Οικισμοί κάτω των 2000 κατοίκων (Φ.Ε.Κ. 289/11)-Μέγιστο ύψος στέγης

[Vasili]

Γεια σας, 

στο 298ααπ/2011 γράφει: 

4. Οι περιπτώσεις α και β της παρ. 4 του άρθρου 85 του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (άρθρο 5 παρ. 4 περ. α και β του π.δ. της 24.4−3.5.1985) αντικαθίστανται εδάφια ως εξής:
«4 α. Το μέγιστο ύψος των κτηρίων ορίζεται σε 7,50 μ. και μετράται σε κάθε σημείο της τομής του περιγράμματος αυτών με το φυσικό έδαφος. Σε κάθε περίπτωση,
το ύψος των προβολών των κτηρίων σε κατακόρυφα επίπεδα, διερχόμενα από την τομή του περιγράμματος αυτών με το έδαφος, δεν μπορεί να υπερβαίνει το ανωτέρω οριζόμενο. Σε περίπτωση μη εξάντλησης της επιτρεπόμενης δόμησης κατά τα ως άνω, επιβάλλεται η διάσπαση του κτηρίου σε ανεξάρτητα κτήρια εντός του γηπέδου.
β. Όταν η κλίση του γηπέδου είναι μεγαλύτερη από 15%, το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του πρώτου κτηρίου που εμφανίζει όψη προς το δρόμο στα ανωφερή (ανηφορικά) οικόπεδα – στο ανάντι του δρόμου – ορίζεται ως εξής:
− όταν το κτήριο τοποθετείται στο όριο του γηπέδου με το δρόμο επιτρέπεται ύψος μέχρι 7,5 μέτρα.
− όταν αυτό τοποθετείται καθ’ υποχώρηση σε απόσταση έως 20 μέτρα από το όριο του γηπέδου με τον δρόμο επιτρέπεται το ύψος του να είναι μέχρι 4,5 μέτρα από το πέριξ φυσικό έδαφος.
− όταν αυτό τοποθετείται σε απόσταση μεγαλύτερη των 20 μέτρων από το όριο του γηπέδου με το δρόμο επιτρέπεται να έχει ύψος μέχρι 7,5 μέτρα.

Στέλνω μια ενδεικτική τομή για ένα οικόπεδο εντός οικισμού κάτω των 2000 το οποίο έχει κλίση 30 % και βρίσκεται στην ανωφέρεια του δρόμου. σε αυτό κάνω μια προμελέτη για κτίριο το οποίο διαμορφώνεται κλιμακωτά όπως φαίνεται στο σχέδιο.

Οι απορίες μου είναι οι εξής:

α) ισχύει το φυσικό έδαφος ή και το διαμορφωμένο για τη μέτρηση του ύψους ? ο νόμος λεέι το φυσικό αλλά θα ήθελα να μάθω αν στο μεταξύ έχει υπάρξει κάποια τροποποίηση του νόμου που δεν έχω υπόψιν.

β) το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος περιλαμβάνει και την στέγη ? στο ΠΔ 181Δ στο άρθρο 5 παρ. 4 (δ) η οποία δεν έχει τροποποιηθεί λέει πως πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο επιτρέπονται μια σειρά από κατασκευές περιλαμβανομένης και της στέγης. Με βάση αυτό κρίνω πως η στέγη είναι επιπρόσθετη του μέγιστου ύψους.

γ) το πιο σημαντικό: λέει πως στα ανωφερή οικόπεδα όταν η κλίση είναι μεγαλύτερη του 15% - στην περίπτωση μου είναι 30 % άρα είμαι μέσα - το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του ΠΡΩΤΟΥ ΚΤΙΡΙΟΥ που εμφανίζει όψη προς το δρόμο πρέπει να είναι 4.50 μ αν βρίσκεται σε υποχώρηση με το δρόμο. Στην τομή δείχνω πως θέλω να κάνω το κτίριο κλιμακωτό. Το ερώτημα είναι αν θα θεωρήσω ως πρώτο κτίριο το ΚΤΙΡΙΟ 1 μόνο. To ρωτώ γιατί επειδή τα κτίρια είναι διαμορφωμένα κλιμακωτά σε ορθή προβολή θα έχουν όλα όψη προς το δρόμο. Επίσης αν τα κτίρια ενώνονται κατασκευαστικά, μπορώ να θεωρήσω ως πρώτο κτίριο το μπροστινό κομμάτι μόνο ? 

Αν θεωρήσω ως πρώτο κτίριο αυτό που ονομάζω κτίριο 1 τότε αυτό θα πρέπει να είναι max 4.5 και τα επόμενα θα μπορούν αν είναι μέχρι 7,5 μ ?

Edited Απρίλιος 17 , 2019 by Vasili

[KaizerSoze]

Καλησπέρα.Στους οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων ,για γήπεδα μικρότερα των 700Τ.Μ. ,επιτρέπεται η ανέγερση κτιρίου οποιασδήποτε χρήσης (κύριας και βοηθητικής)μέγιστης συνολικής επιφάνειας ορόφων 240Τ.Μ. και επιπλέον της επιφάνειας αυτής ,η κατασκευή παταριού ξηράς δόμησης επιφάνειας έως 40Τ.Μ. Η σοφίτα σύμφωνα με τον ΝΟΚ ,δεν αποτελεί όροφο .Μπορούμε δηλαδή επιπλέον των τετραγωνικών αυτών που αναφέρει το ΦΕΚ των οικισμών ,να κατασκευάσουμε και σοφίτα ?

[ΚΑΝΑ]

Αφού το άρθρο 11 ισχύει και στους οικισμούς, τότε ΝΑΙ μπορείς

[Pavlos33]

7 ώρες πριν, KaizerSoze said:

Καλησπέρα.Στους οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων ,για γήπεδα μικρότερα των 700Τ.Μ. ,επιτρέπεται η ανέγερση κτιρίου οποιασδήποτε χρήσης (κύριας και βοηθητικής)μέγιστης συνολικής επιφάνειας ορόφων 240Τ.Μ. και επιπλέον της επιφάνειας αυτής ,η κατασκευή παταριού ξηράς δόμησης επιφάνειας έως 40Τ.Μ. Η σοφίτα σύμφωνα με τον ΝΟΚ ,δεν αποτελεί όροφο .Μπορούμε δηλαδή επιπλέον των τετραγωνικών αυτών που αναφέρει το ΦΕΚ των οικισμών ,να κατασκευάσουμε και σοφίτα ?

Για κατοικία η μέγιστη δόμηση είναι 240 τμ. Σοφίτα εξετάζεται βάσει ΝΟΚ (βλέπεις και απόφαση Νομάρχη μήπως τυχόν υπάρχει καμιά περίεργη απαγόρευση). Για το πατάρι η γνώμη μου είναι ότι και αυτό εξετάζεται βάσει ΝΟΚ  και δεν ισχύει απαραιτήτως η επιφάνεια των 40 τμ. Όταν τροποποιήθηκε το ΦΕΚ 181 Δ  με το ΠΔ/4-11-11  (ΑΑΠ/289) ο ΝΟΚ δεν είχε ακόμη εκδοθεί οπότε δεν θα μπορούσε να συσχετίσει την διάταξη με αυτόν. 

Ο συντελεστής δόμησης διαφοροποιείται σε κτίρια τουριστικών και αμιγώς επαγγελματικών χρήσεων ως εξής:

- για τα πρώτα 1000 τμ της επιφανείας του γηπέδου ο σδ ορίζεται σε 0,6 
- για τα επόμενα 1000 τμ της επιφανείας του γηπέδου ο σδ ορίζεται σε 0,5 
- για τα επόμενα 1000 τμ της επιφανείας του γηπέδου ο σδ ορίζεται σε 0,4 
- για τα επόμενα 1000 τμ της επιφανείας του γηπέδου ο σδ ορίζεται σε 0,3 
- για το τμήμα της επιφάνειας άνω των 4000 τμ ο σδ ορίζεται σε 0,2 
ε) Ειδικά για τα κοινωφελή κτήρια ορίζεται συντελεστής δόμησης 0.8, ο οποίος μπορεί, με την έγκριση τοπικού σχεδίου κατά τις διατάξεις του ΝΔ/17-7-23 , να καθορίζεται μεγαλύτερος, ανάλογα με τις ανάγκες του οικισμού χωρίς να υπερβαίνει το 1,8". 

[ΚΑΝΑ]

15 ώρες πριν, Pavlos33 said:

 Όταν τροποποιήθηκε το ΦΕΚ 181 Δ  με το ΠΔ/4-11-11  (ΑΑΠ/289) ο ΝΟΚ δεν είχε ακόμη εκδοθεί οπότε δεν θα μπορούσε να συσχετίσει την διάταξη με αυτόν. 

 

Παύλο 

εγώ το αντίθετο ισχυρίζομαι  ότι δηλαδή 

Όταν βγήκε ο ΝΟΚ, ίσχυε το Π.Δ/4-11-11 και επομένως αν δεν ήθελαν να ισχύει η διάταξη για τις σοφίτες και για τους οικισμούς <2000 κατ,  θα μπορούσαν κάλλιστα να τους εξαιρέσουν.

Επομένως ισχύει  και για αυτούς

[kan62]

Μα για τις σοφίτες δεν υπάρχει αμφιβολία ότι ισχύει ο ΝΟΚ, βάσει του πεδίου εφαρμογής του.

Για τα πατάρια δεν ισχύει η διάταξη του ΝΟΚ που θα έδινε 24 τμ πατάρι, αλλά η ειδικότερη που δίνει τα 40 τμ. ως κατισχύουσα.

[Pavlos33]

Θόδωρε συνήθως παραμένουν σε ισχύ ειδικές διατάξεις από προεδρικά διατάγματα, όταν δίνουν δυσμενέστερα μεγέθη σε σχέση με το ΝΟΚ. Στην περίπτωση αυτή γιατί να μην δεχτούμε ότι ο ΝΟΚ υπερισχύει σε ότι αφορά την επιτρεπόμενη επιφάνεια ανοιχτών εξωστών η οποία να εφαρμόζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του και όχι να αποδεχθούμε ένα "ξερό" νούμερο (40 τμ σε κάθε περίπτωση) που δεν έχει και καμία συσχέτιση με την υποκείμενη στάθμη. Η γνώμη μου είναι ότι όταν εκδόθηκε το ΦΕΚ 289 ΑΑΠ 2011 και μη έχοντας τότε ακόμη εκδοθεί ο ΝΟΚ, δόθηκε μιας μορφής "ευεργέτημα" (δηλ. τα 40 τμ πατάρι) καθώς το διάταγμα αυτό είχε μειώσει κατά πολύ τον συντελεστή δόμησης, σε σχέση με το προηγούμενο ΦΕΚ 181/Δ/85 που τον υπολόγιζε κλιμακωτά.

[ΚΑΝΑ]

δηλαδή για τα οικόπεδα  των οικισμών <2000 κατ που επιτρέπεται δόμηση μέχρι 400τ.μ  και όταν δεν απαγορεύεται από τους ειδικούς όρους των αποφάσεων Νομάρχη

δεν μπορώ να κατασκευάσω ούτε πατάρι ούτε σοφίτα?

[Pavlos33]

Βασίλη καλησπέρα. Λέμε κάτι τελείως διαφορετικό αν δεις τη ροή της συζήτησης. Η αμφιβολία μου είναι οχι το αν επιτρέπεται αλλά με βάση ποια διάταξη επιτρέπεται, δηλαδή αν θα λάβουμε τα 40 τμ πατάρι σε κάθε περίπτωση ή θα επιλέξουμε διατάξεις ΝΟΚ για το πατάρι. Φυσικά και επιτρέπονται πατάρια και σοφίτες (εκτός και αν υπάρχει κάποια απαγόρευση σε απόφαση οριοθέτησης κάτι που προσωπικά δεν έχει τύχει να δω ως τώρα).

[kan62]

Μα αυτό ακριβώς συμβαίνει Παύλε. Το ΠΔ των οικισμών είναι ένα ειδικό διάταγμα που έχει ιδιαιτερότητες σε σχέση με τα άλλα διατάγματα εντός άλλων πολεοδομικών καθεστώτων.

Με πολλές ομοιότητες με το αντίστοιχο εκτός σχεδίου στο διάταγμα αυτό καθορίζονται ειδικές διατάξεις για την κατοικία. Εν προκειμένω πριμοδοτείται αυτή η χρήση με το κάτι παραπάνω που είναι η διαφορά μεταξύ του 40 με το 24. Στις άλλες χρήσεις εξακολουθεί να ισχύει ο τυπικός ΝΟΚ.

Εδώ η αμφιβολία που έχεις γεννάται από τη γνωστή θεώρηση του ΣτΕ περί δυσμενέστερης πολεοδομικής επίπτωσης στην κρίση μεταξύ δύο διατάξεων.

Οι υπηρεσίες, σαφώς λόγω της ευθυνοφοβίας, ερμηνεύουν αυτή τη θεώρηση πάντα ποσοτικά και όχι ποιοτικά. Δεν εξετάζουν λοιπόν αν ο νομοθέτης πριμοδοτεί μια χρήση, έχοντας πλήρη επίγνωση αυτού και μετά από μελέτη των ειδικών συνθηκών, θεωρώντας ότι αυτό θα έχει ωφέλιμες πολεοδομικές επιπτώσεις αλλά αντίθετα λένε ότι δεν μπορεί να σου δίνει πιό πολλά τετραγωνικά μέτρα και τέλος. Έλα όμως που κάποια μέτρα παταριού ξηράς δόμησης εντός του όγκου ενός τυπικά ελάχιστου κτηρίου (2 όροφοι των 120 ή 240) δεν έχουν κάποιο δυσμενές πολεοδομικό αποτύπωμα αλλά αντίθετα είναι ευεργετικά για τη στήριξη της χρήσης κατοικίας εντός των οικισμών.

Το σκέφτηκαν και το νομοθέτησαν και μάλλον ορθά. Λάβε υπόψη σου επίσης ότι το διάταγμα αυτό βγήκε την ίδια χρονιά με τον ΝΟΚ και από το ίδιο συρτάρι.