Ερωτήματα για ΠΕΑ σε ενοικίαση

[mixyak790]

Πάντως επειδη ανηκει στο καταστημα και προφανως ειναι δηλωμενο και στο Ε9,μπορεις στη περιγραφη να πεις π.χ. Κ2 με παταρι,εμβαδον 60 τ.μ(μια θερμικη ζωνη) και να παρεις τη δουλεια....   

Edited Ιούλιος 25 , 2013 by mixyak790

[panos-vicious]

Γιατί δεν έχει σημασία ?

 

Μπορείς να μου εξηγήσεις ή απο που προκύπτει ?

Υποθέτω από το άρθρο 2 του Ν. 4122/2013:

<<3. «Συνολική επιφάνεια κτιρίου ή κτιριακής μονάδας»:

η συνολική μεικτή επιφάνεια δαπέδων, κλειστών στεγασμένων θερμαινόμενων και μη χώρων, μετρούμενη βάσει εξωτερικών διαστάσεων.

4. «Ωφέλιμη επιφάνεια κτιρίου ή κτιριακής μονάδας»:

η μεικτή επιφάνεια δαπέδων των κλειστών στεγασμένων χώρων του κτιρίου που προορίζονται για την εξυπηρέτηση των αναγκών της κύριας χρήσης του, μετρούμενη βάσει εξωτερικών διαστάσεων. Στην ωφέλιμη επιφάνεια δεν προσμετρώνται: οι ανεξάρτητοι βοηθητικοί χώροι, όπως χώροι αποθήκευσης, στάθμευσης και εγκατάστασης ηλεκτρομηχανολογικού εξοπλισμού του κτιρίου, η επιφάνεια των κοινόχρηστων κλιμακοστασίων και του ανελκυστήρα, η επιφάνεια των αιθρίων και όλων των διαμπερών ανοιγμάτων ή οδεύσεων που λειτουργούν ως φωταγωγοί ή ως αγωγοί κυκλοφορίας του αέρα για τον κλιματισμό του κτιρίου>>.

 

Δεν βάζει μέσα την έννοια του Σ.Δ. όπως παλιά στις εγκυκλίους. Επίσης, ένα ανοικτό πατάρι επικοινωνεί με τον κυρίως χώρο του καταστήματος, οπότε ακόμα και μικρό ύψος να έχει (<2,20μ) συμπεριλαμβάνεται στην ωφέλιμη επιφάνεια.

Δεν μπορώ να το θεωρήσω σαν "ανεξάρτητο βοηθητικό χώρο". Ίσως να μπορούσα να τον θεωρήσω έτσι (π.χ. σαν αποθηκευτικό χώρο), αν διαχωρίζονταν διακριτά (μέσω δομικών στοιχείων) από τον κυρίως χώρο.

[mixyak790]

Συμφωνω με pano και μαλιστα το εχω εφαρμοσει ,στην αρχη ελεγα μηπως δεν χρειαζεται,αλλα το ψαξα...με συνεφερε κι ο ιδιοκτητης να σου πω την αληθεια,που μου ειπε" και το παταρι θα το πεταξουμε???".Βαζεις επιφανεια θερμικης ζωνης 60 τ.μ. κανονικα ,υπολογιζεις τον θερμαινομενο ογκο (40 τ.μ* το Η π.χ. 4.80) και προχωρας!!!!

[vagom]

Συνάδελφοι καλησπέρα.

 

Έχω ένα ΠΕΑ για ενοικίαση σε διαμέρισμα παλιάς πολυκατοικίας στο κέντρο της Αθήνας.

Μέχρι τώρα νοικιαζόταν άλλοτε σαν κατοικία και άλλοτε σαν γραφεία.

Τώρα είναι ξενοίκιαστο, άδειο, και «φέρνει» πιο πολύ σε κατοικία.

Πλην όμως, ο ιδιοκτήτης λέει ότι υπάρχουν πολλές πιθανότητες να το πάρει κάποιος δικηγόρος για γραφείο, αλλά δεν είναι και σίγουρο. Αν τελικά δεν το κλείσει μπορεί να το νοικιάσει και σαν κατοικία.

Το ΠΕΑ το θέλει τώρα, πριν καταλήξει οριστικά στον νοικάρη.

 

Τι κάνω;

Τριτογενής τομέας (γραφεία) ή κατοικία;

Αν του το βγάλω κατοικία και τελικά κάνει μισθωτήριο επαγγελματικής μίσθωσης (ή το αντίστροφο), υπάρχει πρόβλημα;

 

Ευχαριστώ προκαταβολικά για τις απαντήσεις σας...

(Συγνώμη αν έχει ξανασυζητηθεί, έψαξα για κάνα μισάωρο αλλά δεν βρήκα κάτι)

[hkamp]

Εχεις δίκαιο. Υπάρχει ένα θεματάκι εδώ.

Η περίπτωσή σου είναι ανάλογη με τη συνηθισμένη κατάσταση.

Για να βάλει ο ενοικιαστής χρήματα μέσα πρέπει να έχει συμβόλαιο. Συνήθως αποξηλώνει τα πάντα και περιμένει τη θεώρηση από την εφορία για να προχωρήσει.

Πηγαίνουμε σε κτίρια με αποξηλωμένες τις εγκαταστάσεις και που δε βγάζεις συμπέρασμα για τη χρήση τους. Να ναι καλά το κτίριο αναφοράς.

 

Βγάζουμε λοιπόν το ΠΕΑ με τη χρήση που θα λειτουργήσει, χωρίς κανένας να εγγυάται ότι αυτή θα είναι η τελική. Υπάρχει και η περίπτωση να τα <<σπάσουν>> τελευταία στιγμή. Οπότε  το ΠΕΑ είναι για φαρμακείο και τον άλλο μήνα βλέπεις εκεί ένα σουβλατζήδικο.

 

Στη θέση σου, αφού ο ιδιοκτήτης θέλει σώνει και καλά να το βγάλει τώρα, θα έβγαζα το ΠΕΑ με τη χρήση που <<βλέπω>> εκείνη την ώρα. Κατοικία δηλαδή.

Αν το πάει στην εφορία, θα έπρεπε κανονικά ο υπάλληλος να το δεχθεί άσχετα με τη χρήση που αναφέρεται, γιατί η δουλειά του είναι να διαπιστώνει την ύπαρξη του για το κτίριο και όχι να τσεκάρει τα στοιχεία του (χρήση, τετραγωνικά κλπ).

Μπορεί όμως και να δημιουργηθεί πρόβλημα.

Στη θέση σου επίσης θα έκανα μια ερώτηση στην ΕΥΕΠΕΝ (αν βγάλεις γραμμή).

 

Με αφορμή τα παραπάνω έψαξα λίγο τον Ν4122. Εντόπισα ένα σημείο που δεν το είχα προσέξει άλλη φορά.

Μέχρι πριν λίγο καιρό ήξερα ότι για 10 χρόνια ισχύει το ΠΕΑ και δεν είναι υποχρεωμένος ο ιδιοκτήτης γι αυτό το χρονικό διάστημα να βγάλει νέο, σε οποιαδήποτε αγοροπωλησία ή ενοικίαση.

 

Διαβάζοντας το άρθρο 12 του νόμου και ξέροντας ότι η 10ετής ισχύς έχει νομικά <<εξαφανιστεί>> καταλαβαίνω ότι απαιτείται έκδοση ΠΕΑ <<κατά τη μίσθωση σε νέο ενοικιαστή κτιρίου ή κτιριακής μονάδας>> χωρίς να υπάρχει οποιαδήποτε αναφορά για χρόνο ισχύος.

Δηλαδή θα πρέπει κάθε φορά που γίνεται συμβόλαιο με νέο ενοικιαστή να εκδίδεται νέο ΠΕΑ;

Διαβάζεται βέβαια κι αλλιώς: μια φορά θα εκδοθεί ΠΕΑ σε συμβόλαιο με νέο ενοικιαστή και μετά αυτό θα ισχύει για πάντα ώσπου αν απαιτηθεί ριζική ανακαίνιση. Σ' αυτήν την περίπτωση ο ιδιοκτήτης θα χρησιμοποιεί το ίδιο ΠΕΑ είτε το νοικιάζει σαν σπίτι είτε σαν γραφείο ή σαν οτιδήποτε άλλο που δεν απαιτεί έκδοση άδειας ριζικής ανακαίνισης.

 

Ας το διαβάσει και κανένας συνάδελφος με πιο καθαρό μυαλό αυτή την στιγμή μήπως η γρίπη δεν με αφήνει να το δω καλύτερα.

[vagom]

Διαβάζοντας το άρθρο 12 του νόμου και ξέροντας ότι η 10ετής ισχύς έχει νομικά <<εξαφανιστεί>> ...

 

Σ' ευχαριστώ για την απάντηση Ηλία.

 

Σ' έχασα όμως σχετιχά με την 10ετή ισχύ.

Τι εννοείς "έχει νομικά εξαφανιστεί";

Έχει αλλάξει κατι;

[katrmp]

Ηλία μόλις είχε ψηφισθεί ο νόμος, το έθεσα αμέσως στόν εκπρόσωπο του υπουργείου στην συγκέντρωση της ASHRAE , το αρνήθηκε ότι ισχύει ,όπως και ο Κώστας δεν το είχε παρατηρήσει, και κατάλαβα αμέσως ότι έγινε λάθος το οποίο θα διορθωθεί. Ήταν κατηγορηματικός ότι ισχύει η δεκαετία, και δεν την άλλαξαν στον νόμο.

Edited Οκτώβριος 12 , 2013 by katrmp

[dib]

Τι εννοείς "έχει νομικά εξαφανιστεί";

Έχει αλλάξει κατι;

 

Ναι έχει αλλάξει

 

Ο Ν. 3661/2008 στο άρθρο 6.2 (?), έλεγε οτι έχει 10ετή ισχύ

 

Μετά ήρθε ο Ν. 4122/2013, που καταργεί το μεταξύ άλλων το άρθρο 6 του Ν.3661, χωρίς να προσδιορίζει στο 4122 ποιά είναι η χρονική διάρκεια του ΠΕΑ αφήνωντας να μαντέψεις (αφού έχεις φάει καμμιά 20 φύλλα μαριχουάνας για να κάνεις τη Πυθεία), για πόσα χρόνια έχει ισχύ το ΠΕΑ.

 

Πάντως εγω διαφωνώ σ' αυτό το κομμάτι με τον hkamp, οτι σε κάθε νέο (όχι παράταση μίσθωσης) ενοικιαστή απαιτείται νέο ΠΕΑ και νομίζω οτι έχει διάρκεια αορίστου χρόνου, εκτός και αν γίνουν ενεργειακές επεμβάσεις.

 

Αν είναι αυτή η μετάφραση του νομοθέτη μέσω του Ν. 4122, τότε εκτιμώ οτι ο Παραδιάς θα είχε βγεί με τανκς στο Σύνταγμα

Edited Οκτώβριος 12 , 2013 by dib

[hkamp]

Γιώργο, είναι τσεκαρισμένο αυτό με την ισχύ.

Οπως τα λέει ο dib είναι και δεν είχαν πάρει χαμπάρι ότι αυτή η θύελλα των νόμων έριξε τη 10ετία στη μαύρη τρύπα.

Μέχρι πρόσφατα που μιλήσαμε.

 

Για το νέο ΠΕΑ σε νέα μίσθωση dib κι εγώ έχω τη δική σου οπτική.

Αλλά διαβάζοντας το άρθρο 14, έχοντας κρατημένο ότι δεν υπάρχει όριο χρονικής ισχύος, το μυαλό μου μπερδεύεται. Που λέει ότι αν βγει μια φορά σε νέα μίσθωση δεν ξαναβγαίνει στην επόμενη;

Ξερά αν το διαβάσεις λέει:  <<κατά τη μίσθωση σε νέο ενοικιαστή κτιρίου ή κτιριακής μονάδας>>.

[dib]

Ξερά αν το διαβάσεις λέει:  <<κατά τη μίσθωση σε νέο ενοικιαστή κτιρίου ή κτιριακής μονάδας>>.

 

Ναι, την συγκεκριμένη παράγραφο την έχω διαβάσει ίσαμε 8-9 φορές, μασώντας όμως αυτή τη φορά φύλλα δάφνης, αλλα θέλω να πιστεύω οτι ο νομοθέτης ''... κατά τη μίσθωση σε νέο ενοικιαστή...'' εννοεί σε αλλαγή ενοικιαστή (νέο δηλαδή αφού έχει αποχωρήση ο προηγούμενος που είχε κατσικωθεί μέσα), απο την ημέρα εφαρμογής του Ν. 4122.

 

Τουλάχιστον έτσι το ερμηνεύω εγώ... αλλα απο την άλλη επαναλαμβάνω, οτι αμα ισχύει αυτό που λες (ή μεταφράζεις) hkamp, τότε οι κάμερες των τηλεοράσεων σίγουρα θα έπρεπε να είχαν καταγράψει την παρέλαση των τανκς του Παραδιά στο Σύνταγμα.