Συνένωση οικοπεδων σε οικισμό Προ του 1923

[gsakel]

Σε οικισμό προ του 1923 βρίσκονται τρια οικοπεδα εμβαδου 1000 τ.μ το πρωτο, 350 τ.μ το δέυτερο, και περίπου 750 τ.μ το τρίτο .Το τρίτο οικόπεδο εχει φάτσα σε επαρχιακό δρόμο το δευτερο βρισκεται ακριβως πίσω απο το τρίτο και το πρώτο ακριβως πίσω απο το δευτερο .(σκεφτειτε ενα ορθογωνιο χωρισμενο σε τρια τμηματα όπου το πρωτο και το δευτερο εχουν πρόσβαση μέσω του τρίτου )Και τα τρια βρισκονται εντος ζώνης οικισμου και έχουν διαφορετικούς ιδιοκτητες με τίτλους προ του 1950.

Υπάρχει τρόπος ωστε να γινει συννενωση αυτων και να μπορέσουν να πάρουν κοινη οικοδομική άδεια .

Τι λύση θα μπορούσε να δοθει στους ιδιοκτητες ?

 

Η αρτιοτητα είναι 2000 τ.μ ακόμα και για αυτα που είχαν παλιά συμβόλαια ?

 

Ευχαριστώ πολύ

[dkako]

αυτό που θα έχεις τελικά μετά την συννένωση είναι :

Εμβαδό 2.100 μ2

και πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό

άρα δεν έχεις πρόβλημα είσαι άρτιος κατά κανόνα.

Για τις παρεκκλίσεις (υπάρχουν κάμποσες) δες το διάταγμα του '81 που τις ορίζει.

[geokasto]

Εντός οικισμού (δηλαδή οικόπεδα) ή εντός ζώνης (δηλαδή αγροτεμάχια)?

Μπερδεύτηκα λίγο με τον τίτλο.

Αν είναι αγροί, όπως φαίνεται από τα γραφόμενα, να έχεις υπ' όψη ότι ουσιαστικά ο πρώτος που έχει πρόσωπο, ''χάνει'' δόμηση για να την μοιραστεί με τους άλλους. Δες το σε όλες τις παραμέτρους και κυρίως τι χάνει ο πρώτος (γιατί οι άλλοι κερδίζουν) και σε συνάρτηση με το τι θέλουν να χτίσουν.

Για να είναι ποιο κατανοητό, στην περίπτωση κατοικίας:

Αυτή τη στιγμή, ο 1ος χτίζει 200 μ2 κατοικία και οι άλλοι τίποτα.

Μετά την συνένωση χτίζουν max. οι 3 μαζί 200 μ2 κατοικία. Με τα ποσοστά που έχουν, ο πρώτος δικaιούται περίπου το 50% άρα 100 μ2, επομένως είναι χαμένος.

[gsakel]

Ευχαριστώ πολύ για την ανταποκρισή σας .Τα οικόπεδα ειναι εντος ζώνης 500 μέτρων απο τα ορια του οικισμού επομένως αγροτεμάχια .Αυτος που εχει πρόσωπο πως χανει? αφου η αρτιοτητα ειναι 2000 τ.μ και αυτη την στιγμη δεν χτίζει (750τ.μ) ή μήπως χτιζει λόγω προσωπου σε δρόμου ?

Υπόψιν εντος του οικισμού μπορεις να χτισεις 400τ.μ .

Επομενως αν γινει συνεννωση των ιδιοκτησιων θα μπορει να χτιστει 200 τμ μονο ?

Αν γινει συννενωση για να γίνει αρτιο με συσταση οριζοντιας θα μπορει πλέον τον ενιαιο (2100τμ) να χωριστει σε 3 τμήματα 700 τ.μ και να έχει το καθένα την ανάλογη δόμηση που προκύπτει δηλαδη 70 τμ περιπου ?Θα βγει μια ενιαία άδεια ή θα μπορει να βγεί για τον κάθε συνιδιοκτητη ξεχωριστη 70 τ.μ η δεν θα μπορει να γίνει αυτό ?

 

 

Ευχαριστώ όλους σας οι απαντησεις με βοηθουν πραγματικά.

[avgoust]

Για αρτιοτητα μεσα στη ζωνη των 500 m των οικισμων δεν αρκουν μονο τα 2000 m2 . Πρεπει το γηπεδο να υφισταται με αυτη την εκταση πριν την

24-4-77. (Βλεπε αρθρο 1 παρ. 2 α του ΦΕΚ 270Δ). Αρα το σεναριο της αρτιοτητας με αυτη τη διαταξη δεν παιζει.

 

Απο το ιδιο διαταγμα . Γηπεδο επι εθνικης,επαρχιακης κλπ οδου με ελαχιστα προσωπο 10m, βαθος 15m, και εμβαδον 750 m2 πριν την 12-11-62 ειναι κατα παρεκκλιση αρτιο και οικοδομησιμο.

 

Αν το 3ο οικοπεδο που λες εχει αυτες τις προυποθεσεις ειναι αρτιο και οικοδομησιμο αρκει να μπορεις να αφησεις τις απαιτουμενες αποστασεις απο την επαρχιακη οδο .

 

Για το γηπεδο των 750m2 και χρηση κατοικιας η επιτρεπομενη δομηση απο αρθρο 6 παρ 2γ του ιδιου διαταγματος ειναι 100 m2 ακριβως. (100+ (Ε-750)/9) .

 

Αν τα συνενωσεις θα παρεις οντως max 200m2. Δεν συμφερει λοιπον τον (υποτιθεμενο) οικοδομησιμο.

 

Υπ'οψη οτι συστασεις καθετες στα εκτος σχεδιου δεν γινονται αρα δεν μπορεις να κανεις το 2100/3 = 700 εκαστος. Μονο οριζοντια γινεται που σημαινει οτι το εναπομενον οικοπεδο θα ειναι σκετο εξ' αδιαιρετου.

[gsakel]

Απ οτι κατάλαβα στην τελευταια απαντηση αν γινει συννενωση των 3 τεμαχιων θα μπορει να οικοδομηθει σ αυτα 200 τμ .Τι δεν συμφερει όμως ?

Τον ιδιοκτητη που έχει προσωπο?

Εφοσον με την συννενωση μπορει να οικοδομηθουν 200 τ.μ γιατι δεν μπορει να γινει συσταση οριζοντιας και να καθορισθει το ποσοστο οικοδομης για το κάθε ακινητο ξεχωριστα?

Το ουσιαστικο ερωτημα μου ειναι πως οι τρεις ιδιοκτητες θα μπορεσουν να οικοδομησουν αλλα παραλληλα να μπορουν να χωρισουν την ιδιοκτησια τους σύμφωνα με το ποσοστο που τους αναλογει?

 

Όλο δύσκολα βαζω!

[avgoust]

Προφανως και δεν συμφερει τον ιδιοκτητη που εχει προσωπο.

 

Επειδη εισαι εκτος σχεδιου και για να μην εχεις προβληματα ιδιοκτησιακα θα πρεπει να κανεις 3 κατοικιες σε ενιαιο κτηριο 200 m2 και συσταση οριζοντιου ιδιοκτησιας. Το οικοπεδο θα παραμεινει σκετο εξ' αδιαιρετου.

[gsakel]

Εφοσον γίνει συνεννωση των οικοπέδων δεν θα ισχύει το παραπάνω

(100+ (Ε-750)/9) οποτε θα εχουμε οικοδομησιμο 250 τ.μ?Η ισχυει μόνο για το οικόπεδο με το προσωπο ο τύπος .

Αν βγει ενιαια αδεια οπου το κτίριο φαινεται σε συνεχεια μεσω ζαρτινιερων αλλα τμηματικα σε κάθε οικοπεδο υπάρχει κτιριο 70 τ.μ δεν θα ήταν καλη λύση στο να έχει ο κάθε ιδιοκτητης την κατοικία του χωρις προβλήματα ?

Με την προυποθεση πάντα τηρησης των αποστασεων .

 

Ευχαριστω πολυ όλους για τις απαντησεις .

[avgoust]

750 <= Eoικ <1200 Δομηση/Καλυψη (100+ (Ε-750)/9)

1200<= Eoικ <2000 Δομηση/Καλυψη (100+ (Ε-1200)/16

2000<= Eoικ <4000 Δομηση/Kαλυψη 200 m2

 

Αν βγει ενιαια αδεια οπου το κτίριο φαινεται σε συνεχεια μεσω ζαρτινιερων αλλα τμηματικα σε κάθε οικοπεδο .....

 

Δεν μπορεις να κανεις συσταση καθετου εκτος σχεδιου ασχετως του οτι απο πολεοδομικες διαταξεις επιτρεπεται η διασπαση . Δηλαδη θα κανεις 3 κτηρια και μετα θα τα εχουν εξ'αδιαιρετου ! .Συνεννοησου με τοπικο συμβολαιογραφο μηπως τυχον περναει στο εκει υποθηκοφυλακειο ως ενιαιο αν ενωνονται με Η/θριους χωρους οποτε θα μπορεις να κανεις οριζοντια (χλωμο παντως το βλεπω).

 

Σε καθε περιπτωση το ακαλυπτο οικοπεδο θα παραμεινει σκετο εξ ' αδιαιρετου.

 

Παρεμπιπτοντως , αν καταληξεις στην λυση της συνενωσης κανε πρωτα μια ερωτηση στην τοπικη Πολεοδομια για να εξασφαλισεις οτι το νεο γηπεδο ειναι οικοδομησιμο.

[agios]

Όπως σωστά είπε ο avgoust πρέπει πρώτα να ελέγξεις αν όντως κάνοντας τη συνένωση προκύπτει άρτιο οικόπεδο, γιατί διαφορετικά όσα σκέφτεσαι πάνε στράφι.

Πάντως έχω διαβάσει συμβόλαια σε περιοχή της Χαλκιδικής όπου γίνεται σύσταση οριζοντίων χωρίς κατ' ανάγκη να είναι τα σπίτια ενιαία (ξεχωριστές μεζονέτες).

Αλλά έχεις το εξής πρόβλημα: ο καθένας από τους ιδιοκτήτες θα συνεισφέρει ακίνητο διαφορετικών τετραγωνικών επομένως έπειτα από τη συνένωση θα έχει ο καθένας διαφορετικά ποσοστά συγκυριότητας και όχι 1/3. Άρα και με τη σύσταση θα πάρει ο καθένας διαφορετικά χιλιοστά (άρα και όχι ίδια αναλογία στη δόμηση). Αυτό έχει σαν συνέπεια να μη συμφέρει καθόλου τον τρίτο ιδιοκτήτη ο οποίος κτίζει έτσι και αλλιώς και θα πάρει και μικρότερο ποσοστό.

Για να διορθωθεί αυτό θα πρέπει να υπάρξει αλληλουχία συμβολαίων μετά τη συνένωση όπου ο ένας θα μεταβιβάζει ποσοστό στον άλλο ώστε να έχουν όλοι από 1/3 στο τέλος.