Εκτιμητής ακινήτων

[Pavlos33]

7 ώρες πριν, anavatis said:

καλησπέρα. ασχολείται κανείς με εκτιμήσεις για δικαστικούς επιμελητές? όταν σας αναθέτουν μια εκτίμηση και δεν περιγράφεται επαρκώς το ακίνητο πχ. ο τίτλος λέει οικόπεδο χτ.μ. αλλά σήμερα υπάρχει πολυώροφη οικοδομή, τί κάνετε? ο δικαστικός δεν έχει άλλα στοιχεία....

Ότι λέει παραπάνω ο Κώστας. Ο δικαστικός επιμελητής κατά 99% των περιπτώσεων θα σου αναθέσει έγγραφη εντολή εκτίμησης με σκοπό την  αναγκαστική εκτέλεση (λόγω μη πληρωμής δανείου συνήθως με εκτελεστό απόγραφο δικαστικής απόφασης).

Αυτός άλλωστε είναι και ο σκοπός της αυτοψίας να δεις και να περιγράψεις όσο καλύτερα μπορείς την υφιστάμενη κατάσταση στο ακίνητο, της οποίας την εμπορική αξία καλείσαι να προσδιορίσεις με κάθε πρόσφορο μέσο.

Μεγάλη προσοχή. Ο πιστ/νος εκτιμητής δεν παίρνει κανενός το μέρος, δρα ανεξάρτητα, αμερόληπτα και με προσήκοντα επαγγελματισμό και δεν είναι η δουλειά του να υποστηρίξει γι αυτό άλλωστε και ο κώδικας δεοντολογίας τον οποίο υπογράφουμε. Δώσε βάση στο να μην έχεις κάνει ξανά εκτίμηση στο τρέχον έτος του ίδιου ακινήτου  γιατί δημιουργείται πρόβλημα ασυμβίβαστου.

Edited Ιούλιος 20 , 2018 by Pavlos33

[anavatis]

καθότι πρόκειται για μια πολυγωνική οικοδομή καθώς και άλλα κτίσματα μέσα στο οικόπεδο για τα οποία δεν γνωρίζω αν όντως βρίσκονται εντός των ορίων του οικοπέδου,, αν είναι νόμιμα ή αυθαίρετα, θα ήταν εξαιρετικά επίφοβο να κάνω εκτίμηση των επιφανειών που βρίσκονται εντός του οικοπέδου. το μόνο που γνωρίζω είναι η επιφάνεια του οικοπέδου που περιγράφεται στον τίτλο. έστειλα μνμ στον δικαστικό επιμελητή να τον ενημερώσω...νομίζω ότι μέχρι εκεί είναι η δουλειά μας κι ότι δεν θα πρέπει εμείς να τρέχουμε σε κτηματολόγιο και πολεοδομίες για να βρούμε τα στοιχεία....εκτός κι αν προβλέπεται κάτι τέτοιο το οποί μάλλον πρέπει να το κάνει ο δικαστικός...εν πάσει περιπτώσει τα πράγματα δεν είναι τόσο ξεκαθαρισμένα....

Edited Ιούλιος 20 , 2018 by Pavlos33

[Pavlos33]

Θα επικοινωνήσεις με την Τράπεζας που είναι η επισπεύδουσα της αναγκαστικής εκτέλεσης για να ρωτήσεις μήπως υπάρχουν επιπλέον στοιχεία. Συμβαίνει κάποιες φορές οι επιμελητές να μην έχουν πλήρη στοιχεία γιατί συνήθως η δική τους εντολή δίνεται μέσα από εταιρίες επιμελητών οπότε θα σου πρότεινα να το ψάξεις. Συμφωνώ στο ότι ενημέρωσες τον Επιμελητή. Αν απαιτηθεί να τρέξεις προς εύρεση στοιχείων θα πρέπει να βάλεις και τα έξοδά σου μέσα στην αμοιβή.

 

[ted78]

Τυπικά σε τέτοιες περιπτώσεις ο εκτιμητής δεν πρέπει να έρθει σε επαφή με έναν από τους διάδικους.

Ο επιμελητής θα πρέπει να αναζητήσει τα επιπλέον στοιχεία από την τράπεζα και να τα παραδώσει στον εκτιμητή.

Σε περίπτωση που θα γίνει αναζήτηση από τον εκτιμητή σε υπηρεσίες, θα πρέπει να αναφερθεί στη σύμβαση και να προσδιοριστεί το επιπλέον κόστος.

[karanus]

Έχω την εξής περίπτωση.

Ζευγάρι απο κοινού και χωρίς σύσταση ΟΙ ανέγειραν απο κοινού 50% και 50% και σεχρονικό διάστημα απο το 1974 έως και το 1987 τα εξής ακίνητα:

ισόγεια κατοικία 115,00τμ και ισόγειο κατάστημα 154,00τμ και αντίστοιχα στον πρώτο όροφο 115,00τμ διαμέρισμα και 100,00τμ ένα άλλο διαμέρισμα.

Δηλ. Αν υπήρχε σύσταση , θα είχαμε 4 ιδιοκτησίες. Μια το κατάστημα και τρείς για τα διαμερίσματα.

Τώρα επιθυμούν για δικούς τους λόγους ( χώρισαν και δεν υπάρχει καλή σχέση) , την διανομή του περιουσιακού στοιχείου , που αποτελείται όπως περιέγραψα πιό επάνω απο:

Το οικόπεδο 1000,00τμ και ένα διώροφο κτήριο με ισόγεια κατοικία και κατάστημα και δύο κατοικίες στον όροφο.

Συγκριτικά στοιχεία υπάρχουν στην περιοχή.

Σκέφτομαι να εξετάσω το κάθε ακίνητο ξεχωριστά και να βρώ την εμπορική του αξία με την συγκριτική μέθοδο.

Απο εκεί και πέρα ας σκεφτούν με τους δικηγόρους τους , πως μπορεί να γίνει ο διαχωρισμός.

 

Έχει τύχει σε κάποιον κάτι παρόμοιο;

Πρέπει να προσέξω κάτι που ίσως δεν βλέπω;

Με απασχολεί κυρίως το ότι δεν υπάρχει ΣΟΙ.

[Pavlos33]

Μια πρώτη ιδέα έιναι ότι μπορείς να το κάνεις, δίνοντας αγοραία (εμπορική) αξία με παραδοχές.

Η αγοραία αξία δίνεται ως να ήταν ανεξάρτητες, διηρημένες ιδιοκτησίες και με την προυπόθεση ότι μπορούν να πωληθούν ξεχωριστά και επιπλέον στην αγοραία αξία δεν συμπεριλαμβάνονται τυχόν φόροι  και συμβολαιογραφικά έξοδα που απαιτούνται από την ανωτέρω παραδοχή.

Η παραδοχή θα αναγράφεται και στην έγγραφη εντολή εκτίμησης και φυσικά στις εκθέσεις εκτίμησης.

[karanus]

Άρα σε πρώτη φάση συμφωνούμε για εκτίμηση , σαν να ήταν ξεχωριστές.

Να ρωτήσω κάτι που ισως φανεί και χαζό!!

Θα την παρέδιδες την εκτίμηση σε ένα τεύχος , όπου θα φαινόταν διακριτά η αξία της κάθε μίας, η σε τέσσερα ξεχωριστά ένα για κάθε ιδιοκτησία;

 

[Pavlos33]

Πάντοτε όμως με την παραδοχή που αναφέρω. Μην το ξεχάσεις να την αναγράψεις στους όρους ανάθεσης και στην έκθεση. Υποτίθεται ότι θα κάνεις 4 εκτιμήσεις ως να ήταν (βλ. παραδοχή) 4 ξεχωριστές ιδιοκτησίες. Λογικά 4 διαφορετικά τεύχη.

 

[dimitrispsi]

Εγώ πιστεύω ότι το τεύχος πρέπει να είναι ένα, αφού ένα ακίνητο εκτιμάς.

Θα δώσεις και τις επιμέρους αξίες υπό την παραδοχή ότι θα μπορούσαν να αποτελούν ανεξάρτητες οριζόντιες, αλλά η αξία του ακινήτου είναι μία!

 

[BAS]

Μια γενικότερη ερώτηση .

Πλέον είναι κοινά διαπιστωμένο ότι στις περιοχές που δεν υπάρχει έντονο πρόβλημα ασφάλειας έχουμε σημαντικές αυξήσεις στις τιμές των σπιτιών που δεν επιβαρύνονται με ΦΠΑ . Αλλά και σε υποβαθμισμένες έχουμε κάποιες αυξήσεις .

Ακόμα έχουμε σημαντικές αυξήσεις στις τιμές των οικοπέδων σε περιοχές που δεν υπάρχουν πολλά τέτοια .

Το πρόβλημα του ΦΠΑ δεν επηρεάζει καθόλου τις παραθαλάσσιες περιοχές , όπου γίνονται πολλές πράξεις .

Αυτά πως τα βλέπουν οι τράπεζες ?  Σας δίνουν εντολές να βάζετε κάποιες αξίες παραπάνω , από τα ερείπια που εκτιμούσατε μέχρι τώρα , ή ακόμα πιέζουν για πολύ χαμηλές τιμές ?