Εκτιμητής ακινήτων

[dimitrispsi]

Αναλόγως.

 

Το βασικό είναι να έχεις γνωριμίες. Οι τράπεζες παλιότερα είχαν αρκετούς εκτιμητές. Σήμερα υπάρχουν υποκαταστήματα που δεν έχουν εκτιμητές ή έχουν μόνο 1 (κυρίως τα επαρχιακά).

 

Κάποιες τράπεζες διοργανώνουν σεμινάρια ΠΡΙΝ προσλάβουν εκτιμητές και στο τέλος του σεμιναρίου σε ρωτάνε αν θέλεις όντως να συνεργαστείς.

 

Για να φτάσεις σε ένα τέτοιο σεμινάριο, πρέπει να σε έχει προτείνει ο διευθυντής υποκαταστήματος, άρα... ΓΝΩΡΙΜΙΕΣ και βιογραφικό.

 

Άλλες τράπεζες απλά κοιτάνε τα βιογραφικά που στέλνουν οι διευθυντές, επιλέγουν και αναθέτουν 2-3 υποθέσεις δοκιμαστικά (σου στέλνουν οδηγίες συμπλήρωσης).

 

Αυτό που πρέπει να ξέρεις είναι ότι:

- Κάποιες τράπεζες έχουν το "χάρτινο" σύστημα (συμπληρώνεις αρχεία excel, τα τυπώνεις και τα στέλνεις). Άλλες όμως έχουν ηλεκτρονικό σύστημα (σου γίνεται ηλεκτρονική ανάθεση και έχεις πρόσβαση μέσω internet σε κάποιο σύστημα ηλεκτρονικής συμπλήρωσης. Τυπώνεις και υπογράφεις αφού πρώτα γίνει έλεγχος και διορθώσεις).

- Οι τιμές έχουν πέσει, ειδικά στις αυστηρές ιδιωτικές τράπεζες. Για τα ηλεκτρονικά συστήματα η αμοιβή είναι 55-70 ευρώ +ΦΠΑ και για τα χάρτινα οριακά παραπάνω (μ.ο. 100 ευρώ). Ειδικές τιμές ισχύουν για τα ειδικά ακίνητα με μεγάλες αξίες (πχ ξενοδοχεία, εργοστάσια, κλπ).

- Η εκτίμηση δεν γίνεται για την τράπεζα, αλλά για την θυγατρική της "real-estate" εταιρεία. Εξ'ορισμού υπάρχει αντιπαλότητα γιατί ο τραπεζικός προσπαθεί να δώσει το δάνειο ενώ ο realestatατζής να το μειώσει/κόψει. Στην πράξη πρέπει να βρεις ισορροπία μεταξύ των δύο.

- Πρέπει να είσαι μέσα στην αγορά. Οι υψηλές ή χαμηλές εκτιμήσεις (εκτός αγοράς δηλαδή) σημαίνουν διακοπή συνεργασίας.

[tpanag]

Σας έχουν ενοχλήσει για "επανεκτιμήσεις"; Έγινε σε εμένα κρούση την προηγούμενη εβδομάδα και πάλι μόλις τώρα. Λόγω των "σαρωτικών ελέγχων" της Blackrock στα δανειακά χαρτοφυλάκια των τραπεζών.

Έχουν την απαίτηση να κάνουμε επανεκτιμήσεις αυθημερόν (εντός 2-3 ωρών να τους έχω επιστρέψει εκτιμητήριο μου ζήτησαν σήμερα!) για αμοιβή μάλιστα της τάξης των ...40Ε+ΦΠΑ (όπως δίνει η ΑΤΕ στις επανεκτιμήσεις). Δε σφάξανε! Εγώ για τον Τόμσεν, τα τσιράκια του και τις "θυγατρικές" τους δε δουλεύω και μάλιστα τσάμπα. Χρεοκοπία τώρα και στα τσακίδια όλοι τους.

[ted78]

Μου έχει τύχει, αλλά όχι για πρόσφατες εκτιμήσεις εντός του έτους, αλλά για εκτιμήσεις άνω του έτους, που πληρώνονται κανονικά σαν νέα εκτίμηση. Ούτε βέβαια με τέτοια ασφυκτικά περιθώρια. Ρώτα μήπως το μόνο που θέλουν είναι αξία πυρασφάλισης, ώστε να γλιτώσεις τον κόπο.

[tpanag]

Μιλάω συγκεκριμένα για την ΑΤΕBank. Είναι πρόσφατη απόφαση και θέλουν επανεκτίμηση όπως είπα. Η δε αμοιβή είναι σαφώς χαμηλότερη από τα μινιμουμ 75 ευρώ των κανονικών εκτιμήσεων. Νομίζω 40Ε (μπορεί να είναι και 30 ή 35 δε θυμάμαι ακριβώς). Δεν τίθεται θέμα να μπω σε αυτή τη διαδικασία για λιγότερα από τα 2πλά της κανονικής εκτίμησης (τι ακριβώς μπορεί να εκτιμήσει ένας εκτιμητής σε αυτή την περιόδο; Είναι κανονικές συνθήκες αυτές που βιώνουμε; Μπορεί να βγει σωστό αποτέλεσμα; Δηλαδή ίσα ίσα να απαξιώσω ένα ακίνητο για να μπορέσουν να πάρουν τελικά κοψοχρονιά τα πάντα; Ε όχι!). Από οικονομική άποψης και μόνο να το δούμε, κυριολεκτικά ούτε οι βενζίνες δε βγαίνουν με τέτοιες αμοιβές. Ούτε υπάρχει περίπτωση να επανεκτιμήσω ακίνητο που εκτίμησε άλλος συνάδελφος. Δε θα κάτσουμε να βγάλουμε τα μάτια μας επειδή το αποφάσισε ένα τσούρμο αλητών. Ήρθε η ώρα που τα παρατάω και πάω να φτιάξω πρόβατα...

[dimitrispsi]

Φυσικά και γίνονται επανεκτιμήσεις.

 

Σταδιακά έχουν γίνει και γίνονται επανεκτιμήσεις σε περιπτώσεις δεκαετίας (δάνεια επί δραχμών) ή εκτιμήσεις για νέα ακίνητα για παλιά δάνεια (πχ όταν το ήδη υπάρχον ακίνητο έχει δεσμευτεί με κάποιο τρόπο πολεοδομικά -από κάποιο νέο σχέδιο πόλης).

 

Οι τράπεζες ζητάνε πλέον αποκλειστικά και μόνο ακίνητα άμεσα εκμεταλεύσιμα (πχ σπίτια, καταστήματα) ή αν πρόκειται για οικόπεδα να είναι άμεσα οικοδομήσιμα (να μην χρωστάνε εισφορές σε γη ή χρήμα, να υπάρχει τελεσιδικία για τα εκτός σχεδίου, κλπ).

 

Οι αμοιβές απ'όσο έχω δει μέχρι στιγμής είναι οι ίδιες, όχι μειωμένες. Όσες επανεκτιμήσεις έχω κάνει ήταν πάντα "ανά κύματα", δηλαδή μια περίοδο εκτιμούσα σπίτια, μια άλλη ξενοδοχεία και μεγάλα ακίνητα, κλπ.

 

Οι ταχείες εκτιμήσεις (εντός ωρών από τα υπάρχοντα στοιχεία ή εντός 2-3 ημερών με προσθήκη κυρίως φωτογραφιών) γίνονται όταν το ακίνητο πάει σε πληστηριασμό εντός εβδομάδος και ζητείται εμπλουτισμός φακέλου.

 

Υπήρξε μια περίοδος παλιότερα που η Πειραιώς έκανε άπειρες επανεκτιμήσεις, σε περιπτώσεις που "κληρονόμησε" από την ΕΤΒΑ και έπρεπε να δει "πού βρίσκεται" από ακίνητα.

[ilias]

μια περίοδο εκτιμούσα........ξενοδοχεία......

Ποια μέθοδο χρησιμοποιούσες?

[ace7]

Για ξενοδοχεία, όσον αφορά εκτιμήσεις για τράπεζες, η πιο απλή μέθοδος είναι το κόστος αντικατάστασης. Αν θες να κάνεις πλήρη οικονομοτεχνική μελέτη και μπορείς να συγκεντρώσεις όλα τα στοιχεία που απαιτούνται (πληρότητες παρόμοιων ξενοδοχείων, οικονομικά στοιχεία παρελθόντων ετών του προς εκτίμηση ακινήτου ή παρόμοιων όπως τζίρους, έξοδα, φόρους, κλπ, εκτίμηση απόδοσης, κοκ) πας με εισοδηματικές μεθόδους όπως οι ταμειακές ροές που σου δίνουν μια πιο ακριβή εικόνα της αξίας του ξενοδοχείου

[tpanag]

dimitrispsi παρουσίασα συγκεκριμένη κατάσταση που προέκυψε πρόσφατα σε συγκεκριμένη τράπεζα (και έχω έντονη ανησυχία ότι δε θα μείνει μόνο σε αυτή την τράπεζα). Τα τελευταία 6 χρόνια δεν έκανα ποτέ επανεκτίμηση. Τώρα δόθηκε εντολή λόγω της Blackrock όπως είπα.

[dimitrispsi]

Ποια μέθοδο χρησιμοποιούσες?

Κατ'αρχάς αναφερόμουν σε επανεκτιμήσεις, έτσι;

 

Υπήρχε παλιά εκτίμηση πάντα, την οποία λάμβανα σοβαρά υπ'όψιν. Ξεκινούσα από εκείνη την εκτίμηση και έκανα απομείωση λόγω παλαιότητας και προέκυπτε ένα ποσό.

 

Επειδή η επανεκτίμηση ήταν γρήγορη, για πληστηριασμό, δεν μπορούσα να μπω και να ελέγξω. Προφανώς ο ιδιοκτήτης έβγαλε δίκανο, κατά συνέπεια δεν μπορούσα να κάνω βάσιμη εκτίμηση με κόστος αντικατάστασης.

 

Σε συνεργασία με "μεγάλο κεφάλι" του κεντρικού εκτιμητικού (ποτέ δεν σε αφήνουν μόνο σου σε μεγάλα ακίνητα), έγινε έρευνα στο επιμελητήριο(?) και είδαμε ότι από τα 5 αστέρια, είχε πέσει στα 3.

Έγινε ανάλυση κόστους διαμονής προς παροχές σε σχέση και με τα υπόλοιπα ξενοδοχεία της περιοχής (ρώτησα ανώνυμα ως ενδιαφερόμενος πελάτης). Διασταύρωσα με στοιχεία από "αξιόπιστες" ιστοσελίδες (πχ booking.com) και στήσαμε πλάνο "επιχειρηματικής συμπεριφοράς".

Αυτά βοήθησαν στο να γίνει μια μικρή απομείωση στο τέλος (άλλο ένα 3*** κι άλλο ένα 5*****)

 

Τα σχέδια που υπήρχαν στο αρχείο της τράπεζας ήταν φθαρμένα και κάπως ελλειπή, ενώ υπήρχαν πολλές παράνομες προσθήκες στα κτίρια, οι οποίες εκτιμήθηκαν σαν έκταση από φωτογραφίες (πχ από δεξιώσεις γάμων), φωτογραφίες με τηλεφακό από ψηλότερα σημεία και ψηλά γειτονικά κτίρια αλλά και από αεροφωτογραφίες, κυρίως κτηματολογίου.

 

Δόθηκε τιμή στα γνωστά νόμιμα τετραγωνικά και άλλη τιμή στα αυθαίρετα τετραγωνικά (κατ'εκτίμηση πάντα). Επίσης τιμή για το οικόπεδο το οποίο ήταν όλο διαμορφωμένο.

 

Το ποσό που προέκυψε συγκρίθηκε με το ποσό αρχικής απομείωσης από την παλιά εκτίμηση. Ήταν αρκετά κοντά, οπότε τελική εκτίμηση εκ μέρους μου ήταν ένας "μέσος όρος προς τα πάνω", αφού γίνονταν ελαφριές συντηρήσεις (βαψίματα, βερνικώματα αλλά και διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου με καλοδιατηρημένο γκαζόν και πλακοστρώσεις).

 

Αυτό το τελικό έστειλα και υπέγραψα.

 

Κατα την διόρθωση στα κεντρικά επικοινωνούσα για να εξηγήσω πάλι όλα τα παραπάνω. Δεν μου ζητήθηκε νέα διόρθωση και η τιμή έγινε δεκτή με απομείωση <10% όπως έμαθα μετά.

 

Στον πληστηριασμό "μπήκε" η τράπεζα με την απομειωμένη (από την εκτίμησή μου τιμή), έγινε ένσταση από τον ιδιοκτήτη και τελικά η επιχείρηση "βγήκε στο σφυρί" περίπου στην τιμή που είχα δώσει.

 

Για την ιστορία, το ξενοδοχείο το αγόρασε "άγνωστος" (συγγενής του ιδιοκτήτη) με δάνειο από άλλη τράπεζα.

 

Είναι ξεκάθαρα περιπτώσεις που η θεωρία δεν μπορεί να εφαρμοστεί.

[ilias]

Δόθηκε τιμή στα γνωστά νόμιμα τετραγωνικά και άλλη τιμή στα αυθαίρετα τετραγωνικά (κατ'εκτίμηση πάντα). Επίσης τιμή για το οικόπεδο το οποίο ήταν όλο διαμορφωμένο.

Αυτό είναι σωστό όμως?

Από τη στιγμή που δίνεις αξία στα m2 μπορείς να δώσεις και στο οικόπεδο?

Εκτός αν εκτίμησες την κατασκευαστική του αξία και προσέθεσες την αξία του οικοπέδου.