Εκτός σχεδίου εντός ΓΠΣ. Τι σημαίνει ΓΠΣ;

[the_topo]

Καλησπέρα σας,

Θα εκτιμούσα τη βοήθειά σας στο εξής:

Σε γήπεδο 4400τμ εκτός σχεδίου και εντός ΓΠΣ, ορίζεται (σύμφωνα με το ΦΕΚ για το αντίστοιχο ΓΠΣ)το εξής:

'... για την κατοικία − επιτρέπεται η αποκλειστική χρήση της κατοικίας − η μέγιστη δόμηση ορίζεται σε 200 τ.μ. Το κατώτατο όριο κατάτμησης και αρτιότητας ορίζεται σε 8 στρέμματα και η κατά παρέκκλιση αρτιότητα ορίζεται στα 4 στρέμματα. Υπάρχουσες χρήσεις απομακρύνονται σε είκοσι (20) χρόνια από την έγκριση του ΓΠΣ. Μέχρι τότε λειτουρ− γούν, εκσυγχρονίζονται και επεκτείνονται σύμφωνα με την εκάστοτε νομοθεσία. '...

τα λοιπά αναφέρει κατά 270Δ κτλ.

Επομένως το γήπεδο μου είναι κατά παρέκκλιση άρτιο και η δόμηση είναι η δυσμενέστερη (δλδ όχι 200τμ του ΓΠΣ αλλά 186+(400*0,018)=193,2τ.μ. της εκτός σχεδίου δόμησης Ν4819/21 για τα κατά παρέκκλιση), σωστά?

Επειδή διαβάζω το Ν4759/20 γαι τους λοιπούς όρους δόμησης και κάπου χ΄άνομαι, μπορείτε να με βοηθήσετε με τους λοιπούς όρους δόμησης (κάλυψη, όροφοι, ύψος κτλ) που ακριβώς αναφέρονται για τη περίπτωσή μου? Γιατί εγώ καταλαβαίνω λόγω ΓΠΣ ότι βρίσκομαι στη κατηγορία 2 του άρθρου 32 του Ν4759/20 όπου δεν είναι τόσο ξεκάθαρο όσο η κατηγορία 1..

[the_topo]

Δεν ξέρω αν κατάφερε κάποιος συνάδελφος να δει το προηγούμενο ποστ μου αλλά διαβάζοντας τους νόμους ξανά, διαπιστώνω εν τέλει ότι σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν4759/20 που αφορούν περιοχές της παρ.2 αρθρ.32  περιοχές δλδ με εργαλεία πολ. σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, (όπως στη περίπτωσή μου ΓΠΣ), διατηρούνται οι διατάξεις του ΦΕΚ270Δ, τουτέστιν δόμηση = 200 (για τα πρώτα 4000τμ) + (εμβ.γηπέδου - 4000) * 0,02. Συνεπώς >200τμ δόμηση σύμφωνα με ΦΕΚ 270Δ. ΄Ομως λόγω του ότι υπάρχει μεγ. δόμηση 200τμ ενός ΓΠΣ μου θα πρέπει να περιοριστώ στη δυσμενέστερη.

Το θέτω σωστά συνάδελφοι? Γνωρίζει κάποιος?

[Pavlos33]

1 ώρα πριν, the_topo said:

Δεν ξέρω αν κατάφερε κάποιος συνάδελφος να δει το προηγούμενο ποστ μου αλλά διαβάζοντας τους νόμους ξανά, διαπιστώνω εν τέλει ότι σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν4759/20 που αφορούν περιοχές της παρ.2 αρθρ.32  περιοχές δλδ με εργαλεία πολ. σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, (όπως στη περίπτωσή μου ΓΠΣ), διατηρούνται οι διατάξεις του ΦΕΚ270Δ, τουτέστιν δόμηση = 200 (για τα πρώτα 4000τμ) + (εμβ.γηπέδου - 4000) * 0,02. Συνεπώς >200τμ δόμηση σύμφωνα με ΦΕΚ 270Δ. ΄Ομως λόγω του ότι υπάρχει μεγ. δόμηση 200τμ ενός ΓΠΣ μου θα πρέπει να περιοριστώ στη δυσμενέστερη.

Το θέτω σωστά συνάδελφοι? Γνωρίζει κάποιος?

Δεν είναι ξεκάθαρο κάτι τέτοιο. Διάβασε ξανά πως το λεει

[the_topo]

Επανέρχομαι στο συγκεκριμένο θέμα για όποιον διερωτάται τι ισχυεί τελικά. Η αρμόδια ΥΔΟΜ με ενημέρωσε πως η δόμηση είναι αυτή που ορίζει το ΓΠΣ, δηλαδή τα 200μ!

[Pavlos33]

Και εγώ λέω το αντίθετο. Ο λόγος τους απέναντι στον δικό μου. Το δίνει γραπτώς η ΥΔΟΜ (πχ με βεβαίωση όρων δόμησης)΄;

Για μένα δεν είναι καθόλου ξεκάθαρο ότι ισχύει η προηγούμενη δόμηση των 200 τμ για τα 4.000 τμ εντός ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ. 

Ας ξαναδούμε τι αναφέρει το σχετικό εδάφιο του άρθρου 32 (*)

Στις περιοχές αυτές η αρτιότητα και οι όροι δόμησης που ορίζονται με εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου επιτρέπεται (δεν μας λέει λαμβάνονται σε υφιστάμενα ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ, αλλά επιτρέπεται) να είναι ευνοϊκότεροι (δεν μας λέει πόσο ευνοϊκότεροι) από τους ισχύοντες για τα γήπεδα της παρ. 1. Ειδικά ο συντελεστής δόμησης, η κάλυψη, το ύψος και ο όγκος μπορούν (δε μας λέει λαμβάνονται, αλλά απλώς ότι μπορούν παραπέμποντας ενδεχομένως στον μελλοντικό σχεδιασμό των ΤΧΣ) να ορίζονται ευνοϊκότεροι για τη δόμηση από τους αντίστοιχους όρους στα γήπεδα της παρ. 1 μέχρι δέκα τοις εκατό (10%).

2. Στα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίων πόλεως και εκτός ορίων των νομίμως υφισταμένων οικισμών προ του έτους 1923, που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου, αλλά εντός περιοχών στις οποίες καθορίζονται χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης πρέπει να συνάδουν με τα χωρικά και περιβαλλοντικά χαρακτηριστικά κάθε περιοχής και να μην λειτουργούν ανταγωνιστικά προς τις χρήσεις γης στις περιοχές εντός σχεδίου, εντός ορίων οικισμών και εντός οργανωμένων μορφών ανάπτυξης στην ευρύτερη περιοχή. Στις περιοχές αυτές η αρτιότητα και οι όροι δόμησης που ορίζονται με εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι από τους ισχύοντες για τα γήπεδα της παρ. 1. Ειδικά ο συντελεστής δόμησης, η κάλυψη, το ύψος και ο όγκος μπορούν να ορίζονται ευνοϊκότεροι για τη δόμηση από τους αντίστοιχους όρους στα γήπεδα της παρ. 1 μέχρι δέκα τοις εκατό (10%). Σε κάθε περίπτωση, οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες στις περιοχές εντός σχεδίου, εντός ορίων οικισμών και εντός οργανωμένων μορφών ανάπτυξης στην ευρύτερη περιοχή ή να οδηγούν στην εν τοις πράγμασι δημιουργία νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο.

[the_topo]

Ναι, δεν διαφωνώ καθόλου Καθόλου ξεκάθαρο δεν είναι.

Θεωρείς ότι πρέπει να ζητήσω βεβαίωση όρων δόμησης? Εφόσον μου είπαν 200τ.μ. έχω συμπεριλάβει στο ΤΔ μου την επιφάνεια αυτή. Το ΤΔ δημιουργήθηκε για τις ανάγκες ΗΤ..

Εσυ θα ζητούσες?

[Pavlos33]

Αν πρόκειται να γράψεις όρους δόμησης για ένα τοπογραφικό επίλεξε την δυσμενέστερη περίπτωση καθώς όπως αντιλαμβάνεσαι το παραπάνω άρθρο μόνο για φιλολογική συζήτηση κάνει και όχι για μετρικό αποτέλεσμα. Αυτοί μπορεί να είπαν ότι νόμιζαν, όπως αρκετές φορές το κάνουν και στα αυθαίρετα (παρά το ότι δεν ασχολούνται) σε νέους συναδέλφους που πάνε σε ΥΔΟΜ και ρωτάνε για τακτοποιήσεις. Προσωπικά δεν θα ζητούσα τίποτα. Θα έγραφα τους όρους δόμησης του  Ν. 4759 (186 τμ για 4.000 τμ κλπ).

[dimitris GM]

 Για αυτα τα 200 τμ...που ειπαν στην ΥΔΟΜ,

μηπως στην περιπτωση μας ισχυει η παρ. 2 του αρθρου 32;

2. Στα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίων πόλεως και εκτός ορίων των νομίμως υφισταμένων οικισμών προ του έτους 1923, που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου,

αλλά εντός περιοχών στις οποίες καθορίζονται χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης πρέπει να συνάδουν με τα χωρικά και περιβαλλοντικά χαρακτηριστικά κάθε περιοχής και να μην λειτουργούν ανταγωνιστικά προς τις χρήσεις γης στις περιοχές εντός σχεδίου, εντός ορίων οικισμών και εντός οργανωμένων μορφών ανάπτυξης στην ευρύτερη περιοχή.

Στις περιοχές αυτές η αρτιότητα και οι όροι δόμησης που ορίζονται με εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι από τους ισχύοντες για τα γήπεδα της παρ. 1.

Ειδικά ο συντελεστής δόμησης, η κάλυψη, το ύψος και ο όγκος μπορούν να ορίζονται ευνοϊκότεροι για τη δόμηση από τους αντίστοιχους όρους στα γήπεδα της παρ. 1 μέχρι δέκα τοις εκατό (10%).

Σε κάθε περίπτωση, οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες στις περιοχές εντός σχεδίου, εντός ορίων οικισμών και εντός οργανωμένων μορφών ανάπτυξης στην ευρύτερη περιοχή ή να οδηγούν στην εν τοις πράγμασι δημιουργία νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο.

 

 

[Pavlos33]

Καλησπέρα Δημήτρη. Έτσι όπως είναι διατυπωμένο είναι σαν να δίνονται κατευθύνσεις σχεδιασμού και όχι άμεσα εφαρμοστικές διατάξεις. Το αναφέρω 3 πόστ πιο πάνω.

[dimitris GM]

σορρυ, ηταν πολυ.... ψηλα και δεν το ειδα

κατα τα λοιπα, ας ρωτησει την ΥΔΟΜ πού στηριζει την απαντηση της για τα 200 τμ..