Μηχανικός - Εκτιμητής αξιών ακινήτων

[Pavlos33]

ΒΑS όπως έχεις δει σε παλιότερες δημοσιεύσεις σέβομαι και τις γνώσεις σου και την εμπειρία που έχεις στη δουλειά. Δεν έχω καταλάβει όμως το εξής. Ποιοι κατά τη γνώμη σου και την εμπειρία σου θα πρέπει να κάνουν εκτιμήσεις ακινήτων;

Πριν απαντήσεις να πω ότι κατά την ταπεινή μου άποψη οι μηχανικοί είναι οι πιο κατάλληλοι να κάνουν εκτιμήσεις ακινήτων. Δεν υποτιμώ φυσικά καμία ειδικότητα άλλη, όμως θεωρώ ότι ο μηχανικός ακόμη και από το πρόγραμμα σπουδών του μπορεί να υποστηρίξει και το τεχνικό και το οικονομικό σκέλος.

Επέτρεψε μου να σχολιάσω ότι δεν είναι καθόλου εύκολο ακόμη και για ένα μηχανικό το να αποτιμήσει την αξία ενός ακινήτου. Θέλει πολλά. Γνώσεις, εμπειρία, συνεχή επικαιροποίηση γνώσεων, τριβή πάνω στο αντικείμενο και πολλά ίσως που ξεχνώ αυτή τη στιγμή.

Θα πω ότι το συγκριτικό μας πλεονέκτημα με άλλες ειδικότητες (πχ οικονομολόγους) αναφορικά με τις εκτιμήσεις είναι ότι μπορούμε να κρίνουμε πιο εύκολα, αλλά και πιο σωστά, τους επιπλέον παράγοντες που θα επηρεάσουν την αξία ενός ακινήτου, όπως πχ τα τεχνικά του χαρακτηριστικά, (πχ ποιότητα υλικών κλπ) τη θέση του, κάποια ίσως ιδιαίτερα χαρακτηριστικά που μπορεί να το κάνουν μοναδικό, αλλά και κάποια που να το απαξιώσουν σε μεγάλο βαθμό. Μπορούμε λόγω αντικειμένου μας να δούμε το πως οι δεσμεύσεις (αρχαιολογία, σχέδιο πόλης, κτηματική υπηρεσία, δασαρχείο κλπ) μπορούν να απομειώσουν, έως και να μηδενίσουν την αξία ενός ακινήτου κλπ.

Επιπλέον, να πω ότι πριν την ισχύ του ΠΔ 59/2016 οι μηχανικοί δεν ήταν οι παράγοντες που διαμόρφωναν αγοραία αξία στις αναγκαστικές εκτελέσεις ακινήτων. Ποιοι ήταν;

Το ξέρεις. Ήταν οι δικαστικοί επιμελητές και όλο το γνωστό κύκλωμα. Προσωπικά, αν ήταν να πρέπει να μου εκτιμήσουν το σπίτι μου θα προτιμούσα με τα 1000 να το κάνει μηχανικός εκτιμητής παρά ένας δικαστικός επιμελητής ο οποίος είναι παντελώς άσχετος με το αντικείμενο.

Ως μηχανικοί θεωρώ ότι έχουμε αναβαθμίσει και στο πεδίο των εκτιμήσεων ακινήτων τον επιστημονικό μας ρόλο. 

Να πω και το τελευταίο. Κάποτε κάποια συμβολαιογράφος μου είπε με ύφος 1000 καρδιναλίων το εξής: 'Κύριε γιατί μπαίνετε σε ξένα χωράφια και ασχολείστε με τον υπολογισμό αντικειμενικών αξιών"; 

Δεν ήξερα, αν πρέπει να γελάσω ή να αρχίσω τα καντήλια.  Που ακούστηκε ο μηχανικός να μην είναι ο καθ ύλην αρμόδιος για τον υπολογισμό αντικειμενικών αξιών ακινήτων και να είναι ο συμβολαιογράφος. Και όμως φίλε ΒΑS τους αφήσαμε και μας τα πήραν όλα. Ο μηχανικός θα έπρεπε να είναι πίσω και μπροστά από όλα όσα αφορούν ακίνητη περιουσία.

Τι ακριβώς μας πείραξε; Η πιστοποίηση; 

Θα σου πω ότι και εγώ κάποτε την έβλεπα καχύποπτα. Κάθισα και διάβασα πάνω από 3 μήνες εντατικά. Δε μου βγήκε σε κακό. Κάθε άλλο. Μου βγήκε σε πολύ καλό διότι και έμαθα νέα πράγματα και έβαλα σε τάξη τα ήδη υπάρχοντα που ήξερα. Κυρίως ωφελήθηκα διότι βελτίωσα τον τρόπο σκέψης μου πάνω στο αντικείμενο των εκτιμήσεων. Ξαναλέω ότι στις αρχές ήμουν αρκετά αρνητικός σκεπτόμενος ότι ως μηχανικός δεν χρειάζομαι καμία πιστοποίηση. Παραδέχομαι δημοσίως ότι είχα άδικο.

 

[BAS]

Επί της ουσίας μπορώ να πω ότι συμφωνώ σχεδόν σε όλα μαζί σου .

Αλλά θα κάνω κάποιες επισημάνσεις και θα αναφερθώ και σε παρελθόντα χρόνο .

Κάποτε ο μακαρίτης ο Γιαννόπουλος , πρώην πρόεδρος του ΔΣΑ και εν ενεργεία υπουργός Δικαιοσύνης ή σε άλλο υπουργείο , αποκάλεσε το επάγγελμα του ως παρασιτικό . Και έπεσε το σύμπαν . Επί της ουσίας ψιλοείχε δίκιο , με την έννοια ότι δεν παράγει κάτι ιδιαίτερο . Αλλά όταν οι άνθρωποι έχουν την τάση να επεκτείνονται πάνω στους άλλους , η ύπαρξη των κανόνων που θα καθορίζουν τις σχέσεις τους είναι αναγκαία . Όπως και αυτών που θα τους γνωρίζουν βαθειά και θα τους ερμηνεύουν .

Στην μεταβίβαση ακινήτων υπήρχε διαχρονικά η υποχρεωτική παράσταση δικηγόρου . Σημείωση ότι η παράσταση δεν είχε καμία σχέση με τον έλεγχο τίτλων που είναι άλλη δουλειά και πληρώνεται ξεχωριστά . Αλλά ακόμα και στην περίπτωση που κάποιος πούλαγε κάτι και έπαιρνε τα λεφτά και έφευγε , έπρεπε να πληρώσει κάποιον δικηγόρο να παρασταθεί .

Στην Αθήνα το ποσό της υποχρεωτικής παράστασης ήταν σε κάποιο χαμηλό επίπεδο , αλλά στην επαρχία ήταν σε αστείο επίπεδο , ώστε πρακτικά κάθε μεταβίβαση να απαιτεί παράσταση . Από αυτή την αμοιβή το 35 % πήγαινε στον τοπικό σύλλογο και μεγάλο μέρος του ποσού αυτού στο τέλος κάθε χρονιά μοιραζόταν σαν μέρισμα στους τοπικούς δικηγόρους , που για τις επαρχίες , ιδιαίτερα τα παλιότερα χρόνια που ο αριθμός των δικηγόρων ήταν λιγότερος , το ποσό ήταν πολύ μεγάλο . Ουσιαστικά ένας καλός μισθός ακόμα .

Στην Αθήνα όχι τόσο . Περισσότερο με επίδομα έμοιαζε .

Εγιναν προσπάθειες στο παρελθόν να αυξηθεί το όριο της υποχρεωτικής παράστασης , αλλά σε κάθε προσπάθεια οι δικηγόροι κατέβαζαν το σύμπαν , όπως και σε κάθε προσπάθεια που τους φαινόταν ότι μειωνόταν η δικηγορική ύλη .

Μπράβο τους λοιπόν που τα είχαν όλα προς το συμφέρον τους .

Ανάλογα ήταν τα γεγονότα όποτε πήγαιναν να μειώσουν κάποιο δικαίωμα των γιατρών , σε θέματα που είχαν αποκλειστικότητες .

Κάποια από αυτά άλλαξαν μέσα στην κρίση από την επιμονή της τρόικας .

Εμείς εμφανιστήκαμε στις συναλλαγές με την επιβολή των νόμων των αυθαιρέτων . Αλλά οι τιμές που παίρνουμε για τις βεβαιώσεις είναι γνωστές και αστείες .

Ενώ η ευθύνη μας είναι τεράστια , σε αντίθεση με την παράσταση των δικηγόρων που επί της ουσίας είναι μηδενική , όπως και των συμβολαιογράφων , που απλά γράφουν ό,τι τους φέρνουν οι συναλλασσόμενοι σε χαρτιά και οι μηχανικοί σε βεβαιώσεις .

Πριν 3 μήνες μία γνωστή πούλησε ένα οικόπεδο στου Παπάγου . Θα τα έπαιρνε όλα τα λεφτά στο χέρι και δεν είχε κάτι να ασχοληθεί . Δεν είχε δικηγόρο και μου ζήτησε να της συστήσω κάποιο . Εψαξε και αυτή . Μίλησα σε μία φίλη που δεν έχει και τις δουλειές . Μίλησε και αυτή .

Η λογική των δικηγόρων και μπράβο τους ήταν απλή . 320 χιλιάρικα θα πάρει η κυρία . Να μην δώσει 1500-2000 για την παράσταση . Μάλλον τελικά έδωσε κάτι λιγότερο γιατί πήρε άλλη . Το πόσο πήρε ο μηχανικός , που ήταν του αγοραστή που έδωσε την βεβαίωση για το αδόμητο , το φαντάζεσαι .

Το γεγονός ότι μέχρι τώρα τις εκτιμήσεις τις έκαναν οι δικαστικοί επιμελητές , ήταν αποτέλεσμα της αδιαφορίας μας ως κλάδος .

Αλλά την εκτιμητική την ξεκίνησε οικονομολόγος , όχι μηχανικός .

Αυτά όλα με ενοχλούν . Και δεν με ενοχλούν ως Βασίλη , γιατί έχω μεγαλώσει και το επάγγελμα πλέον δεν με συγκινεί ως έχει , αλλά και γιατί ο γιός μου είναι σε άλλο κλάδο , αλλά με ενοχλούν ως μηχανικό , ιδιαίτερα για τους νεότερους συναδέλφους .

Για αυτούς που 30άρησαν και 35άρησαν και δεν μύρισαν φρεσκοριγμένο μπετό και φρεσκοσκαμμένη εκσκαφή και δεν έχουν την χαρά να δουν να γίνεται πραγματικότητα η σκέψη τους και να καταλάβουν πόσο δημιουργικό είναι το επάγγελμα μας , αφού αφήνει πράγματα που θα μείνουν πίσω . Ακόμα και αν δεν είναι έργα τέχνης όλα ...

Θεωρώ λοιπόν απαράδεκτο όταν άλλοι κλάδοι περιχαρακώνουν την "δικηγορική" , "ιατρική" , "συμβολαιογραφική" ύλη , ακόμα και την "λογιστική" που έκαναν πλέον σχεδόν αναγκαία την παρουσία τους στην υπογραφή των δηλώσεων , εμείς σαν μηχανικοί να εκχωρούμε έτσι χαλαρά "μηχανική" ύλη σε τρίτους .

Ας δούμε λοιπόν τι σημαίνει εκτίμηση .

Αρχικά οι φίλοι μας οι Αμερικάνοι λένε ότι τρία πράγματα καθορίζουν την αξία ενός ακινήτου . Location , Location , Location .

Και πράγματι έτσι είναι . Ιδιαίτερα σε μια χώρα όπως η δική μας που έχει φοβερό οριζόντιο και κάθετο διαμελισμό που δημιουργεί εξαιρετικές ή μηδενικές θέες , ακόμα και σε γειτονικά ακίνητα . Ένα άλλο θέμα είναι ότι οι υποδομές μας αλλού είναι πάμπτωχες , ενώ αλλού είναι υπερβολικές και πλούσιες . Μετά έχουμε τον τρόπο και τα υλικά κατασκευής , την εσωτερική διαρρύθμιση και πολλά ακόμα πράγματα , που τυπικά εγώ με 35 χρόνια εμπειρίας στην μελέτη - επίβλεψη και κατασκευή , αλλά και στο οικονομοτεχνικό κομμάτι της επένδυσης , δεν μπορώ να κάνω εκτίμηση , γιατί δεν είμαι πιστοποιημένος και μπορεί ο κάθε δικηγόρος ή οικονομολόγος που έχει περάσει 5 σεμινάρια ....

 

Για μένα αυτό είναι ο ΟΡΙΣΜΟΣ ΤΗΣ ΓΕΛΟΙΟΤΗΤΑΣ .

Είναι σαν να πήγαινε ένας μηχανικός με 5 σεμινάρια νομοθεσίας , να κάνει νομικές εκτιμήσεις στον ΑΠ και στο ΣτΕ  , ή να συμμετέχει σε ιατρικά συμβούλια , επειδή έκανε 1 μάθημα ανατομίας .

Και επειδή όπως είπα , δεν με νοιάζει προσωπικά το θέμα , θα πω κάτι απλό .

ΞΥΠΝΗΣΤΕ εσείς οι νεότεροι . Γιατί πέρα από τις εκτιμήσεις , έχουμε τις διαφημίσεις των τραπεζών ότι πέραν των δανείων για τα φωτοβολταικά αναλάμβαναν να δίνουν και τα ενεργειακά  πιστοποιητικά , όπως το ίδιο κάνουν τώρα με το εξοικονομώ , αλλά θα κάνουν και με τα στεγαστικά , όταν ξανανοίξουν .

Εχουν και τις ΑΕΕΑΠ για αυτά .

Όταν λοιπόν οι τράπεζες διαφημίζουν , ΕΝΤΕΛΩΣ ΠΑΡΑΝΟΜΑ , ότι παρέχουν και υπηρεσίες μηχανικών , κάνοντας κατάχρηση δεσπόζουσας θέσεις και κανείς δεν μιλάει , τότε το μέλλον θα είναι η επιγραφή τεχνικό γραφείο , να σημαίνει πλέον ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΑ μεσίτες .

Για όλα αυτά λοιπόν μιλάω στο συγκεκριμένο θέμα και όχι για κάτι προσωπικό .

 

 

 

 

 

Edited Οκτώβριος 20 , 2018 by BAS

[karanus]

Νομίζω η ανάλυση του Pavlos33

ανταποκρίνεται πλήρως στην κατάσταση όπως έχει σήμερα.

Ειδικά το τελευταίο κομμάτι.

Συνάδερφε BAS

Αντιλαμβάνομαι πλήρως τις επιφυλάξεις που έχεις για το θέμα και τους κινδύνους που προβλέπεις από τις Τράπεζες.

Στο παράδειγμα που αναφέρεις ,εάν θα μπορούσες να κάνεις μια εκτίμηση σε σχέση με έναν δικηγόρο η έναν οικονομολόγο.

Σίγουρα και μπορείς να κάνεις μετά από 35 χρόνια ενασχόλησης με το επάγγελμα και μάλιστα καλύτερη.

Την σύγκριση όμως πρέπει να την κάνεις με τον αντίστοιχο BAS,

ο οποίος εκτός της 35χρονης εμπειρίας θα είχε παρακολουθήσει και τα αντίστοιχα σεμινάρια.

Εκεί θα μπορούσες να καταλάβεις καλύτερα την χρησιμότητα  αυτών των σεμιναρίων-εξετάσεων.

Είμαστε περίπου τα ίδια χρόνια στο επάγγελμα και θα σου πω σε πιο σημείο βρήκα εγώ χρήσιμη όλη αυτήν την ιστορία.

Μπόρεσα την εμπειρία όλων αυτών των χρόνων να την ενσωματώσω στους πέντε-έξη  εκτιμητικούς τρόπους-κανόνες, που έμαθα μέσα από την διαδικασία.

Και σαφέστατα ο μηχανικός είναι αυτός που έχει

και το θεωρητικό υπόβαθρο (μαθηματικά -κριτική σκέψη) και το πρακτικό υπόβαθρο (μελέτη- κατασκευή- εφαρμογή νόμων- εμπειρία) ,

ώστε να ανταπεξέλθει καλύτερα σε αυτήν την διαδικασία.

Αυτό φαίνεται και από τα αποτελέσματα.

Αν δεις στους πιστοποιημένους ,το ποσοστό από άλλες ειδικότητες είναι πολύ μικρό.

Για να μην σας κουράζω άλλο, θα κλείσω αντιγράφοντας την τελευταία παράγραφο της ανάρτησης του Pavlos33

...........Θα σου πω ότι και εγώ κάποτε την έβλεπα καχύποπτα. Κάθισα και διάβασα πάνω από 3 μήνες εντατικά. Δε μου βγήκε σε κακό. Κάθε άλλο. Μου βγήκε σε πολύ καλό διότι και έμαθα νέα πράγματα και έβαλα σε τάξη τα ήδη υπάρχοντα που ήξερα. Κυρίως ωφελήθηκα διότι βελτίωσα τον τρόπο σκέψης μου πάνω στο αντικείμενο των εκτιμήσεων. Ξαναλέω ότι στις αρχές ήμουν αρκετά αρνητικός σκεπτόμενος ότι ως μηχανικός δεν χρειάζομαι καμία πιστοποίηση. Παραδέχομαι δημοσίως ότι είχα άδικο. 

 

 

 

[Anton_civeng]

    Αξιόλογο και σοβαρό ήταν από πάντα το θέμα της εκτίμησης ακινήτων. Είναι όμως εδώ και κάποια χρόνια που έχει αρθεί αναγκαστικά σε θέμα καθημερινής αναφοράς λόγω της γνωστής οικονομικής κρίσης και της εισαγόμενης φούσκας ακινήτων. Μιάς φούσκας που φούσκωσε με αέρα τα ενυπόθηκα δάνεια ακινήτων και με χρυσάφι τις τσέπες των λαμόγιων.

Έτσι το αγωνιώδες ερώτημα "πόσο να πάει τώρα...? " έφτασε ν΄ αφορά από το δυαράκι της Τασούλας στην πλατεία  Βάθη μέχρι πολυτελή ξενοδοχεία ή ολόκληρες βιομηχανικές εγκαταστάσεις σε ΒΙ.ΠΕ και ΒΙΟ.ΠΑ.....

Και ναι μεν για το δυαράκι που αναφέρεται σε μία τεράστια βάση δεδομένων δικαιοπραξιών με συμφωνηθείσες τιμές πώλησης, η εκτίμηση του είναι σχετικά εύκολη. Τόσο πούλησε ο παραδιπλανός, τόσο ο απέναντι, τόσο ο πέρα με την πλατεία μπροστά, εγώ έχω και μία ανακαινισούλα κάνει, άρα είμαι κάπου τόσο και θα δούμε...   Δεν είναι όμως καθόλου έτσι τα πράγματα για τις άλλες αναφερόμενες περιπτώσεις, αφού αυτές κατά το πλείστον αφορούν σε μοναδικές περιπτώσεις αλλά κυρίως η αξία τους συναρτάται και από άλλους παράγοντες που δεν έχουν σχέση ούτε με την αξία της γης, αλλά ούτε ακόμη και με την αποσβεσμένη αξία των κτιριακών εγκαταστάσεων. Επαγγελματικές - επιχειρηματικές εγκαταστάσεις μεγάλης εμβελείας εξαρτούν άμεσα την αξία τους από την αναπτυξιακή, οικονομική, τραπεζική, εργασιακή, φορολογική, οικολογική πολιτική της χώρας, αλλά ακόμη και από επικείμενες αποφάσεις της Ε.Ε.  Επί παραδείγματι για το τελευταίο, πως να εκτιμηθεί η αξία πώλησης ενός υφισταμένου μεγάλου ελαιοτριβείου εν γνώσει της Ευρωπαικής προοπτικής κατάργησης των περίπου 2500 ελαιοτριβείων της χώρας και δημιουργίας μόνο τριών νέων σε Κρήτη, Πελοπόννησο, Μακεδονία...??  Όταν λοιπόν το ακίνητο αφορά σε ένα σύνθετο παραγωγικό μέσον, τότε  δεν είναι η "πραγματιστική" του αξία (εμβαδά, ποιότητα κατασκευής, η/μ εξοπλισμός κ.λ.π), ούτε καν η αποσβεσμένη του  αυτή που βασικά του διαμορφώνει την αξία πώλησης, αλλά είναι η προοπτική απόσβεσης του κόστους κτήσης και δημιουργίας πλούτου στο μέλλον, στο όσο πιό μακρινό μέλλον μπορεί να προβλεφθεί. Έτσι λειτουργεί το σύστημα στην ελεύθερη οικονομία και αυτό φαίνεται ξεκάθαρα στον καθρέπτη της που είναι τι άλλο, από το χρηματιστήριο αξιών. Έτσι η αξία ενός ακινήτου μπορεί να έχει, όπως και μία μετοχή, την Α λογιστική  αξία, όμως  η διαπραγματεύσιμη αξία και των δύο (η εκτίμηση της εμπορικής αξίας ακινήτου εν προκειμένω) διαμορφώνεται μόνο από την προοπτική δημιουργίας πλούτου και την ζήτηση.  Κοντολογίς, για την εκτίμηση πρέπει να μπορεί προηγουμένως να δοθεί απάντηση στο:

"...αν το αγοράσω, πόσα θα μου δίνει, από πότε και έως πότε ?..."

Όμως, σε ένα διανυόμενο οικονομικό περιβάλλον άγονο αλλά κυρίως ασταθές όπως αντίστοιχα και το πολιτικό, η εκτίμηση της πρόβλεψης της απόσβεσης και της παραγωγής πλούτου περιέχει μεγάλες αβεβαιότητες.  Η αντίστοιχη Σ.Α.Δ του ΚΑΝ.ΕΠ.Ε  εν προκειμένω είναι πολύ χαμηλή ....

Ειδικά αν συμπεριλάβουμε και την ανορθόδοξη Ελληνική πραγματικότητα όπου διαπλεκόμενοι με την εξουσία λαμόγιοι δεν ενδιαφέρονται καν για την απόσβεση της επένδυσης αφού "ξέρουν" ότι θα μπορούν να επαναδανειοδοτούνται κατά την πρακτική των ανεπιστρεπτί θαλασσοδανείων......

Για τέτοιας εμβελείας ακίνητα λοιπόν μακράν απέχει η εκτίμηση από το αν τα πρέκια είναι μεμονωμένα ή συνεχή με τα σενάζ, αλλά και ποιός να βρει αν υπάρχουν καν....  (φίλε μου BAS  με τις καλησπέρες μου) , ή αν τα κεραμίδια θα είναι Γαλλικά ή Ρωμαικά, ή αν όπως εγώ π.χ πάσχιζα για γαρμπιλομπετόν με ρευστοποιητή  παντού, ενιαίες σιδερόβεργες από θεμελίων  μέχρι αναμονή ισογείου για εξασφάλιση της πλαστικής άρθρωσης, ενυδατωμένα αλλά στεγνά τούβλα,  ινοπλισμένα επιχρίσματα,  και λοιπές ρομαντικές τελειομανίες..... Ο "μικρόκοσμος" της κατασκευαστικής ποιότητας όμως ελάχιστα γίνεται αντιληπτός σε αφανείς εργασίες για να μπορέσει να συμπεριληφθεί στην εκτίμηση της αξίας του ακινήτου. Όσο για τις εμφανείς εργασίες-τελειώματα - υλικά βιτρίνας, αυτά έχουν απλωθεί στην κοινή αντίληψη και γνώση σχεδόν ως καταναλωτικά προϊόντα και φιγουράρουν ακόμη και σε περιοδικά styling.   

Μέσα σε όλο αυτό το διαμορφωμένο περιβάλλον ο Μηχανικός μέχρι πριν δέκα χρόνια ήταν "χωμένος" π.χ μέσα στην μελέτη των Ευροκωδίκων, των νέων εντυπωσιακών, εποπτικών στατικών προγραμμάτων με time history, της πολεοδομικής νομοθεσίας, της αξιοποίησης των ρεαλιστικότατων δυνατοτήτων των σχεδιαστικών για την απρόσκοπτη έκφραση αρχιτεκτονικών ιδεών και διακόσμησης, και  της εφαρμογής - κατασκευής στο εργοτάξιο. Ένοιωθε επάξια την μέθεξη της επιστημονικής δημιουργίας και κοιτούσε αφ΄υψηλού τους "πραματευτάδες" που παζάρευαν τα έργα του μέσα σε  γραφεία μεσιτικά και εκτίμησης ακινήτων.

Το "μικρό" αντικείμενο της εκτίμησης ακινήτων όμως έχει από καιρό ενηλικιωθεί, έχει γίνει περίπλοκο και πολυπαραγοντικό όσο και οι σύγχρονες οικονομίες. Η γνώση τού πως ακριβώς φτιάχτηκε ένα κτίριο ή μία εγκατάσταση, όπως αναφέρθηκε παραπάνω, δεν αρκεί, αλλά ούτε και παίζει τον κυρίαρχο ρόλο για να γίνει η εκτίμηση της αξίας του, εφ΄όσον βέβαια αναφερόμαστε στα μεσαία-μεγάλης εμβελείας ακίνητα και όχι στο ...δυαράκι της Τασούλας. 

Εδώ διαφαίνεται δε η ολιγωρία του ΤΕΕ και των συλλόγων που παράλληλα με την αδράνεια τους στην επιμόρφωση - πιστοποίηση εργατοτεχνιτών και εργολάβων ιδιωτικών έργων αφήνοντας την "....κατασκευή πολυτελών διαμερισμάτων με θυροτηλεόραση (!)..." στα χέρια ακόμη και κρεατεμπόρων του Ρέντη, αφήσαν ανοικτό ένα αντικείμενο που πρωταρχικό ρόλο θα έπρεπε να έχει ο Μηχανικός.

Ο Μηχανικός  όμως που σέβεται την υπογραφή του και εν προκειμένω την εκτιμητική του αξιοπιστία θα πρέπει να έχει εμπλουτιστεί επιστημονικά και με τις σχετικές οικονομικές γνώσεις και εκτιμητικές μεθόδους, να έχει συνεχή πολιτικο-οικονομική ενημέρωση και τότε επάξια θα χαίρει της προτίμησης μεταξύ άλλων που ..ας πούμε δεν μπορούν να ξεχωρίσουν το περβάζι απ΄το απλό αρμοκάλυπτρο .....  

Συμφωνώ λοιπόν με την τοποθέτηση του Παύλου +1, +1 και επαναδημοσιεύω την χρησιμότατη παραπομπή του:

http://www.avag.gr/

 

 

Υ.Γ  Ελπίζω να μην κούρασα πολύ, εγώ πάντως χρειάστηκα ενδιάμεσο διάλειμμα για καφέ στον εκπληκτικό κόλπο του Κούταβου στο Αργοστόλι όπου τυχαίνει να βρίσκομαι τώρα.

Edited Οκτώβριος 22 , 2018 by Anton_civeng

[BAS]

Δεν διαφωνώ με όσα λέτε και οι δύο . Για αυτό και η θετική ψήφος . Στην ουσία επιβεβαιώνετε αυτό που λέω και εγώ . Οτι χρειάζονται προσόντα και επιπλέον γνώσεις για ειδικά θέματα . 

Αλλά χρειάζονται βασικά προσόντα . 

Από το λίνκ λοιπόν διαβάζω : 

Παράθεση

ΤΥΠΙΚΑ ΠΡΟΣΟΝΤΑ

 

1. Τα δόκιμα και τα τακτικά μέλη του Σ.ΕΚ.Ε. πρέπει να διαθέτουν πτυχίο Ελληνικού ή αναγνωρισμένου από την Ευρωπαϊκή Ένωση,  τριετούς τουλάχιστον κύκλου σπουδών στα ακόλουθα γνωστικά αντικείμενα:

 

1.1. Επιστημών Τεχνολογικής και Θετικής κατεύθυνσης

 

1.2. Επιστημών Οικονομικής κατεύθυνσης

 

1.3. Επιστήμης Εκτιμητικής

 

 

2. Τα τακτικά μέλη του Σ.ΕΚ.Ε. είναι επιθυμητό να συμμετέχουν σε σχήματα επαγγελματικής πιστοποίησης/αναγνώρισης που λειτουργούν στην Ελλάδα και φέρουν ευρωπαϊκή ή διεθνή αναγνώριση (REV, RICS, ASA).

 

ΟΥΣΙΑΣΤΙΚΑ ΠΡΟΣΟΝΤΑ

Τα ουσιαστικά προσόντα των υποψηφίων για ένταξη στο Σ.ΕΚ.Ε. μελών αποτελούν συνάρτηση των ακαδημαϊκών – τυπικών προσόντων τους και της εργασιακής εμπειρίας τους σύμφωνα με τον ακόλουθο πίνακα:

 

 

 

Ακαδημαϊκή Εκπαίδευση	Προαπαιτούμενη εκτιμητική εμπειρία
Ακαδημαϊκός τίτλος 5ετούς ή 4ετούς ή 3ετούς κύκλου σπουδών	2 έτη (24 μήνες)
Μεταπτυχιακός τίτλος στην Εκτιμητική ή στα Οικονομικά ή κάτοχος επαγγελματικής πιστοποίησης/αναγνώρισης REV, RICS, ASA *Aποδεκτοί μεταπτυχιακοί τίτλοι είναι όσοι έχουν ένα τουλάχιστον μάθημα σε εκτιμητικά πρότυπα και μεθοδολογίες εκτιμήσεων και δύο τουλάχιστον μαθήματα στις υπόλοιπες ενότητες του syllabus Expert Property Valuer.	1 έτος

 

 

Σημειώνεται ότι το χρονικό διάστημα διαρκούς απασχόλησης στην παραγωγή εκτιμήσεων θα πιστοποιείται για τους απασχολούμενους με σχέση εξαρτημένης εργασίας με βεβαιώσεις των εργοδοτών τους ή με βεβαίωση πιστοποιημένου εκτιμητή, για τους ελεύθερους επαγγελματίες είτε με βεβαιώσεις των εντολέων τους είτε με αντίγραφα ΤΠΥ από τα οποία να προκύπτει η απασχόληση του υποψηφίου στην εκπόνηση εκτιμήσεων (κατ’ελάχιστον δύο για κάθε έτος ενασχόλησης). Οι εκτιμητές που διαθέτουν τα Τυπικά Προσόντα, αλλά όχι τα Ουσιαστικά (προαπαιτούμενη εκτιμητική εμπειρία) μπορούν να εγγραφούν στο Σύλλογο ως δόκιμα μέλη. Εφόσον αποκτήσουν την προαπαιτούμενη εκτιμητική εμπειρία μπορούν να αναβαθμίσουν τη συμμετοχή τους στο Σ.ΕΚ.Ε. σε επίπεδο τακτικού μέλους κατόπιν σχετικής αίτησης.

Τα τυπικά προσόντα πόσο σχετικά είναι με το αντικείμενο και μάλιστα με τα ειδικά θέματα που αναφέρετε ? 

Και πόσο είναι λογικό να υπάρχει κάποιος αποκλεισμός σε κάποιον που δεν έχει τα "ουσιαστικά" προσόντα που αναφέρει .

Και οι δύο έχετε προσόντα και εμπειρία , αλλά και τα ουσιαστικά που αναφέρει . Πόσοι άλλοι είναι τέτοιοι ?

Και όπως είδα ο σύλλογος ξεκίνησε από μία παρέα το 2007 . 

Πόσο λογικό είναι μία παρέα να έχει αποκτήσει τέτοια ισχύ ? 

Παράθεση

Ο Σύλλογος Εκτιμητών Ελλάδος (Σ.ΕΚ.Ε.) ιδρύθηκε από μια ομάδα εκτιμητών που συναντήθηκαν για πρώτη φορά στις 15 Νοεμβρίου 2007, με σκοπό να συζητήσουν την δυνατότητα ίδρυσης ενός συλλόγου εκτιμητών με μέλη από όλη την Ελλάδα και σκοπό την ανάδειξη της σημασίας, την προβολή και προώθηση του επαγγέλματος του εκτιμητή.

Με την υπ΄ αριθμ. 5336/2009 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών ιδρύθηκε ο μη κερδοσκοπικός Σύλλογος Σ.ΕΚ.Ε. με βάση το καταστατικό του που συντάχθηκε με ημερομηνία 04-02-2009.

Αυτή η μικρή ομάδα του 2007 σήμερα έχει γίνει μια ζωντανή κοινότητα με πάνω από 1000 εγγεγραμμένους εκτιμητές από όλη την Ελλάδα, τα μέλη της οποίας, με το ενδιαφέρον που επιδεικνύουν για την προώθηση, αναβάθμιση και κατοχύρωση του εκτιμητικού επαγγέλματος μας πείθουν ότι η πρωτοβουλία του 2007 βρήκε ώριμες συνθήκες και κάλυψε πραγματικές και επείγουσες ανάγκες.

 Απλές απορίες...

[alexandergreek]

Aυτα τα θεματα, του ποιος και γιατί εν τέλει μας επαν-επανακαταρτίζει και στην ουσια μας στερει επαγγελματικα δικαιωματα, ειναι που θελω να θιξω

Ερχονται ιδιωτικοι φορείς και ανευ αυτων δε μπορουμε να κανουμε (ενα μερος απο) τη δουλεια μας;

Και κατι ακομα, πρέπει να έχουμε καθε χρονο ασφαλιστικη και φορολογικη ενημεροτητα για να διατηρησουμε τον τιτλο του πιστοποιημενου εκτιμητη! 
https://www.hc-crete.gr/Media/Default/law/4152-2013-1.pdf
σελ 1589 και εντευθεν
...
Σε συνθηκες 2018
Γελανε και οι πετρες

Edited Οκτώβριος 21 , 2018 by alexandergreek

[anavatis]

το θετικό με την εκτιμητική είναι ότι έχουν ήδη τεθεί σημαντικές βάσεις για την άσκηση ενός επαγγέλματος με συνθήκες εργασίας κύρους και όχι εξευτελισμού παράδειγμα εξευτελισμού εννοώ π.χ. να επισκέπτεσαι καθημερινά μια δημόσια υπηρεσία  χάνοντας μισή μέρα από την εργασία σου στο γραφείο ή το εργοτάξιο που είναι το κύριο χαρακτηριστικό της δουλεία μας, για όσους ασχολούνται κυρίως με οικοδομικές άδειες... Κατ' αρχήν το να είσαι επαγγελματικό μέλος σε ένα οργανισμό πέρα από τα όρια της χώρας σου, ευρωπαϊκό ή διεθνή όπου έχουν τεθεί, εφαρμόζονται ήδη και βελτιώνονται συνεχώς κοινά επαγγελματικά πρότυπα είναι μεγάλη υπόθεση στην εποχή που ζούμε..Ευελπιστώ ότι το ίδιο θα συμβεί σε λίγα χρόνια και στην άσκηση του επαγγέλματος του μηχανικού στην έκδοση των οικοδομικών αδειών (με την εμπειρία ήδη στη ρύθμιση αυθαιρέτων)  μέσω των ηλεκτρονικών υπηρεσιών του πληροφοριακού συστήματος του τεε, μέσω των κοινών διαδικασιών και προτύπων που θέτει το νομικό πλαίσιο στη χώρα μας. Πιστεύω ότι είμαστε σε καλό δρόμο και το επάγγελμα θα αποκτήσει το κύρος που του αρμόζει...όσο για τις πιστοποιήσεις, κάθε επαγγελματίας οφείλει να διαβάζει και να επιμορφώνεται συνεχώς και αν απαιτείται να προβαίνει στις απαραίτητες πιστοποιήσεις μέσω εξετάσεων προκειμένου να εξελίσσεται και ο ίδιος και να εξειδικεύεται σε συγκεκριμένες υπηρεσίες...το επάγγελμα του μηχανικού είναι πολύ ευρύ και ο ανταγωνισμός μεγάλος.

Edited Νοέμβριος 4 , 2018 by anavatis

[georgios_m]

On 21/10/2018 at 10:00 ΜΜ, Anton_civeng said:

 Για τέτοιας εμβελείας ακίνητα λοιπόν μακράν απέχει η εκτίμηση από το αν τα πρέκια είναι μεμονωμένα ή συνεχή με τα σενάζ

Μπορεί η αξία τους να μην εξαρτάται από τα πρέκια, όμως και πάλι από παράγοντες αρμοδιότητας μηχανικού εξαρτάται. Ίσως κάποιας άλλης ειδικότητας, μηχανικού πάντως.

Και υπάρχει μια διάκριση μεταξύ της εκτέλεσης μιας εκτίμησης και της συλλογής των δεδομένων βάσει των οποίων θα εκτελεστεί. Δηλαδή το "τεχνικό" κομμάτι και το "θεμελιώδες" όπου ο ρόλος του μηχανικού είναι το δεύτερο, να βρει δηλαδή τις αιτίες που διέπουν την αγορά και να τις ποσοτικοποιήσει, πχ μια νέα μέθοδος παραγωγής που θα ρίξει την αξία μιας υφιστάμενης επιχείρησης, ή μια νέα περιβαλλοντική οδηγία, ή μια επικείμενη φυσική καταστροφή κλπ. Ο εκτιμητής δε χρειάζεται να τα γνωρίζει όλα αυτά, γιατί κανονικά οφείλει να βασίζεται σε πιστοποιητικά ποιότητας που του προσκομίζουν οι συνεργάτες μηχανικοί που γνωρίζουν.

Edited Νοέμβριος 5 , 2018 by georgios_m

[andpap]

On 24/9/2018 at 1:34 ΜΜ, econom said:

Καλησπέρα,

Θα ήθελα σε αυτό το σημείο να σημειώσω ότι όντως το όλο θέμα περί πιστοποιημένων εκτιμήσεων είναι κάτι πολύ στημένο (όχι, δεν το έφτιαξαν μόνο ΜΗ Μηχανικοί) και ως εκ τούτου έχει επηρεάσει σημαντικά τον τρόπο με τον οποίο υπολογίζεται η εύλογη αξία των υλικών αγαθών (δεν θα αναφερθώ στα άυλα όπως Business Valuation, Goodwill κλπ διότι δεν άπτονται ούτως η άλλως των αρμοδιοτήτων των Μηχανικών), αλλά ταυτόχρονα έχει δημιουργήσει και μία πολύ κλειστή κλίκα.

Παρόλα αυτά, εγώ είμαι ένας 30άρης Οικονομολόγος με όλα τα παρελκόμενα (πιστοποιήσεις μεταπτυχιακούς τίτλους), υπαλληλίσκος σε Τράπεζα, διαχειριστής μεγάλων επιχειρηματικών δανείων και αξιολογητής επενδυτικών σχεδίων στο κλάδο της ενέργειας και του τουρισμού. Στα χέρια μου φτάνουν εκτιμήσεις ακινήτων (αστείες) από Ορκωτούς και ΜΗ εκτιμητές, χωρίς όμως να μου φταίνε οι μεν ή οι δε, αντίθετα με εσένα. Διαφορά πρεκιού και σενάζ δεν γνωρίζω, γνωρίζω όμως ότι αυτό δεν είναι το βασικό σε μία εκτίμηση, αλλά σε μία ανέγερση. Σαν μηχανικός η γνώμη σου και μόνο μετράει σημαντικά στο τι υλικά θα διαλέξεις σε μία κατασκευή, το valuation όμως απαιτεί στάθμιση και άλλων παραγόντων (π.χ. επενδυτικό ρίσκο όπως ανέφερες) για τους οποίος αμφιβάλω εάν υπάρχει η παραμικρή ιδέα. 

Ναι, δυστυχώς το κολληταριό υπάρχει παντού. That's life.. Ούτε εμένα έχει ευνοήσει απλά προσπαθώ να προσαρμοστώ.

Και κάτι τελευταίο, το εάν έχεις προβεί σε μεγάλες κατασκευές ΜΕ ΔΙΚΑ ΣΟΥ ΛΕΦΤΑ, δεν σε κάνει μηχανικό αλλά εργολάβο, επιχειρηματία δλδ. Πιστοποιημένος εκτιμητής δεν είμαι, αλλά θα γίνω. Και παροτρύνω και τον καθένα που του αρέσει να προσπαθήσει. 

Ακόμα όμως και εάν δεν πραγματοποιηθεί αυτό θα συνεχίσω να είμαι ένας Οικονομολόγος με τα προσόντα και τις γνώσεις που σχετίζονται με το επάγγελμα μου, δίχως υποτιμητικά σχόλια για άλλα επαγγέλματα.

Καλή συνέχεια.  

Η πιο εύστοχη απάντηση.

[ted78]

Για την ανάγκη της πιστοποίησης δε θα πω κάτι παραπάνω, αφού οι συνάδελφοι τα έγραψαν πολύ ωραία προηγουμένως. 

Η ιδιωτική εταιρία που είναι θεματοφύλακας της διαδικασίας πιστοποίησης, έχει αποκλειστικό ρόλο μόνο αυτό και δεν ρυθμίζει τίποτα περισσότερο στο επάγγελμα του εκτιμητή. Κάλλιστα θα μπορούσε και το ΤΕΕ να αναλάβει αυτό τον ρόλο, αλλά απ' ότι έχω ακούσει, όταν γίνονταν η διερεύνηση στα αρχικά στάδια έδειξε αδιαφορία.

Σε ό,τι αφορά τις ειδικότητες που "δικαιούνται" να ασχοληθούν, επειδή είναι διεπιστημονικό πεδίο, τόσο οι μηχανικοί όσο και οι οικονομολόγοι έχουν να παίξουν τον ρόλο τους.

Τα δύο τελευταία χρόνια έχω ασχοληθεί με το reviewing και αυτό που μπορώ να πω είναι ότι σε γενικές γραμμές υπάρχει ένα πολύ καλό επίπεδο. Βέβαια, έχω δει μηχανικούς να κάνουν σοβαρά λάθη σε DCF, όπως και οικονομολόγους να χρησιμοποιούν στην υπολειμματική μέθοδο στοιχεία από περιοχή με ΣΔ: 2,40 για να εκτιμήσουν αξία οικοπέδου σε περιοχή με ΣΔ: 0,8.

Γι' αυτό το σημαντικό είναι να υπάρχει συνεργασία και ανταλλαγή γνώσεων και απόψεων.  Αυτό τον ρόλο έχει αναλάβει ο Σύλλογος Εκτιμητών, οι πρωτεργάτες του οποίου είναι αξιόλογοι επιστήμονες, μηχανικοί και οικονομολόγοι και γνωρίζουν σε βάθος το αντικείμενο.