Εκτός σχεδίου εντός ΓΠΣ. Τι σημαίνει ΓΠΣ;

[George Verg]

Καλησπέρα σας, έχω περίπτωση κατά παρέκκλιση άρτιου οικοπέδου, εκτός σχεδίο, εντός ΓΠΣ, ο πελάτης μου ζήτησε την έκδοση ΟΑ για κατοικία. Διαβάζοντας το ΦΕΚ του ΓΠΣ στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο μου επιτρέπεται η χρήση κατοικίας, με όρους δόμησης του ΦΕΚ 270 Δ. Το οικόπεδο είναι 895,45 τμ. Αρχικά η ερώτηση είναι ( και εδώ είναι που έχω μπερδευτεί) με το ν.4759/20 καταργούνται οι παρεκκλίσεις του ΦΕΚ 270Δ, άρα δεν ισχύουν και οι όροι δόμησης που ορίζει και το ΓΠΣ; και άρα πρέπει να εκδοθει προέγκριση ΟΑ μέχρι τις 9/12/2022; Ή απο τη στιγμή που ισχύει ΓΠΣ, η περίπτωση μου υπάγεται στο αρ. 32 παρ.2 του ν.4759/20 και άρα εκδίδεται ΟΑ και μετά τις 9/12/2022;

Επίσης το ΦΕΚ 270 Δ αναφέρει τον τύπο  Εδομ = 100 + (Εοικ-750)/9 για τη μέγιστη δόμηση, κάτι που με το ν.4759/20 αλλάζει σε Εδομ= 86+ (Εοικ-750)/9, τι απο τα δυο ισχύει; αφού με το ΦΕΚ 270 Δ η δόμηση που ορίζεται είναι ευνοϊκότερη;;

[dimitris GM]

δες το αρθρο 32

2. Στα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίων πόλεως και εκτός ορίων των νομίμως υφισταμένων οικισμών προ του έτους 1923, που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου,

αλλά εντός περιοχών στις οποίες καθορίζονται χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου,

οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης πρέπει να συνάδουν με τα χωρικά και περιβαλλοντικά χαρακτηριστικά κάθε περιοχής και να μην λειτουργούν ανταγωνιστικά προς τις χρήσεις γης στις περιοχές εντός σχεδίου, εντός ορίων οικισμών και εντός οργανωμένων μορφών ανάπτυξης στην ευρύτερη περιοχή.

Στις περιοχές αυτές η αρτιότητα και οι όροι δόμησης που ορίζονται με εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι από τους ισχύοντες για τα γήπεδα της παρ. 1.

Ειδικά ο συντελεστής δόμησης, η κάλυψη, το ύψος και ο όγκος μπορούν να ορίζονται ευνοϊκότεροι για τη δόμηση από τους αντίστοιχους όρους στα γήπεδα της παρ. 1 μέχρι δέκα τοις εκατό (10%). Σε κάθε περίπτωση, οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες στις περιοχές εντός σχεδίου, εντός ορίων οικισμών και εντός οργανωμένων μορφών ανάπτυξης στην ευρύτερη περιοχή ή να οδηγούν στην εν τοις πράγμασι δημιουργία νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο.

Θεωρητικα, εσυ, με βαση το ΓΠΣ,  χτιζεις..."εσαεί"

Αλλα ..ορκο δεν παιρνω..

Οσον αφορά  την παραταση

Θα δοθει...ο ουρανος να γυρισει αναποδα.

Απλα ψαχνουν μια καλη δικαιολογια πλεον κοβιντ, οικονομικων δυσκολιων κλπ "τετριμμενων"

 

 

 

[George Verg]

Δημήτρη σε ευχαριστώ ειλικρινά! Το έχω διαβάσει το άρθρο αρκετές φορές αλλά ειλικρινά δεν μπορώ να είμαι σίγουρος για την ερμηνεία του! Λίγο μπερδεμένα μας τα λέει ο νομοθέτης. Όσο για τα μεγέθη κάλυψης και δόμησης ποια η γνώμη σου; Το ΓΠΣ αναφέρει όρους και περιορισμούς δόμησης του ΦΕΚ 270 Δ, ο 4759/20 τους τροποποιεί. Να λάβω υπόψην μου τα αρχικά αναφερόμενα στο ΦΕΚ 270 Δ ή να λάβω υπόψην μου το αρ. 40 παρ. 9 ν.4759/20; που αναφέρει:

Για το χρονικό διάστημα ισχύος του παρόντος άρθρου, οι αριθμητικοί τύποι βάσει των οποίων υπολογίζεται η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση για τα κατά παρέκκλιση άρτια γήπεδα, αναπροσαρμόζονται ως εξής:

γ)στα γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον επτακοσίων πενήντα (750) τ.μ. και μέχρι χιλίων διακοσίων (1200) τ.μ. το αναφερόμενο μέγεθος εκατό (100) που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της μεγίστης επιτρπόμενης επιφάνειας του κτιρίου κατοικίας και της συνολικής επιφάνειας των ορόφων απομειούται σε ογδόντα έξι(86) και ο τύπος δίνεται από τη σχέση:

 

[dimitris GM]

  Νομιζω οτι η ανω  ρυθμιση αφορα την  μειωση των 200  σε 186, οπότε  "αναπροσαρμοζει"  τον τύπο με βαση τα 186...

Την ειχαν ξεχασει στην αρχη και την εβαλαν μετα απο την αρνηση των ΥΔΟΜ να αποδεχονται ορους δομησης "κατα συμπερασμα"...

Αλλα αν πας με την παρ. 2, αυτη σε παραπεμπει στους όρους δομησης του  ΓΠΣ και μπορει να ειναι ευνοικωτεροι της παρ. 1.

   Αν το ΓΠΣ, οριζει διαφορετικους  ορους,   θα κρατησεις τους ορους του ΓΠΣ που  "επιτρεπεται να  ειναι  ευνοικότεροι  της παρ. 1"

  Αν απλα σε παραπεμπει  στο Δ 270,  θα πας με αυτο και  με δομηση 186, αφου στο Δ270 τα 200 εχουν γινει 186.

 [θα μας πει και καποιος συναδελφος την γνωμη του...]

Θα τα συζητησεις και με την ΥΔΟΜ.

 

 

 

 

[George Verg]

Ένα μεγάλο κακό με τις ΥΔΟΜ, είναι οτι είτε δεν σηκώνουν το τηλέφωνο, είτε σου μιλάνε με ύφος " αντε πες και χάρη σου κάνω που απαντάω",  δεν μου αρέσει σε καμία περίπτωση να κάνω τον ζητιάνο για τέτοια θέματα, και πόσο μάλλον να έρχομαι σε δύσκολη θέση επειδή ο καθένας που κάθεται σε μια καρέκλα του δημοσίου δεν θέλει ή βαριέται να σε εξυπηρετήσει, αλλά αυτό είναι άλλο θέμα προφανώς!

Στα δικά μας Δημήτρη, γενικά και αόριστα στο ΦΕΚ του ΓΠΣ αναφέρει απλά:

Χρήσης γης : Κατοικία μέγιστης δόμησης 200 τ.μ.

Όροι και περιορισμοί δόμησης
Ισχύουν οι διατάξεις της εκτός σχεδίου δόμησης με τον ακόλουθο περιορισμό:
− Καθορίζεται κατώτατο όριο κατάτμησης τα οκτώ (8) στρέμματα.

Άρα μιλάμε για το ΦΕΚ 270 Δ και το 538 Δ...

[dimitris GM]

"Χρήσης γης : Κατοικία μέγιστης δόμησης 200 τ.μ."

Εγω θα πηγαινα με το ΓΠΣ και ό,τι αυτο οριζει., επειδη δεν παραπεμπει στο Δ270,

αλλά αριθμητικα σε "200" τμ.

δξ τι οριζει και πώς για τις παρεκκλίσεις.

 

Edited Νοέμβριος 7 , 2022 by dimitris GM

[ponireas]

περιοχή εντος ΖΟΕ στην Ανατολική Αττική (Λαυρεωτική) θεωρείται εντός ΓΠΣ; 

 

[Polytexnitis]

Όχι. Είναι εκτός ΓΠΣ, εντός ΖΟΕ Λαυρεωτικής.

Αρτιότητες/χρήσεις κ.λπ σου δίνει το ΦΕΚ της ΖΟΕ ανάλογα τη ζώνη που ανήκεις.

*Επίσης τσέκαρε και τον ορεινό όγκο Λαυρεωτικής.

Χρήσιμο είναι το GIS του δήμου Σαρωνικού.

[aggelapi]

Καλημέρα σε όλους!

Διαβάζοντας με προσοχή όλα τα παραπάνω μπορώ να πω ότι δεν κατάλαβα καλα!

(Το έψαξα σε πολλές συζητήσεις μέσα στο site)

 

Αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου 2500 στρεμ. με ΓΠΣ ισχύουν οι παρεκκλίσεις για κάτω από 4000στρεμ  η όχι?   

Edited Ιούνιος 24 , 2023 by aggelapi

[Polytexnitis]

Ισχύουν! Ακόμα και αν το ΓΠΣ παραπέμπει στο 270/Δ/85, οι παρεκκλίσεις ισχύουν. 

Οι παρεκκλίσεις καταργήθηκαν στις περιοχές που δεν υπάρχει ουτε ΓΠΣ ουτε ΖΟΕ ούτε τίποτα άλλο.