιχες διατυπώσεις.

 

Άλλωστε, εάν λάβουμε υπόψη ότι μέχρι σήμερα έχει δρομολογηθεί, με τις διατάξεις του ν. 3843/2010, η τακτοποίηση 618.334 περιπτώσεων, στις οποίες περιλαμβάνονται όχι μόνον οι κλασικοί Η/Χ αλλά και κάθε είδους υπέρβαση της ΟΑ (υπόγεια, σοφίτες, pilotis κλπ) εύκολα προκύπτει το συμπέρασμα ότι οι πολυκατοικίες που κατασκευάστηκαν μετά το 1985 και έχουν κλειστούς Η/Χ είναι πολύ περισσότερες.

 

Σε ότι αφορά στα θερμαντικά σώματα, δεν υπάρχουν, και πάλι, στοιχεία για να είναι κανείς τόσο κατηγορηματικός, όπως η άποψη που υποστηρίζεις.

 

Τέλος, στην περίπτωση που συζητάμε, η συντριπτική πλειοψηφία των διαμερισμάτων που έχουν κλειστούς Η/Χ ανήκει στο "μη συζητήσιμο" κατασκευαστή, ο οποίος αρνείται να συμμορφωθεί με την κοινή λογική και το δίκαιο και να τροποποιήσει τον πίνακα κατανομής των κοιν. δαπανών. Επομένως, είναι άλλο θέμα να αντιδρά ο ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος και τελείως άλλο να αντιδρά ο ιδιοκτήτης 9 διαμερισμάτων, σε πολυκατοικία 12 διαμερισμάτων, όπως η συγκεκριμένη.

[amichanos]

@ ΜΑΚΑΡ, δυστυχώς οι περιπτώσεις δεν είναι περιορισμένες..

 

1) όλες οι πολυκατοικίες μετά το 1985 (ή τουλάχιστον όσες ξέρω εγώ) δεν έχουν συνυπολογίσει τους Η/Χ, πραγμα φυσικό αφού βασίζονται στη σύσταση συνιδιοκτησίας (και τα αντίστοιχα χιλιοστά του καθενός επί του οικοπέδου) που δεν μπορεί να περιλαμβάνει παράνομους χώρους.

2) θερμαντικά σώματα στους κλεισμένους Η/Χ έχουν τοποθετηθεί μόνο όταν αυτοί αποτελούν αυτοτελή δωμάτια. Σε πλείστες περιπτώσεις οι Η/Χ ενσωματώνονται στα νόμιμα δωμάτια με τοποθέτηση μεγαλύτερων σωμάτων απ τα προβλεπόμενα για να καλυφθεί το επι πλέον εμβαδόν, για το ίδιο πράγμα πρόκειται.

3) δεν έχει διαφορά αν τα υπόλοιπα διαμερίσματα τα κατέχει ένας ή περισσότεροι, πάντως σε κάθε περίπτωση το βρίσκω απίθανο να βρεθούν όλοι οι ιδιοκτήτες "συζητήσιμοι".

 

Μέσω ΠΟΜΙΔΑ αποκλείεται να βρεθεί άκρη, προσπαθεί να τα έχει καλά με όλους γιατί είναι αντικρουόμενα τα συμφέροντα..

 

Το ισχυρό επιχείρημα του φίλου μας συνταξιούχου Αμήχανου είναι ότι τώρα μετά την "τακτοποίηση" άλλαξε το νομικό καθεστώς των Η/Χ άρα πρέπει να αλλάξουν και οι επιπτώσεις στις υποχρεώσεις των "βαρυνόμενων" ιδιοκτητών.

 

@ Αμήχανε, δεν φαντάζομαι να κάνεις όλη αυτή τη φασαρία για διαφορά ενός κατοστάρικου το χρόνο.. (που μάλλον την έχεις κερδίσει, το βρίσκω απίθανο να κάτσει ο κατασκευαστής να σου κάνει αγωγή..), αν θες να γράψεις νομολογία προχώρησε το..

 

@ μαρίκα, μην είσαι τόσο βιαστική, ο Αμήχανος δήλωσε συνταξιούχος Π.Μ. ..

 

Δεν είναι μόνο ότι τα χιλιοστά συμμετοχής στις κοινόχρηστες δαπάνες είναι λάθος. Είναι και το γεγονός ότι ο κατασκευαστής δεν έχει κάνει ποτέ συνέλευση παρόλο που το ζητάμε από καιρό διότι λέει αυτός έχει την πλειοψηφία και αποφασίζει χωρίς συνέλευση.

Έτσι έχει δώσει εντολή στο γραφείο διαχείρισης να μην συμπεριλαμβάνει τα άδεια διαμερίσματά του (σύνολο 5) ούτε στο πάγιο της θέρμανσης ούτε στο αποθεματικό, παρόλο που ο κανονισμός λέει ότι συμμετέχουν.

 

Σημειωτέον ότι το γραφείο διαχείρισης μου είπε ότι στην επαρχιακή πόλη που μένω όλοι οι κατασκευαστές κάνουν το ίδιο και κανείς δεν διαμαρτύρεται.

 

Χθες που είδα το διαχειριστή μου είπε ότι ο πρόβλημα ποιος θα πληρώσει πόσα δεν το έχει ο κατασκευαστής, που δεν σκοτίζεται γι' αυτό, αλλά το γραφείο διαχείρισης που θα έχει έλλειμμα. Του απάντησα ότι σαν γραφείο διαχείρισης έχει κάποιες υποχρεώσεις και πρέπει να καλέσει συνέλευση, αλλά μου είπε ότι δεν θα έχει νόημα αφού ο ιδιοκτήτης των 10 εκ των 12 διαμερισμάτων έχει δηλώσει ότι δεν χρειάζεται συνέλευση διότι έχει την πλειοψηφία και δεν θα έλθει.

 

Ειρήσθω εν παρόδω ότι ο εν λόγω κατασκευαστής έχει χτίσει πάρα πολλές πολυκατοικίες στην πόλη αυτή και κομπάζει (ακόμη και σε μένα) ότι έχει χρήμα μέχρι και για τα δισέγγονα. Δεν έχει πουλήσει διότι λόγω της κατάστασης δεν θέλει να πουλήσει. Μάλιστα εικάζω ότι έχει μετανιώσει για τα δύο δυάρια (στο 2ο και 3ο όροφο) που πούλησε, και του μπήκαμε σφήνα ανάμεσα στα τριάρια...

 

Έχω μπλέξει... και να σκεφτείτε ότι έχουμε την ίδια ηλικία και με γνώριζε από το Γυμνάσιο και θα περίμενα μια πιο ανθρώπινη και συναδελφική συμπεριφορά.

 

Συγνώμη που σας κούρασα με τα προσωπικά μου.

Σας ευχαριστώ όλους για το ενδιαφέρον σας και για το χρόνο που διαθέσατε να μου απαντήσετε.

[MARYKAL]

Χιλιοστά υπογείων θέσεων στάθμευσης, μετά από τακτοποίηση Ν.4014

Συνάδελφοι καλησπέρα έχουμε κτίριο (εντός σχεδίου με Ο.Α 2003) με τρεις ορόφους γραφείων και τελευταίον τέταρτο όροφο κατοικία,ισόγειο κατάστημα και τρία υπόγεια γκαράζ με μηχανικό τρόπο καθόδου των ΙΧ -ασανσέρ (εξαντλημένος Σ.Δ). Επίσης έχουν δεσμευτεί 8 θέσεις στάθμευσης με συμβολαιογραφική πράξη γκαράζ στα 3 υπόγεια και στην πρασιά. Δεν υπάρχει σύσταση Ο.Ι, έχει θεωρηθεί η άδεια από την πολεοδομία, για ρευματοδότηση, αλλά ακόμα δεν τα έχει συνδέσει η ΔΕΗ.

Το πρόβλημά μας .... απαιτείται σύσταση ιδιοκτησίας για το ΤΑΠ και την ρευματοδότηση. Η συμβολαιογράφος όμως δεν προχωράει στην σύσταση, αν δεν λυθεί νομίμως (π.χ με νέα οικοδομική άδεια) το θέμα του καταργημένου 3ου υπογείου και κυρίως των 2 θέσεων σταθμ.που βρίσκονται σ' αυτό, δεσμευμένες με συμβολ. πράξη. Όσον αφορά το 2ο υπόγειο (με 3 θέσεις σταθμ.) συνεχίζει να δίνει χιλιοστά στις θέσεις στάθμ. αν και έχουν αλλάξει χρήση σε αποθήκη, αναφέροντας την τακτοποίηση Ν.4014.

Στην δήλωση Ν.3843, δηλώθηκαν οι κλειστοί ημιυπαίθριοι και στην δήλωση Ν.4014 δηλώθηκαν

• κατάργηση μηχανικού τρόπου καθόδου των ΙΧ -ασανσέρ (κλείσιμο οπής στην πλάκα) και δημιουργία μιας νέας θέσης στάθμευσης
  
• αλλαγή χρήσης 2ου υπογείου από γκαράζ σε αποθήκη και κατάργηση μηχανικού τρόπου καθόδου των ΙΧ -ασανσέρ (κλείσιμο οπής στην πλάκα)
  
• μη κατασκευή 3ου υπογείου για λόγους δυσκολιών εκσκαφής (από την αρχή της κατασκευής)
  
• επέκταση κατοικίας τετάρτου ορόφου στον υπαίθριο χώρο Υ.Δ, Υ ιδεατού στερεού, χωρίς Υ.Υ
  

Η μόνη λύση που σκέφτηκα είναι με μια νέα άδεια αλλαγής χρήσης σε ένα μικρό τμήμα του τρίτου ορόφου από γραφεία σε κατοικία ενοποιημένης με την κατοικία του τετάρτου ορόφου, να υπολογίσω ξανά τις θέσεις στάθμευσής. Μετά απο την έκδοση της οικοδομικής αδειας, ο Νόμος των γκαράζ, αφαιρεί τα τετρ. μέτρα των κοιν/στων χωρων, απο τον υπολογισμό του αρ. θέσεων. Έτσι μειώνονται συνολικά οι θέσεις κατά 3 και απαλλάσσομαι από τις υπάρχουσες 2 θέσεις του 3ου υπογείου (βάσει αδείας), καταργώντας νομίμως τις 2 συμβολ. πράξεις αυτών των θέσεων.

Έχει κανείς κάποιο σχόλιο, καμία ιδέα, αντίρρηση, προσθήκη, ή ;