Κατασκευή κτιρίου σε υψηλότερη θέση από την εγκεκριμένη

[sgp]

Σε πολυκατοικία με άδεια του 1972 με πρόσωπο επί ρυμοτομικής γραμμής, η κάτω παριά της πρώτης πάνω από το έδαφος πλάκας, στα εγκεκριμένα σχέδια φαίνεται στο 1,50μ και ο χώρος από κάτω είναι χαρακτηρισμένος βοηθητικός και δεν προσμετράται στην δόμηση.

Από την αυτοψία αποδεικνύεται ότι όλο το κτίριο έχει υψωθεί 0,30μ υψηλότερα από ότι δείχνουν τα εγκεκριμένα σχέδια με αποτέλεσμα το 1,50μ να έχει γίνει 1,80μ ενώ κατά τα λοιπά οι χρήσεις, τα ύψη των ιδιοκτησιών και οι διαστάσεις του κτιρίου είναι αυτές της αδείας.

 

Το ερώτημα λοιπόν είναι σε ποιά κατηγορία εντάσεται η αυθαιρεσία και ποιός οφείλει το πρόστιμο;

 

1. Για τον αποθηκευτικό χώρο, δεν έχουμε υπέρβαση κάλυψης, ύψους οριζοντίου ιδιοκτησίας και χρήσης. Έχουμε όμως από την υπερύψωση του κτιρίου, τα τετραγωνικά της αποθήκης να προσμετρούνται πλέον στον ΣΔ. Άρα έχουμε υπέρβαση δόμησης σε υπόγειο ( ; ) αποθηκευτικό χώρο;

 

2. Η υπερύψωση του κτιρίου δεν επηρεάζει και τις άλλες ιδιοκτησίες των ορόφων, ώστε να έχουν και αυτοί εκκρεμότητα; Με την υπέρβαση του επιτερπομένου ύψους της πολυκατοικίας, μήπως πρέπει να ρυθμίσουν και όλοι οι συνιδιοκτήτες μαζί την υπέρβαση;

 

3. Όταν πάει ο μηχανικός να δώσει βεβαίωση για μεταβίβαση ιδιοκτησίας ενδιαμέσου ορόφου θα βεβαιώσει την ορθότητα της δόμησης, κάλυψης, ύψους και χρήσης της συγκεκριμένης ιδοκτησίας. Το κτίριο όμως άρα και το διαμέρισμα, πολεοδομικά θα έχει πρόβλημα λόγω διαφορετικής υψομετρικής τοποθέτησης. Πρέπει να δώσει την βεβαίωση;

[Manolis gon]

Μια γρήγορη σκέψη.Αν το υπόγειο δεν έχει άλλη παράβαση και είναι αυτό η αιτία της υπερίψωσης και συνεχίζει να έχει βοηθητική χρήση (και με την υπόθεση ότι όλοι οι άλλοι όροφοι δεν έχουν μεγαλύτερο ύψος από ότι λέει η άδεια) τότε βάζεις τα τετραγωνικά του υπογείου με "χωρίς υπέρβαση" , βάζεις τον ανάλογο συντελεστή στην υπέρβαση υψους (<20% ή >20%) και βγαίνει το πρόστιμο μόνο για την υπερίψωση.

[sgp]

Ευχαριστώ Μανώλη για την απάντηση. Όμως το ύψος του υπογείου δεν έχει υπέρβαση,είναι όπως αναφέρεται στην άδεια. Δεν ξέρω κατά πόσον είναι σωστό να ληφθεί αυτό που προτείνεις, δεδομένου μάλιστα ότι η υπερύψωση της πολυκατοικίας αφορά το σύνολο του κτιρίου και όχι μεμονωμένα μία οριζόντια ιδιοκτησία.

[ΤΣΑΠΩΝΗΣ ΕΛΕΥΘΕΡΙΟΣ]

Πάνω σε αυτό το θέμα θα ήθελα και εγώ να εκφράσω της εξής απορία :

Σε δυόροφη οικοδομή με υπόγειο έχει γίνει σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών. Το υπόγειο έχει αλλάξει χρήση και έχει τακτοποιηθεί με τον 3843.

Εκτός όμως από την αλλαγή χρήσης όλη η οικοδομή έχει υπερυψωθεί (χωρίς να έχουν αλλάξει τα ύψη του κάθε ορόφου, ούτε να έχουν γίνει ξεμπαζώματα) κατά 1.50μ.

Έτσι το υπόγειο από την μία πλευρά έχει γίνει ισόγειο και το συνολικό ύψος του κτιρίου από αυτή την πλευρά έχει αυξηθεί κατά 1.50μ.

Μπορώ εδώ να χρησιμοποιήσω τους συν/τες 0.20 ή 0.40 και αν ναι για ποια ιδιοκτησία?

[sagiasd]

Σε σχέση με την άδεια (δες τομές, τοπογραφικό) η αλλαγή που βρίσκεται;

Με τον όρο ξεμπάζωμα δεν εννοούμε να έχει γίνει πραγματικά ξεμπάζωμα, αλλά και να μην έχει γίνει το μπάζωμα που θα απαιτείτο για να έρθει η στάθμη του διαμορφωμένου εδάφους στο επίπεδο που φαίνεται στην άδεια.

Αν η στάθμη του υπογείου σε σχέση με το δρόμο βρίσκεται στο σωστό ύψος και το ότι πλέον είναι ημιισόγειο οφείλεται στο ότι δε γεμίσαμε το οικόπεδο με χώμα, πηγαίνεις με αναλυτικό για τον όγκο επίχωσης που λείπει.

Αν η στάθμη του υπογείου σε σχέση με το δρόμο βρίσκεται ψηλότερα, αλλά τα ύψη ορόφων δεν έχουν αλλάξει, η υπέρβαση θα πάει στο υπόγειο ως 0,2/0,4.

Καλύτερα εξέτασε την περίπτωση συμψηφισμού των προστίμων και εκ νέου δήλωση του υπογείου με 1,2/1,4 υπέρβαση ύψους. Θα βγει (μάλλον) πιο φθηνά.

 

Αν οι υπερκείμενοι όροφοι έχουν υπέρβαση ύψους θέλουν και αυτοί ρύθμιση με 0,2

[στη σύσταση το υπόγειο ως τι φαίνεται; Αν πρόκειται για παρακολούθημα κάποιου ορόφου μπορούν να μπουν όλα σε μία δήλωση. Και πάλι εξέτασε την περίπτωση συμψηφισμού]

Edited Ιανουάριος 13 , 2012 by sagiasd

[nikostzar]

@sgp η πρώτη μου σκέψη είναι ότι θα πρέπει να μπει ως παράβαση της κατηγορίας 13 αφού ουσιαστικά πρόκειται για αλλαγή της θέσης του κτιρίου μέσα στο οικόπεδο (ερωταπάντηση Θ6).

Βέβαια η νέα θέση δεν είναι σωστή κατά ΓΟΚ αφού "μετατρέπει" το υπόγειο σε ισόγειο και "προκαλεί" υπέρβαση ύψους της άδειας (συνολικά του κτιρίου και όχι μίας ιδιοκτησίας) και λογικά δεν θα υπάρχει περιθώριο για να νομιμοποιηθούν τα παραπάνω......

Οπότε θεωρώ ότι μάλον πρέπει να στείλεις ερώτηση στο ΥΠΕΚΑ και μάλιστα πολύ προσεκτικά διατυπωμένη για να μη σου απαντήσουν άλλα αντί άλλων.

 

Ως προς τη βεβαίωση για διαμέρισμα δε νομίζω ότι έχεις πρόβλημα να τη δώσεις. Ελέγχεις μόνο τα στοιχεία του διαμερίσματος και τίποτα άλλο. Σκέψου για παράδειγμα να είχε γίνει το υπόγειο 30εκ ψηλότερο (και όχι ψηλότερα). Το ίδιο αποτέλεσμα δεν θα είχες για τα υπόλοιπα διαμερίσματα; Θα το σκεφτόσουν να δώσεις βεβαίωση τότε;

Edited Ιανουάριος 13 , 2012 by nikostzar

[ΤΣΑΠΩΝΗΣ ΕΛΕΥΘΕΡΙΟΣ]

Από τα σχέδια της Ο.Α. σαφώς προκύπτει ότι ότι έχει αλλάξει η στάθμη του υπογείου (κατά 1.50μ ψηλότερα) και δεν υπάρχει θέμα ξεμπαζώματος.

Η σκέψη μου είναι ποιος όροφος θα πάει με τους συν/τες 0.20/0.40 γιατί η υπέρβαση ύψους προκύπτει στον τελευταίο όροφο.

Θα εξετάσω και την περίπτωση συμψηφισμού.

Ευχαριστώ πολύ.

[sagiasd]

Λευτέρη εγώ στο υπόγειο θα έβαζα την υπέρβαση ύψους, ουσιαστικά για λόγους οικονομίας, τυπικά γιατί στην κατασκευή αυτής της στάθμης έγινε η παρατυπία. Οι υπόλοιποι όροφοι απλώς ακολούθησαν.

Μου έρχεται στο μυαλό ότι μάλλον πρέπει να μπει και αναλυτικός για το μπάζωμα το οποίο πραγματικά έγινε και η οικοδομή βρέθηκε σε στάθμη ψηλότερη, δηλ ο όγκος κάτοψη κτιρίου * 1,50 μ.

[ΤΣΑΠΩΝΗΣ ΕΛΕΥΘΕΡΙΟΣ]

Μάλον έτσι πρέπει να είναι και εγώ προς τα εκεί καταλήγω για το που θα μπει η υπέρβαση ύψους.

Για το θέμα του αναλυτικού δεν το έιχα σκεφθεί καθόλου.

Στην ουσία όμως δεν έγινε μπάζωμα. Έγινε μικρότερη εκσκαφή.

Άρα μήπως πρέπει να υπολογίσω όγκο εκσκαφής που δεν έγινε?

[sgp]

Η απάντηση που μου εδόθη προφορικά από το ΥΠΕΚΑ, για το ερώτημα που έθεσα στην αρχή, είναι ότι η υπερύψωση του κτιρίου θα πρέπει να δηλωθεί ως κτιριοδομική παράβαση (κατηγορία 13), την οποία και την χρεώνεται ο κύριος του υπογείου που δεν τηρεί το απαιτούμενο 1,50μ. Έχω την εντύπωση όμως ότι λόγω της υπέρβασης της δομήσεως που δημιουργείται, σε ένα μελλοντικό έλεγχο ορθότητος της δήλωσης, πολλά θα μπορούσαν να λεχθούν σε αντιπαράθεση αυτής της απόψεως. Οπότε θεωρώ ότι το ασφαλέστερο θα ήταν να δηλωθεί και η παράβαση της υπέρβασης δόμησης. Έτσι ή αλλιώς στην συγκεκριμένη περίπτωση, λόγω παλαιότητος θα είναι πολύ μικρό το πρόστιμο. Πάντως από την στιγμή που το σύνολο της κατασκευής έχει κατασκευαστεί σύμφωνα με τα εγκεκριμένα σχέδια και η μόνη διαφοροποίηση είναι στην καθ' ύψος τοποθέτηση του κτιρίου, την οποία δεν πραγματοποίησε κάποιος συγκεκριμένος από τους συνιδιοκτήτες, θεωρώ εύλογο τον ισχυρισμό να πρέπει να χρεωθεί το πρόστιμο στο σύνολο των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας επιμερισμένο κατά το ποσοστό συνιοδιοκτησίας τους.