Ποσοστό υπέρβασης δόμησης - Πώς επιτέλους?

[killertomato]

καλημέρα..σε οικόπεδο με 5 κάθετες ιδιοκτησίες, για να υπολογίσουμε τους συντελεστές υπέρβασης δόμησης- κάλυψης που υπάρχει σε μια απο τις κάθετες, συγκρίνουμε με το συνολικό εμβαδόν του οικοπέδου η με αυτό της εκάστοτε κάθετης? αν έχει γίνει πράξη εφαρμογής και έχει μειωθεί το εμβαδόν κάποιας κάθετης (πέρασε δρόμος ανάμεσα) υπολογίζουμε το παλιό εμβαδόν ή το νέο? ευχαριστώ

[kontegr]

Όπου και να ψάξεις σε αυτό το φόρουμ θα βρείς την απάντηση... έχει ερωτοαπαντηθεί καμιά 50αριά φορές... το ξαναλέμε λοιπόν : Συγκρίνεις με τα επιτρεπόμενα μεγέθη του όλου οικοπέδου.

Για να βρείς τα επιτρεπόμενα μεγέθη στην συγκεκριμένη περίπτωση, στην οποία έχει μικρύνει το εμβαδόν οικοπέδου λόγω ρυμοτομίας, νομίζω έχεις δύο επιλογές, είτε χρησιμοποιείς το εμβαδόν κατα την περίοδο τέλεσης της αυθαιρεσίας, είτε το σημερινό τελικό εμβαδόν οικοπέδου.

[Alsterwasser]

Σωστός......να αναφέρω πάντως 2 ιδιάζουσες και δύσκολες περιπτώσεις που εχω:

 

1 .Κτίριο κατασκευάστηκε με Ο.Α. σε εκτός σχεδίου περιοχή με αρτιότητα τότε τα 2 στρ (2500 το γήπεδο).Εν συνεχεία τελέστηκαν οι αυθαιρεσίες,ΑΛΛΑ στπ μεταξύ ο ιδιοκτήτης έκανε έκτακτη χρησικτησία των 1117 τ.μ.(μη άρτιο μη οικοδομήσιμο) που είναι και το κτίσμα.Τι γίνεται σε αυτή την περίπτωση?Βάσει ποιών τ.μ. υπολογίζω τους συντελεστές υπέρβασης?Το κτίσμα το θεωρώ ως νομίμως υφιστάμενο ή οχι?Πλάγια όρια είναι στα 2,5 μέτρα....(?)Επίσης έχει σήμα Ξενοδοχείου με την Ο.Α. να έχει εκδοθεί σαν κατοικία....

 

2 .Κατασεκυάστηκαν 3 όμοια κτίρια σε επαφή σε οικόπεδο 550τ.μ.Εν συνεχεία και πριν τον 651/77 συνέταξαν προσύμφωνο όπου το χώρισαν το οικόπεδο σε 3 ΔΙΑΙΡΕΤΑ οικόπεδα.....(?)Ο πελάτης μου έκανε οριστικό συμβόλαιο μετά το 90,οπότε χρόνος δημιουργίας οικοπέδου θεωρείται αυτός με αποτέλεσμα πλέον το οικόπεδο να μην είναι άρτιο και οικοδομήσιμο....Λοιπόν....θεωρώ το κτίσμα με Ο.Α. ως νομίμως υφιστάμενο και λαμβάνω συντελεστές υπερβασης σε σχέση με το τωρινό μη άρτιο οικόπεδο?....Βέβαια και επειδή είναι σε επέκταση το οικόπεδο και αναφέρεται σαν διαιρετό στην πράξη εφαρμογής είναι θεωρητικά άρτιο και οικοδομήσιμο...σωστά?....

 

Τα φώτα σας.......................

Edited Ιούλιος 18 , 2012 by Manolis gon

[xekolla]

να κανω κ εγω μια ερωτηση σε οριζοντια ιδιοκτησια ισογειο καταστημα σε πολυκατοικια,εχω αυθαιρετο παταρι 50τ.μ . η επιτρεπομενη δομηση του οικοπεδου ειναι 1000τ.μ.

το ποσοστο υπερβασης δομησης θα το υπολογισω 50τ.μ. / 1000τ.μ. ή 50 / (1000* χιλιοστα ιδιοκτησιας ) .

[Manolis gon]

50/1000 μ2

[ΤΟΠΟΓΑΒΡΟΣ]

Εγώ παίρνω τη δυσμενέστερη περίπτωση που είναι 50/1000*ποσοστό συνιδιοκτησίας

 

[Kapa]

Αντιγράφω από σημειώσεις Λεμπέση .....

 

 

 

 

 

 

 

119. ΥΠΕΡΒΑΣΗ ΟΡΩΝ ΔΟΜΗΣΗΣ:

 

(Ε΄2) Ερώτημα: Στην κατηγορία υπέρβασης δόμησης (5) του "Φύλλου καταγραφής

αυθαίρετης κατασκευής .." σε περίπτωση αυθαίρετης κατασκευής 1500 τμ, με

επιτρεπόμενη δόμηση 200 τμ το πρόστιμο υπολογίζεται κλιμακωτά ή επιβαρύνεται με

το μεγαλύτερο συντελεστή (5δ=1,9);

 

Απάντηση: Το ενιαίο ειδικό πρόστιμο επιβαρύνεται με το μεγαλύτερο συντελεστή που

αναλογεί στη συνολική υπέρβαση δόμησης ανά αυτοτελή λειτουργικά ιδιοκτησία.

Διευκρινίζεται ότι για τον υπολογισμό των επιβαρυντικών συντελεστών αθροίζεται το

σύνολο των υπερβάσεων ανά κατηγορία αυθαιρέτων.

(Θ΄4): Για τον εντοπισμό των συντελεστών (ποσοστό) επιβάρυνσης ανά φύλλο

καταγραφής αυθαιρεσιών της ίδιας κατηγορίας τα μεγέθη των υπερβάσεων – παραβάσεων

που διαπιστώθηκαν ανά αυτοτελή ιδιοκτησία συγκρίνονται με τα μέγιστα

επιτρεπόμενα μεγέθη που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου, ανεξάρτητα αν

υπολείπονται ή υπερβαίνουν τα μεγέθη αυτά.

 

• Από το παράδειγμα της Θ΄4 προκύπτει ότι η σύγκριση γίνεται με τα επιτρεπόμενα

για το σύνολο του ακινήτου (του γηπέδου ή του οικοπέδου).

 

(Θ΄4): Στην περίπτωση κτιρίου με οικοδ. άδεια όπου έχουν γίνει αυθαιρεσίες καθ΄

υπέρβαση της κάλυψης της δόμησης και του ύψους της οικοδ. άδειας, αλλά όχι καθ΄

υπέρβαση των όρων και περιορισμών δόμησης της περιοχής, εάν δεν επιθυμούμε την

υπαγωγή στην παρ.2 του άρθρου 26 του ν.4014/11, αλλά στη ρύθμιση του άρθρου 24

του νόμου: Κατ΄ αρχήν Διαπιστώνονται οι υπερβάσεις σε σχέση με τα εγκεκριμένα σχέδια

της οικοδ. άδειας.

Σε κάθε περίπτωση η ύπαρξη μη νόμιμης κατασκευής σχετίζεται με την οικοδομική

άδεια και όχι με τα επιτρεπόμενα μεγέθη της περιοχής.

Το παράβολο που πρέπει να καταβληθεί υπολογίζεται από τη συνολική επιφάνεια των

υπερβάσεων.

Στη συνέχεια ταξινομούνται οι υπερβάσεις και ομαδοποιούνται ανά αυτοτελή

ιδιοκτησία αυτές που έχουν τις ίδιες κατηγορίες υπέρβασης (πχ κάλυψη, δόμηση, κλπ).

Για τον εντοπισμό των συντελεστών (ποσοστό) επιβάρυνσης ανά φύλλο καταγραφής

αυθαιρεσιών της ίδιας κατηγορίας τα μεγέθη των υπερβάσεων – παραβάσεων που

διαπιστώθηκαν συγκρίνονται με τα μέγιστα επιτρεπόμενα μεγέθη που ισχύουν στην

περιοχή του ακινήτου, ανεξάρτητα αν υπολείπονται ή υπερβαίνουν τα μεγέθη αυτά.

Συγκεκριμένα το μέγεθος υπέρβασης διαιρείται με το αντίστοιχο μέγιστο

επιτρεπόμενο μέγεθος στην περιοχή, πχ:

Τετραώροφη οικοδομή με βάση οικοδομική άδεια ύψους 12μ

Έχει κατασκευαστεί ένας παραπάνω αυθαίρετος όροφος ύψους 3μ

Επιτρεπόμενο ύψος στην περιοχή 27μ

Ποσοστό υπέρβασης ύψους 3/27 = 0,111 δηλ. 11% <20%.

Επομένως το ενιαίο ειδικό πρόστιμο της επιφάνειας του αυθαίρετου ορόφου (εκτός των

άλλων συντελεστών που υπολογίζονται αναλόγως) επιβαρύνεται με συντελεστή 6.α =

1,2, επειδή παραβιάζονται τα μεγέθη της οικοδομικής άδειας.

 

Αθροίζουμε τις ΥΔ, ή τις ΥΚ ή τις ΥΥ και διαιρούμε με τα επιτρεπόμενα του

οικοπέδου.

 

 

Ο δικός μου σχολιασμός στα "κόκκινα" που αποτελούν συμπεράσματα της Λεμπέση.......

 

 

Διαβάζω το παράδειγμα της Θ'4 και ΔΕΝ βλέπω να προκύπτουν τα παραπάνω συμπεράσματα !!!!!

 

 

 

Εξηγώ παρακάτω γιατί ΔΕΝ ΒΛΕΠΩ να προκύπτουν τα συμπεράσματα της Λεμπέση και γιατί τα θεωρώ ΑΣΤΟΧΑ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ ΠΟΥ ΠΡΟΚΥΠΤΟΥΝ ΑΠΟ ΣΥΓΚΡΙΣΗ ΑΝΟΜΟΙΩΝ ΠΡΑΓΜΑΤΩΝ

 

Το παράδειγμα της Θ'4 είναι σχετικό με επιτρεπόμενο μέγεθος (ύψος), το οποίο είναι απόλυτος αριθμός ως μέγεθος και ΔΕΝ σχετίζεται με την επιφάνεια του οικοπέδου (από την οποία και προκύπτουν τα επιτρεπόμενα μεγέθη του οικοπέδου όπως η δόμηση και η κάλυψη).

 

Άρα ΠΩΣ η Λεμπέση βγάζει το συμπέρασμα ΑΠΌ ΣΥΣΧΕΤΙΣΜΟ ΜΕΤΑΞΥ ΑΝΟΜΟΙΑΣ ΦΥΣΗΣ "ΕΠΙΤΡΕΠΟΜΕΝΩΝ"????

 

ΑΛΛΟ το επιτρεπόμενο ύψος στην περιοχή του ακινήτου που είναι Χ μέτρα για ΟΛΑ τα ΟΙΚΟΠΕΔΑ της εν λόγω περιοχής και ΑΝΕΞΑΡΤΗΤΩΣ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑΣ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ, δηλ. ΑΝΕΞΑΡΤΗΤΑ αν μιλάμε για το σύνολο του οικοπέδου ή τμήμα του οικοπέδου (κάθετη ιδιοκτησία)

 

και

 

ΑΛΛΟ τα επιτρεπόμενα μεγέθη (δόμηση - κάλυψη) στην περιοχή του ακινήτου , τα οποία ΠΡΟΚΥΠΤΟΥΝ ΜΕΤΑ από εφαρμογή συγκεκριμένων συντελεστών (σ.δ. ή κάλυψης) επί συγκεκριμένης επιφάνειας του οικοπέδου ή του τμήματός του (κάθετης ιδιοκτησίας).

Εσείς τι λέτε και ΠΟΥ ΑΚΡΙΒΩΣ το βασίζετε ΕΚΤΟΣ από τη Θ'4??????

[Alsterwasser]

@Kapa ειλικρινά μην το ψάχνεις...σκέψου οτι οι μισοί μηχανικοί στην Ελλάδα τα έχουν δηλώσει διαφορετικά απο τους άλλους μισούς, παραδείγματα της προκοπής δεν βγήκαν ποτέ,κάποιο επίσημο έγγραφο που να εξηγεί τουλάχιστον τις κοινές περιπτώσεις επίσης, στην παλαιότητα γίνεται το ελα να δείς,στα συμβόλαια κτήσης κ περιπτώσεις κτισμάτων με Ο.Α. που το γήπεδο απο 5 στρ έγινε με χρησικτησία 1 επίσης....μιλάμε για το χαμό του χαμού.....

 

Μιλάμε για ενα κράτος που έχει διαλύσει κάθε έννοια νομιμότητας,είμαι βέβαιος αν ρωτήσεις Χ μηχανικούς του ΤΕΕ για τις ίδιες περιπτώσεις ,θα λάβεις Χ + οο διαφορετικές απαντήσεις...πορευόμαστε στο άγνωστο με βάρκα την ελπίδα...ενας νόμος που δεν απαιτεί μελέτη υφισταμένου σε κατοικίες και δεν προτάσσει την ασφάλεια πάνω απ όλα, δεν επιβάλλει λήψη δοκιμίων,δεν επιβάλλει καινούργια σχέδια,αλλά άρπα κόλλα στις παλιές κατόψεις,δεν λαμβάνει υπόψη του τις τεράστιες διαφορές που προκύπτουν στο εμβαδό οικοπέδων λόγω της εξέλιξης της τεχνολογίας....

 

άστο να πάει...κατάντια....διάλεξε μια μέθοδο υπολογισμού κατόπιν συζήτησης με συναδέλφους που εμπιστεύεσαι κ τέλος....προσωπικά κάνω αυτό που έγραψες με κοκκινα γράματα...έτσι κ αλλιώς αυτά δεν θα ελεγχθούν ποτέ....σκέψου οτι ακόμα ακόμα υπάρχουν 5όροφες οικοδομές με σύσταση οριζοντίου ενός ιδιοκτήτη στις οποίες γίνεται ρύθμιση με εναν φάκελο(το εχω δει κ αυτό)ποιός θα το απαγορέψει?Ποιός θα το ανακαλύψει?....άλλη μια φορά ....κατάντια...

[avgoust]

kapa , αν και διαφωνώ σε αρκετές από τις απόψεις που κατά καιρούς εκφράζει η Λεμπέση , στο συγκεκριμένο έχει δίκιο . Αυτά εννοεί η Θ4.

 

Αν δεν εννοεί αυτά , πες μου εσύ πως αλλιώς θα υπολογίσω το επιτρεπόμενο μέγεθος "δόμηση περιοχής" για να εφαρμόσω την Θ4 και να πάρω τον σωστό συντ. υπέρβασης.

 

Διότι το μόνο που ισχύει στην περιοχή είναι ο συντελεστής δόμησης (ο οποίος σωστά λες δεν είναι μέγεθος , αλλά τι να κάνουμε τώρα ? )

 

Διαβάζοντας την ερώτηση και την απάντηση στη Θ4 είναι προφανές ότι ο συντάκτης της θεωρεί (κακώς) ότι οι λέξεις συντελεστής και μέγεθος είναι ταυτόσημες.

Edited Αύγουστος 2 , 2012 by avgoust

[Kapa]

kapa , αν και διαφωνώ σε αρκετές από τις απόψεις που κατά καιρούς εκφράζει η Λεμπέση , στο συγκεκριμένο έχει δίκιο . Αυτά εννοεί η Θ4.

 

Αν δεν εννοεί αυτά , πες μου εσύ πως αλλιώς θα υπολογίσω το επιτρεπόμενο μέγεθος "δόμηση περιοχής" για να εφαρμόσω την Θ4 και να πάρω τον σωστό συντ. υπέρβασης.

 

Διότι το μόνο που ισχύει στην περιοχή είναι ο συντελεστής δόμησης (ο οποίος σωστά λες δεν είναι μέγεθος , αλλά τι να κάνουμε τώρα ? )

 

Διαβάζοντας την ερώτηση και την απάντηση στη Θ4 είναι προφανές ότι ο συντάκτης της θεωρεί (κακώς) ότι οι λέξεις συντελεστής και μέγεθος είναι ταυτόσημες.

 

Ο λόγος για τον οποίο έγραψα το παραπάνω ποστ είχε να κάνει καθαρά με το θέμα των καθέτων ιδιοκτησιών, δηλ. των περιπτώσεων που η επιτρεπόμενη δόμηση και κάλυψη που αναλογεί σε κάθετες είναι εντελώς ξεκάθαρη και ΑΝΑΛΟΓΗ της επιφάνειας της καθέτου και του ποσοστού συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, πράγμα το οποίο ΔΕΝ συμβαίνει κατά κανόνα στις οριζόντιες ιδιοκτησίες.

 

Έχω κάνει ήδη πριν μερικούς μήνες τακτοποίηση σε κάθετες και εκεί ΔΕΝ εφάρμοσα την επιτρεπόμενη επί ΟΛΟΥ του οικοπέδου αλλά την επιτρεπόμενη επί της ΚΑΘΕΤΗΣ, επειδή αφενός μεν το θεωρούσα πιο σωστό αφετέρου δε το μέγεθος των παραβάσεων δεν μου άλλαζε τον συντελεστή με όποιο τρόπο κι αν το υπολόγιζα.

 

Τώρα όμως, με δυο περιπτώσεις μπροστά μου, όπου αν το υπολογίσω με την επιτρεπόμενη δόμηση όλου του οικοπέδου θα μου βγει συντελεστής Υ.Δ = 1,0 ενώ αν το πάω με τα επιτρεπόμενα που αντιστοιχούν στην κάθετη θα έχω συντελεστή ΥΔ = 1,60 (και μάλιστα σε περιοχή με μεγάλη τιμή ζώνης) καταλαβαίνεις πόση διαφορά προστίμου θα προκύψει.

 

Εννοείται ότι ΘΕΛΩ να το κάνω με τα επιτρεπόμενα του οικοπέδου, αλλά θέλω να είμαι και σίγουρη (είπα μεγάλο ανέκδοτο τώρα ε?) ότι ΔΕΝ στηρίχθηκα σε μια αμφιλεγόμενη εξήγηση του "τι εννοεί ο ποιητής"......

 

Η Θ'4 θεωρώ πως ΔΕΝ λύνει τα θέματα που αφορούν σε όλα τα επιτρεπόμενα μεγέθη, το δε παράδειγμά της είναι ΑΣΤΟΧΟ μια και ΚΑΝΕΝΑΣ δεν θα είχε απορία ως προς το επιτρεπόμενο ύψος που θα έπρεπε να εφαρμόσει από τη στιγμή που αναφέρεται σαφώς το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής του ακινήτου. Θα ήταν σαφέστατα πιο διευκρινιστική αν είχε ένα παράδειγμα που θα αφορούσε στη δόμηση ή στην κάλυψη. Αλλά δυστυχώς δεν είχε.... και αναρωτιέμαι γιατί επέλεξαν παράδειγμα με το ύψος.....

 

Η Λεμπέση λέει αυτό που ΜΑΣ βολεύει ΟΛΟΥΣ..... και πιθανολογώ ότι γι αυτό το λόγο την αποδέχτηκαν χωρίς κριτική και την υιοθέτησαν σχεδόν όλοι οι συνάδελφοι.

 

Η "ερμηνεία" της Λεμπέση είναι μεν είναι βολική και συμφέρουσα,,, αλλά θεωρώ ότι προκύπτει από λανθασμένο σκεπτικό (όπως ανέλυσα παραπάνω) κι επειδή ο προβληματισμός μου συνεχίζει να παραμένει, γι αυτό επανέφερα το θέμα (αν και θεωρείται απαντημένο πια).....

 

 

 

Αλλά δε βαριέσαι, όπως είναι ο Νόμος..... ας έρθουν να μας κατηγορήσουν που τον εφαρμόσαμε ο καθένας σύμφωνα με την δική του κρίση......

Edited Αύγουστος 2 , 2012 by Kapa