διαχωρισμός διαμερίσματος Άδεια διαχωρισμού διαμερίσματος σε δυο

[JTB]

ΔΙΑΧΩΡΙΣΜΟΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ - ΑΠΑΙΤΗΣΕΙΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ

Καλημέρα, έχω απομακρυνθεί λίγο από τα πράγματα και θα ήθελα τις συμβουλές σας... έστω επιγραμματικά...

Διάβασα τα παραπάνω αλλά νιώθω ότι ο καθένας είναι και ξεχωριστή περίπτωση σε αυτά...

Πρόκειται για παλιό όμορφο διαμέρισμα (αδεια 1973) στο Φάληρο περίπου 160τ.μ. και θέλουμε να το χωρίσουμε (***) τηρώντας κάθε νόμιμη διαδικασία (***) σε ένα των 70 και ένα των 90 τ.μ. περίπου. Αρχικά, η μία είσοδος φεύγει και γίνεται ένα χωλλ σχήματος Π όπου σε κάθε πόδι έχω και μια είσοδο. Αρα, φαντάζομαι εδώ έχω ένα θέμα συναίνεσης για επέμβαση σε κοινόχρηστο χώρο.

Αριστερά είναι το μικρό όπου θα γίνει μετακίνηση της κουζίνας και νέο λουτρό. Δεξιά είναι το μεγάλο που θα γίνει ριζική ανακαίνιση αλλού η κουζίνα, αλλού το μπάνιο και νέο WC. Επειδή δεν μπορώ να παίξω πολύ με τις αποχετεύσεις θα τηρηθούν σχεδόν οι παλιές θέσεις αλλά δεν μπορεί να ισχυριστεί κανείς ότι είναι οι ίδιοι χώροι.

Θα μπορούσατε να με κατευθύνετε στο τί μελέτες θα ζητηθούν;

Δεδομένα είναι τα εξής: 

Αδεια 1973... άρα πάρκινγκ μάλλον είμαι ΟΚ...

Το κτίριο είναι 6-όροφο και εγώ πειράζω τον ένα όροφο, άρα σύμφωνα με όσα γράψατε δεν θα έχω θέμα ΜΕΑ..

Δηλαδή Αρχιτεκτονικά, Υδρευση, Αποχέτευση και Παθητική; Κάτι άλλο;

 

Επίσης, μια μεγάλη χάρη, θα ήθελα κάποιες λογικές αμοιβές που θα ζητούσατε για την όλη διαδικασία έκδοσης της αδείας και την εκπόνηση των μελετών προφανώς με pm...

Ευχαριστώ εκ των προτέρων.

Αν βοηθάει δείτε και το πρίν και το μετά...

 

[Didonis]

Τσεκάρισμα πρώτα πρώτα αν στους τίτλους έχει το δικαίωμα μονομερώς να αλλάζει ένα διαμέρισμα σε δυο (τίτλους, σύσταση, κανονισμό κλπ)

Αν είναι είσαι οκ αν όχι τότε τσεκ με δικηγόρο τα σχετικά παρελκόμενα….

Βασικό να μη το απαγορεύει ρητά. Αν δεν το μνημονεύει καν το γεγονός είναι μερικώς θετικό.

 

Το τμήμα της ιδιοκτησίας που το αφήνεις ανοικτό στο πλατύσκαλα προσωπικά ΝΟΜΙΖΩ δεν ενέχει πρόβλημα με τους άλλους συνιδιοκτήτες. Διότι

Δεν αφαιρείς χώρο από τον Κοινόχρηστο

Δεν μεγαλώνεις τον κοινόχρηστο αφού μπορεί να θεωρηθεί ότι η ιδιοκτησία σου θα είναι μεχρι την νοητή ευθεία της αρχικής του θέσης. Το οποίο φυσικά θα πρέπει να έχει μια καλή διευκρίνιση στην μερική τροποποίηση της δικής σας διηρημένης ιδιοκτησίας σε 2.

Αν πας να αλλάξεις ακόμα και προς το θετικό (δηλαδή πιο πολλά τμ στον κοινόχρηστο) τον υφιστάμενο πίνακα χιλιοστών και όχι μόνο να ανακατανέμεις τα δικά σου χιλιοστά θα γίνει χαμός. Οπότε το αποφεύγεις οσο αυτό είναι εφικτό.

 

(Ρεβιτ το σχέδιο)… καλό.

Δεν είμαι σίγουρος αν γλυτώσεις τον έλεγχο θέσεων στάθμευσης.

Βάλε και Τοπογραφικό που λογικά θα απαιτηθεί. Όπως και παθητική πυροπροστασία.

Αν δεν αλλάξεις κάθετες στα υδραυλικά και αποχετεύσεις μπορεί και να τα γλυτώσεις.

 

Αυτά  και καλό αποτέλεσμα….

[yian]

Aπό μελέτες θα χρειαστεί και Θερμομόνωση με τεκμηρίωση μη ριζικής ανακαίνισης κατά ΚΕΝΑΚ ώστε να αποφύγεις τη μελέτη ενεργειακής απόδοσης.

Κατά τα λοιπά ναι, απαιτούνται τοπογραφικό-αρχιτεκτονικά-υδρευση-αποχέτευση-παθητική.

Για θέσεις στάθμευσης λογικά δεν γλυτώνεις τον έλεγχο αλλά κάποιες ΥΔΟΜ αντιμετωπίζουν το θέμα αρκετά φλου (προσωπικά δεν μου ζήτησαν έλεγχο στάθμευσης και προφανώς δεν άνοιξα ποτέ κουβέντα με τον υπάλληλο κατά τον έλεγχο της άδειας).

Στο τέλος επίσης απαιτείται και ένας τελικός έλεγχος δόμησης ο οποίος είτε γίνεται ταυτόχρονα και για τα δύο διαμερίσματα είτε καλείς έναν ελεγκτή για κάθε ένα διαμέρισμα χωριστά (σε περίπτωση που δεν αποπερατωθούν ταυτόχρονα).

Σε σχέση με τα κοινόχρηστα, η ΥΔΟΜ θα ζητήσει κανονισμό ή απόφαση γενικής συνέλευσης που να επιτρέπει τις παρεμβάσεις επί των κοινοχρήστων (έστω και για τη  διάνοιξη μιας νέας θύρας ακόμη και χωρίς να θίγονται τα εμβαδά).

Ο συμβολαιογράφος όμως αργότερα θα γκρινιάζει για τη τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ώστε να μοιράσει τα χιλιοστά εάν του θίξεις έστω και 0,01 τμ κοινοχρήστων, συνεπώς καλό είναι να το αποφύγεις με κάθε τρόπο μιας και η τροποποίηση απαιτεί τη σύμφωνη γνώμη του 100% της οικοδομής.

Για αμοιβές, ότι λένε οι νόμιμες

 

 

Edited Αύγουστος 22 , 2018 by yian

[JTB]

Ευχαριστω για τις απαντησεις... τα σχεδια δεν ειναι δικα μου, μου τα εδωσε ο ιδιοκτητης απο αρχιτεκτονικο γραφειο... εγω θα βγαλω αδεια και θα δωσω προσφορα για την ανακαινιση.

Θα προσπαθησω να παω αυριο πολεοδομια... αν παω θα σας ενημερωσω.

 

[Arche]

μιας που βλέπω ότι γίνετε λόγος για το θέμα των κοινοχρήστων, ενώ το βλέπω ότι αλλάζουν προς το θετικό αν παρουσιαστεί θέμα, μια πόρτα στη θέση που βρισκόταν η αρχική μπορεί να το λύσει. Το όριο μένει στην ίδια θέση, εσωτερικά ο χώρος θα αποδοθεί στη μία ή στις δύο ιδιοκτησίες και αν χρειαστεί η πόρτα να κατασκευαστεί μπορεί είτε να μένει ανοικτή ή να δοθεί κλειδί σε έκαστο ιδιοκτήτη... Πολεοδομία αυριο ρώτησε το θέμα των θέσεων στάθμευσης, ευχομαι να μην έχεις πρόβλημα...

[JTB]

Νέα στοιχεία.... Υπάρχει μια τακτοποίηση με Ν4014 άρα θα πρέπει να επικαιροποιηθεί με τον τελευταίο νόμο... σωστά;;;

Επίσης μελετώντας το αρ.30 που εγώ κάνω τις εργασίες από (α) μέχρι και (ε) και με δεδομένο ότι στα λουτρά γίνονται απλώς αλλαγή διαστάσεων και σε καμία περίπτωση δεν πειράζω στήλες... 

Τελικά η άδεια θα έχει μοναδικό αντικείμενο τον διαχωρισμό του διαμερίσματος σε δύο, που αν τηρηθεί το τυπικό θα μπλέξω με πάρκινγκ, με δικηγόρους κλπ για αλλαγές σύστασης και πίνακα χιλιοστών... με νέο τοπογραφικό.... 

ΚΑΙ ΟΛΑ ΑΥΤΑ... για να έχει η μάνα του ένα ξεχωριστό διαμέρισμα....

Με το χέρι στη καρδιά.... αξίζει να το κάνει; Αφού τη μάνα του θα φιλοξενεί...

Για να προλάβω την ερώτηση... "Χαζός είσαι, αμοιβές σου δίνει, δεν τις θέλεις;" ..... ΟΧΙ, προτιμώ να ξεκινήσω άμεσα τις εργασίες της ανακαίνισης, να τελειώσω το γρηγορότερο και να του έχω γλυτώσει και 2-3 χιλιάρικα...

Ποιά η άποψή σας και ποιά είναι η παγίδα που ίσως δεν σκέφτομαι;;;

Αγαπητέ συνάδελφε  Didonis... ποιά η γνώμη σας;;; (Ρωτάω επειδή ξέρεις από κακοτοπιές!)

 

Edited Σεπτέμβριος 19 , 2018 by JTB

[dimitris GM]

 

JTB:

"Με το χέρι στη καρδιά.... αξίζει να το κάνει; Αφού τη μάνα του θα φιλοξενεί... "

Φιλοξενει μεν την μανα του

αλλα, νεος ειναι, θα θελει να "φιλοξενησει" και  καποια αλλη ψυχη...

Οπότε,

 με το χερι στην "καρδιά"...μια μεσοτοιχια ειναι   χρησιμη...

 

 

[JTB]

Οχι Dimitris GM σαφώς και θα υπάρχει μεσοτοιχία... Είναι 160τ.μ. και θα πάρει αυτός τα 90τ.μ. με τη γυναίκα του και θα έχει το άλλο διαμέρισμα για τη μάνα του... Το ζήτημα είναι γιατί να μη γίνει απλά ο διαχωριστικός τοίχος και ξεχωριστή είσοδος κλπ αλλά να παραμείνει μια ιδιοκτησία, γλυτώνοντας έτσι τα πάντα... Ασε που η μάνα του δεν μένει εκεί παρά μόνο 2-3 μέρες τον μήνα... 
Εγώ πάντως αν ήταν δικό μου θα το άφηνα έτσι...

ΤΟ ΖΗΤΗΜΑ προκύπτει αν θέλουν να τα ξεχωρίσουν ιδιοκτησιακά.... για να μην επιβαρύνεται π.χ. η μαμά με φόρους ή να μπορούν να έχουν και στην ουσία τα παιδιά κάτι δικό τους... αυτό θα ήταν καλό κίνητρο...

 

Edited Σεπτέμβριος 19 , 2018 by JTB

[Didonis]

1 ώρα πριν, JTB said:

....

Ποιά η άποψή σας και ποιά είναι η παγίδα που ίσως δεν σκέφτομαι;;;

Αγαπητέ συνάδελφε  Didonis... ποιά η γνώμη σας;;; (Ρωτάω επειδή ξέρεις από κακοτοπιές!)

 

έχει μερικές φίλε μου

μια απ αυτές η πιο σόφτ είναι οτι αν δεν κάνει και συμβολαιογραφική νεα διαμερισμάτωση δεν μπορεί να πάρει ξεχωριστό ρολόι στη ΔΕΗ και ΕΥΔΑΠ. Οπότε σήμερα που είναι η μαμά του μικρό το πρόβλημα αύριο που θα θέλει να το ενοικιάσει θα υπάρχει πρόβλημα.

Οι υπόλοιπες κακοτοπιές πιο καλά όχι δημόσια και δίνουμε ιδέες σε "κακούς" .....

[dkyr]

Διαβάζοντας το νήμα συμπεραίνω ότι η έκδοση Ο.Α. απαιτείται λόγω αλλαγών στα υδραυλικά/ηλεκτρολογικά, σωστά ?

Σε περίπτωση που δεν υπάρχουν αλλαγές μπορεί να γίνει ο διαχωρισμός με ΑΕΜΚ? Η αρχική άδεια (μέσα δεκαετίες 70) είχε δυο διαμερίσματα 50 και 60 τμ με τα αντιστοιχα υδραυλικά/ηλεκτρολογικά, μέσα 80 ο ιδιοκτητης συνενωνει τα δυο διαμερίσματα αφήνοντας 2 πόρτες στο πλατύσκαλο (άρα δεν υπαρχει πρόβλημα με τους κοινοχρήστους χώρους) χωρίς άδεια φυσικά.

Η συνένωση και κάποιες μικρες παραβασεις (π.χ μικροτερος φωταγωγος) τακτοποιήθηκαν αρχές του 2016 με τον προηγούμενο νόμο περί αυθαιρετων. Λόγω μη χρήσης πια (μετακόμιση σε επαρχία) ο ιδιοκτήτης θέλει να επαναφέρει τα 2 διαμερίσματα έτσι ώστε να τα νοικιάζει.

Μπορεί να αποφύγει την εκδοση Ο.Α και να βγάλει ΑΕΜΚ απο τη στιγμή που στην αρχική άδεια υπάρχουν και τα δυο διαμερίσματα και τα υδραυλικά/ηλεκτρολογικά έχουν υπολογιστεί αντιστοιχα?

Μπορεί η τακτοποιηση που έγινε με τον προηγούμενο νόμο να μεταφερθεί στον καινούργιο και να ενημερωθεί δείχνοντας 2 διαμερίσματα?