Αρτιότητα-Οικοδομησιμότητα please help

[fok1965]

Αγαπητά μέλη του forum,

 

Είμαι ιδιώτης και όχι μηχανικός, αλλά χρειάζομαι τη βοήθεια και τη συμβουλή σας σε ένα θέμα.

Περιήλθε στην ιδιοκτησία μου ένα οικόπεδο με δύο μικρές οικοδομές από διαδοχικές μεταβιβάσεις στενού συγγενή μου (δωρεά εν ζωή αρχικά και κληρονομιά στη συνέχεια). Σε κάθε μεταβίβαση και όταν αυτό μας το ζητούσε η συμβολαιογράφος, επισυναπτόταν τοπογραφικό στο οποίο με βάση τη δήλωση του ν. 651/77 αναγραφόταν ως άρτιο και οικοδομήσιμο. Στην τελευταία μεταβίβαση που έγινε πριν από λίγες μέρες, ο μηχανικός-τοπογράφος μας ενημέρωσε ότι δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Όπως καταλαβαίνετε, αυτό είναι μια εξαιρετικά δυσάρεστη έκπληξη.

 

Στοιχεία που μπορεί να βοηθήσουν:

1. Το οικόπεδο έχει εμβαδόν 152 τμ

2. Βρίσκεται εντός σχεδίου πόλεως, ενταγμένο στο κτηματολόγιο (περιφέρεια Θεσσαλονίκης, δήμος Αμπελοκήπων-Μενεμένης, ενότητα Αμπελοκήπων)

3. Η αρχική ιδιοκτησία περιήλθε στα χέρια του συγγενούς μου από το 1932, από τον οικοδομικό συνεταιρισμό αστών προσφύγων Καϋστρίου πεδίου (δημόσια έκταση, που παραχωρήθηκε στον συνεταιρισμό και μετά ατομικά στους πρόσφυγες)

4. Η δεύτερη μικρή οικοδομή κτίστηκε περίπου το 1950

5. Η πρόσοψή του οικοπέδου είναι 13,15 μ.

6. Σας επισυνάπτω σκαναρισμένη την εικόνα από το κτηματολόγιο (http://www.rhodes.aegean.gr/ptde/personel/fokides/1.htm)

 

Πριν γράψω αυτό το μήνυμα έψαξα αρκετά στα διάφορα φόρα και δικτυακούς τόπους αλλά έχω μπερδευτεί πολύ με το τι ισχύει και τι δεν ισχύει.

 

Τελικά,

Είναι άρτιο και οικοδομήσιμο (έστω κατά παρέκκλιση);

Αν δεν μπορεί κάποιος από σας να απαντήσει με σιγουριά, πού μπορώ να απευθυνθώ;

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων για τις απαντήσεις σας.

[netmin909]

Πρεπει να μας πείτε γιατί ο Τοπογραφος σας είπε ότι δεν ειναι άρτιο και οικοδομήσιμο.

Οι οικοδομές δεν έχουν οικοδομικη άδεια?

[fok1965]

Mας είπε ότι το οικόπεδο για να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο πρέπει να είναι 200 τμ. Το πρώτο μικρό κτίσμα έγινε το 1932-3 και το δεύτερο τη δεκαετία του 50 (προφανώς με άδεια). Αυτό που με παραξενεύει είναι ότι μέχρι το 2003 (προτελευταία μεταβίβαση) το οικόπεδο αναφερόταν ως άρτιο και οικοδομήσιμο στα συμβόλαια, και τώρα που γίνεται η τελευταία (πριν από λίγες μέρες), ο τοπογράφος μας είπε ότι δεν είναι.

 

Δεν μπορώ και δεν θέλω να κάνω υποθέσεις για το τι συμβαίνει. Υπάρχουν όμως κάποια δεδομένα, όπως ότι είναι εντός σχεδίου σε δομημένη εδώ και δεκαετίες περιοχή με αρκετά καλό ΣΔ (2,4) και δεν προέκυψε από κατάτμηση μεγαλύτερου. Υπάρχει βόρεια στην εικόνα ένα πολύ μικρότερο οικόπεδο (70-80τμ) και αυτό με κτίσμα από το '50 και στα δεξιά ένα άλλο επίσης κάτω από 200 τμ με οικοδομή από το '70.

[netmin909]

Υπάρχουν μερικοί λόγοι για τους οποίους το οικοπεδο μπορεί να μην είναι οικοδομήσιμο. Επίσης υπάρχουν μερικά άρθρα νόμων όπως π.χ το άρθρο 25 του 1337/83 όπως αυτό τροποποιήθηκε, που σε βοηθούν να βγεις από το αδιέξοδο. Επίσης πρόβλημα μπορεί να δημιουργεί το μικρό οικόπεδο βόρεια απο σένα. Σε κάθε περίπτωση και επειδή καθε περίπτωση είναι διαφορετική, αν δεν εμπιστεύεσαι τον μηχανικό σου, μπορείς να απεθυνθεις σε κάποιον άλλο.

[fok1965]

Κοιτάζοντας τα συμβόλαια, διαπίστωσα ότι ο τοπογράφος μηχανικός που υπέγραφε στις δηλώσεις του ν. 651/77 στα πρηγούμενα τοπογραφικά ότι το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, είναι το ίδιο άτομο που χρησιμοποίησε πριν από λίγες μέρες ο αδελφός μου για το καινούριο τοπογραφικό και είπε ότι δεν είναι! Άρα, κάτι κάπου είναι λάθος. Κατά την ταπεινή μου γνώμη, οικόπεδο δημιουργημένο από το 1932, χωρίς καμία μεταβολή στις διαστάσεις του (πέρα από ένα σφάλμα της τάξης του 0.5 τμ μεταξύ εμβαδομετρήσεων και κτηματολογίου) δεν γίνεται το 2003 να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και το 2011 να μην είναι.

[netmin909]

Άρα καλύτερα να ρωτήσεις τον τοπογραφο σου τι άλλαξε.

[ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ]

Μάλλον τα έχει μπερδέψει ο συνάδελφος Τοπογράφος.

Αν το οικόπεδο έχει παραχωρηθεί από το κράτος, όπως γράφεις, τότε ισχύει η παρ.4 του άρθρου 29 του ΓΟΚ'85 και δεν υπάρχει πρόβλημα αρτιότητας - οικοδομησιμότητας.

[MAKAP]

Ένα οικόπεδο είναι άρτιο εάν καλύπτει τα ελάχιστα όρια αρτιότητας (πρόσωπο, εμβαδόν) κατά τον κανόνα ή την παρέκκλιση, που ορίζονται στο διάταγμα ένταξης της περιοχής στο οικείο σχέδιο πόλης και οικοδομήσιμο εφόσον έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο, πλατεία κλπ).

 

Στην περίπτωσή σου, η οικοδομησιμότητα φαίνεται να εξασφαλίζεται και το πρόβλημα περιορίζεται στην αρτιότητα. Αλλά και εάν δεν καλύπτει τα ελάχιστα όρια της, κατά παρέκκλιση, αρτιότητας, φαίνεται ότι μπορεί να εφαρμοστεί το άρθρο 25 που αναφέρει ο netmin909, οπότε αντιμετωπίζεται και το θέμα της αρτιότητας.

 

Σύμφωνα με την περιγραφή σου, το οικόπεδο δεν παραχωρήθηκε από το κράτος, αλλά από το συνεταιρισμό, στον οποίο παραχωρήθηκε η μείζων έκταση από το δημόσιο.

 

Επομένως, πρέπει 1) να βρεις το διάταγμα ένταξης της περιοχής στο σχέδιο πόλης (ίσως το αναγράφει ο τοπογράφος στα τδ), ώστε να βεβαιωθείς για την αρτιότητα και 2) να τον ρωτήσεις σε ποια στοιχεία στηρίζει το ΝΕΟ συμπέρασμά του.

 

 

ΥΓ Για το μέλλον, οι ερωτήσεις και οι απορίες των Ιδιωτών αναρτώνται σε αυτήν ΕΔΩ την Ενότητα.

[SIGIO]

Με τα στοιχεία που διατηρώ για την περιοχή, χωρίς όμως πρόσφατη ενημέρωση:

Τα 200τμ που σας ανέφερε ο τοπογράφος σας είναι η κατά κανόνα αρτιότητα στην περιοχή.

Εκτός αυτής υπάρχουν και οι παρεκλίσεις των 150τμ και 60τμ για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν τις παριόδους 1969-1985 και πριν το 1969 αντίστοιχα.

Αν δεν έχει αλλάξει κάτι, δεν βλέπω το λόγο να μην είναι άρτιο και οικοδομήσιμο το οικόπεδό σας.

Ζητήστε λοιπόν από τον τοπογράφο σας να σας αιτιολογήσει την άποψή του, καθώς αυτός είναι που έχει και τα περισσότερα στοιχεία για το ακίνητο σας.

[MAKAP]

Με βάση τα στοιχεία που παρέθεσε ο SIGIO, φαίνεται ότι καλύπτεται η αρτιότητα ως προς το εμβαδόν του οικοπέδου και απομένει ο έλεγχος ως προς το ελάχιστο πρόσωπο.

Πιστεύω ότι και αυτό πρέπει να καλύπτεται, αφού το επιβεβαιώσει ο SIGIO.