Μηχανικός - Εκτιμητής αξιών ακινήτων

[BAS]

Μια και είμαστε σε αυτό το θέμα , κάποιοι κλασσικοί εκτιμητές ακινήτων , είναι και οι μεσίτες . Και αυτοί βρίθουν γνώσεων και εμπειρίας , ενίοτε δε και πιστοποίησης , είτε των ιδίων είτε συνεργατών .

Φίλος αποφάσισε να πουλήσει ένα αξιόλογο και μεγάλο ακίνητο , γιατί πλέον οι οικογενειακές του ανάγκες είναι πολύ μικρότερες . Η τιμή που ζητάει είναι υψηλή . Περί το 15-20 % σε σχέση με αυτό που έπρεπε να ζητήσει . Χτες του ήρθε ένας μεσίτης . Του είπαν ότι έχει περγαμηνές και πουλάει... .  

Του είπε και αυτός ότι είναι υψηλή η τιμή , αλλά παρ΄ όλα αυτά θα το αναλάβει ...

Προφανώς για αυτόν είτε υπάρχουν θύματα που θα τα κοροιδέψει , είτε η τιμή δεν είναι υψηλή , είτε το πιθανότερο είναι και αυτός ότι και οι υπόλοιποι .

Κάτοικοι στην χώρα που ό,τι δηλώσεις είσαι...

[ted78]

Μόνο που αυτό που περιγράφεις δεν έχει καμία σχέση με την πιστοποίηση ή την ιδιότητα κάποιου ως εκτιμητή. Περισσότερο έχει να κάνει με την ικανότητα κάποιου να πουλάει. Άλλωστε το 15-20% δεν είναι δα και καμιά μεγάλη διαφορά και περίμενε να δεις, που θα κάτσει τελικά η αξία αγοραπωλησίας. Γιατί άλλο είναι τι ζητάω και άλλο πόσο θα πουλήσω στην τελική.

 

[karanus]

Θα έλεγα μάλιστα ότι το συγκεκριμένο παράδειγμα επληθεύει πλήρως και αυτά που έχουμε μάθει στα μαθήματα.

Ότι στην συγκριτική μέθοδο  πρέπει να βάζουμε απομείωση της ζητούμενης τιμής απο 5-20%.

Νάτο που ήρθε και επαληθεύτηκε.

Ο μεσίτης (ο μετά περγαμηνών) δίνει ένα 15% plus στην τιμή.

Αυτό λοιπόν, ο διαβασμένος εκτιμητής δεν θα το "φάει"  και θα τον βάλει στην θέση του.

Γι' αυτό λοιπόν ας κοιτάξει ο υποψήφιος αγοραστής να αποτανθεί σε έναν εκτιμητή για να κάνει την δουλειά του σωστά.

[BAS]

Μάλλον διαβάσατε ό,τι θέλατε να διαβάσετε .

Είπα ότι ο ιδιοκτήτης το πουλάει το ακίνητο 15-20 % πάνω από όσο περίπου πρέπει να το ζητήσει . 

Και για να είμαι πιο σαφής ζητάει 715000 , ενώ το ακίνητο είναι για 580-600.000 . 

Τώρα αν εσείς αυτές τις διαφορές τις λέτε μικρές τι να πω .

Αλλά ακόμα σας είπα ότι ο μεσίτης είπε ότι είναι ακριβό , αλλά παρ΄ όλα αυτά δέχτηκε να το πουλήσει . Και αυτό ακριβώς στηλίτευσα . Την χαμηλή του αξιοπιστία .

Είπε και διάφορα άλλα άσχετα για τις αξίες .

Τώρα αυτό το 20 % που λέτε , σκεφτείτε τι σημαίνει να έχει κάποιος ένα ακίνητο προσημειωμένο στην τράπεζα που αυτό το 20 % είτε να του εξασφαλίσει καλύτερη χρηματοδότηση , είτε αντίθετα να του ζητηθεί και νέα προσημείωση , που πιθανότατα δεν θα έχει και να του κοπεί η χρηματοδότηση και τελικά να φτάσουν στα δικαστήρια γιατί η εκτίμηση αυτή του κατέστρεψε την εταιρεία . 

Στις περιπτώσεις κατοικιών , είναι εύκολο να έχεις εκτίμηση της τάξης του +- 5-10 % . 

[ted78]

Αυτό όμως που δεν καταλαβαίνεις εσύ, είναι ότι τα 580-600 χιλ είναι ο μέσος όρος της αγοράς στην περιοχή του ακινήτου, πράγμα που σημαίνει ότι υπάρχουν ακίνητα που οι ζητούμενες τιμές είναι πολύ πιο πάνω από τα 600 χιλ και υπάρχουν ακίνητα που οι ζητούμενες τιμές είναι πολύ πιο κάτω από τα 580 χιλ.

Εξάλλου, όπως έγραψα και πιο πάνω το τι ζητάω με το πόσο πουλάω τελικά, έχει μεγάλη διαφορά.

Θα μπορούσε να ζητάει και 1 εκ, το θέμα είναι αν θα υπήρχε πρόθυμος αγοραστής.

Απλοποιώντας λίγο τη σκέψη μου, ας πάρουμε παράδειγμα τον τύπο που πουλάει το μπουκαλάκι το λάδι 1 λιτ προς 1000 €, μιας και στο προϊόν υπάρχει μια σχετική ομοιογένεια.

Αφού υπάρχουν πρόθυμοι αγοραστές, καταφέρνει και το πουλάει, χωρίς να υπάρχει κάποιο θέμα εξαπάτησης και μάλιστα δεν επηρεάζει και την μέση τιμή του λαδιού, αφού  εσύ από το super market μπορείς να αγοράσεις 1 λιτ για 7 €.

 

Και προχωρώντας παραπέρα, δεν βλέπω καμιά χαμηλή αξιοπιστία στον μεσίτη. Ο άνθρωπος τον ενημέρωσε, ότι η τιμή που ζητάει είναι υψηλή, αλλά θα προσπαθήσει να το πουλήσει σε αυτή. 

Edited Νοέμβριος 6 , 2018 by ted78

[karanus]

BAS

Το κατάλαβα αυτό που έγραψες και σε αυτό απάντησα.

Ότι την ¨κίνηση-θέληση" του μεσίτη η του ιδιοκτήτη να βάζει την τιμή"  παραπάνω , έρχεται τώρα  μια μέθοδος, την "πιάνει"  αυτή την αύξηση και κάνει την σχετική απομείωση.

Θέλω να δείξω ότι αυτά πλέον είναι γραμμένα κάπου και δεν αφήνονται στην τύχη τους.

Υπάρχει μία μέθοδος και ένα κοινό σημείο αναφοράς.

 

Στο παράδειγμα που ανέφερες θεωρώ ότι και εγώ και ο συνάδερφος ted78

 η και ένας τρίτος εκτιμητής θα βάζαμε μια μείωση στην τιμή των 715000,00 , άλλος 10%, άλλος 15% η 20% ,οπότε θα ερχόμασταν πιο κοντά στην πραγματικότητα , με την οποία και εσύ συμφωνείς. Έχουμε ένα προκαθορισμένο όριο από 5-20% να κινηθούμε. Οπότε σχετικά θα υπάρχει μία ενιαία αντιμετώπιση.

Αυτό θα το κάναμε γιατί πλέον κινούμαστε με βάση κάποιους κανόνες και όχι όπως του κατέβει του καθενός.

Edited Νοέμβριος 6 , 2018 by karanus

[BAS]

Εσείς δηλαδή θα δεχόσαστε να πάρετε ένα ακίνητο που αυτός που το πουλάει θέλει κάποια λεφτά 20 % πάνω από την αγορά και ταυτόχρονα στον άλλο σας πελάτη , γιατί και οι δύο είναι πελάτες σας , θα δεχόσαστε να του κρύψετε ότι η τιμή είναι ψηλή , ή ακόμα χειρότερα να σας το πει αυτός .

Το πόσο ζητάω και το πόσο πουλάω , ΟΤΑΝ η αγορά είναι κανονική , γιατί περάσαμε και ακόμα περνάμε μια ΜΗ ΚΑΝΟΝΙΚΗ αγορά , δεν έχει τόσο μεγάλες διαφορές , γιατί ο ανταγωνισμός στην αγορά ακινήτων είναι πολύ ισχυρός .

Εδώ λοιπόν όταν θέλουμε να κάνουμε πράξη , πρέπει να είμαστε σοβαροί και προς τους δύο πελάτες μας . Γιατί είναι σύνηθες φαινόμενο να πετάνε και οι δύο στα σύννεφα , θεωρώντας ότι αυτοί είναι οι έξυπνοι και όλοι οι άλλοι βλάκες .

Υπ΄ όψη ότι το ακίνητο , δεν είναι και εύκολο να εκτιμηθεί γιατί είναι σε εξαιρετικό σημείο με μεγάλη προίκα πλεονεκτημάτων και ψιλομοναδικό . Οπότε συγκρίσεις του τύπου πιο πέρα στην λαϊκή πουλάνε 3 ευρώ τα κολοκυθάκια στις 2 το μεσημέρι , είναι ανάλογες με την σύγκριση μιας φερράρι με ένα χιουντάι άτος , αφού και τα δύο την ίδια δουλειά κάνουν . Σε μεταφέρουν ...

[ted78]

Τη ζητούμενη τιμή πώλησης την καθορίζει ο πωλητής και όχι ο μεσίτης. 

Ο αγοραστής θα πάει στον μεσίτη και θα ζητήσει ένα σπίτι κάποιων προδιαγραφών και κάποιου budget. Αν η οικονομική δυνατότητα του αγοραστή καλύπτει την αξία του συγκεκριμένου ακινήτου, ο μεσίτης θα του το δείξει, μεταξύ πολλών άλλων διαθέσιμων ακινήτων σε χαμηλότερη τιμή. 

Αν παρ' όλα αυτά ο αγοραστής εκτιμήσει τις ιδιαιτερότητες και τα πλεονεκτήματα, που αναφέρεις παραπάνω, και δεν θα τον πειράξει να δώσει και κάτι επιπλέον, ποιο ακριβώς είναι το πρόβλημά σου; 

Δεν καταλαβαίνω γιατί θα έπρεπε ο μεσίτης να επιβάλει χαμηλότερη τιμή στον πωλητή. Αυτό θα το ρυθμίσει η αγορά, στην περίπτωση που δεν θα βρίσκεται για αρκετό χρόνο αγοραστής για το ακίνητο, οπότε είτε θα το αποσύρει, είτε θα μειώσει την τιμή.

Edited Νοέμβριος 6 , 2018 by ted78

[BAS]

Μάλιστα . Αν δεν βρέξει , θα βγάλει ήλιο ...

[ted78]

Αν παίζουμε τις παροιμίες, ξέρω και μία άλλη: "Με λένε Ρίζο κι όπως θέλω τα γυρίζω"...

Το καταλαβαίνω ότι είναι σπαστικό να χάνεις τη δουλειά μέσα από τα χέρια σου, αλλά δε χρειάζεται να βγάζεις εδώ εκνευρισμό.

Η γνώμη μου σαν τρίτος είναι στο προηγούμενο μήνυμα. 

Τεσπά, είμαστε και εκτός θέματος, οπότε δε νομίζω ότι υπάρχει κάτι παραπάνω να πούμε επί του επικειμένου.