Αυθαίρετο με ψευδή άδεια

[Alex99]

(@jja)

Όταν είχε πρωτοβγεί ο 4014, με φώναξε ένας φίλος να του δηλώσω ένα δωματιάκι ημιτελές που είχε φτιάξει στο δώμα. Με αυτά που βρήκα, βέβαια, τράβαγα τα μαλλιά μου! Μεταξύ άλλων, υπήρχαν διαφορές στο διάγραμμα κάλυψης από τις κατόψεις και όλα είχαν σφραγιστεί κανονικά από την πολεοδομία (άδεια του 2002). Όταν έκανα την υπαγωγή στον 4014, ήταν πιο ρευστά και ασαφή τα πράγματα ως προς τη σοβαρότητα του νόμου και προκειμένου να αποφύγω να πάρω θέση ως προς τις ανακρίβειες στην άδεια, είχα χρησιμοποιήσει μια ιδιαίτερη διατύπωση στην τεχνική έκθεση. Την παραθέτω ολόκληρη, βορά στην αδυσώπητη κριτική των συναδέλφων!

 

 

_{ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ Ν. 4014/2011}

 

_{Κτίριο με χρήση Β' κατοικίας και φέροντα οργανισμό από Ω/Σ αποτελούμενο κατά την Οικοδομική Άδεια (Ο.Α.) από υπόγειο βοηθητικής χρήσης, pilotis, Α' και Β' ορόφους (τυπικός) και απόληξη κλιμακοστασίου στο δώμα, με ένα (1) διαμέρισμα ανά όροφο. Το κτίριο ανήκει σε μοναδικό ιδιοκτήτη, ενώ δεν έχουν ως σήμερα συσταθεί οριζόντιες ιδιοκτησίες – κατά συνέπεια το κτίριο αντιμετωπίζεται ως ενιαίο για τον έλεγχο βάσει του παρόντος Νόμου.}

 

 

_{Α) Αυθαίρετες υπερβάσεις που διαπιστώθηκαν κατά την αυτοψία:}

 

 

_{1) Δημιουργία ενός δωματίου στο δώμα, παρακείμενο της απόληξης κλιμακοστασίου. Ο χώρος αυτός δεν έχει αποπερατωθεί (έχουν κατασκευαστεί μόνον ο σκελετός σκυροδέματος και ο τοίχος επί του πλευρικού ορίου).}

 

_{Επιπλέον της επιφάνειας του εν λόγω χώρου, προσμετρήθηκε ως υπέρβαση δόμησης και η νομίμως υφιστάμενη επιφάνεια της απόληξης κλιμακοστασίου, όπως θα ίσχυε εάν ο χώρος είχε προβλεφθεί στην Ο.Α.}

 

_{Προσμετρήθηκε ως υπέρβαση ύψους το σύνολο του ύψους του ορόφου δώματος, όπως θα ίσχυε εάν ο χώρος είχε προβλεφθεί στην Ο.Α. (το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος έχει εξαντληθεί στη στάθμη δαπέδου του δώματος).}

 

 

_{2) Εν μέρει κλειστός ημιϋπαίθριος χώρος στους ορόφους Α' και Β' (τυπικός).}

 

_{Προσμετρήθηκε ως υπέρβαση δόμησης.}

 

 

_{3) Αύξηση πλάτους εξώστη προσόψεως κατά 30εκ. (από 1,20μ. σε 1,50μ.) στους ορόφους Α' και Β' και στο δώμα. Μετατροπή αρχιτεκτονικής προεξοχής στην πίσω όψη πλάτους 40εκ. σε εξώστη πλάτους 75εκ. στους ορόφους Α' και Β' και το δώμα. Οι υπερβάσεις αυτές δεν παραβιάζουν άλλες διατάξεις πλην του επιτρεπόμενου ποσοστού εξωστών. Οι δημιουργηθέντες εξώστες στο δώμα είναι βατοί και ως εκ τούτου προσμετρήθηκαν ως υπέρβαση. Το σύνολο των ανωτέρω εξωστών λογίζεται ως μία (1) παράβαση στο ενιαίο κτίριο, με αναλυτικό προϋπολογισμό < 5000€.}

 

 

_{4) Αποκάλυψη υπογείου στην πίσω όψη του κτιρίου λόγω μη επίχωσης περιβάλλοντος χώρου.}

 

_{Λογίζεται ως μία (1) παράβαση στο ενιαίο κτίριο, με αναλυτικό προϋπολογισμό < 5000€}

 

 

_{Β) Παρατηρήσεις:}

 

 

_{1) Κατά τον έλεγχο των εγκεκριμένων σχεδίων της Ο.Α. διαπιστώθηκε αναντιστοιχία μεταξύ Διαγράμματος Κάλυψης (Δ.Κ.) και κατόψεων ως εξής: Διάσταση 7,40μ στις κατόψεις (υλοποιηθείσα) εξελήφθη ως 7,10μ στο Δ.Κ. και χρησιμοποιήθηκε για τον υπολογισμό της πραγματοποιηθείσας κάλυψης και δόμησης. Σε κάθε περίπτωση, η προκύπτουσα διαφορά δόμησης τυγχάνει εντός των ανοχών του παρόντος Νόμου.}

 

 

_{2) Χώρος που χαρακτηρίζεται στην Ο.Α. ως ημιϋπαίθριος στους ορόφους Α' και Β', ενώ έχει μετατραπεί σε χώρο κύριας χρήσης (κουζίνα), έχει ήδη ενταχθεί στο Ν. 3843 και η διαδικασία έχει περαιωθεί.}

 

 

_{3) Στους ορόφους Α' και Β' έχει κατασκευαστεί μικρός ημιϋπαίθριος χώρος (εσοχή πλάτους 15εκ. στο καθιστικό), ενώ προβλεπόταν να είναι κύριος χώρος στην Ο.Α.}

 

 

_{4) Η θέση των περιμετρικών στηθαίων του δώματος στα εγκεκριμένα σχέδια της Ο.Α. καταδεικνύει ότι οι εξώστες στο δώμα είναι βατοί. Πρόκειται προφανώς για παράλειψη στην Ο.Α., διότι κάτι τέτοιο θα υπερέβαινε το επιτρεπόμενο ποσοστό εξωστών (δεδομένης της επιφάνειας των ημιϋπαιθρίων που προβλεπόταν στην Ο.Α.). Για το λόγο αυτό ως υπέρβαση προσμετρήθηκε το σύνολο της επιφάνειας των εξωστών στο δώμα, ενώ μόνο η διαφορά μεταξύ υλοποιηθεισών και εγκεκριμένων επιφανειών στους ορόφους Α' και Β'.}

 

 

_{5) Τα υλοποιηθέντα μικτά ύψη στους υπέργειους ορόφους είναι μικρότερα των προβλεπομένων στην Ο.Α. κατά 15εκ. ως 20εκ. (εκτός του μικτού ύψους της απόληξης κλιμακοστασίου στο δώμα, που εξετάζεται χωριστά ως υπέρβαση δόμησης και ύψους). Το υλοποιηθέν μικτό ύψος στον υπόγειο όροφο (βοηθητική χρήση) είναι μεγαλύτερο του προβλεπόμενου κατά 15εκ., χωρίς να παραβιάζονται οι σχετικές περί υπογείων διατάξεις. Επειδή το συνολικό ύψος του ενιαίως αντιμετωπιζόμενου κτιρίου δεν υπερβαίνει το προβλεπόμενο στην Ο.Α. (εκτός του μικτού ύψους του δώματος, ως άνω), δεν λαμβάνεται υπόψη ως υπέρβαση.}

 

 

 

Στη συγκεκριμένη άδεια, για παράδειγμα, είχαν δείξει τον ημιϋπαίθριο με βάθος μεγαλύτερο του πλάτους, ενώ δεν είχαν προσμετρήσει τον τοίχο του ημιϋπαιθρίου επί του ορίου. Ο Ν.3843 έλεγε να δηλώσουμε τον ημιϋπαίθριο όπως είναι πάνω στα σχέδια της άδειας και έτσι έκαναν οι άνθρωποι, αγνοώντας το ότι στην άδεια είναι λάθος υπολογισμένος και το τμήμα αυτού που είναι μεγαλύτερο του πλάτους έπρεπε να είχε μπει στη δόμηση.

 

Ακόμη χειρότερα, το οικόπεδο δείχθηκε μεγαλύτερο από το πραγματικό, με σωστές μεν τις πλευρές, αλλά με τις γνωστές αλχημείες στις διαγωνίους (βάσει των οποίων υπολογίζεται βεβαίως βεβαίως και το εμβαδόν). Και πες ότι, ως "εντός σχεδίου με Ο.Α." δεν ασχολούμαστε με το τοπογραφικό (αν και φυσικά οφείλουμε να τους δώσουμε όλους στεγνά για κάτι τόσο εξώφθαλμο), σαν να μην έφτανε αυτό, όλα τα τοιχώματα κατά ΕΑΚ που προβλέπονταν στα στατικά έχουν αλλάξει διεύθυνση! Με περηφάνια ο ιδιοκτήτης μου ανακοίνωσε ότι «αν και "έστριψαν" τα τοιχώματα, έβαλαν ακριβώς τα σίδερα που γράφει η άδεια, άρα δεν τρέχει και τίποτα»! Οι συνάδελφοι που τα έκαναν ή τα κάνουν αυτά, θέλουν κρέμασμα στο Σύνταγμα για παραδειγματισμό! Όχι μόνο να τους καρφώσεις, φωτιά πρέπει να τους βάλεις…

[jja]

Εγώ έχω καταλήξει στο εξής. Εάν εκδόθηκε άδεια που δεν έπρεπε να εκδοθεί με λάθος τοπογραφικό (ψευδή στοιχεία που δεν μπορεί να τα γνώριζε ο υπάλληλος) πέρα βέβαια και από τις καινούργιες ανοχές που δίνει ο νέος νόμος, όλο αυθαίρετο. Εάν πρόκειται για λάθη πολεοδομικών μεγεθών στην άδεια δεν δηλώνονται δεδομένου πως ο νόμος λέει πως δηλώνονται αυθαίρετες κατασκευές καθ υπέρβαση της άδειας. Στην περίπτωση αυτή πρόκειται για νόμιμες κατασκευές καθ υπέρβαση των πολεοδομικών μεγεθών από την στιγμή που η άδεια δεν έχει ανακληθεί. Πρόκειται για πρόβλημα που αφορά τον μελετητή μηχανικό και τον ελεγκτή της πολεοδομίας (δηλαδή της διοίκησης) και όχι τον μηχανικό που δηλώνει τις αυθαιρεσίες καθ υπέρβαση της άδειας. Όσο για την ενημέρωση φακέλου ή την αναθεώρηση της άδειας δεν μπορεί πρακτικά να γίνει σε ένα κτίριο με αυθαίρετες κατασκευές. Η επιλογή είναι ή δηλώνουμε τις ΄΄νόμιμες΄΄ υπερβάσεις ή όχι. Άλλωστε και οι συμβολαιογράφοι στα συμβόλαια γράφουν τάδε τ.μ. καθ υπέρβαση της άδειας δόμησης και όχι καθ υπέρβαση της δόμησης γενικώς. Από εκεί και ύστερα ο καθένας να αναλάβει την ευθύνη της δουλειάς του και του ελέγχου του αν κάποτε ζητηθούν τα ρέστα και δεν εννοώ μόνο τον μηχανικό του ελέγχου των αυθαιρεσιών εάν όντως έχει κάνει σωστά την δουλειά του. Ακόμη στα περισσότερα διαγράμματα κάλυψης δεν μέτρησαν χώρους στην δόμηση που έπρεπε να τους μετρήσουν (κομμάτια κοινοχρήστων κλιμακοστάσιο και διάδρομος τελευταίου ορόφου). Τα επιπλέον μέτρα τα έβαλαν λογικά στα διαμερίσματα. Ποιος μπορεί να μου πει ποια τα αυθαίρετα και ποια τα παράνομα σε τέτοιες περιπτώσεις. Επειδή η γραμμή νομιμότητας παρανομίας είναι πολύ λεπτή στην Ελλάδα είμαστε αναγκασμένοι να πάμε με τους τύπους. Αφού λοιπόν η άδεια δεν έχει ανακληθεί (στην περίπτωση που τα λάθη τα έχει η άδεια και όχι λόγω έκδοσής της με ψευδή στοιχεία) τότε είναι νόμιμη. Τελεία και παύλα. Για τα υπόλοιπα ας τα βρούνε τα δικαστήρια.

Edited Μάιος 9 , 2013 by jja

[Alex99]

Ολοκληρωμένη τοποθέτηση και συμφωνώ γενικά, αλλά έχω δύο επισημάνσεις:

Όσον αφορά στο τοπογραφικό, αφού δεν ήταν σε θέση να αντιληφθεί τα ψευδή στοιχεία ο υπάλληλος, γιατί να είμαστε σε θέση να τα αντιληφθούμε εμείς που θα κάνουμε την τακτοποίηση; Μιλάω για την περίπτωση των εντός σχεδίου με άδεια, στην οποία δεν είμαστε τυπικά υποχρεωμένοι να εξετάσουμε το τοπογραφικό. Θα αποκαλύψουμε το ψεύδος επιβαρύνοντας τον πελάτη μας ή χάνοντας τη δουλειά; Μήπως όμως το βρει μπροστά του στην ταυτότητα κτιρίου στο μέλλον, αν δεν το αποκαλύψουμε;

Δεύτερον, στην περίπτωση που η εγκεκριμένη άδεια έχει λάθη που "ξέφυγαν" από τον έλεγχο, εφόσον αυτά δεν είναι τραγικά, αλλά νομιμοποιούνται με λίγο προστιματάκι παραπάνω, γιατί να στερήσεις από τον πελάτη σου τη δυνατότητα να τα τακτοποιήσει και αυτά, αφήνοντας τον εκτεθειμένο σε περίπτωση ελέγχου στο μέλλον; Αν ήταν ακίνητο που κληρονόμησες ή στενού συγγενή σου, ας πούμε, τι θα έκανες;

Edited Μάιος 9 , 2013 by Alex99

[jja]

Γενικά συμφωνώ. Όμως εάν έχει ήδη γίνει συμβολαιογραφική πράξη που λέει νόμιμα π.χ. 70 τ.μ. ποιος είμαι εγώ που θα πώ πως τα νόμιμα είναι π.χ.68 τ.μ. γιατί τα 2 τ.μ. είναι παράνομα λόγω προβλήματος προσοχή προβλήματος στην άδεια.

[Alex99]

Η συμβολαιογραφική πράξη είναι εντελώς διαφορετικός κόσμος, κατά τη γνώμη μου δεν έχει καμία δουλειά με τον δικό μας, πολεοδομικό κόσμο. Άλλωστε, πάγια τακτική των πολυκατοικιτζήδων ήταν πως έδειχναν στα σχέδια 100τ.μ., κατασκεύαζαν 98τ.μ. και πουλούσαν με το συμβόλαιο 102τ.μ., στην καλύτερη περίπτωση κάνοντας μια υποσημείωση στους πίνακες για +/- 2%.

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Μήπως όμως το βρει μπροστά του στην ταυτότητα κτιρίου στο μέλλον, αν δεν το αποκαλύψουμε;

 

Είναι το μόνο βέβαιο!!!!

[jja]

Μια σύσταση όμως ή τροποποίηση σύστασης γίνεται με πίνακα μηχανικού. Στα μέτρα του διαμερίσματος βάσει αδείας τι γράφεις π.χ. για την παραπάνω περίπτωση ότι είναι 70 τ.μ. ή 68 τ.μ. και ποιος το αποφασίζει αυτό δεδομένου πως υπάρχει ο.α. εκδοθείσα για το ακίνητο. Θέλω να πώ πως εάν πειράξεις τα ΄΄νόμιμα΄΄ μέτρα αυτό έχει και επιπτώσεις σε συμβόλαια που έχουν προηγηθεί κ.τ.λ. Αυτό δεν ισχύει με τον ίδιο τρόπο για τα αυθαίρετα. Το πρόβλημα δεν είναι στην μεταβίβαση αυτήν μπορεί και θα μπορεί να γίνει εφόσον δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές καθ υπέρβαση της άδειας. Η βεβαίωση είναι λοιπόν ισχυρή. Το πρόβλημα είναι εάν ο μελλοντικός αγοραστής θεωρήσει οτι εξαπατήθηκε αφού αγόρασε ΄΄νόμιμα΄΄ τα οποία είναι στην ουσία αυθαίρετα. Θεωρώ πως σε αυτήν την περίπτωση το πρόβλημα δεν το έχει ο ελεγκτής μηχανικός και δεν έχει και καμιά υποχρέωση να το ΄΄αποκαλύψει΄΄, εφόσον δεν είναι στα πλαίσια των αρμοδιοτήτων του. Άλλα καλούμαστε να ελέγξουμε. Τα αυθαίρετα και όχι τα ΄΄νόμιμα΄΄. Η βεβαίωση που υπογράφουμε είναι νομίζω σαφέστατη.

Edited Μάιος 9 , 2013 by jja

[Alex99]

Thank you Ιάσονα! Άρα, η ιδανική για μας λύση - στις περιπτώσεις που στην άδεια υπάρχουν χοντράδες - είναι να εξηγήσουμε στον πελάτη ότι μπορεί και να έχει πρόβλημα στο μέλλον και - αν δεν θέλει με τίποτα να δηλωθεί όλο αυθαίρετο - να μας υπογράψει ένα χαρτί και να κάνουμε το κορόιδο. Εμείς είμαστε σχετικά καλυμμένοι και αν τυχόν κληθούμε να απολογηθούμε θα πούμε "Εδώ δεν το είδε ο ελεγκτής της πολεοδομίας που βλέπει δέκα τέτοια την ημέρα, εμείς πού να το δούμε;" (το χαρτί θα το έχουμε για την περίπτωση που μας τραβήξει στα δικαστήρια ο ίδιος ο πελάτης).. Στις περιπτώσεις που έχουμε μικρολαθάκια στην άδεια τα περνάμε και αυτά - εφόσον πάντα θέλει ο πελάτης - πιθανόν με κατάλληλη διατύπωση στην τεχνική έκθεση.

 

(@jja)

Εγώ κάνω (πλέον) την εμβαδομέτρηση στο Autocad με σπασίματα μέχρι και την τελευταία γωνίτσα και γράφω παντού αυτό ακριβώς που είναι, όμως οι περισσότεροι από όσους έχω συνεργαστεί φρόντιζαν να "φάνε" ό,τι μπορούν. Για παράδειγμα στην άδεια πολυκατοικίας με 3 διαμερίσματα στον όροφο, που η επιφάνεια του κλιμακοστασίου μετράει στη δόμηση και άρα δεν ξεχωρίζεις πού πάει τι, σχεδόν όλοι οι τοίχοι του κοινόχρηστου κλιμακοστασίου μπαίνουν στα προς πώληση διαμερίσματα.. Και όσες βεβαιώσεις μηχανικού έχω βγάλει, δεν βρήκα ένα διαμέρισμα που να μην ήταν σημαντικά μικρότερο από τα σχέδια (και φυσικά και από τα συμβόλαια) στην πραγματικότητα (μιλάω για αυτά που πουλήθηκαν από εργολάβο). Btw, τις έδινα τις βεβαιώσεις αφού δεν υπήρχε "υπέρβαση"..

Ας υπήρχε Ο.Α., εδώ ο "παλιός" του γραφείου έδινε άλλα σχέδια στη συμβολαιογράφο (τάχα μου "ως κατασκευάστηκαν") και πούλαγε επιπλέον 5% επιφάνειες..

Edited Μάιος 9 , 2013 by Alex99

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Σε καμία περίπτωση "δύο μέτρα και δύο σταθμά"!!!

Δηλαδή, όχι δεν κάνουμε επιλογή αυθαιρεσιών που θα δηλωθούν. Ή όλες όσες "ανακαλύπτουμε" ή να πάει αλλού ο αγαπητός πελάτης.

Επίσης, δεν το "παρατραβάμε" με τις μετρήσεις. Βρε αδελφέ 5 πόντους πάνω, 5 πόντους κάτω... ΟΚ είναι.....

[Alex99]

Αν και έχει συζητηθεί το θέμα στο forum και συχνά έχει ακουστεί η άποψη ότι "δεν μπορείς να υποχρεώσεις τον ιδιοκτήτη να δηλώσει ότι δε θέλει, αρκεί να εξασφαλιστείς εσύ με γραπτή δήλωσή του και να μην του δώσεις βεβαίωση", συμφωνώ και κάποτε το'χα γράψει νομίζω ότι δεν κάνουμε επιλογή. Εδώ όμως μιλάμε συγκεκριμένα για την περίπτωση άδειας με ψευδή στοιχεία τα οποία δεν υποχρεούσαι να τα ελέγξεις, όπως το τοπογραφικό που έχει ήδη εγκριθεί. Θεωρείς ότι ούτε εδώ κάνουμε επιλογή;