Υπέρβαση ύψους, ως μοναδική παράβαση κτιρίου

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Θεωρώ ότι, έχεις αυθαίρετη ΥΥ (για ολόκληρο το χώρο του υπογείου) με βάσει τα εγκεκριμένα σχέδια της ΟΑ (χωρίς υπέρβαση δόμησης).

[pardamaskou]

οκ κατάλαβα. σ'ευχαριστώ πολυ για την απάντηση.

[pardamaskou]

Ιάσονα -τώρα που σε βρήκα - μπορώ να σε ρωτήσω κ κάτι ακόμα?

γενικώς με τις ΥΥ δεν έχω καταλάβει, πότε πάει ως υπέρβαση ως προς την Ο.Α. κ πότε ως προς το μέγιστο της περιοχής.

 

π.χ. σε οικοδομή με Ο.Α., όπου έχει ανεγερθεί αυθαίρετη ισόγεια αποθήκη (ΥΔ, ΥΚ) με ύψος που δεν υπερβαίνει το μέγιστο της περιοχής, παίρνει κ ΥΥ?

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Σε κάθε περίπτωση συγκρίνεις το εγκεκριμένο (βάσει άδειας) ύψος με το πραγματοποιηθέν. Αν έχεις διαφορά, έχεις ΥΥ.

Στη συνέχεια συγκρίνεις την υπέρβαση ύψους που βρήκες με το μέγιστο επιτρεπόμενο της περιοχής για να βρεις το ποσοστό της υπέρβασης ύψους (20% κ.λπ.). Με άλλα λόγια, όπου δεν έχει ακολουθηθεί το εγκεκριμένο ύψος, έχεις ΥΥ.

 

Στο παράδειγμά σου, όχι δεν έχεις ΥΥ (εκτός αν η αποθήκη έχει ύψος π.χ. 5 μέτρα κ.λπ., που μάλλον δεν έχει).

[pardamaskou]

Δηλαδη, ΥΥ εχουμε μόνο:

 

α) σε οικοδομή ή τμήματα οικοδομής με Ο.Α. &

β) σε κτίσματα χωρίς Ο.Α. όταν το ύψος τους ξεπερνά το μέγ. επιτρ. της περιοχής?

Edited Οκτώβριος 12 , 2012 by pardamaskou

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Από σημειώσεις Λεμπέση:

 

125. ΥΠΕΡΒΑΣΗ ΥΨΟΥΣ: Ο συντελεστής 6 για την αύξηση του ύψους εφαρμόζεται σε όλες τις περιπτώσεις σε σύγκριση με το επιτρεπόμενο ύψος στην περιοχή του ακινήτου

(Θ΄4): Για τον εντοπισμό των συντελεστών (ποσοστό) επιβάρυνσης ανά φύλλο καταγραφής αυθαιρεσιών της ίδιας κατηγορίας τα μεγέθη των υπερβάσεων – παραβάσεων που διαπιστώθηκαν ανά αυτοτελή ιδιοκτησία συγκρίνονται με τα μέγιστα επιτρεπόμενα μεγέθη που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου, ανεξάρτητα αν υπολείπονται ή υπερβαίνουν τα μεγέθη αυτά.

Ελέγχεται η υπέρβαση καθ΄ ύψος ως προς το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής και το ιδεατό στερεό, σε εκατοστά, σε όλες τις περιπτώσεις αυθαιρέτων (είτε έχουν άδεια είτε όχι), και ως βάση υπολογισμού λαμβάνεται η αντίστοιχη επιφάνεια (εμβαδόν) του αυθαίρετου τμήματος (Εγκ.13/11)

Σημειωτέον ότι στα Εκτός σχεδίου σε περίπτωση κατασκευής στέγης το επιτρεπόμενο ύψος προσαυξάνεται με το ύψος της στέγης, ενώ στα εντός σχεδίου υπολογίζεται βάσει του συνολικού μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους χωρίς τη στέγη, εκτός αν η υπέρβαση οφείλεται μόνο στην υπέρβαση του ύψους της στέγης, και ειδικά αν στην περίπτωση που δημιουργείται κάποιος χώρος μέσα στη στέγη.

Για τον υπολογισμό του ειδικού προστίμου που αφορά στην υπέρβαση ύψους σε οικοδομή με οικοδομική άδεια δεν θα προσμετράται το πρόσθετο ύψος που έχει προκύψει από την μη ολοκλήρωση του περιβάλλοντος χώρου της ή από εκχωματώσεις που έχουν εκτελεστεί. (τροπ. άρθρο 24 παρ.25)

-Δώμα που έχει ενταχθεί στο Ν.3843/10, εφόσον έχει υπέρβαση ύψους, δηλώνεται με το Ν.4014/11 ως υπέρβαση ύψους (Β΄1). Αφού γίνεται αποδεκτό αυτό με τη Β΄1 για το Δώμα, προφανώς έχει ανάλογη εφαρμογή και στις άλλες περιπτώσεις που δηλώθηκαν με το Ν.3843/10 (Η/Χ, πατάρια, υπόγεια)

- Βέβαια στην περίπτωση του Η/Χ αυτό συνεπάγεται ότι υπάρχει αύξηση του ύψους ολόκληρου του ορόφου.

Ø Σε περιπτώσεις υπέρβασης ύψους νομίμως υφιστάμενων κτιρίων ή τμημάτων τους, στις οποίες δεν συντρέχει υπέρβαση δόμησης, το πρόστιμο υπολογίζεται χωρίς να πολλαπλασιάζεται ο συντελεστής της υπέρβασης δόμησης, αλλά ο συντελεστής 0,20 για υπερβάσεις έως 20% του επιτρεπόμενου ύψους και ο συντελεστής 0,40 για υπερβάσεις μεγαλύτερες του 20% του επιτρεπόμενου ύψους. (τροπ. άρθρο 24 παρ.6 προσθ. με άρθ.51 παρ.3 Ν.4030/11 & Στ΄1)

Ø Για την Υπέρβαση Ύψους, υπάρχουν οι εξής διαφορετικές περιπτώσεις:

• Σε πολυώροφα κτίρια που η συνολική υπέρβαση του ύψους εκ κατασκευής έχει κατανεμηθεί σε ορόφους, σε κάθε όροφο που περιλαμβάνεται στην άδεια και έχει μόνο υπέρβαση ύψους σε σχέση με το ύψος της άδειας, δηλαδή όταν δεν έχει υπέρβαση δόμησης, οι οριζόντιες ιδιοκτησίες του κτιρίου είναι υπόχρεες κατά το τμήμα του ύψους που τους αναλογεί, χωρίς να επηρεάζεται το ύψος των άλλων ιδιοκτησιών που βρίσκονται σε άλλους ορόφους, και το πρόστιμο θα υπολογίζεται με τους συντελεστές 0,2 ή 0,4, σε σύγκριση με το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής. Για να ενεργοποιηθεί ο υπολογισμός πρέπει στο πεδίο "Υπέρβαση δόμησης" στα "Φύλλα καταγραφής" θα ληφθεί η τιμή "Χωρίς υπέρβαση".

• Σε αυθαίρετα τμήματα κτιρίων, που έχουν και υπέρβαση δόμησης (αυθαίρετες προσθήκες ορόφων ή τμήματα ορόφων), η υπέρβαση του ύψους ή του ιδεατού στερεού που διαπιστώνεται ανά αυτοτελή ιδιοκτησία συγκρίνεται με το επιτρεπόμενο ύψος που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου, ανεξάρτητα αν υπολείπονται ή υπερβαίνουν τα μεγέθη αυτά.

Για παράδειγμα:

- Αν έχει κατασκευασθεί ένας επιπλέον όροφος, είτε παραβιάζεται το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής είτε όχι, και στις δύο περιπτώσεις το πρόστιμο για τον αυθαίρετο όροφο θα είναι ίδιο, αφού υπολογισθεί σύμφωνα με τη Θ΄4.

• Σε περίπτωση πολυκατοικίας της οποίας το συνολικό ύψος και το ύψος των ορόφων είναι σύμφωνο με την άδεια, αλλά όλο το κτίριο έχει τοποθετηθεί ψηλότερα από την αφετηρία μέτρησης της άδειας:

- Εφόσον η διαμόρφωση δεν παραβιάζει τις δ/ξεις (αν είναι <1,50μ) και εφόσον δεν προκύπτει και παραβίαση του στερεού, τότε δεν υπάρχει καμία παράβαση,

- Διαφορετικά, εφόσον η διαμόρφωση παραβιάζει τις δ/ξεις (αν είναι > 1,50μ) ή αν προκύπτει και παραβίαση του στερεού, τότε δεν γίνεται να δεχτούμε ότι υπάρχει φαινόμενο ντόμινο, και η παράβαση χρεώνεται μόνο στον τελευταίο όροφο.

Παρατήρηση για τα σχόλια ή την Τεχνική έκθεση: για τον υπολογισμό των προστίμων δεν συνυπολογίστηκαν ούτε αποτυπώθηκαν οι τυχόν αυθαιρεσίες των υπολοίπων συνιδιοκτητών της οικοδομής παρά μόνο όσες αφορούν το διαμέρισμα πχ του 5ου ορόφου για το οποίο και εξουσιοδοτήθηκα από τους ιδιοκτήτες του να ρυθμίσω.

 

126. ΥΠΕΡΒΑΣΗ ΎΨΟΥΣ ΣΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΣΤΕΓΗΣ

1. Εντός σχεδίου και σε οικισμούς: Η στέγη κατασκευάζεται υπεράνω του μεγίστου ύψους ή του ύψους στο οποίο εξαντλείται ο επιτρεπόμενος συντελεστής (όταν εξαντλείται κάτω από το μέγιστο)

• Για να βρεθεί το ποσοστό υπέρβασης, η σύγκριση γίνεται με το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής (χωρίς το ύψος της στέγης),

• εκτός αν το ύψος της στέγης έχει ενσωματωθεί νομίμως (με την άδεια) στο ύψος του τελευταίου ορόφου, οπότε συγκρίνουμε με το άθροισμα του επιτρεπόμενου ύψους συν το ύψος της στέγης.

2. Εκτός σχεδίου: Σε περίπτωση κατασκευής κεκλιμένης στέγης το ύψος των 7,50μ προσαυξάνεται κατά 1,20μ, (υπάρχει διαφορά από αυτό που ισχύει εντός σχεδίου και βέβαια προσοχή στον περιορισμό του επιτρεπόμενου αριθμού ορόφων, που είναι 2).

• Στα εκτός σχεδίου δεν υπάρχει ενιαίο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής, αφού τα ύψη καθορίζονται ανάλογα με τη χρήση του κτιρίου και για τις κατοικίες ανάλογα και με τον αριθμό των ορόφων.

• Επομένως για κατοικίες μονώροφες το επιτρεπόμενο ύψος είναι 4,00μ, ενώ για διώροφες 7,50μ, και σε περίπτωση κατασκευής στέγης το ύψος προσαυξάνεται κατά 1,20μ. (προσοχή δεν ισχύει για εντός σχεδίου)

3. Όταν υπάρχει άδεια και έχουμε υπέρβαση δόμησης συγκρίνουμε το ύψος που έχει πραγματοποιηθεί, με το ύψος και το ιδεατό στερεό της άδειας και όταν υπάρχει υπέρβαση από τα μεγέθη της άδειας, τότε υπολογίζουμε το ποσοστό της υπέρβασης σε σύγκριση με το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής και το ιδεατό στερεό. Πχ Αν η άδεια έχει εκδοθεί με ύψος 15,00μ και έχει υλοποιηθεί ύψος 15,80μ, η υπέρβαση σε σχέση με την άδεια είναι 80 εκ. Αν το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής είναι16,00μ, για την αυθαίρετη επιφάνεια θα έχουμε υπέρβαση ύψους 80 : 16 = 5%

4. Όταν δεν υπάρχει άδεια συγκρίνουμε το ύψος που έχει πραγματοποιηθεί με το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής και το ιδεατό στερεό, και όταν υπάρχει υπέρβαση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους (μόνον τότε για αυτή την περίπτωση) υπολογίζουμε το ποσοστό της υπέρβασης του ύψους.

5. Στέγη σε αυθαίρετο κτίριο ή όροφο, ΧΩΡΙΣ ΑΔΕΙΑ: Τα πρόστιμα για το υποκείμενο κτίριο καλύπτουν την κατασκευή της στέγης και δεν χρειάζεται να δηλωθεί κάτι επιπλέον.

6. Στέγη αυθαίρετη σε κτίριο ΜΕ ΑΔΕΙΑ:

6.α.Υπήρχε στέγη αλλά άλλαξε μορφή (από δίκλινη σε τετράκλινη κτλ): μπορεί να υπολογισθεί με αναλυτικό, χωρίς υπέρβαση ύψους (ΥΥ)*

6.β. Υπήρχε στέγη αλλά έγινε υψηλότερη (χωρίς να δημιουργείται χώρος στέγης – σοφίτα): μπορεί να υπολογισθεί με αναλυτικό όπως και περ.7.α.*

6.γ. Προσθήκη νέου αυθαίρετου ορόφου με στέγη:

6.γ.1. Εάν η στέγη είναι ενσωματωμένη στον αυθαίρετο όροφο ΔΕΝ υπολογίζεται χωριστό πρόστιμο για τη στέγη, και το ύψος της αθροίζεται στην ΥΥ του αυθαίρετου ορόφου, χωρίς ΥΥ.

6.γ.2. Εάν η στέγη ΔΕΝ είναι ενσωματωμένη, τότε υπολογίζεται με αναλυτικό με δήλωση του ιδιοκτήτη του αυθαίρετου ορόφου, χωρίς ΥΥ

6.δ. Αυθαίρετη στέγη, χωρίς επισκέψιμο χώρο, επί νομίμως υφιστάμενης οικοδομής :

Γ΄11: Εμπίπτει στην Κατηγορία 13 (αναλυτικός προϋπολογισμός) [και εξετάζεται τυχόν υπέρβαση ύψους (Κατηγορία 6)*].

* Στο Ηλεκτρονικό σύστημα δεν έχει συμπεριληφθεί η δυνατότητα να υπολογίζονται άλλοι συντελεστές για τις κατασκευές της κατηγορίας 13 (πλην της παλαιότητας), κατά συνέπεια δεν είναι δυνατόν να υπολογίζεται η τυχόν υπέρβαση ύψους της αυθαίρετης στέγης, όπως αναφέρει η Γ΄11.

Edited Οκτώβριος 12 , 2012 by ΙΑΣΟΝΑΣ

[sonja_k]

Σε περίπτωση που μου έτυχε έχω +0,65 μ. από μπάζωμα της οικοδομής και +0,20 μ. από αύξηση του ενός ορόφου. Σε αυτή την περίπτωση αγνοώ το μπάζωμα και θέτω ένα Φ.Κ. για τα 0,20 μ.; Ή θεωρώ τη συνολική υπέρβαση ύψους ως πολεοδομικής παράβαση;

Δεδομένου ότι στη συνέχεια θα προχωρήσω σε έκδοση άδειας προσθήκης καθ'ύψος.

Edited Νοέμβριος 20 , 2012 by Manolis gon

[Manolis gon]

Γιατί δεν κάνεις νομιμοποίηση και μετα προσθήκη παρά να κάνεις τακτοποίηση?

[sonja_k]

Γιατί ο πελάτης βιάζεται να βγάλει την άδεια της προσθήκης. Οπότε σκεφτόμουν να τακτοποιήσω τώρα και στην άδεια προσθήκης να νομιμοποιήσω τις διαφορές αυτές μέσα από την μελέτη επάρκειας υπάρχοντος.

[Manolis gon]

Μήπως όμως πληρώσει πρόστιμα άδικα .Μήπως αν το καταλάβει αργότερα που θα έχει βγάλει την άδεια και σου καταλογίσει ευθύνες?