Περί αυθαιρέτων και ΓΟΚ: Ν.4014 - Ρύθμιση Αυθαιρέτων

[Konstantinos_0711]

Από ο,τι καταλαβαίνω εξ αποστάσεως (θα πρέπει να φωνάξεις μηχανικό επί τόπου για να σου δώσει υπέυθυνη ολοκληρωμένη απάντηση) οι επεκτάσεις του διαμερίσματος έχουν γίνει εις βάρος κοινοχρήστου χώρου (πανω σε κάποιο διάδρομο ή πλατύσκαλο ίσως?). Αυτό δεν αποτελεί υπέρβαση του συντελεστή δόμησης της οικοδομής (= πολεοδομική παράβαση με την "βαρεια" έννοια της λέξης) αλλά διαφορετική διαρρύθμιση του ορόφου, παράβαση που δεν ρυθμίζεται κατ' ανάγκη με τον 4014.

Τυπικά και "καθαρά" το πρόβλημα λύνεται με τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και ενημέρωση της άδειας οικοδομής (πολύ κλάμα) αλλά πάντα με συναίνεση των συνιδιοκτητών (δύσκολο έως αδύνατο).

Η γνώμη μου είναι πως θα πρέπει βεβαίως να ρυθμίσεις τις παραβάσεις που αφορούν καθαρά το διαμέρισμα (ένα μπαλκόνι που έχει κλείσει, ένας Η.Χ. ή οτιδήποτε άλλο) αλλά πως δεν μπορείς εύκολα να αγγίξεις το επίμαχο κομμάτι.

Άλλωστε τυπικά η ιδιοκτησία σου τελειώνει εκεί που φαίνεται στα σχέδια της σύστασης οριζ. ιδ/σίας. Ο χώρος του κλιμακοστασίου που έχεις προσαρτήσει είναι εκτός ιδιοκτησίας και δεν επηρεάζει την νομιμότητά σου. Το ιδιοκτησιακό βέβαια είναι άλλο ζήτημα και θα είσαι πάντοτε εκτεθειμένος έναντι των υπολοίπων συνιδιοκτητών. Αν όλοι έχουν κάνει τις "λαδιές" τους τότε σας συμφέρει να πάτε όλοι μαζί να τροποποιήσετε την σύσταση.

[vaggelos]

Γεια σας,

(Συγνωμη αν εχει απαντηθει καπου αλλου πριν αλλα δε το βρηκα οσο εψαξα)

Η μανα μου ειναι ιδιοκτητης μιας διοροφης κατοικιας,100 τμ ο καθε οροφος που βρισκεται,εκτος σχεδιου σε γηπεδο 2500 τμ σε τιμη ζωνη 700ευρω το τμ.Ειναι πρωτη κατοικια.

Το σπιτι χτιστηκε το 1980 με αδεια που εβγαλε μηχανικος παιρνοντας το παλιο τοπογραφικο σχεδιο και συμβολαιο του οικοπεδου που ηταν 8 στρεμματα το οποιο ομως χωριστηκε λιγους μηνες πριν βγει η αδεια για το σπιτι και στη κατοχη μας εμειναν μονο τα 2500τμ.(Η δικαιολογια που επεισε τους γονεις μου ηταν οτι σε λιγο καιρο θα εμπαινε στο σχεδιο πολης η περιοχη και δε θα ειχαμε προβλημα απλως θα γλυτωναμε χρονο χτιζοντας το.Εδω και 30 χρονια δε εχει μπει ομως ακομα, αν και σε καθε δημοτικες εκλογες το υποστηριζουν οι υποψηφιοι δημαρχοι.Τον αυγουστο υπαρχει η υποσχεση να γινει οικισμος η περιοχη)

Το σπιτι ειναι 100% οπως οριζε η αδεια χωρις καμμια αλλη επεμβαση η προεκταση μονο που ειναι κτισμενο 2-3 μετρα πιο πισω απο οτι φαινεται στο τοπογραφικο σχεδιαγραμμα της αδειας(δε ξερω για ποιο λογο,δε ζει ουτε ο μηχανικος ουτε ο πατερας μου δυστυχως).Στη ιδια εκταση υπαρχει και αγροτικος σταυλος ο οποιος εχει χτιστει με νομιμη αδεια 40 τμ. το 1968.

Για το σπιτι ειχε πληρωθει ολη η αδεια,το ικα,καθως και ολες οι εργασιες με τιμολογια για τον ενα οροφο(ο αλλος αυτη τη στιγμη ολοκληρωνεται).

Το σπιτι αυτη τη στιγμη απο οτι μου εχουν πει μηχανικοι θεωρειται αυθαιρετο ολοκληρο αφου η αδεια δε πληρουσε τις προυποθεσεις ανεργεσης της.

 

Απο οικογενειακη υποχρεωση η τακτοποιηση θα γινει σε ενα συγκεκριμενο μηχανικο(οχι και τον καλυτερο του κοσμου) και ετσι δε μπορω να απευθυνθω σε αλλους για καλυτερες τιμες και αλλες γνωμες.

Αυτο που θελω να ρωτησω ειναι,

1ον)αν οντως δηλωνεται σαν αυθαιρετη κατασκευη ολοκληρο το σπιτι χωρις να υπαρχει καμμια εκπτωση για τη παρανομη αδεια που ειχε εκδοθει,δηλαδη σα να μην υπηρχε αδεια καθολου.

2ον)Οπως ειπα το σπιτι ειναι διοροφο και μονο ο ενας οροφος ειναι τελειωμενος.ο αλλος ειναι ημιτελης που θα τελειωσει μεσα στα επομενο χρονια(δε εχει ρευμα).Ειναι διαφορετικα τα προστιμα για τις ημιτελης κ τελειωμενες κατασκευες η ειναι ακριβως τα ιδια.

3ον)Σε περιπτωση που μεχρι τη τακτοποιηση του αυθαιρετου αλλαζαν οι οροι δομησης στη περιοχη,και γινοταν αρτιο,θα θεωρουταν αυθαιρετο ακομα (αφου η αδεια ειχε εκδοθει σε μια αρτια και οικοδομησιμη εκταση) η θα ηταν 100 της εκατο νομιμο πλεον?

 

Ποσο περιπου θα κοστισει η τακτοποιηση(χωρις τα εξοδα του μηχανικου)?

[Konstantinos_0711]

1ον) Δηλώνεται ολόκληρο σαν εμβαδόν, αλλά λαμβάνοντας υπ'όψιν την ύπαρξη της άδειας. Σε κάποιες περιπτώσεις συμφέρει κανείς να δηλώσει πως το ακίνητο έχει κτιστεί χωρίς καθόλου άδεια, παρά να συνυπολογίσει όλους τους αυξητικούς συντελεστές που ισχύουν κατά περίπτωση. Αυτό θα το κρίνει ο μηχανικός.

2ον) Είναι ακριβώς τα ίδια εφόσον έχει αποπερατωθεί ο φέρων οργανισμός τους (σκελετός)

3ον) Αν και το σενάριο είναι φανταστικό, πρέπει να ξέρεις πως μια άδεια που βγήκε βασιζόμενη σε ψευδή στοιχεία είναι ανακλητέα, με ποινικές ευθύνες σε όσους χρησιμοποίησαν ψευδή στοιχεία με σκοπό να ωφεληθούν. Υπό αυτήν την έννοια, το κτίσμα είναι στην ουσία αυθαίρετο, ακόμα και αν έχεις μια άδεια στα χέρια σου και θα παραμένει παράνομο ανεξάρτητα από το πότε αν θα μπει στο σχέδιο ή όχι. Τώρα, αν μπεις στο σχέδιο αύριο, δύσκολα κάποιος θα τα βάλει κάτω και θα ανακαλύψει τη "λαδιά" αλλά ότι θα είσαι εκτεθειμένος, θα είσαι. Θα μπορούσες όταν μπεις στο σχέδιο να βγάλεις άδεια νομιμοποίησης της οικοδομής (μη πληρώνοντας επιπλέον πρόστιμο εφόσον θα έχεις ρυθμίσει με τον ν. 4014) και να καθαρίσεις μια για πάντα.

 

Επίσης τσέκαρε αν στην άδεια του 1980 φαίνεται ο σταύλος του 1968. Συχνά αυτές οι παλιές αποθήκες "εξαφανίζονταν" ως δια μαγείας σε μεταγενέστερες άδειες.

Το κόστος θα το υπολογίσει ο μηχανικός σου.

[marina_ste]

Καλησπέρα. Θα ήθελα την άποψη σας για το τι πρέπει να γίνει στην ακόλουθη περίπτωση:

Ισόγειο κτίσμα προ του 1955 που χρησιμοποιείται ως μαγαζί, διαιρεμένο σε δύο τμήματα με γυψοσανίδα από τον ιδιο ενοικιαστή(στο ένα κομμάτι πουλάει ρούχα και στο άλλο έχει πρατήριο μεταπώλησης άρτου) έχει τους τρείς τοίχους πλίθινους και τον τέταρτο από τη στάθμη του εδάφους μέχρι τη μέση με παλιά συμπαγή τούβλα και από τη μέση και πάνω τρυπιτά τούβλα. Επίσης έχει γίνει αντικατάσταση στέγης χωρίς άδεια-εγkριση και δημιουργήθηκε και ένα σκέπαστρο στην μπροστινή πλευρά του. Το φοβερότερο όλων είναι ότι σε κάποιο σημείο ενός πλαϊνού πλίθινου τοιχου υπάρχει άνοιγμα που οδηγεί σε μια τουαλέτα η οποία τοποθετείται κάτω από τη σκάλα του διπλανού, δυόροφου κτιρίου που ανοίκει στον ίδιο ιδιοκτήτη--χωρίς άδεια όλο το κτίριο, που σε σχέδια νομίμου περιγράμματος που έγιναν το 2005, για την ανάγκη ενοικίασης ενός μαγαζιου(που βρίσκεται στο δυόροφο) σε κρεοπώλη, το δυόροφο κτίριο αναγράφεται ως προυπάρχον του 55, παρόλο που οι κολώνες και το μπετό είναι ολοφάνερα. Σε παλιό τοπογραφικό του 1980 αλλά και στα συμβόλαια, τα οικόπεδα φαίνονται ξεχωριστά. Ακόμα υπάρχει κενό μισό μέτρο μεταξύ των κτιρίων και ο διάδρομος για την τουαλέτα είναι εμφανής. Τα κτίρια καλύπτουν ολόκληρο το χώρο των αντίστοιχων οικοπέδων τους.

 

Το πρατήριο άρτου πρέπει να βγάλει άδεια, και επειδή ο ιδιοκτήτης δεν προτίθεται να πληρώσει τα πρόστιμα του 4014 και για τα δύο κτίρια(λόγω της τουαλέτας) αναζητώ έναν "αναίμακτο" τρόπο που θα μπορούσε να γίνει η δουλειά τους.

Μπορώ να βγάλω έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας για τον τοίχο, τη στέγη και το στέγαστρο;; Χρειάζεται και νόμιμο περίγραμμα; Τι πρέπει να κάνω;

 

Help me!!

[vaggelos]

Konstantinos_0711

 

Ευχαριστω για την απαντηση.Νομιζω και εγω οτι μαλλον δε θα δηλωσουμε καθολου την αδεια.Ψαχνοντας λιγο πιο πολυ χτες βρηκα οτι το οικοπεδο τελικα σε 2 διαφορετικα εγγραφα εχει χωριστει σε διαφορετικες ημερομηνιες.Η μια πριν την αδεια κ η αλλη μετα την αδεια.Μπλεξιμο.

Και να το τακτοποιησω τωρα,οταν θα μου δωθει η δυνατοτητα απο τους ορους δομησης,θα βγαλω αδεια νομιμοποιησης για να μπορω νομιμα κ σωστα να κανω επεμβασεις και παρεμβασεις.Βεβαια στη τελικη θα εχουμε τριπλοπληρωσει την αδεια για να ειμαστε νομιμοι κ δεδομενου οτι το σπιτι δε βρισκεται σε περιοχη φιλετο,αλλα σε αγροτικη περιοχη πιο φτηνα θα στοιχιζε να αγοραζαμε 10 στρεμματα επιπλεον τοτε.

Και οχι ο αγροτικος σταυλος δε φαινεται στο σχεδιο της αδειας του 1980.Βεβαια ειναι πολυ υποτυπωδες το σχεδιαγραμμα της αδειας αλλα κανονικα θα επρεπε να υπηρχε.

[marina_ste]

Ελπίζω να μην ειναι αόρατο το τόπικ.. Γιατι αν ειναι θα ειναι η δευτερη φορα που συμβαινει!

[Faethon11]

Το πρατήριο άρτου πρέπει να βγάλει άδεια, και επειδή ο ιδιοκτήτης δεν προτίθεται να πληρώσει τα πρόστιμα του 4014 και για τα δύο κτίρια(λόγω της τουαλέτας) αναζητώ έναν "αναίμακτο" τρόπο που θα μπορούσε να γίνει η δουλειά τους.

Μπορώ να βγάλω έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας για τον τοίχο, τη στέγη και το στέγαστρο;; Χρειάζεται και νόμιμο περίγραμμα; Τι πρέπει να κάνω;

 

Help me!!

Μικρής κλίμακας για στέγαστρο δεν μπορεί να εκδοθεί.

Για επιδιόρθωση της στέγης ναι, μετά από την διαδικασία νομίμου περιγράμματος προ 1955.

Τοίχο δεν κατάλαβα ποιον λες.

 

Προσωπικά θα έκανα τα παρακάτω

1. Κλείνει την έξοδο προς το όμορο οικόπεδο.

2. Τακτοποιεί το κτίριο όσον αφορά τις άλλες αυθαιρεσίες του (στέγη(, στέγαστρο).

3. Προχωράει σε ΟΑ για την τουαλέτα που θα πρέπει να έχει και ότι άλλο επιθυμεί.

4. Άδεια λειτουργίας.

Edited Απρίλιος 5 , 2012 by Faethon11

[marina_ste]

Σκέψου ότι είναι ενα ορθογώνιο ΑΒΓΔ με την ΑΒ να βλέπει σε κεντρικό δρόμο, τη ΒΓ στο όμορο οικόπεδο με το διόροφο, τη ΓΔ σε άλλο όμορο άλλου ιδιοκτήτη και την ΑΔ σε δημοτικό δρόμο. Είναι γωνιακό, και όλο το οικόπεδο είναι κτισμένο. Ο τοίχος της πλευράς ΓΔ είναι, όπως περιέγραψα παραπάνω, ο μισός με παλιακά τούβλα και ο υπόλοιπος μέχρι τη στέγη με τα τούβλα που χρησιμοποιούνται σήμερα. Δεν γνωρίζω γιατι δεν είναι και αυτός ο τοίχος πλίθινος. Οι επικρατέστερες ερμηνείες είναι ότι ο πλίθινος τοίχος έλιωσε από τη βροχή ή ότι υπήρχε ιδιοκτησιακό πρόβλημα με τον όμορο (ΓΔ) και γι αυτό τον γκρέμισαν και τον έκαναν όπως είναι σήμερα. Δυστυχώς, ο τοίχος αυτός δεν σοβατισμένος όπως οι υπόλοιποι. Ο ενοικιαστής πήγε φωτογραφίες στην πολεοδομία και του είπαν ότι έχουν γίνει πολλές παρεμβάσεις και ότι πρέπει να νομιμοποιηθεί με τον 4014. Του είπαν για τον εν λόγω τοίχο, και ότι έχει γίνει αντικατάσταση στέγης χωρίς άδεια. Το στέγαστρο δεν το είδαν στις φωτογραφίες ούτε το μπάνιο, αλλά τα είδα εγω.

Η τουαλέτα στην ουσία κάνει τη ζημιά.

 

Αυτό με το νόμιμο περίγραμμα δεν το έχω καταλάβει.. Αφού δεν τηρείται η απόσταση Δ πώς μπορεί να εγγρίνεται το νόμιμο περίγραμμα;; Δεν καταλαβαίνω τη λογική..

Η εγκύκλιος 55 του 2831/2000 λέει τα παρακάτω.

 

Στα νομίμως υφιστάμενα κτίρια, στα οποία εφαρμόζεται το «νόμιμο περίγραμμα», κατά την προσθήκη περιλαμβάνονται και αυτά που έχουν εξαιρεθεί με τις διατάξεις του Ν. 1337/83 και αυτά που έχουν ανεγερθεί πριν από το Γ.Ο.Κ./55 (χωρίς να απαιτείται σχετική οικοδομική άδεια), μόνο όμως για το τμήμα τους, που δεν αντίκειται στις κατά το χρόνο κατασκευής τους ή τις σημερινές διατάξεις.

Σε κάθε άλλη περίπτωση, όπως π.χ. στη χορήγηση βεβαιώσεων για άδεια λειτουργίας απαιτείται, ως δικαιολογητικό, απόφαση προϊσταμένου, η οποία θα συνοδεύεται από τοπογραφικό και διάγραμμα κάλυψης με σχηματική τομή. Με τη διοικητική αυτή πράξη, που αντικαθιστά την πράξη έγκρισης οικοδομικών εργασιών πιστοποιείται το νόμιμο περίγραμμα.

 

Υπήρχε απόσταση Δ πριν το 1955;; Αν μπορώ να το ερμηνεύσω σωστα, αυτο που καταλαβαίνω είναι ότι όλο το κτίριο περιλαμβάνεται στο νόμιμο περίγραμμα δεδομένου του χρόνου κατασκευής του.

Γιατι πρέπει να γινει το νόμιμο περίγραμμα με τις σημερινές διατάξεις;; Δεν εφαρμόζουμε τις ευνοϊκότερες ρυθμίσεις;; Κάνω αυτές τις ερώτησεις γιατι το είδα σε σχέδια άλλου μηχανικού να κάνει νόμιμο περίγραμμα σε κτίσμα προ του 55 υπολογίζοντας εμβαδό μείωσης με την απόσταση Δ.

[Mariani]

Καλησπέρα σε όλους!

Θα ήθελα να ρωτήσω και γω κάποια πράγματα σχετικά με την τακτοποίηση.

Σε ένα αγροτεμάχιο 4000τμ εκτός οικισμού, συνιδιοκτησία 3 αδερφών με 33.33 ο καθένας, το 1991 και 1992 χτίστηκαν 2 ισόγειες οικοδομές με άδεια, συνολικού εμβαδόν 200τμ.

Τότε δεν μπορούσε να γίνει διανομή αλλά δεν μας εξήγησε και κανείς αυτό το εξ αδιαιρέτου ώστε να ξέραμε τι ακριβώς κάναμε...

Πέρυσι, έγινε επέκταση οικισμού και πλέον είμαστε εντός οικισμού οπότε και μπορεί να γίνει διανομή και το χωράφι να χωριστεί σε οικόπεδα των 500τμ με 15μ πρόσοψη στον δρόμο τα οποία θα έχουν κάλυψη 400τμ έκαστο (αν θυμάμαι καλά).

Όμως, με τα χρόνια και στις 2 οικοδομές δημιουργήθηκαν κάποιες αυθαιρεσίες όποτε θέλοντας να νομιμοποιηθούμε θελήσαμε να ενταχθούμε στη ρύθμιση ώστε να πάρουμε και βεβαίωση μηχανικού για να προχωρήσουμε σε διανομή.

Στο ένα ακίνητο μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια για τη προσθήκη που έχει γίνει ενώ στο άλλο δεν γίνεται και θα τακτοποιηθεί για χ χρόνια όπως προβλέπεται.

Να αναφέρω ότι τα αδέρφια μεταξύ τους διατηρούν άριστες σχέσεις (εγώ είμαι η νύφη!!!)έχουν καταλήξει ως προς τη διανομή και έχουν πάει και στον ίδιο μηχανικό για την τακτοποίηση. Όλα αυτά τα χρόνια σε Ε9 και Ε1 οι δηλώσεις γίνονταν βάσει των συμβολαίων.

Όμως κοίταξα την αίτηση ένταξης που υπέβαλε ο μηχανικός στο σύστημα για το δικό μας σπίτι και διαπίστωσα ότι έχει δηλώσει 100% ποσοστό συνιδιοκτησίας κάτι που είναι εντελώς λάθος παρόλο που γνωρίζει επακριβώς το καθεστώς που ισχύει. Εχτές λοιπόν διάβασα και τις 135 σελίδες που συζητάτε για τα εξ αδιαιρέτου και αν κατάλαβα σωστά οι αιτήσεις τακτοποίησης πρέπει να γίνουν και από τους 3 για όλες τις αυθαιρεσίες άσχετα σε ποιου το όνομα θα βγει το πρόστιμο. Νομίζω επίσης πως οι αυθαιρεσίες πρέπει να αντιμετωπιστούν συνολικά είτε καταθέτοντας 1 αίτηση είτε 2. Μετά από τηλεφωνική επικοινωνία με το μηχανικό του ανέφερα την ασυμβατότητα στα ποσοστά μεταξύ της αίτησης του Ε9 και του συμβολαίου και μου είπε ότι δεν τον ενδιαφέρει το ιδιοκτησιακό καθεστώς αλλά αν θέλουμε να του πάμε φωτοτυπία ταυτότητας και αφμ των άλλων 2 να περάσει τα στοιχεία τους.

Ρώτησα αν και τα 2 ακίνητα ενταχθούν στη ρύθμιση αν θα μας δώσει βεβαίωση ένταξης ώστε να προχωρήσουμε σε διανομή και μετά να βγει άδεια κι απάντησε αρνητικά. Είπε ότι θα πρέπει να εκδοθεί άδεια για το ένα και η τακτοποίηση για χ έτη για το άλλο και μετά θα δώσει το μαγικό χαρτί της βεβαίωση για να προχωρήσουμε σε διανομή (και να τακτοποιήσουμε τις βλακείες που κάναμε εμείς τόσα χρόνια- αυτό το λέω εγώ!!!).

 

Ποια είναι η γνώμη σας;

 

Σας ευχαριστώ πολύ,

Μαρία

[Mariani]

Καλημέρα σε όλους!

συγνώμη που γράφω και 2ο μήνυμα αλλά όσο διαβάζω και εδώ και στους συμβολαιογράφους κοντεύω να τρελαθώ...

Απ' ότι έχω καταλάβει -και ελπίζω να έχω ερμηνεύσει τα πάντα λάθος- σε συνιδιόκτητο ακίνητο εφόσον και η αυθαιρεσία θεωρείται συνολική και πρέπει να δηλωθεί - αντιμετωπιστεί ως τέτοια, αν για κάποιο λόγο δεν μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια τότε πάει όλο για τακτοποίηση δλδ εξαίρεση από κατεδάφιση και μόνο, αφού στα εξ αδιαιρέτου η έννοια δικό μου-δικό σου ουσιαστικά δεν υπάρχει. Άρα εφόσον δεν προκύψουν νόμιμα ακίνητα με την τακτοποίηση δεν μπορεί να γίνει συμβολαιογραφικά πια καμία σύσταση -εκτός αν η διανομή είναι κάτι διαφορετικό το οποίο δεν γνωρίζω. Άρα αν είναι έτσι το μόνο που θα καταφέρουμε να κάνουμε είναι μια τρύπα στο νερό...

Εκτός αν η αυθαιρεσία για την οποία δεν μπορεί να εκδοθεί άδεια είτε διορθωθεί είτε εκλείψει. Αν δεν κάνω λάθος έχει γίνει υπέρβαση ύψους στο ένα κτίσμα, αυτό διορθώνεται μπαζώνοντας ας πούμε όπου χρειάζεται; Ή μήπως υπάρχει περίπτωση κάποια παράγραφος ή κάποιος άλλος νόμος ή κάποιο άλλο παραθυράκι να επιτρέπει νομιμοποίηση;

 

Συγνώμη που σπαταλώ το χρόνο σας αλλά πραγματικά έχω αγχωθεί πάρα πολύ...

 

Ευχαριστώ και πάλι,

Μαρία