Εκτιμητής ακινήτων

[ted78]

Σε γενικές γραμμές γίνεται έρευνα αγοράς και γίνεται χρήση συγκριτικών στοιχείων.

Το ερώτημα, όπως το θέτεις είναι ελλιπές, γιατί αυτό που μετρά είναι ο σκοπός της εκτίμησης, που ανάλογα μπορεί να υπάρξουν πιέσεις είτε για προς τα πάνω, είτε για προς τα κάτω, αλλά όπως και να έχει οι διαφοροποιήσεις θα κυμαίνονται το πολύ μεταξύ 10 - 15%  από τον μέσο όρο της αγοράς. Όχι δηλαδή κάτι σημαντικό και εντός του εύρους των αποδεκτών αποκλίσεων.

 

Επίσης, να σημειώσω ότι δεν είναι πάντα οι τράπεζες, που επιθυμούν χαμηλές τιμές, αλλά το κυριότερο απ' όλα, ότι οι πιστοποιημένοι εκτιμητές τηρούν έναν κώδικα δεοντολογίας, που προβλέπει να μην υποκύπτουν σε πιέσεις, που θα θέτουν σε αμφισβήτηση την εργασία τους και το επιστημονικό τους κύρος. Σε γενικές γραμμές την προστατεύουμε την ποιότητα της δουλειάς μας.

Edited Ιούλιος 31 , 2018 by ted78

[BAS]

Πολλές εκτιμήσεις ιδιαίτερα για ρυθμίσεις δανείων που έγιναν κατά την διάρκεια της κρίσης , ήταν απλά για κλωτσιές . Γιατί οι τράπεζες προκειμένου να πιέσουν για καλύμματα ξεφτίλιζαν τις αξίες των υπαρχόντων καλυμμάτων σε τιμές απαράδεκτες . Βέβαια είχαν το άλλοθι ότι δεν γίνονταν πράξεις , αλλά και πάλι οι εκτιμήσεις αυτές ήταν ξεκάθαρα μεροληπτικές και δημιούργησαν πρόβλημα στους δανειολήπτες .

Το ερώτημα μου είναι γενικό και αναφέρω ότι έχουμε τεράστιες αλλαγές στις τιμές των ακινήτων με πρωταθλητές τα νότια προάστια και εν μέρει το κέντρο της Αθήνας . Γνωρίζω ότι γίνονται πράξεις , γιατί συνεργάζομαι με μεγάλο μεσιτικό που έχει κυρίως ξένους πελάτες , σε τιμές που τις θεωρώ ψηλές για αυτό που παίρνουν . 

Μάλιστα η μεγάλη διαφορά του ΦΠΑ με τον ΦΜΑ και η λογική διαφορά της τιμής του καινούργιου με το παλαιό , λαμβάνεται σαφέστατα υπ΄ όψη σε τέτοιες επιλογές ακινήτων από ξένους , με αποτέλεσμα η επιλογή αγορά μτχ με πλήρη και ριζική ανακαίνιση και ο ΦΜΑ να συγκρίνεται με νέο με ΦΠΑ , όπου προφανώς ο χαμένος είναι πάντα ο δεύτερος και αυτή είναι μια τεράστια στρέβλωση στην αγορά .

Γενικά γίνονται επενδύσεις επταψήφιες για κτίρια ή τμήματα κτιρίων που με την ανακαίνιση θα πουληθούν σε τιμές κοντινές με την τιμή των καινούργιων , χωρίς τους φόρους , αφού η διαφορά τους είναι τεράστια .

Η ερώτηση μου λοιπόν είναι κατά πόσον οι εντολείς σας γνωρίζουν αυτή την κατάσταση . Μιλάω πάντα για την Αττική .

[ted78]

Εννοείτε ότι γνωρίζουν, τι συμβαίνει στην αγορά. Να σκεφτείς ότι οι τράπεζες παράλληλα ξεκινάν να αναθέτουν σε μεσίτες πακέτα ακινήτων τους για διάθεση προς πώληση.

 

[BAS]

Θα μου επιτρέψεις να γελάσω πικρά . Και για τις τράπεζες και για τους μεσίτες....

[karanus]

Επανέρχομαι στο προηγούμενο θέμα που είχα θέσει και το βάζω και εδώ:

Έχω την εξής περίπτωση.

Ζευγάρι απο κοινού και χωρίς σύσταση ΟΙ ανέγειραν απο κοινού 50% και 50% και σεχρονικό διάστημα απο το 1974 έως και το 1987 τα εξής ακίνητα:

ισόγεια κατοικία 115,00τμ και ισόγειο κατάστημα 154,00τμ και αντίστοιχα στον πρώτο όροφο 115,00τμ διαμέρισμα και 100,00τμ ένα άλλο διαμέρισμα.

Δηλ. Αν υπήρχε σύσταση , θα είχαμε 4 ιδιοκτησίες. Μια το κατάστημα και τρείς για τα διαμερίσματα.

Τώρα επιθυμούν για δικούς τους λόγους ( χώρισαν και δεν υπάρχει καλή σχέση) , την διανομή του περιουσιακού στοιχείου , που αποτελείται όπως περιέγραψα πιό επάνω απο:

Το οικόπεδο 1000,00τμ και ένα διώροφο κτήριο με ισόγεια κατοικία και κατάστημα και δύο κατοικίες στον όροφο.

Συγκριτικά στοιχεία υπάρχουν στην περιοχή.

Σκέφτομαι να εξετάσω το κάθε ακίνητο ξεχωριστά και να βρώ την εμπορική του αξία με την συγκριτική μέθοδο.

Απο εκεί και πέρα ας σκεφτούν με τους δικηγόρους τους , πως μπορεί να γίνει ο διαχωρισμός.

Έχει τύχει σε κάποιον κάτι παρόμοιο;

Πρέπει να προσέξω κάτι που ίσως δεν βλέπω;

Με απασχολεί κυρίως το ότι δεν υπάρχει ΣΟΙ.

Απο την έρευνα μου βρήκα ότι το κατάστημα άλλαξε χρήση το 2008 και κατά το ήμισυ πλέον είναι κατοικία.

Άρα μιλάμε για πέντε διαφορετικές ιδιοκτησίες.

Το πιό περίεργο όμως προκύπτει παρακάτω:

Ζητάει ο δικηγόρος του ενός μέρους στο οποίο συμμετέχω και εγώ, αφου βρώ τις αξίες (εκτιμήσεις) ,να προχωρήσσω και σε πρόταση διανομής.

Δηλαδή εγώ να είμαι αυτός που θα γράψει , ότι εσύ θα πάρεις αυτό και αυτό και ο άλλος τα υπόλοιπα.

Σας φαίνεται λογικό αυτό;

Και ακόμα αν ήθελα, πως γίνεται το ίδιο πρόσωπο να κάνει και τις εκτιμήσεις  και την πρόταση διανομής.

Άσε που δεν μπορεί να υπάρξει τέτοια σύμπτωση , ώστε να διανεμηθούν πέντε διαφορετικά ακίνητα , ισοδύναμα σε δύο άτομα.

Εγώ πίστευα ότι αφού τους δώσω τις εμπορικές αξίες , αυτοί, δηλ. ο  δικηγόρος και η πελάτισά μας θα διαμόρφωναν μία πρόταση προς επεξεργασία με τον αντίδικο.

Έχετε κάποια άποψη;

[Pavlos33]

Αν η νέα εγκατεστημένη χρήση κατοικία δεν έχει ενσωματωθεί στο όμορο διαμέρισμα του ισογείου και λειτουργικά είναι ανεξάρτητη, θα την θεωρήσεις και αυτή (βάσει των παραδοχών που έχουμε συζητήσει σε προηγούμενα μηνύματα) ως να ήταν ξεχωριστή ιδιοκτησία και θα εκτιμηθεί έτσι.

Πρακτικά, θα εκτιμήσεις με συγκριτική μέθοδο, σαν να ήταν οριζόντιες και θα αναφέρεις τις παραδοχές (εντολή ανάθεσης, έκθεση εκτίμησης).

Από τη στιγμή που θα δώσεις τις 5 εμπορικές αξίες το όλο θέμα ανάγεται σε μια απλή πρόσθεση. Το να αναφέρεις ονομαστικά ποιος παίρνει τι,  δεν αποτελεί δικό σου αντικείμενο. Επίσης οι συνδυασμοί αξιών (και η υπολειπόμενη αξία να δοθεί σε χρήμα), είναι διαφορετικοί και οι αντίδικοι μπορεί να μη θέλουν αυτό το συνδυασμό που θα προτείνεις. Άρα, δε βλέπω κανένα νόημα σε αυτό.

Στο τέλος αν δεν συμφωνήσουν πουθενά, λογικά το δικαστήριο μπορεί να διατάξει πλειστηριασμό και διανομή του 50% των χρημάτων που θα μαζευτούν (ας το πει ο δικηγόρος αυτό αν γίνεται).

Edited Αύγουστος 1 , 2018 by Pavlos33

[karanus]

1 ώρα πριν, Pavlos33 said:

Αν η νέα εγκατεστημένη χρήση κατοικία δεν έχει ενσωματωθεί στο όμορο διαμέρισμα του ισογείου και λειτουργικά είναι ανεξάρτητη, θα την θεωρήσεις και αυτή (βάσει των παραδοχών που έχουμε συζητήσει σε προηγούμενα μηνύματα) ως να ήταν ξεχωριστή ιδιοκτησία και θα εκτιμηθεί έτσι.

Πρακτικά, θα εκτιμήσεις με συγκριτική μέθοδο, σαν να ήταν οριζόντιες και θα αναφέρεις τις παραδοχές (εντολή ανάθεσης, έκθεση εκτίμησης).

Από τη στιγμή που θα δώσεις τις 5 εμπορικές αξίες το όλο θέμα ανάγεται σε μια απλή πρόσθεση.

Αυτό ακριβώς τους είπα και εγώ. Ο δικηγόρος μας επιμένει ότι πρέπει να προχωρήσω και στην διανομή και την πρόταση αυτή να παρουσιάσουμε και στο δικαστήριο , που τελικά εκεί θα καταλήξουμε.

 

Το να αναφέρεις ονομαστικά ποιος παίρνει τι,  δεν αποτελεί δικό σου αντικείμενο. Επίσης οι συνδυασμοί αξιών (και η υπολειπόμενη αξία να δοθεί σε χρήμα), είναι διαφορετικοί --  ακριβώς είναι πολλοί οι συνδιασμοί--- και οι αντίδικοι μπορεί να μη θέλουν αυτό το συνδυασμό που θα προτείνεις.---ο ένας δεν θα το θελήσει σίγουρα... Άρα, δε βλέπω κανένα νόημα σε αυτό.

Στο τέλος αν δεν συμφωνήσουν πουθενά, λογικά το δικαστήριο μπορεί να διατάξει πλειστηριασμό και διανομή του 50% των χρημάτων που θα μαζευτούν (ας το πει ο δικηγόρος αυτό αν γίνεται). Ναι γίνεται . Τουλάχιστον έτσι μας είπε.

Παύλο συμφωνούμε. Και εγώ έτσι το βλέπω.

[Pavlos33]

Αν επιμένει τόσο πολύ και του είναι δύσκολο να κάνει μια απλή πρόσθεση, φτιάξε μια μικρή έκθεση ανεξάρτητη από τις εκθέσεις εκτίμησης και γράψε ένα σενάριο αθροίζοντας τις εμπορικές αξίες, επιλέγοντας αυτό το σενάριο που ισομοιράζει καλύτερα.

Για παράδειγμα  αξία καταστήματος+αξία διαμερίσματος ορόφου με τα τμήματα αυτά να δοθούν στον ένα εκ των συζύγων και διαμερισμα μικρό ισογείου+μεγαλύτερο+διαμέρισμα (μικρότερο) ορόφου στον άλλο.

Οι αξίες με κανένα συνδυασμό δεν μπορούν να ισομοιραστούν και δίνονται χωρίς να έχουν ληφθεί υπόψιν φόροι και συμβολαιογραφικά έξοδα προκειμένου να επέλθει η διανομή μέσω σύστασης Ο.Ι.

Δουλειά του δικαστή είναι είτε να διατάξει διανομή με σύσταση ΟΙ και καταβολή μετρητών για τη διαφορά αξιών από αυτόν που ωφελείται, ή να διατάξει τελικά  πλειστηριασμό του ακινήτου, σενάριο το οποίο υποθέτω θα είναι και το έσχατο που θα επιλεγεί αφού εξαντληθούν όλες οι λύσεις.

Edited Αύγουστος 1 , 2018 by Pavlos33

[karanus]

Εδώ τώρα μπαίνει ένα ερώτημα :

Εαν εγώ μπορεί να είμαι και εκτιμητής και να προτείνω και  τον  συνδυασμό διανομής; η τέλος πάντων έναν απο τους συνδυασμούς;

Και κάτι άλλο.

Είναι δυνατόν ο δικαστής να προκρίνει πρόταση που προέρχεται από έναν από τους αντίδικους;

Το θεωρώ δύσκολο.

Το πάει σε πλειστηρισμό και έχει το κεφάλι του ήσυχο.

[dimitris GM]

σωστα ειπε ο παυλος...

στην αγωγη αναφερονται μονον οι αξιες.

Ο δικαστης αποφασιζει την "διανομη" αναλογα με την αξια της μεριδας καθενος....πιθανον να ζητησει την καταβολη μετρητων  προς καλυψη τυχον καποιας διαφορας.

Να επισημανω οτι

στην προκειμενη περιπτωση,  ενα καταστημα εχει ηδη αλλαξει χρηση κατα το μισο και εγινε κατοικια, αλλα δεν ξερουμε αν εχει γινει με "επισημο" τροπο και αν εχει γινει τροποποιηση της συστασης.

δξ αν αυτο αποτελει εμποδιο στην ολη διαδικασια. Συζητειστε το.

Πάντως, ενω προκειται για μια απλη διαφορα, μαλλον προσωπικες "αντιδικιες" εμποδιζουν την απλή λυση, η οποια ειναι

ή α] εσυ μοιραζεις...εγω διαλεγω ...ή το αντιθετο

ή β] υπολογισμος της αξια ς με βαση τον αντικειμενικο. Ιδια οικοδομη ειναι.....ιδιες "οικονομοτεχνικες ιδιοτητες εχουν"

υγ

απαντω και στον καρανους

ο κανονας ειναι να σωθει το ακινητο/ακινητα, με αποφαση διανομης.

Ο πλειστηριασμος ειναι η "τελευταια λυση" και μονον εάν δεν ειναι δυνατη η αυτουσια διανομη [πχ δυο ακινητα  με μεγαλη διαφορα αξιας που ανηκουν σε 6 δικαιουχους...]

Εδω και πολλα ακινητα υπαρχουν και οι δικαιουχοι ειναι μονον "2"

καλη συνεχεια

 

Edited Αύγουστος 1 , 2018 by dimitris GM