Με τα εξ' αδιαιρέτου τι γινεται;

[architect_duth]

Βρε saltapida, ήθελες 1330 ποστ για να πάρεις απάντηση? Δεν την ξέρεις - φαντάζεσαι?

[LADIS]

Η ερώτηση αφορά στο ποια είναι τα κοινά μέρη όταν έχω κάθετη συνιδιοκτησία.

 

Ας θεωρήσουμε ότι έχουμε δύο αυτοτελή (στατικά ανεξάρτητα) κτίρια στο οικόπεδο. Στην σύσταση καθέτου δεν προβλέπεται σε ποιόν από τους ιδιοκτήτες των καθέτων

επιφυλάσσεται το δικαίωμα προσθήκης καθ΄ύψος(δικαίωμα υψούν), ούτε το δικαίωμα ανορρύξεως υπογείου.

 

Εφ΄όσον δεν προβλέπεται , τα δικαιώματα αυτά ανήκουν και στους δύο συνιδιοκτήτες των καθέτων ? Εγώ έτσι έχω καταλάβει. Δλδ. ότι αυτό είναι ο κανόνας , εκτός και αν αναγράφεται διαφορετικά στη σύσταση. Επίσης έχω καταλάβει ότι τα κοινά μέρη είναι δύο ειδών : αυτά που δεν επιδέχονται αμφισβήτηση ότι είναι κοινά, όπως το έδαφος, η πόρτα εισόδου στο οικόπεδο, κ.λ.π. και αυτά που μπορούν να οριστούν ώς τέτοια στην σύσταση. Πχ. τα θεμέλια , οι όψεις, τα δικαιώματα που περιέγραψα ποιό πάνω.

 

Εχω μιά περίπτωση που ο ιδιοκτήτης της μίας καθέτου, έφτιαξε αυθαίρετο υπόγειο (από κάτω της), και εγώ θεωρώ ότι εφ' όσον κάτι τέτοιο δεν προβλέπεται από την σύσταση, το υπόγειο είναι κοινό με την άλλη κάθετη. Αλλωστε στον ν.3741/29 λέει ότι το δικαίωμα ανορύξεως υπογείου ανήκει από κοινού σε όλους τους συνιδιοκτήτες του εδάφους. Τώρα βέβαια ο νόμος αυτός ισχύει κατ' αρχήν για την οριζόντια ιδιοκτησία, αλλά τον επικαλούνται και στις κάθετες (Κωτσάκης Ηλίας). Μάλιστα ο Κωτσάκης λέει ότι τα αυτοτελή οικοδομήματα δεν είναι αντικείμενα χωριστής κυριότητας καθ' ολοκληρία εσωτερικά και εξωτερικά, παρά μόνον ο περίκλειστος χώρος από δάπεδο, οροφή και πλευρικούς τοίχους. Καταλαβαίνω δλδ. ότι στέγη, υπόγειο, όψεις είναι κοινά (κοινά εννοώ και με την άλλη κάθετη) ακόμη και τα θεμέλια αυτής.

 

Παρακαλώ όποιος έχει άποψη η οποία να μην στηρίζεται απλά και μόνο σε εμπειρική εκτίμηση (βάσει της οποίας το προφανές είναι πώς καθένας μπορεί να κένει ότι θέλει στο αυτοτελές οικοδόμημα του, χωρίς συναίνεση του συνιδιοκτήτη της άλλης καθέτου) να μου ξεκαθαρίσει τι συμβαίνει.

 

Ευχαριστώ πολύ

ΟΡΙΖΟΝΤΙΟΣ-ΚΑΘΕΤΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ-kotsakis.pdf

[saltapidas]

Συναδελφε, αν δεν αναζητας άποψη η οποία να στηρίζεται σε εμπειρική εκτίμησ, εισαι σε λαθος φορουμ, αφου δεν ειμαστε νομικοι.

Ενας νομικος συνδραμει εδω μεσα και αυτος τρεχει και δεν φτανει να καλυψει αποριες.

 

Θεωρω πως οτι εχει οικοδομηθει στην καθετη ενος συνιδιοκτητη και ποσο μαλλον με δικα του εξοδα, ανηκει χωρις συζητηση σε αυτον.

Το δικαιωμα κατασκευης υπογειου ειναι σαν το υψουν. Ανηκει εκει που πρεπει να ανηκει. Μονο που το ενα εχει χιλιοστα και το αλλο οχι.

 

Αν ο πελατης σου εχει το υπογειο και θελει να το δηλωσει, να το δηλωσει χωρις σκεψη και χωρις να ρωτησει κανεναν αφου εχει καθετη.

Αν το οικοπεδο ειναι εξ αδιαιρετου, το θεμα αλλαζει.

[dimitris GM]

επειδη με την καθετη "κοβουμε" σε τμηματα το οικοπεδο

απλα καθε τμημα εχει ποσοστο εξ αδιαιρετου στο ιδιο οικοπεδο

 

...εστω δυο τμηματα του ίδιου οικοπεδου , χωρισμένα με εστιγμενη,

με 50% το καθενα στο οικοπεδο και στον συντελεστη

 

καθε ενας οφείλει να χτισει το 50%

σε περιπτωση "παρατυπίας" του ενος, ο αλλος εχει δικαιωματα εκ του νομου.

 

 

Ομως για τα αυθαιρετα που μας απασχολουν τωρα

 

καθε ενας ειναι υπευθυνος για το δικο του κοματι.και καθυψος και κατα βαθος και κατα πλατος-εντος της εστιγμενης..-

 

και τακτοποιει χ ω ρ ι ς να επηρεαζει τον αλλον

ειτε εχει είτε δεν εχει χτισει.[ ε/α Η/8]

 

Ωστε

ειναι ακριβως οπως τα ειπε ο σαλταπιδας...

[αστέριος]

Η ερώτηση αφορά στο ποια είναι τα κοινά μέρη όταν έχω κάθετη συνιδιοκτησία.

 

Ας θεωρήσουμε ότι έχουμε δύο αυτοτελή (στατικά ανεξάρτητα) κτίρια στο οικόπεδο. Στην σύσταση καθέτου δεν προβλέπεται σε ποιόν από τους ιδιοκτήτες των καθέτων

επιφυλάσσεται το δικαίωμα προσθήκης καθ΄ύψος(δικαίωμα υψούν), ούτε το δικαίωμα ανορρύξεως υπογείου.

 

Εφ΄όσον δεν προβλέπεται , τα δικαιώματα αυτά ανήκουν και στους δύο συνιδιοκτήτες των καθέτων ? Εγώ έτσι έχω καταλάβει. Δλδ. ότι αυτό είναι ο κανόνας , εκτός και αν αναγράφεται διαφορετικά στη σύσταση. Επίσης έχω καταλάβει ότι τα κοινά μέρη είναι δύο ειδών : αυτά που δεν επιδέχονται αμφισβήτηση ότι είναι κοινά, όπως το έδαφος, η πόρτα εισόδου στο οικόπεδο, κ.λ.π. και αυτά που μπορούν να οριστούν ώς τέτοια στην σύσταση. Πχ. τα θεμέλια , οι όψεις, τα δικαιώματα που περιέγραψα ποιό πάνω.

 

Εχω μιά περίπτωση που ο ιδιοκτήτης της μίας καθέτου, έφτιαξε αυθαίρετο υπόγειο (από κάτω της), και εγώ θεωρώ ότι εφ' όσον κάτι τέτοιο δεν προβλέπεται από την σύσταση, το υπόγειο είναι κοινό με την άλλη κάθετη. Αλλωστε στον ν.3741/29 λέει ότι το δικαίωμα ανορύξεως υπογείου ανήκει από κοινού σε όλους τους συνιδιοκτήτες του εδάφους. Τώρα βέβαια ο νόμος αυτός ισχύει κατ' αρχήν για την οριζόντια ιδιοκτησία, αλλά τον επικαλούνται και στις κάθετες (Κωτσάκης Ηλίας). Μάλιστα ο Κωτσάκης λέει ότι τα αυτοτελή οικοδομήματα δεν είναι αντικείμενα χωριστής κυριότητας καθ' ολοκληρία εσωτερικά και εξωτερικά, παρά μόνον ο περίκλειστος χώρος από δάπεδο, οροφή και πλευρικούς τοίχους. Καταλαβαίνω δλδ. ότι στέγη, υπόγειο, όψεις είναι κοινά (κοινά εννοώ και με την άλλη κάθετη) ακόμη και τα θεμέλια αυτής

Παρακαλώ όποιος έχει άποψη η οποία να μην στηρίζεται απλά και μόνο σε εμπειρική εκτίμηση (βάσει της οποίας το προφανές είναι πώς καθένας μπορεί να κένει ότι θέλει στο αυτοτελές οικοδόμημα του, χωρίς συναίνεση του συνιδιοκτήτη της άλλης καθέτου) να μου ξεκαθαρίσει τι συμβαίνει.

 

Ευχαριστώ πολύ

Η αποψή μου είναι η εξής: Αφού έχει συσταθεί κάθετη συνιδιοκτησία, ο ιδιοκτήτης που έκανε υπόγειο στην ιδιοκτησία του, ορθώς έκανε υπόγειο χωρίς την συναίνεση του άλλου. Ως υπόθεση εργασίας πιστεύω ότι το έκανε στο περιτύπωμα της οικοδομής του και όχι εκτός. Επειδή , συνήθως στις συστάσεις, αναφέρονται τα μεγέθη που επηρεάζουν την δόμηση ( π.χ. υπόλοιπο δόμησης ή δικαίωμα υψούν), γι΄΄ αυτό τον λόγο πιστεύω ότι δεν έχει αναγραφεί στην σύσταση. Επίσης, επειδή πολύ σπάνια συναντάμε ''προσθήκη ή εκσκαφή υπογείου'' , δεν μπορεί να προβλεφθεί στην σύσταση. Edited Μάιος 21 , 2012 by αστέριος

[dimitris GM]

και μετα απο ολοκληρους 7 μηνες που εδω συζητειται το θεμα...

και μετα απο 133 σελίδες ερωτησεων-απαντησεων...

και μετα και απο δημοψηφισμα....

και μετα απο 100.000 views....

 

πριν λιγο,

ο ρεπορτερ της ΝΕΤ ανεφερε οτι στο υπεχωδε υπαρχει προβληματισμος για πως θα δηλωθουν τα "αυθαιρετα σε εξ αδιαιρετου..."

 

 

τωρα μενει να δουμε ... ποσους μηνες θα κανουν να παρουν αποφαση...

[LADIS]

Σας ευχαριστώ για τις απόψεις σας, απλά θα ήθελα να πω περί της μη εμπειρικής απάντησης , ότι θα ήθελα αν ήταν δυνατόν να μου λέγατε που στηρίζεται η άποψη περί του αντιθέτου, γιατί διαβάζοντας από το κείμενο που επισυνάπτω και φαντάζομαι θα γνωρίζετε (ίσως) λέει πράγματα που με κάνουν να αναρωτιέμαι.

 

Συμγωνώ με την άποψη ότι το αυθαίρετο υπόγειο βάσει της Η8 θα το δηλώσει ο ιδιοκτήτης της καθέτου (το λέει και η Λεμπέση στο Θέματα αλφαβητικά 120305_.pdf , θέμα 5). Αυτό όσον αφορά τον 4014. Αλλωστε δεν είναι η πρώτη φορά που ο 4014 δεν (θα συμφωνούσε) με τους λοιπούς νόμους.

 

Εμένα όμως με απασχολεί το θέμα στην νομική του βάση και ας πούμε (έστω) άσχετα από τον 4014.

 

Αν ο κύριος της καθέτου κάνει ότι θέλει στοο οικοδόμημα του, τότε γιατί να υπάρχουν όλα αυτά που λένε για δικαίωμα υψούν, για μέρη χωριστής κυριότητας στην σελίδα 103 στο ΣΤ του κειμένου του Κωτσάκη, επίσης σελίδα 99, στο ζ όπου λέει ότι :

 

...δεν έχει το δικαίωμα να κατστρέψει το αυτοτελές οικοδόμημα του ο κύριος του χωρίς την σύμφωνη γνώμη των λοιπών συνιδιοκτητών του ακινήτου (ακίνητο=όλο το οικόπεδο με όλα τα συστατικά του μέρη), διότι τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι , οι στέγες των αυτοτελών οικοδομημάτων βάσει του άρθρου 1117 ΑΚ ανήκουν στα μέρη αναγκαστικής συγκυριότητας του ακινήτου και για κάθε ενέργεια σε αυτά απαιτείται η σύμφωνη γνώμη όλων των συνιδιοκτητών του ακινήτου.....

 

Πείτε μου βρέ παιδιά εκείνο το κάτι που θα με πείσει γιατί παραγματικά δεν το κάνω από αντίδραση αλλά ίσως να μην έχω καταλάβει κάτι..

 

Επίσης άρθρο 8 ν. 3741/29 ισχύει και στην κάθετη. Αυτό που δεν είμαι σε θέση να γνωρίζω είναι αν εννοεί το αυτοτελές ή όλα.

 

Μήπως είναι θέμα ερμηνειών και υπάρχει και διχογνωμία και ανάμεσα στους νομικούς, δεν ξέρω, μακάρι να είχαμε και μία γνώμη από τον Κωτσάκη αλλά που να τον βρεί κανείς, έστω ένα email...

[dimitris GM]

καλημερα,

 

προφανως ο προβληματισμος σου για την καθετη και τις περι αυτην θεωριες ειναι εξ αιτιας καποιου θεματος που σε απασχολει...

απομενει να θεσεις ευθεως την ερωτηση...

 

όσο για την ιδια την καθετη, με δυο λογια,

Κατα την συσταση της καθετης και την διανομη του δικαιώματος δόμησης, στο συμβόλαιο γραφεται οτι ..καθε ενας θα δικαιουται να χτισει στο "τμημα" του τον αναλογο σδ. και θα εκδωσει την δικη του ΟΑ και θα ανηκουν σε αυτον ολα τα κτισματα κλπκλπ.

Δεν βλεπω να υπάρχει καμμια συμμετοχη των κυριων του άλλου "τμηματος" στο δικο μου. Αλλως αν συνεβαινε αυτο, τοτε θα τους καλουσα να πληρωσουν για το βαψιμο της δικης μου οικοδομης.....

 

Αυτο που πρεπει να τονισθει ειναι οτι, οποιοσδήποτε εχει υπερβει στο δικό του "τμήμα" τον σδ που του αναλογει και εχει εκδοσει ΟΑ, αποσιωπωντας οτι εχει συσταθει καθετη,

τοτε η ΟΑ ειναι μη νομιμη και ανακλητεα κατα παντα χρονο. [ΣτΕ 1511/2008]

 

Ωστε, οσο ισχυει ο 4014 θα πρεπει να γινουν οι σχετικες τακτοποιησεις

αλλως μετα την ληξη της προθεσμιας

επανερχεται η ακυροτητα των ως ανω ΟΑ...

 

Ομοιως, αν ο ενας εβγαλε κανονικη ΟΑ πλην έχει χτισει στο δικο του τμημα περισσοτερα τμ., τότε, επειδη υπερεβη τον δικο του σδ. με αποτελεσμα την βλαβη του άλλου, δικαιουται ο άλλος συνιδιοκτητης

ειτε να ζητησει την κατεδαφιση των των καθ υπερβαση του σδ κτισματων είτε να ζητησει αποζημιωση. [ΑΠ 14/2001]

[saltapidas]

Σε οσα σωστα λες Δημητρη κι επειδη καταλαβαινω για ποιο λογο μπερδευεται ο συναδελφος, τονίζω:

 

α) Η αποκλειστικη κυριοτητα, εκτείνεται και πάνω και κάτω από το εδαφος της διαιρεμενης ιδιοκτησιας (αρα υψουν+υπόγειο) συμφωνα με ΕφΑθ 7580/1999.

β) σε οικοδομη με οριζοντια δεν μπορεις να ενταξεις στην ιδιοκτησια σου το υπέδαφος. Δεν μπορεις δηλ να κανεις υπογειο σε υπάρχουσα οικοδομη και να μην ειναι κοινοχρηστο. Εκει μπερδευεται ο συνάδελφος. Μπορεις ομως με συμφωνια ολων των συνιδιοκτητων να κανεις υπογειο το οποιο να χωριστει ως οριζοντιες ιδιοκτησίες σε ολους.

Edited Μάιος 22 , 2012 by saltapidas

[DimCiv]

Καλησπέρα σας

 

συγχωρέστε με αν κάνω κάποιο λάθος καθότι για πρώτη φορά "ποστάρω" εδώ ή αν έχω παραβλέψει κάτι που έχει ήδη απαντηθεί ( έχω διαβάσει πάρα πολλές από τις σελίδες του συγκεκριμένου θέματος ) αλλά παίρνω αφορμή από την τελευταία απάντηση του Dimitris GM και συγκεκριμένα το κομμάτι:

Αυτο που πρεπει να τονισθει ειναι οτι, οποιοσδήποτε εχει υπερβει στο δικό του "τμήμα" τον σδ που του αναλογει και εχει εκδοσει ΟΑ, αποσιωπωντας οτι εχει συσταθει καθετη,

τοτε η ΟΑ ειναι μη νομιμη και ανακλητεα κατα παντα χρονο. [ΣτΕ 1511/2008]

 

Ωστε, οσο ισχυει ο 4014 θα πρεπει να γινουν οι σχετικες τακτοποιησεις

αλλως μετα την ληξη της προθεσμιας

επανερχεται η ακυροτητα των ως ανω ΟΑ...

 

Ομοιως, αν ο ενας εβγαλε κανονικη ΟΑ πλην έχει χτισει στο δικο του τμημα περισσοτερα τμ., τότε, επειδη υπερεβη τον δικο του σδ. με αποτελεσμα την βλαβη του άλλου, δικαιουται ο άλλος συνιδιοκτητης

 

ειτε να ζητησει την κατεδαφιση των των καθ υπερβαση του σδ κτισματων είτε να ζητησει αποζημιωση. [ΑΠ 14/2001]

 

Σε περίπτωση που έχω: οικόπεδο αγορασμένο το 1961 (άρτιο και οικοδομήσιμο) κατά τα 2/3 από την γιαγιά του πελάτη μου και κατά το 1/3 από μια άλλη κυρία , σύσταση οριζοντίου το 1963 ( ουσιαστικά πρόκειται για σύσταση καθέτου με περιγραφή της βούλησης οικοδόμησης και των τμημάτων του οικοπέδου που θα γίνει αυτό - διακεκριμένες, ανεξάρτητες κλπ. ). Το 1964 προχωρούν και οι δύο σε έκδοση ξεχωριστών ΟΑ και χτίζουν 2 ισόγειες ανεξάρτητες οικοδομές καθ όλα νομότυπες. Το 1966 η ιδιοκτήτρια των 2/3 προχωράει σε προσθήκη Α' ορόφου με ΟΑ, μια χαρά, και το 1972 σε προσθήκη Β' ορόφου πάλι με "νόμιμη" ΟΑ - από εκείνες τις υπέροχες "υπόκειται εις μελλοντικόν έλεγχον" - όπου όμως ουσιαστικά από το διάγραμμα κάλυψης είναι πασιφανές ότι έχει υπερβεί το ιδανικό της μερίδιο κατά 14,5 τετραγωνικά μέτρα σε βάρος της συνιδιοκτήτριας.

 

Υπάρχουν και άλλες αυθαιρεσίες , όπως συνενώσεις διαμερισμάτων σε 2 από τους ορόφους , έρκερ που επιτρέπονταν τότε αλλά δεν είχαν δειχθεί στο σχέδιο του ενός ορόφου της ΟΑ , αλλαγή χρήσης σε τμήμα του ισογείου ( προ ΓΟΚ/85 ) και 8 επιπλέον τετραγωνικά μέτρα που έχουν κλειστεί καθ υπέρβαση της ΟΑ στην Β' όροφο. Συνολικά δηλαδή έχουν υπερβεί τον ΣΔ του ποσοστού τους κατά 22,5 τμ. Δεν τολμώ καν να ρωτήσω για το ισόγειο εξωτερικό λεβητοστάσιο σε χώρο εκτός κάλυψης μέσα στο τμήμα των πελατών μου γιατί το πρόβλημα είναι πιο μεγάλο τουλάχιστον για εμένα. Από τότε έχει γίνει μια γονική παροχή στην κάθε ανεξάρτητη οικοδομή και μια αποδοχή κληρονομιάς στο τμήμα που με ενδιαφέρει.

 

Δεν έχω μπορέσει να καταλάβω αν και πως τακτοποιείται το συγκεκριμένο κτίσμα με τον 4014 "ελαφρά τη καρδία" - κάτι που δεν είναι σε καμία δουλειά στις προθέσεις μου - και τι πρόβλημα μπορεί να δημιουργηθεί μελλοντικά σε ιδιοκτήτες και συνιδιοκτήτες ή αν σκοπεύουν να αλλάξουν τον νόμο, πότε όμως με το τέλος ιουνίου να είναι κοντά ή δεν ξέρω κι εγώ τι άλλο αφού καταλαβαίνω ότι υπάρχουν αρκετές τέτοιες περιπτώσεις. Η συμβολαιογράφος του πελάτη λέει όλα καλά , η δικηγόρος μου που την συμβουλεύτηκα ορύεται και το ΥΠΕΚΑ δεν μου δίνει μια καθαρή απάντηση. Με συνάδελφο που μίλησα μου είπε ότι ίσως θα έπρεπε να δηλωθούν και τα 22,5 τμ. ως αυθαίρετα....εγω ομολογώ ότι έχω μπερδευτεί.....θεωρώ τον εαυτό μου μηχανικό και όχι νομικό.....ελπίζω να μην πέφτω έξω ούτε στο πρώτο. Ευχαριστώ όποιον κάνει τον κόπο να απαντήσει.