Μπορεί να γίνει συμβολαιογραφική πράξη για υπό ρυθμιση ακίνητο;

[dimitris GM]

καπα

καλησπέρα

δεν θα επιμείνω,

αλλά θυμάμαι οτι σε πρόσφατο έγγραφο του κτηματολογιου αναφέρεται οτι για καθε συσταση θέλει ξεχωριστή βεβαίωση.

Ετσι, υποθέτω οτι και στο θέμα το οποίο συζητούμε, αφου η αρχική σύσταση αφορούσε ενα διαμέρισμα, το οποίο γινεται δύο, τοτε εχουμε τροποποίηση της΄παληάς σύστασης και δημιουργία δύο νέων διαμερισμάτων...

 

Γι΄ αυτο και είπα μια βεβαίωση για καθε συσταση- διαμέρισμα

 

καλό βράδυ σε όλους

[yian]

Σχετικά με το πλήθος των βεβαιώσεων θα ρωτήσω τη συμβολαιογράφο όταν έρθει η ώρα για να μάθουμε και την δικιά της άποψη.

Θα ενημερώσω το νήμα εν καιρώ...

Προς το παρόν ευχαριστώ για τις απαντήσεις σας!

[Kapa]

καπα

καλησπέρα

δεν θα επιμείνω,

αλλά θυμάμαι οτι σε πρόσφατο έγγραφο του κτηματολογιου αναφέρεται οτι για καθε συσταση θέλει ξεχωριστή βεβαίωση.

Ετσι, υποθέτω οτι και στο θέμα το οποίο συζητούμε, αφου η αρχική σύσταση αφορούσε ενα διαμέρισμα, το οποίο γινεται δύο, τοτε εχουμε τροποποίηση της΄παληάς σύστασης και δημιουργία δύο νέων διαμερισμάτων...

 

Γι΄ αυτο και είπα μια βεβαίωση για καθε συσταση- διαμέρισμα

 

καλό βράδυ σε όλους

 

Η τροποποίηση της σύστασης είναι ΜΙΑ πράξη η οποία ξεκινάει με αρχικό αντικείμενο ΤΗΝ ΜΙΑ ΟΡΙΖΟΝΤΙΟ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ και απαιτεί ΜΙΑ ΒΕΒΑΙΩΣΗ που αφορά σε αυτή τη ΜΙΑ ΟΡΙΖΟΝΤΙΟ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ. (Όπως αντίστοιχα συμβαίνει και όταν ΔΕΝ υπάρχει καν σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας και συντάσσεται για πρώτη φορά, όπου δίνεται ΜΙΑ βεβαίωση νομιμότητας για όλο το ακίνητο που θεωρείται ενιαία ιδιοκτησία προ της σύστασης)

 

Στη συνέχεια και εφόσον ΕΧΟΥΝ ΗΔΗ ΔΗΜΙΟΥΡΓΗΘΕΙ ΠΛΕΟΝ οι ΔΥΟ οριζόντιες ιδιοκτησίες (μέσω της τροποποίησης της σύστασης) θα απαιτηθεί βεβαίωση για καθεμιά ξεχωριστά ΑΝ ΚΑΙ ΕΦΟΣΟΝ ΚΑΙ ΟΠΟΤΕ ακολουθήσουν ΠΕΡΑΙΤΕΡΩ πράξεις (όπως π.χ. μεταβίβαση ή ανταλλαγή ποσοστών ή δωρεά από τον ένα συνιδιοκτήτη στον άλλον προκειμένου ο καθένας στο τέλος να έχει πλήρη κυριότητα σε μία οριζόντιο ιδιοκτησία.)

Edited Ιούνιος 10 , 2012 by Kapa

[dimitris GM]

καλημερα, καπα,

τί δεν καταλαβαίνω σε αυτο που λες οτι η τροποποίηση της σύστασης ειναι ΜΙΑ πραξη, κλπ...και γιατί λές οτι παίρνω βεβαίωση για το αρχικο διαμέρισμα αφού στο μεταξύ έχει γίνει δύο διαμερίσματα?..

Αυτή η βεβαίωση για το "αρχικό" σε τι θα μου χρησιμεύσει, αφου σκοπός των ιδιοκτητών είναι να συνταξουν συμβόλαιο τροποποιησης της συστασης και να εχουν νομιμο τιτλο για τα διαμερισματα..

Εγω νομιζω οτι,

 

Αν ειχα μονον ενα διαμερισμα θα τακτοποιούσα με τον 4014 τις εκκρεμότητες που τυχον θα είχε και θα τελείωνα. Αν ηθελα κάποτε να το πουλήσω θα έπαιρνα την σχετικη βεβαίωση.

 

Αν υπαρχει ενα διαμέρισμα που έχει έχει γινει δύο, προφανώς αφου δεν υφίσταται το αρχικό, δεν παιρνω ΜΙΑ ΒΕΒΑΙΩΣΗ που αφορα συτην τη "ΜΙΑ ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ" όπως λές... αλλά

.

, η σειρα είναι οτι δηλωνουμε την διαφορετικη διαμερισματωση για το καθε ένα, με τα τυχον Η/Υ καθενός.

 

και παιρνουμε βεβαίωση για το καθε ενα και προβαινουμε σε τροποποιηση της συστασης ΟΙ, ώστε για το καθε ένα διαμέρισμα να έχουμε συμβόλαιο μεταγεγραμένο.

Οταν κάποτε ο ένας θελήσει να πουλήσει θα πάρει μονον για το δικό του βεβαίωση.

 

[ υγ

.η συζήτηση προάγει το συζητούμενο]

[Kapa]

Καλή σου μέρα κι από μένα Δημήτρη !!

 

Τι δεν καταλλλλλλλλαβαίνεις? (αστειεύομαι βέβαια )

 

Θα σε βοηθήσει αν το σκεφτείς όπως παρακάτω....

 

Είναι ΔΕΔΟΜΕΝΟ ότι εκδίδεται ΜΙΑ βεβαίωση ανά ιδιοκτησία.

 

Αν ΔΕΝ υπήρχε καν σύσταση... και είχες ένα ακίνητο που περιείχε 4 διαμερίσματα πόσες Δηλώσεις για τακτοποίηση με τον 4014 θα χρειάζονταν? ----->ΜΙΑ αφού η ιδιοκτησία θα ήταν ΜΙΑ (ανεξάρτητα του πόσα διαμερίσματα θα περιείχε)

 

Αν έκανες σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας (αρχική) στο ίδιο ΕΝΑ ακίνητο (ιδιοκτησία) που περιείχε 4 διαμερίσματα πόσες βεβαιώσεις νομιμότητας θα χρειάζονταν? ----->ΜΙΑ αφού η ιδιοκτησία θα ήταν ΜΙΑ (ανεξάρτητα του πόσα διαμερίσματα θα περιείχε)

 

Γιατί λοιπόν να χρειάζονται ΔΥΟ βεβαιώσεις όταν ΤΩΡΑ (προ της τροποποίησης της σύστασης) υπάρχει νομικά ΜΙΑ ιδιοκτησία που ΘΑ διαχωριστεί με την τροποποίηση της σύστασης σε δυο ιδιοκτησίες?

 

Έτσι κι αλλιώς ΣΗΜΕΡΑ και ασχέτως της διαμερισμάτωσης , νομικά πρόκειται για ΜΙΑ ιδιοκτησία (ασχέτως αν περιέχει δυο διαμερίσματα πλέον) και μπορεί να εκδοθεί μόνο ΜΙΑ βεβαίωση που θα αφορά στο σύνολό της και ΟΧΙ ΔΥΟ που θα αφορούν η καθεμία σε τμήμα της ΙΔΙΑΣ ιδιοκτησίας,

 

Βεβαίως και θα χρειαστούν ξεχωριστές βεβαιώσεις δηλ. μία για κάθε ιδιοκτησία , ΑΛΛΑ για οποιαδήποτε πράξη η οποία ΘΑ ΑΚΟΛΟΥΘΗΣΕΙ την τροποίηση της σύστασης , η οποία (τροποποίηση της σύστασης) ΘΑ ΓΙΝΕΙ ΜΕ ΜΙΑ ΒΕΒΑΙΩΣΗ και θα είναι εκείνη που νομικά θα έχει διαχωρίσει νομικά τη ΜΙΑ ιδιοκτησία σε ΔΥΟ ώστε να μπορούν να εκδοθούν ΠΛΕΟΝ ισάριθμες ξεχωριστές βεβαιώσεις.

Edited Ιούνιος 10 , 2012 by Kapa

[kapnicious]

Κάθε ιδιοκτησία που αναφέρεται σε συμβόλαιο θέλει και βεβαίωση (κατά συμβολαιογράφους).

Παράδειγμα έχεις ένα τριώροφο και το κόβεις σε τρεις οριζόντιες ώστε να γίνει γονική παροχή.

Θες μία βεβαίωση για να το κοψεις (σύσταση οριζοντίων) και μετά τρεις για κάθε ένα που παρέχεις (1/ ανεξάρτητη η οριζόντια).

Τώρα το ότι η οριζόντια "δημιουργείται" δευτερόλεπτα πριν και εσύ δίνεις βεβαίωση νομιμότητας ας το σχολιάσει ο καθένας μόνος του...

προσωπικά το θεωρώ γελοίο.

[Kapa]

Κάθε ιδιοκτησία που αναφέρεται σε συμβόλαιο θέλει και βεβαίωση (κατά συμβολαιογράφους).

Παράδειγμα έχεις ένα τριώροφο και το κόβεις σε τρεις οριζόντιες ώστε να γίνει γονική παροχή.

Θες μία βεβαίωση για να το κοψεις (σύσταση οριζοντίων) και μετά τρεις για κάθε ένα που παρέχεις (1/ ανεξάρτητη η οριζόντια).

Τώρα το ότι η οριζόντια "δημιουργείται" δευτερόλεπτα πριν και εσύ δίνεις βεβαίωση νομιμότητας ας το σχολιάσει ο καθένας μόνος του...

προσωπικά το θεωρώ γελοίο.

 

Ακριβώς έτσι είναι και όχι από παραξενιά των συμβολαιογράφων αλλά από απαίτηση του Ν.4014. Εξάλλου ΔΕΝ ΜΕΤΑΓΡΑΦΕΤΑΙ κανένας τίτλος αν ΔΕΝ συνοδεύεται από την αντίστοιχη βεβαίωση.

Το δεύτερο που λες... δεν το θεωρώ γελοίο.... μια και υποτίθεται ότι έχεις κάνει ήδη πρόσφατη αυτοψία στο ακίνητο, οπότε είσαι σε θέση να γνωρίζεις αν και οι οριζόντιες που θα δημιουργηθούν πληρούν τις προϋποθέσεις για την έκδοση βεβαίωσης νομιμότητας ΤΑΥΤΟΧΡΟΝΑ.

 

Αυτό που τυπικά έχει νόημα να τηρηθεί , είναι η βεβαίωση που θα εκδόσεις για την ενιαία ιδιοκτησία να έχει ημερομηνία προγενέστερη (έως 2 μήνες) της σύστασης, ενώ για την καθεμία ξεχωριστή οριζόντια ιδιοκτησία να εκδοθεί την ίδια μέρα ή αργότερα από τη μέρα που θα γίνει η σύσταση και ΟΧΙ νωρίτερα.

 

Τυπικά, για να γίνει την ίδια μέρα σύσταση και μεταβίβαση.... θα πρέπει και ως ενιαία ιδιοκτησία αλλά και ως ανεξάρτητες (που θΑ προκύψουν) να τηρούν τις προϋποθέσεις έκδοσης βεβαίωσης νομιότητας.

 

Εξάλλου, μην ξεχνάς ότι ένα εννιαίο τριώροφο (χωρίς σύσταση) ελεγχόμενο ως ΜΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ μπορεί να ΜΗΝ έχει υπερβάσεις (στο σύνολό του) που να επηρεάζουν τη δόμηση την κάλυψη και το ύψος και να μπορεί να πάρει βεβαίωση νομιμότητας ..... αλλά στο ίδιο ακριβώς ακίνητο, και εφόσον έχουν ΗΔΗ συσταθεί οι οριζόντιες, ΜΠΟΡΕΙ η καθεμιά εξεταζόμενη ως ΞΕΧΩΡΙΣΤΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ να έχει (σε σχέση με την άδεια και τις όμορές της ιδιοκτησίες) αλλαγές που απαιτούν τακτοποίηση (π.χ. διαμερισμάτωση) ώστε να μπορούν να πάρουν βεβαίωση.... νομιμότητας

Edited Ιούνιος 11 , 2012 by Kapa

[kapnicious]

Μα αν έχεις διαμερισμάτωση δεν μπορείς πάλι να δώσεις βεβαίωση καθώς έχεις απόκλιση από οικ. άδεια και ίσως να έχεις και αλλαγή χιλιοστών (πχ σε έναν όροφο να έχει κλειστεί τμήμα του κλιμακοστασίου (ακραίο βέβαια)

[Kapa]

@ kapnicious

 

Η δόμηση, η κάλυψη και το ύψος ΕΝΙΑΙΑΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ, συγκρίνονται με το σύνολο των εγκεκριμένων του οικοπέδου (βάσει αδείας).

Η διαμερισμάτωση ως μόνη παράβαση, συνήθως ΔΕΝ προκαλεί υπερβάσεις των εγκεκριμένων.

 

Εξαίρεση αποτελεί η περίπτωση που λόγω διαμερισμάτωσης έχει επέλθει υπέρβαση δόμησης λόγω κατάληψης κοινόχρηστων χώρων που ΔΕΝ προσμετρούνταν στη δόμηση ως κοινόχρηστοι αλλά μετρούν στη δόμηση ως τμήμα διαμερίσματος (π.χ. χώρος εισόδου σε Pilotis).

 

Αν δεν υφίσταται τέτοια περίπτωση, και επειδή η βεβαίωση νομιμότητας που δίνεις για μεταβίβαση λέει "δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές που να επηρεάζουν την κάλυψη, τη δόμηση και το ύψος" της ΣΥΓΚΕΚΡΙΜΕΝΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ, δηλ. της ΕΝΙΑΙΑΣ, μπορεί να χορηγηθεί.

 

ΠΡΙΝ τη σύσταση ΔΕΝ θίγονται δικαιώματα συνιδιοκτητών επί της ΕΝΙΑΙΑΣ ιδιοκτησίας γιατί απλούστατα οι πιθανοί συνιδιοκτήτες της ΔΕΝ έχουν ορίσει ακόμα τι ανήκει κατ' επιφάνεια στον καθένα, αλλά έχουν ποσοστό συνιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου επί του συνόλου κοινοχρήστων και μη χώρων.

 

Εάν π.χ. επρόκειτο να γίνει απλά μεταβίβαση της ΕΝΙΑΙΑΣ ιδιοκτησίας (χωρίς σύσταση) δε θα υπήρχε πρόβλημα έκδοσης της βεβαίωσης.

 

Ο μόνος λόγος για τον οποίο σωστό είναι να γίνεται ΠΡΙΝ τη σύσταση η τακτοποίηση για περιπτώσεις διαφορετικής διαμερισμάτωσης, είναι γιατί η σύσταση δε θα συμφωνεί με τα σχέδια της άδειας κι αυτό αν η άδεια είναι χρονολογίας έκδοσης τέτοιας που να επιβάλλει την επισύναψη στη σύσταση των σχεδίων της άδειας, και βέβαια μην ξεχνάμε και την οικονομική πλευρά του θέματος από πλευράς ιδιοκτήτη (μία αμοιβή μηχανικού για τακτοποίηση στο σύνολο της ΕΝΙΑΙΑΣ ιδιοκτησίας και όχι τόσες αμοιβές όσες και οι ιδιοκτησίες).

Edited Ιούνιος 12 , 2012 by Kapa

[ΚΩΝ/ΝΟΣ]

Τώρα το ότι η οριζόντια "δημιουργείται" δευτερόλεπτα πριν και εσύ δίνεις βεβαίωση νομιμότητας ας το σχολιάσει ο καθένας μόνος του...

προσωπικά το θεωρώ γελοίο.

 

Θεώρημα του capnicius:

"Κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία η οποία πρόκειτε να διαιρεθεί με συμβολαιογραφική πράξη, δύναται να βεβαιωθεί ξεχωριστά για καθε διαιρεμένο τμήμα της για χρόνο dt προ της συντέλεσης της πράξης αυτής..."

 

Φίλε capnicius, φυσικά και αστειέυομαι με τα χάλια μας. Και μένα πρόσφατα μου ζήτησε συμβολαιογράφος για ακριβώς την ίδια περίπτωση δύο βεβαιώσεις.

Ποιός ξέρει, μπορεί κάποια στιγμή κάποιος φωστήρας του Υπουργείου να χρησιμοποιήσει το παραπάνω "θεώρημα" και να εκδόσει εγκύκλιο ή να το κάνει και νόμο!