Όροι δόμησης για ξενοδοχείο εκτός σχεδίου

[Forma]

Συνάδελφε th_tsouklas, παραθέτω κάποια στοιχεία που ίσως βοηθήσουν. Η διαδικασία για την Πιστοποίηση των τουριστικών καταλυμάτων πραγματοποιείται σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στις διατάξεις των Π.Δ. 43/2002 και 337/2000, όπως τροποποιήθηκαν και ισχύουν σήμερα. Με βάση την Αριθμ. 2974 ΦΕΚ Β 670/10.04.2009 (όπως τροποποιήθηκε με την ΥΑ 722/09-06-2010) στις λειτουργικές μορφές και κατηγορίες τουριστικών καταλυμάτων στις κατηγορίες των ξενοδοχείων έχουμε επίσης την κατηγορία Ξενοδοχεία τύπου επιπλωμένων διαμερισμάτων 5, 4 και 3 αστέρων, όπου η ίδρυση τους γίνεται σύμφωνα με τις σχετικές προδιαγραφές και διαδικασίες, που προβλέπονται στο π.δ. 43/2002 (Φ.Ε.Κ. 43/Α`/2002) όπως τροποποιήθηκε με την υπ` αριθμ. 12403/25.7.2007 απόφαση Υπουργού Τουριστικής Ανάπτυξης (Φ.Ε.Κ. 1441/Β`) και ισχύει κάθε φορά

 

ενώ τώρα στα μη κύρια τουριστικά καταλύμματα έχουμε και την κατηγορία Τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες, που είναι μεμονωμένες ή σε σειρά ή σε συγκρότημα μονόροφες ή δυόροφες μονοκατοικίες που έχουν αυτοτέλεια λειτουργίας, ανεξάρτητη εξωτερική προσπέλαση η κάθε μία και ιδιωτικότητα. Η ίδρυσή του γίνεται σύμφωνα με τις σχετικές προδιαγραφές και διαδικασίες που προβλέπονται στην αρίθμ. 530992/87 (ΦΕΚ 557/Β΄/87) απόφαση του ΕΟΤ, όπως ισχύει κάθε φορά.

 

Αυτές οι δυο κατηγορίες που είναι εν τέλει διαφορετικές προκαλούν σύγχυση ως προς τον ορισμό τους και τα χαρακτηριστικά που αφορούν την κάθε μια. Από ότι αντιλαμβάνομαι, οι πρώτες επιπλωμένες κατοικίες όπως αναφέρεις και εσύ αφορούν ουσιαστικά στην σύσταση ξενοδοχειακής μονάδας με όσες διατάξεις αντίστοιχα ισχύουν για αυτές (συντελεστής δόμησης 0,2 κλπ. που αναφέρθηκαν παραπάνω, τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές και βαθμολογούμενα κριτήρια για ξενοδοχεία και κατάταξη σε κατηγορίες αστέρων με Απόφαση 216/15 (ΦΕΚ 10/Β/2015), 09-01-2015 πχ. ένα απλό παράδειγμα είναι ότι σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει να υπάρχουν διαθέσιμοι κοινόχρηστοι χώροι υποδοχής και παραμονής πελατών και όσα επίσης ορίζουν οι τεχνικές και λειτουργικές αυτές προδιαγραφές) ενώ οι δεύτερες ενοικιαζόμενα δωμάτια ή διαμερίσματα που αξιολογούνται με κλειδιά...

 

Επίσης δες και εδω: http://www.michanikos.gr/topic/50989-%CF%84%CE%BF%CF%85%CF%81%CE%B9%CF%83%CF%84%CE%B9%CE%BA%CE%AC-%CE%BA%CE%B1%CF%84%CE%B1%CE%BB%CF%8D%CE%BC%CE%BC%CE%B1%CF%84%CE%B1/

Edited Δεκέμβριος 2 , 2017 by Forma

[panapara1]

Καλησπέρα, 

 

Γενικά η αρτίοτητα για κατασκευη ξενοδοχείου σε εκτος σχεδίου περιοχη είναι τα 8 στρεμματα? Εχεί αλλάξει κατι προσφάτα?

 

[Pavlos33]

Το Ειδικό πλαίσιο χωροταξικού σχεδιασμού για τον τουρισμό έχει καταργηθεί (δες και εδώ).

Οπότε, μέχρι να δημιουργηθεί νέο χωροταξικό για τον τουρισμό, ακολουθείς τους περιορισμούς από ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ κλπ, εν γένει από κατωτέρου επιπέδου χωροταξικά-πολεοδομικά σχέδια Περιφέρειας /Περιφερειακής Ενότητας/ Δήμου.

Edited Απρίλιος 3 , 2018 by Pavlos33

[soulis13pao]

Οποτε αυτη τη στιγμη στα εκτος οικισμου χωρις να υπαρχουν περιορισμοι απο ΖΟΕ, ΓΠΣ κτλπ ισχυουν τα 4 στρμ. κατωτατη αρτιοτητα με 0,2 ΣΔ εως τα 50 στρ.. σωστα? 

Το γηπεδο αυτο που εχω στη περιπτωση μου ειναι ενα  13 στρ. που βρισκεται σε βουνοπλαγια ανω των 100 μ απο θαλασσα (δεν εχει χαραχθει αιγιαλος) και εχει προσβαση σε κτηματολογικο δρομο πλατους 1-2 μ. (στην υφισταμενη κατασταση μονοπατι)..Απαιτειται οπωσδηποτε σαφης και νομιμη προσβαση απο ΕΟΤ?? υπαρχει καποιο σχετικο διαταγμα για την προσβαση?

[Pavlos33]

Πέραν των τυπικών διατάξεων, πως θα είναι προσπελάσιμο το ξενοδοχείο τόσο κατά τη διάρκεια εργασιών (μεταφορά υλικών από μεγάλα οχήματα)  αλλά και στη συνέχεια από λεωφορεία τουριστικών γραφείων, οχήματα τροφοδοσίας κλπ.

Για τα 4.000 τμ θεωρώ ότι μέχρι να εκδοθεί νέο χωροταξικό τουρισμού ισχύει ότι λέμε παραπάνω. 

[melissa]

5 ώρες πριν, soulis13pao said:

Οποτε αυτη τη στιγμη στα εκτος οικισμου χωρις να υπαρχουν περιορισμοι απο ΖΟΕ, ΓΠΣ κτλπ ισχυουν τα 4 στρμ. κατωτατη αρτιοτητα με 0,2 ΣΔ εως τα 50 στρ.. σωστα? 

Το γηπεδο αυτο που εχω στη περιπτωση μου ειναι ενα  13 στρ. που βρισκεται σε βουνοπλαγια ανω των 100 μ απο θαλασσα (δεν εχει χαραχθει αιγιαλος) και εχει προσβαση σε κτηματολογικο δρομο πλατους 1-2 μ. (στην υφισταμενη κατασταση μονοπατι)..Απαιτειται οπωσδηποτε σαφης και νομιμη προσβαση απο ΕΟΤ?? υπαρχει καποιο σχετικο διαταγμα για την προσβαση?

διάβασε την ΥΑ 216/2015 ΦΕΚ10/Β/9-1-2015 Άρθρο 2

Ελάχιστα κριτήρια καταλληλότητας οικοπέδου/γηπέδου για την ανέγερση ξενοδοχείου   

3. Προσπέλαση:

   α. Η προσπέλαση στα ξενοδοχεία, η οποία βεβαιώνεται και αποτυπώνεται στην τεχνική έκθεση που προβλέπεται στην περίπτωση ζ' της παραγράφου 1 του άρθρου 3 του Ν. 4276/2014, γίνεται από αναγνωρισμένη ως κοινόχρηστη ή ιδιωτική οδό ή μη αναγνωρισμένη αγροτική οδό πλάτους τουλάχιστον 3,5 μέτρων ή δια δουλείας διόδου συσταθείσας με μεταγεγραμμένη συμβολαιογραφική πράξη.

   β. Εάν το οικόπεδο/γήπεδο είναι προσπελάσιμο μόνο από τη θάλασσα, ο φορέας εκμετάλλευσης της παραγράφου 2 προτείνει την κατασκευή, εφ' όσον επιτρέπεται από την ισχύουσα νομοθεσία, του λιμενικού έργου που απαιτείται για τη θαλάσσια προσπέλαση.

   γ. Εάν δεν επιτρέπεται η κυκλοφορία αυτοκινήτων στην περιοχή που βρίσκεται το οικόπεδο/γήπεδο και αυτό βεβαιώνεται από τον οικείο ΟΤΑ ή την οικεία πολεοδομική υπηρεσία ή εάν το ξενοδοχείο βρίσκεται εντός παραδοσιακού οικισμού ή ιστορικού κέντρου πόλης, το πλάτος της οδού προσπέλασης μπορεί να είναι μικρότερο από 3,50 μ. (γίνεται δεκτό ως έχει το υφιστάμενο πλάτος της οδού).

[...................................................]

Edited Απρίλιος 15 , 2018 by melissa

[soulis13pao]

Ευχαριστω πολυ!!

[diangelis]

Συνάδελφοι καλησπέρα.

Σε Κτήριο εκτός σχεδίου με χρήση γραφεία/καταστήματα και όρους δόμησης : Δόμηση 600τμ, κάλυψη 400τμ, ύψος 7.50μ πλάγιες αποστάσεις 15μ
μπορεί να γίνει αλλαγή χρήσης (εννοείται κατόπιν ελέγχου και ρύθμιση αυθαιρέτου για την υπάρχουσα υφιστάμενη κατάσταση) σε ξενοδοχείο;
 Έψαξα για όρους δόμησης για τουριστικές εγκαταστάσεις/ξενοδοχεία σε εκτός σχεδίου περιοχές και βρήκα από αυτή τη πηγή http://www.domiki.gr/content/kpn/text_2h/0.htm
αυτό :
Οι όροι δόμησης τουριστικών εγκαταστάσεων ορίζονται ως εξής:
α. Για γήπεδα εμβαδού μέχρι πενήντα (50) στρέμματα ο συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει τα δύο δέκατα (0,2). 
β. Για γήπεδα εμβαδού μέχρι εκατό (100) στρέμματα ο συντελεστής δόμησης για τα πρώτα πενήντα (50) στρέμματα ορίζεται όπως στην περίπτωση α και για τα επιπλέον δεν μπορεί να υπερβαίνει τα δέκα πέντε (0,15) εκατοστά.
γ. Για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των εκατό (100) στρεμμάτων ο συντελεστής δόμησης για τα πρώτα εκατό (100) στρέμματα ορίζεται όπως στην περιπτ.β και για τα επιπλέον δεν μπορεί να υπερβαίνει τα δέκα (0,10) εκατοστά.
δ. Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων ορίζεται σε δέκα και μισό (10,50) μ με την προϋπόθεση ότι το ποσοστό της επιφάνειας κτιρίων ύψους μεγαλύτερου των επτά και μισό (7,50) μ δεν θα υπερβαίνει το τριάντα τοις εκατό (30%) της πραγματοποιούμενης κάλυψης του κτιρίου.
Κατεξαίρεση, για κτίρια ή τμήματα κτιρίων που βρίσκονται στη ζώνη των διακοσίων (200) μ από τη γραμμή αιγιαλού, το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων ορίζεται σε επτά και μισό (7,5) μ. 
Τα ελάχιστα ελεύθερα ύψη των χώρων των ξενοδοχειακών καταλυμάτων ορίζονται ως εξής:
υπνοδωμάτια: δύο μέτρα και σαράντα εκατοστά (2,40) ή δύο μέτρα και πενήντα εκατοστά του μέτρου (2,50) για μονάδες Α και ΑΑ τάξης.
λουτρά: δύο μέτρα και είκοσι εκατοστά (2,20).
χώροι υποδοχής: δύο μέτρα και εβδομήντα εκατοστά (2,70) ή τρία (3,00) μέτρα για μονάδες Α και ΑΑ τάξης.
μαγειρεία και υπόλοιποι χώροι εργασίας: δύο μέτρα και εβδομήντα εκατοστά (2,70).
Πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος επιτρέπεται η κατασκευή στέγης με ύψος το πολύ δύο (2) μ. Μεγαλύτερο ύψος από δύο μέτρα μπορεί να πραγματοποιηθεί μετά από έγκριση της ΕΠΑΕ για την προσαρμογή του κτιρίου προς το περιβάλλον (κλιματολογικές συνθήκες ή αρχιτεκτονικός χαρακτήρας των κτισμάτων της περιοχής).
Στα γήπεδα που παρουσιάζουν κλίσεις εδάφους πάνω από δέκα πέντε τοις εκατό (15%), επιβάλλεται η κλιμάκωση του κτιρίου για την προσαρμογή του στη φυσική μορφή του εδάφους σύμφωνα με το Αρθ-256 παρ.1.
ε. Σε κτίριο τουριστικού καταλύματος που λειτουργεί νόμιμα είναι δυνατή η καθ'ύψος επέκταση στο ίδιο περίγραμμα έστω και αν δεν τηρείται η κατά την παρ.Ε1 του άρθρου αυτού απόσταση από τη γραμμή αιγιαλού και οι ελάχιστες αποστάσεις από τα όρια του γηπέδου που ορίζονται στην παρακάτω περίπτωση (στ) με την επιφύλαξη του Αρθ-187 παρ.5.
Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του κτιρίου είναι το οριζόμενο στην περίπτωση δ.
στ. Η ελάχιστη απόσταση των κτιρίων από τα όρια του γηπέδου ορίζεται:
για κτίρια ύψους μέχρι επτά και μισό (7,50) μ, σε δέκα (10) μέτρα.
για κτίρια ύψους μέχρι δέκα και μισό (10,50) μ, σε δέκα πέντε (15) μέτρα.
ζ. Το μέγιστο ποσοστό κάλυψης του γηπέδου ορίζεται σε είκοσι τοις εκατό (20%) της επιφάνειάς του.
η. Το γήπεδο στο οποίο ανεγείρεται τουριστική εγκατάσταση πρέπει να έχει ελάχιστο εμβαδόν τέσσερις χιλιάδες (4000) τμ.

 με όσα διαβάζω και καταλαβαίνω,προκύπτει ότι μπορεί να αλλάξει χρήση και έχει και υπόλοιπο στη δόμηση.Ισχύει; Ευχαριστώ πολύ.

 

[Patsoum]

Συνάδελφε καλησπέρα. Έβγαλες τελικά καμία άκρη με την περίπτωσή σου; Σε ρωτάω διότι για παρόμοιο κατάστημα (μέγιστη δόμηση 600τ.μ. και συντελεστή 0,2) που οι ιδιοκτήτες επιθυμούν να μετατρέψουν σε επιπλωμένες κατοικίες πήγα στην αρμόδια υπηρεσία και μου απάντησαν ότι δεν επιτρέπεται καθώς οι επιπλωμένες κατοικίες εμπίπτουν στην κατοικία με μέγιστη δόμηση τα 200 τ.μ. Μου είπαν ότι για να αυξηθεί η δόμηση πρέπει να κατασκευαστεί ξενοδοχειακή μονάδα (με αστέρια) αλλά αυτό απαιτεί αρκετά μεγαλύτερο γεωτεμάχιο (το δικό μου είναι περίπου 4000τ.μ. και απαιτούνται τουλάχιστον 15000τ.μ.). Ευχαριστώ! 

Edited Σεπτέμβριος 17 , 2019 by Pavlos33

[Pavlos33]

Για τις επιπλωμένες κατοικίες λογικό είναι αφού δομούνται με όρους δόμησης κατοικίας. Συνεπώς μέγιστη δόμηση 200 τμ στα 4.000 τμ και 2% επιπλέον για επιφάνεια μεγαλύτερη των 4.000 και μικρότερη ίση των 8.000 τμ. Ενώ μετά τα 8.000 τμ ο ΣΔ γίνεται 1% με μέγιστη τα 400 τμ.

Αν υπάρχει τοπικό ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ και ορίζει αρτιότητα 15.000 τμ τότε ορθώς απάντησαν. Μετά τις καταργήσεις χωροταξικών για τον τουρισμό ισχύουν τα 4.000 τμ κατ ελάχιστον εκτός και αν υπάρχει ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ με δυσμενέστερες αρτιότητες και πιο αυστηρούς όρους δόμησης για κλίνες κλπ.

Το ξενοδοχείο θέλει και περισσότερη εκμετάλλευση λόγω κοινόχρηστων χώρων (reception, lobby, w.c πελατών κλπ)