Με τα εξ' αδιαιρέτου τι γινεται;

[saltapidas]

Νομίζω πως πρεπει να ξαναδιαβάσεις πολυ πιο προσεκτικα οσα παραθετεις.

Η απαντηση ειναι εκει μεσα.

 

Ομως το θεμα μας ειναι αλλο.

Μπορω εγω ως ιδιοκτητης μιας καθετου να κανω αυτο που λεει ο αστεριος "καθετη επι καθετου", οπως θελω, μη διασφαλιζοντας προσβαση και των 2 καθετων μου σε ΚΧ;

[αστέριος]

1. ΟΚ

2. Η καθετη δεν αφορα κτισματα και ποσο μαλλον "μονο κτισματα" γι'αυτο αλλωστε και μπορεις να συστησεις καθετη σε αδομητο οικοπεδο. Πρεπει να καταλαβουμε οτι το αλφα και το ωμεγα της ιδιοκτησιας ειναι η γη, το οικοπεδο. Το αν η καθετη θα εχει προσωπο ή όχι, ας μας το πει ο νομικος της παρεας.

3. Στην περιπτωση που συζητουμε, ητοι οταν με συσταση δημιουργειται καθετος διχως αμεση προσβαση σε κοινοχρηστο χωρο (οχι του οικοπεδου) με υπαιτιότητα του ιδιοκτητη της αρχικης καθετου, ο ιδιοκτητης της "τυφλης" ιδιοκτησιας εχει δικαιωμα να ζητησει καποια πραγματα. Τωρα απο ποιον θα τα ζητησει και αν θα τα λαβει, ειναι αλλο θεμα.

 

Παντως επειδη υπάρχει δεδικασμενο επι του θεματος, σου λεω να το δεις λιγο περισσοτερο. Βεβαια, απο την αλλη κι εγω παιρνω την υποπεριπτωση της περιπτωσης ισως λογω αγνοιας του ορου ''σύσταση καθέτου επί καθέτου''.

 

Εν αναμονη του Δημητρη να μας βγαλει και τους δυο λάθος!

Φίλε μου Καλημέρα.

1.Η ''κάθετη'' αφορά κτίσματα και μόνο κτίσματα, όχι οικόπεδο.

2. Πουθενά δεν ανέφερα ότι ''δεν πρέπει να διασφαλίζεται πρόσβαση σε ΚΧ''. Απεναντίας λέω ότι εννοείται ότι το κάθε κτίσμα θα πρέπει να έχει πρόσβαση. δεν γίνεται διαφορετικά.

Καλό μας αγώνα και σήμερα.

Edited Μάιος 8 , 2012 by αστέριος

[dimitris GM]

καλημερα σε ολους

αν μου επιτρεπετε να τα βαλουμε λιγο σε ταξη....

 

εστω οικοπεδο 1000 τμ. με σδ 1.

Ειμαστε δυο συνιδιοκτητες κατα 50% καθενας μας και συστηνουμε δυο καθετες, δλδ μοιραζουμε το δικαιωμα δομησης στο καθε τμημα και παιρνουμε απο ενα τμημα. Καθε τμημα εχει ποσοστα 50% εξ αδιαιρετου στο οικοπεδο.Στο τμημα που παιρνει καθε ενας του ανηκουν τα παντα, με μονο περιορισμο οτι χτιζει τον μισο σδ.

αρα χτιζει καθενας απο 500 τμ.

Εδω εγω μπορω να χτισω πχ. 5 διαμερισματα με ποσοστο 10% καθενα. Ο αλλος μπορει να χτισει διαφορετικα....οπως θελει... παντα νομιμα...με βαση τον σδ και τις χρησεις γης της περιοχης...

[δλδ , καθε τμημα της καθετης ας θεωρηθει σαν "ανεξαρτητο " οικοπεδο, απλα εχει ποσοστο 50% του αρχικου...]

 

περιπτωση 1η

Εστω οτι το οικοπεδο ειχε μεγαλο προσωπο σε δρομο.

Συμφωνα με το συμβολαιο συστασης καθετου ιδιοκτησιας, εστω οτι και καθε τμημα της καθε καθετης που καναμε εχει το δικο του προσωπο σε δρομο.

Παντοτε, με βάση ρητο ορο στο συμβόλαιο της σύστασης που καναμε, καθε ιδιοκτητης εχει δικαιωμα να συστησει μονος του και ΟΙ και και περαιτερω καθετες στο δικο του τμημα, δλδ. να το "κοψει" σε δυο τμηματα των 250 τμ. και να χτισει το καθενα τον δικο του σδ.

 

Προφανες ειναι οτι

Το αρχικο τμημα των 500 τμ. που πηρα με την καθετη, ειχε το δικο του προσωπο, αλλοιως δεν θα "κοβαμε" στα δυο . το αρχικο των 1000 τμ.....

 

ωστε σε αυτην την περιπτωση θα φροντισει ο ιδιοκτητης των 500 τμ. να "κοψει" τα 250 τμ. με τροπο ωστε να μπορει να επικοινωνουν με τον δρομο είτε απ' ευθειας ειτε με διελευση απο σημειο του άλλου τμηματος, που θα ορισει αυτος......ειναι στη δικη του επιλογη........τιποτε πιο ευκολο...

προκειται για ιδιωτικες συμφωνιες γαι τον τρόπο δομησης με το νδ 1024 και καθορισμου διελευσεων και χρησεων ολα νομιμα...

 

και, προφανως, ολα αυτα γινονται με την βοηθεια μηχανικου και με την συνταξη τοπογραφικου το οποιο επισυναπτεται στο συμβολαιο και αποτελει την βαση για ολες τις επομενες συμβολαιογραφικες πραξεις...

 

περιπτωση 2η

Αν το αρχικο οικοπεδο ειναι στενομακρο και δεν εχει μεγαλο προσωπο στο δρομο τοτε η μεν μια καθετη θα εχει προσωπο στο δρομο , η δε αλλη θα ειναι "μεσα" αλλά κατα την συσταση εχει προβλεφθει δικαιωμα επικοινωνιας με τον δρομο..

[στην πραξη η β' καθετη, η "μεσα" παιρνει εξ αρχης εξοδο με λωριδα προς τον δρομο ετσι ωστε να διαχωριζεται εξ αρχης απο την α' και να μην μπερδευτουμε με χρησης κλπκλπ...]

περιπτωση 3η

...και βεβαια, τελος, μπορει να χτισει καποιος περισσοτερες απο μια οικοδομες σε ενα οικοπεδο, χωρις να συστησει καθετη με τον τροπο που είπαμε.

Και παλι ισχυει η καθετη, λογω διαχωρισμου των οικοδομων,

 

Ομως, με το συμβολαιο συστασης ΟΙ που θα κανει μετα την εκδοση της ΟΑ, θα πρεπει οπωσδηποτε να ορισει διαδρομους διελευσης ή και ΘΣΑ, ή αποκλειστικες χρησεις ή ό,τι αλλο ηθελε για να καθορισθουν τα δικαιωματα και οι υποχρεωσεις των μελλοντικων αγοραστων, αλλα και για να μην υπαρχουν προβληματα με τα ΚΑΕΚ στο κτημαστολογιο....

 

Αλλα θεματα ειναι οι διελευσεις σωληνωσεων νερου, αποχετευσης, καλωδια ΔΕΗ, κολωνες ρευματος κλπκλπ.

Στη συσταση καθετης αναγραφονται ολες οι υποχρεωσεις που εχει ενα τμημα εναντι του αλλου, αν απαιτηθει λογω δικτυου πχ. να να διερχονται δια μεσω του ενος τμηματος προς το αλλο σωληνες νερου ή καλωδια ΔΕΗ κλπ.

[Faethon11]

Ακριβώς. Μπορεί να συσταθεί κάθετη όπου μόνο η μία θα έχει πρόσωπο σε ΚΧ και η/οι άλλη/ες θα έχει/ουν πρόσβαση μέσω δουλείας.

Δεν είναι ότι καλύτερο αλλά μερικές φορές είναι η μόνη λύση.

[saltapidas]

1.Η ''κάθετη'' αφορά κτίσματα και μόνο κτίσματα, όχι οικόπεδο.

Απο τις πιο εσφαλμενες ερμηνείες όρων που εχουν γραφει ποτε εδω μέσα.

Και δυστυχώς, βλέπω πως εχει και υποστηρικτές.

 

Αγαπητοι μου, αστεριε και Μανωλη, η κάθετη είναι μορφή ιδιοκτησίας επί κοινού οικοπέδου, άρα αναφέρεται σε οικόπεδο ή τμήμα αυτού.

Σου δίνεται δε το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ενός ή περισσοτέρων αυτοτελών κτισμάτων επί του τμηματος του οικοπεδου το οποιο ορίζεται από την κάθετη, σε αντίθεση με την εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία η οποία είναι μεν μορφή ιδιοκτησίας επί κοινού οικοπέδου αλλά δεν σου δίνει το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ενός ή περισσοτέρων αυτοτελών κτισμάτων.

 

Γι'αυτό άλλωστε Μανωλη, ο Κωστακης λεει: "Με την υπαγωγή ενός ακινήτου σε κάθετη ιδιοκτησία επέρχεται μεταβολή στο δικαίωμα κυριότητας ή συγκυριότητας στο ακίνητο." Οταν λέει "ακίνητο" δεν νομιζω να εννοεί κτίσμα, αλλά οικόπεδο. Αυτό τεκμαίρεται από την παρακάτω φράση του "α) ...σε δύο ή περισσότερα δικαιώματα χωριστής κυριότητας σε μέρος του ακινήτου και ειδικώτερα σε συστατικά μέρη του ακινήτου, ήτοι σε δύο ή περισσότερα αυτοτελή οικοδομήματα..."

Ορθά αναφέρει πως τα οικοδομήματα είναι συστατικά μέρη του ακινήτου.

 

Άρα, για να γίνει η κάθετη χρειάζεσαι ενα οικοπεδο και την εκδήλωση βούλησης οικοδόμησης επι του τμηματος το θα ορίζεται απο την καθετη αλλά και αποκλειστικής χρήσης του από διαφορετικούς ιδιοκτήτες.

Γι'άυτο άλλωστε μπορείς να κάνεις κάθετη, να μη βγαλεις ποτέ άδεια και να μη χτίσεις ποτέ. Η κάθετη θα παραμέινει, το δικαίωμα επί του τμηματος σου του οικοπέδου θα εξακολουθεί να υπάρχει εις τον αιώνα των αιώνων...

Η συμβολαιογραφική περιγραφή-δέσμευση των κτισμάτων επί της καθέτου, έχει σκοπό να προστατεύσει, να περιγράψει και αν θες, να επαληθεύσει τα δικαιωματα (μεταξυ αυτων και η δόμηση, αλλα δεν ειναι το μονο) έκαστου συνιδιοκτητη.

 

Και για να ολοκληρώσω, θα ηθελα να μου απαντησετε στι εξης "τραβηγμενο" σεναριο:

πάει κάποιος και -ειτε από δόλο, είτε από αμέλεια- οικοδομεί επί της όμορης καθέτου του συνιδιοκτητη του.

Σε ποιόν ανήκει η οικοδομή;

Edited Μάιος 10 , 2012 by saltapidas

[agior]

εύκολο

 

τα "υπερκείμενα τοις υποκειμένοις".

 

Απλά ο έχων το τμήμα επέχει αποζημίωση για την αξία του κτίσματος στο οικοδομήσαντα και μόνο.

[αστέριος]

Απο τις πιο εσφαλμενες ερμηνείες όρων που εχουν γραφει ποτε εδω μέσα.

Και δυστυχώς, βλέπω πως εχει και υποστηρικτές.

 

Αγαπητοι μου, αστεριε και Μανωλη, η κάθετη είναι μορφή ιδιοκτησίας επί κοινού οικοπέδου, άρα αναφέρεται σε οικόπεδο ή τμήμα αυτού.

Σου δίνεται δε το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ενός ή περισσοτέρων αυτοτελών κτισμάτων επί του τμηματος του οικοπεδου το οποιο ορίζεται από την κάθετη, σε αντίθεση με την εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία η οποία είναι μεν μορφή ιδιοκτησίας επί κοινού οικοπέδου αλλά δεν σου δίνει το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ενός ή περισσοτέρων αυτοτελών κτισμάτων.

 

Γι'αυτό άλλωστε Μανωλη, ο Κωστακης λεει: "Με την υπαγωγή ενός ακινήτου σε κάθετη ιδιοκτησία επέρχεται μεταβολή στο δικαίωμα κυριότητας ή συγκυριότητας στο ακίνητο." Οταν λέει "ακίνητο" δεν νομιζω να εννοεί κτίσμα, αλλά οικόπεδο. Αυτό τεκμαίρεται από την παρακάτω φράση του "α) ...σε δύο ή περισσότερα δικαιώματα χωριστής κυριότητας σε μέρος του ακινήτου και ειδικώτερα σε συστατικά μέρη του ακινήτου, ήτοι σε δύο ή περισσότερα αυτοτελή οικοδομήματα..."

Ορθά αναφέρει πως τα οικοδομήματα είναι συστατικά μέρη του ακινήτου.

 

Άρα, για να γίνει η κάθετη χρειάζεσαι ενα οικοπεδο και την εκδήλωση βούλησης οικοδόμησης επι του τμηματος το θα ορίζεται απο την καθετη αλλά και αποκλειστικής χρήσης του από διαφορετικούς ιδιοκτήτες.

Γι'άυτο άλλωστε μπορείς να κάνεις κάθετη, να μη βγαλεις ποτέ άδεια και να μη χτίσεις ποτέ. Η κάθετη θα παραμέινει, το δικαίωμα επί του τμηματος σου του οικοπέδου θα εξακολουθεί να υπάρχει εις τον αιώνα των αιώνων...

Η συμβολαιογραφική περιγραφή-δέσμευση των κτισμάτων επί της καθέτου, έχει σκοπό να προστατεύσει, να περιγράψει και αν θες, να επαληθεύσει τα δικαιωματα (μεταξυ αυτων και η δόμηση, αλλα δεν ειναι το μονο) έκαστου συνιδιοκτητη.

 

Και για να ολοκληρώσω, θα ηθελα να μου απαντησετε στι εξης "τραβηγμενο" σεναριο:

πάει κάποιος και -ειτε από δόλο, είτε από αμέλεια- οικοδομεί επί της όμορης καθέτου του συνιδιοκτητη του.

Σε ποιόν ανήκει η οικοδομή;

Αγαπητέ μου φίλε, μου φάινεται κάπως άκομψο αυτός που αναγράφεις στην αρχή.

Το ξεπερνάω και συνεχίζω:

α. 2 άνθρωποι μπορούν να πάνε να αγοράσουν ένα οικόπεδο εξ' αδιαιρέτου.

β. Οι ίδιοι 2 άνθρωποι δεν μπορούν να συστήσουν, κάθετη ιδιοκτησία σε αυτό το οικόπεδο, αν δεν οριστούν θέσεις κτισμάτων, δόμησης κ.λ.π. Εξάλλου το ίδιο αναγράφεις και εσύ.

Σε παραπέμπω στον Ρωμαλιάδη, τόμο Η-2 σελ. 139: " Κάθετη συνιδιοκτησία σύμφωνα με την παρ. 1 άρθρου 1 του Ν. Δ/τος 1024/71 (ΦΕΚ 232 Α) είναι η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας και επί περισσοτέρων αυτοτελών οικοδομημάτων ανεγειρομένων σε ενιαίο οικόπεδο.

Στην κάθετη συνιδιοκτησία δημιουργείται αποκλειστική, δηλαδή ''χωριστή΄'' ιδιοκτησία σε κάθε οικοδόμημα που ανεγείρεται στο ενιαίο οικόπεδο και αναγκαστική συνιδιοκτησία στο έδαφος του ενιαίου οικοπέδου στο οποίο ανεγείρονται οι περισσότερες οικοδομές. Η κάθετη ιδιοκτησσία είανι σύνθετο εμπράγματο δικαίωμ απου αποτελείται από μη αυτοτελή στοιχεία: Το δικαίωμα αποκλειστικής κυριότητας στη διαιρεμένη ιδιοκτησία (κτίσμα) και το διακίωμα αναγκαστικής συγκυριότητας στα κοινά μέρη.... Κάθετη επομένως ιδιοκτησία είναι η κατά κτίρια διαιρεμένη ιδοκτησία....''

γ. Ειμαι σίγουρος ότι ρωτώντας και συμβ/φους θα σου πιστοποιήσουν τι συμβαίνει.

δ. Στην ''κάθετη'' δεν υποχρεούσαι να ορίσεις τμήμα αποκλειστικής χρήσης.

ε. Αναφέρεις ότι η ''κάθετη'' θα υπάρχει εις τον αιώνα των αιώνων. Συμφωνώντας σε αυτό σου λέω, ότι αναφέρεις τι συμβαίνει όταν συσταθεί η ''κάθετη'' αλλά όχι τι απαιτείται για να συσταθεί η ''κάθετη''. Καλή μας συνέχεια

Edited Μάιος 10 , 2012 by αστέριος

[Manolis gon]

γ. Ειμαι σίγουρος ότι ρωτώντας και συμβ/φους θα σου πιστοποιήσουν τι συμβαίνει.

Saltapidas, από περιέργεια και μόνο, σε παρακαλώ γράψε μας εδώ τι σου απάντησαν.(ουδείς άσφαλτος )

[saltapidas]

Ισως να ειναι ακομψο Αστεριε, ισως τοσο ακομψο οσο ο τροπος που επιμενεις σε προηγουμενα ποστ. Το ξεπερεσα κι εγω...

Παντως δν υπηρχε προθεση. Πολλες φορες το τι γραφουμε εκλαμβάνεται πολυ πιο ασχημα απο το πως το εννοούμε. Ας το κρατησουμε αυτο στο μυαλό μας κι ας συζητουμε καλόπιστα δίχως να ψάχνουμε λόγο για παρεξήγηση (βαζω κι εμενα μεσα).

 

β) την απάντηση την δινεις ο ιδιος. Απλά δεν λαμβανεις υπόψη την πρωτη αρχη της ιδιοκτησίας, την οποία αναφέρει ορθότατα ο Agior.

γ) Την πιστοποιηση αυτη, την εχω λαβει πολυ πριν αυτη τη συζήτηση, σε πραγματικες καταστασεις, τοσο απο συμβολαιογραφους, οσο και από νομικη βιβλιογραφία (και οχι του Ρωμαλιαδη ο οποιος αν και εξαιρετικος συναδελφος, δεν ειναι νομικος).

δ) Σωστα, αλλα εγω δεν ειπα αυτο! είπα πως σου δινεται " ...το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ενός ή περισσοτέρων αυτοτελών κτισμάτων...". Διάβασε καλα τι γράφω.

ε) Κι όμως το έγραψα: "για να γίνει η κάθετη χρειάζεσαι ενα οικοπεδο και την εκδήλωση βούλησης οικοδόμησης επι του τμηματος που θα ορίζεται απο την καθετη". Το οικοδομημα δεν καθοριζει την καθετη, αλλα η καθετη το οικοδόμημα. Γι'αυτο μπορω να συστησω καθετη, περιγραφοντας στον συμβολαιογραφο ενα κτισμα επι αυτης και να παω να βγαλω μια άδεια η οποια θα μου επιτρεπει να χτισω τελειως διαφορετικη κατοψη σε εντελως διαφορετικο τμημα του οικοπεδου, παντα επι της καθετου μου.

 

Agior, σωστός. Εγραψα ομως "...-ειτε από δόλο, είτε από αμέλεια- οικοδομεί επί της όμορης καθέτου του συνιδιοκτητη του". Αν αποδειχθει η καλοπιστη οικοδομηση επι "ξενης" καθετου, ισχυει το αρ.1010 του ΑΚ το οποίο είναι η μοναδικη περιπτωση που ισχύει το αντιστροφο του "υπερκείμενα τοις υποκειμένοις"! Γι' αυτό (ξανα)λεω: πάντα μιλάμε για οικόπεδο.

 

Μανώλη, trust me... Η καθετη σου προσδιοριζει δικαιωματα επι οικοπεδου. Οπως και η οριζοντια, οπως και η απλη εξ αδιαιρετου ιδιοκτησια. Το πως μεταφραζονται αυτα σε δόμηση, χρήση ή κτηση οικοδομων ειναι αλλο θέμα.

 

Και το ξαναλω για να ειμαστε και εντος θεματος:

Η καθετη σου δινει δικαιωμα αποκλειστικής χρησης οικοδομης, σε αντιθεση με την εξ αδιαιρετου συνιδιοκτησια.

Γι'αυτο και στην μια περιπτωση δεν θες συνυποφραφη, ενω στην αλλη θελεις.

[Faethon11]

Εγώ θα συμφωνήσω με τον saltapidas διότι έχω κάνει σχέδια κάθετης χωρίς να εμφανίζω περιγράμματα κτισμάτων. Μόνο πινακάκι με τα εμβαδά των καθέτων και της επιτρεπόμενης δόμησης επ'αυτών.