Κόστος Οικοδομής μετα το selective default

[Brasco]

Εντός του ευρώ ο κυριότερος παράγοντας στην διαμόρφωση της τελικής αξίας ενός διαμερίσματος

ήταν η γη και η εύκολη πρόσβαση σε χαμηλότοκα δάνεια.

Το 98 ξεκίνησαν ανταγωνιστικά οι τράπεζες να ρίχνουν εύκολο χρήμα στην αγορά.

Η ζήτηση για κατοικία άρχισε να αυξάνεται καθώς και οι τιμές (παρά τον χαμηλό πληθωρισμό).

Μέσα σε ένα με δύο χρόνια οι ιδιοκτήτες δομήσιμης γης άρχισαν να απαιτούν περίσσοτερα χρήματα ή μεγαλύτερα ποσοστά.

 

Και εδώ έρχεται η αδιαμφισβήτητη μονάδα σύγκρισης που είναι το ποσοστό αντιπαροχής.

Ενώ η γη από το 80 εως το 1998 ακολουθούσε περίπου τον πληθωρισμό (με κάποιες εξαιρέσεις που είχαν να κάνουν με τοπικές συνθήκες) το ποσοστό ανιπαροχής ήταν σχεδόν το ίδιο. Στα βόρεια προάστεια κινούταν για 18 χρόνια στο 30 - 35%.

Από το 1998 μέχρι το 2007 απογειώθηκε στο 50 - 55% για τις ίδιες περιοχές!!!

 

Άρα στα χρόνια ανόδου της αγοράς ακινήτων,

παρά την αύξηση στις πρώτες ύλες,

ο κυριότερος διαμορφωτής στην αξία ακινήτου ήταν η γη!!

 

Οι τράπεζες ναι μεν βοήθησαν στην αγορά διαμερίσματος και αύξησαν την ζήτηση,

αλλά ταυτόχρονα βοήθησαν και την προσφορά, χρηματοδοτώντας και την παραγωγή ακινήτων.

 

Η πολιτεία όμως δεν μπόρεσε να συμμετέχει στην όλη διαδικασία. Δεν πρόσφερε γη προς δόμηση με την ένταξη περιοχών στο σχέδιο (μόνο σπασμωδικά βάζοντας στο σχέδιο περιοχές γεμάτες αυθαίρετα, υποκύπτοντας στις απαιτήσεις των παρανομούντων και των καταπατητών!)

 

Συμπέρασμα:

Ο πληθωρισμός είναι αυτός που καθορίζει κατά κύριο λόγο και σε απόλυτα νούμερα την αξία στα ακίνητα.

(προσοχή, μιλάμε για απόλυτα νούμερα και όχι για την δυνατότητα αγοράς, δηλαδή σχέση τιμής διαμερίσματος συναρτήση μέσου ημερομισθίου) )

Μετά έρχεται το πολιτικό - οικονομικό κλίμα και το γενικό αίσθημα ασφάλειας (σε περιόδους ανασφάλειας τα ακίνητα μοιάζουν ελκυστικότερα από ομόλογα, μετοχές κλπ)

Αλλά η προσφορά της γης έχει τον πρώτο και τον τελευταίο λόγο!

Η αύξηση στις τιμές πρώτων υλών δεν συνέβαλε σε τέτοιο βαθμό στην διαμόρφωση της τελικής αξίας ενός διαμερίσματος, όσο η σπανιότητα της γης.

Edited Φεβρουάριος 1 , 2012 by Brasco

[myri]

Ένας ακόμη παράγοντας που επηρεασε την υπεραξια της γης είναι η αυθαίρετη δόμηση.

 

Με το μπονους του 20% ΗΧ + κλειστά γλαραζ που γίνεται διαμέρισμα στις πολυκατοικίες

και το μπόνους 20%ΗΧ+40%υπόγειο+40%σοφίτα=100% υπερβαση στη δόμηση που γίνεται κατοικία ή επιπλέον διαμερίσματα στα προάστια

 

η ατιμωρισία μεταφράστηκε σε υπεραξία της γης εφόσον παράνομα αυξανόταν η δόμηση.

 

Δηλαδή πλέον δεν πλήρωνες για τον ΣΔ που είχε το οικόπεδο

αλλά για τον αυξημένο ΣΔ με τους παράνομους χώρους.

Edited Φεβρουάριος 1 , 2012 by myri

[BAS]

Μόνο που οι ιδιοκτήτες υπολόγιζαν και τα παράνομα στο ποσοστό της αντιπαροχής . Αυτό δείχνει την "ευελιξία" μας σαν λαός .

 

Πραγματικά η αξία της γης ανέβασε τις τιμές , αλλά και τα υλικά δεν πήγαν πίσω , όπως και η εργασία και το ΙΚΑ . Οταν το ΙΚΑ ορίζει μέγιστο μεροκάματο και ένσημο 180 € , τι να πούμε .

 

Ακόμα και τώρα το ΙΚΑ δεν έχει αλλάξει και οι οικοπεδούχοι παραμένουν σχεδόν ακλόνητοι .

 

Γιά την Τσεχία που ανέφερα πριν , το παράδειγμα μου είχε διττό χαρακτήρα . Από την μιά έδειχνα με τα εγκαταλελειμένα κτίρια , την αγριότητα της εποχής του 1990 , αλλά από την άλλη έδειχνα ότι ακόμα και 15 χρόνια μετά , το πρόβλημα δεν έχει λυθεί . Και αυτό είναι το τρομακτικό γιά το μέλλον μας .

Δηλαδή αν μας την κάνουν , πόσα χρόνια θα υποφέρουμε ?

 

Στην αγορά των ακινήτων επικρατούν τώρα μαυραγορίτικες πρακτικές , Δηλαδή έχω 200.000 και παζαρεύω σπίτια των 500.000 . Αλλά δεν αγοράζω . Οοοοχι , Θα βρώ την τέλεια ευκαιρία .

 

Ετσι τηλεφωνούν άνθρωποι που ψάχνουν σπίτι 1-2-3 χρόνια και ακόμα περιμένουν . Αυτή είναι η έννοια του αποπληθωρισμού και της υποτιμητικής ψυχολογίας . Ασε την άλλη βδομάδα , θα είναι φτηνότερο .

Edited Φεβρουάριος 1 , 2012 by BAS

[myri]

Μόνο που οι ιδιοκτήτες υπολόγιζαν και τα παράνομα στο ποσοστό της αντιπαροχής . Αυτό δείχνει την "ευελιξία" μας σαν λαός .

Φυσικά !!!! γι' αυτό μιλώ για υπεραξία

 

Νόμιζω πως πληρωσαμε και πληρώνουμε πολύ ακριβά την αθαιρετη δόμηση .... και δυστυχώς δεν έχουν αντιληφθεί όλοι το μέγεθος του προβληματος

[Gyro Gearloose]

BAS wrote :"

Στην αγορά των ακινήτων επικρατούν τώρα μαυραγορίτικες πρακτικές , Δηλαδή έχω 200.000 και παζαρεύω σπίτια των 500.000 . Αλλά δεν αγοράζω . Οοοοχι , Θα βρώ την τέλεια ευκαιρία . Ετσι τηλεφωνούν άνθρωποι που ψάχνουν σπίτι 1-2-3 χρόνια και ακόμα περιμένουν . Αυτή είναι η έννοια του αποπληθωρισμού και της υποτιμητικής ψυχολογίας . Ασε την άλλη βδομάδα , θα είναι φτηνότερο ."

 

Αν κατάλαβα καλά νομίζεις πώς η αγορά είναι υπερτιμημένη. Αν είναι έτσι, και το σπίτι των 500.000 αξίζει 200.000 αυτό θα πρέπει να επιμείνει και ο αγοραστής να πληρώσει. Ή κάνω λάθος? Μόλις οι κατασκευαστικές εταιρείες κάψουν το λίπος που είχαν συσωρεύσει τα τελευταία χρόνια των παχιών αγελάδων και χρειαστούν μετρητά οι τιμές θα πέσουν, εκτός και άν με το πετρέλαιο που θα βρούμε στις αυλές μας γίνουμε σαουδάραβες και δέν σκεφτομαστε πλέον τι πληρώνουμε. Αρχικές χαμηλότερες τιμές διαμερισμάτων θα ακολουθηθούν απο χαμηλότερες απαιτήσεις των οικοπεδούχων.

Με το κατασκευαστικό κόστος -εκτός της αξίας του οικοπέδου- υπάρχουν περιθώρια να πέσουν οι τιμές ειδικά όταν οι τραπεζες θα είναι πιό επιφυλακτικές στον δανεισμό ή όχι?

[Brasco]

Το κατασκευαστικό κόστος μεταξύ 1998 - 2007 διπλασιάστηκε.

Η αξία του πετρελαίου στο μεταξύ έχει σχεδόν πενταπλασιαστεί.

 

Η οικοδομή σήμερα ζει άγριες καταστάσεις. Οι οικοδόμοι όπου μπορούν δαγκώνουν, φτάνει να χωθούν στο γιαπί!

Ένας μηχανικός με σοβαρή εμπειρία στην διοίκηση εργοταξίου καθώς και στο να δαμάζει καθημερινά προμηθευτές, υπεργολάβους και εργάτες

ΙΣΩΣ και να καταφέρει να τα βγάλει πέρα με το κοστολόγιο.

 

Έναν περαστικό από το χώρο των κατασκευών που είδε φως και μπήκε θα τον μαδήσουν!

Είναι σαν να περνάει ένα πρόβατο μπροστά από μια αγέλη λύκων που έχει μήνες να φάει!

 

@Gyro Gearloose

Απ' ότι βλέπω είσαι φυσικός. Το κόστος κατασκευής πάντοτε ήταν σχετικό.

Τώρα όμως τα πράγματα είναι απόλυτα: αν δεν είσαι και εσύ ένας λύκος (του κατασκευαστικού τομέα δηλαδή) το κόστος κατασκευής θα είναι εξωφρενικό.

[myri]

Αν κατάλαβα καλά νομίζεις πώς η αγορά είναι υπερτιμημένη. Αν είναι έτσι, και το σπίτι των 500.000 αξίζει 200.000 αυτό θα πρέπει να επιμείνει και ο αγοραστής να πληρώσει. Ή κάνω λάθος? Μόλις οι κατασκευαστικές εταιρείες κάψουν το λίπος που είχαν συσωρεύσει τα τελευταία χρόνια των παχιών αγελάδων και χρειαστούν μετρητά οι τιμές θα πέσουν, ......

Αν ο κατσκευαστής αγόρασε υπερτιμολογημένο το οικόπεδο 300.000 ευρώ (αντί για 150.000) και έκτισε με 150.000 ευρώ λογικό δεν είναι να ζητά 500.000;

Πόσο νομίζεις πως μπορεί να το ρίξει;

[SIRADRAB]

θα το ρίξει τόσο, όσο να μπορεί να το πουλήσει. Δεν έχει σημασία το πόσο αγόρασε ή το πόσο του κόστισε, αλλά το πόσο μπορεί να το πουλήσει στην εκάστοτε συγκυρία.

Δεν βγάζει πάντα κέρδος ο πωλητής αλλά έχει και ζημία.

[BAS]

Και γιά να συνεχίσω και εγώ το σχόλιο της Μύρι , να σου πω φίλε μου ότι δεν κατάλαβες καθόλου το σχόλιο μου .

Είπα ότι οι αγοραστές έχουν μαυραγορίτικη νοοτροπία . Ακριβώς σαν αυτή που επιδεικνύεις εσύ λέγοντας τα τσιτάτα των ΑΡΔ (Αλήτες-Ρουφιάνοι-Δημοσιογράφοι) περί λίπους , υπερκερδών κλπ . Και βέβαια δεν σκέφτεσαι ότι όταν ανεβαίνει το κόστος της γης και των υλικών , η τυχόν υπεραξία που παίρνεις στην μία δουλειά την δίνεις στην αγορά της επόμενης .

 

Και βέβαια ο πιασάρικος λαικισμός των ΑΡΔ ακούγεται ευχάριστα στα αυτιά σας μιά και μιλάνε γιά τα υπερκέρδη των κατασκευαστών , ενώ εσείς που θα αγοράσετε η θα χτίσετε τα λεφτά τα βγάλατε από το μεροκάματο . Θα μπορούσα και εγώ να λαικίσω και να μιλήσω γιά λίπος γιά αφορολόγητα ιδιαίτερα κλπ .

 

Θα ήθελα να είσαι λοιπόν πιό ευγενής όταν μας απευθύνεσαι , αλλιώς πολλοί ΑΡΔ σε περιμένουν να λαικίσετε πσρέα . Αν και τώρα αυτοί λακίζουν γιατί βουλιάζει το καράβι που τόσο καιρό τους έτρεφε .

 

Στο θέμα μας τώρα . Ολα τα καθορίζει το λεγόμενο κόστος αντικατάστασης . Δηλαδήαν εγώ πουλήσω ένα διαμέρισμα και με τα λεφτά που θα πάρω μπορώ να το ξαναφτιάξω , τότε το πουλάω . Αν δεν μπορώ , δεν το πουλάω .

 

Με λίγα λόγια , αν τα μεροκάματα πέσουν στα 10-20 € , το ΙΚΑ στα 5 € γιατί δεν θα βάζω ένσημα σε όλους , η αντιπαροχή στο 15-20 % και τα υλικά που δεν είναι χρηματιστηριακά 40-50 % , τότε θα με συμφέρει να πουλήσω ένα ακίνητο των 500000 , 200000 γιά να αποκτήσω ρευστότητα και να τοποθετηθώ στην νέα αγορά .

 

Οσο δεν συμβαίνουν αυτά και το κόστος κατασκευής και οικοπέδου στις φτηνοπεριοχές δεν πέφτει κάτω από 1500-2000 οι τιμές θα είναι στα σημερινά επίπεδα .

 

Οι κατασκευαστές , όσοι έχουν μείνει και χωρίς πλέον αλεξιπτωτιστές , εδώ και 2-3 χρόνια δεν χτίζουν καμμιά οικοδομή , παρά μόνο υλοποιούν παλιές άδειες όσοι έχουν και κοντεύουν να λήξουν .

Οι λίγες πωλήσεις που γίνονται σιγά-σιγά μειώνουν το απόθεμα νέων σπιτιών σε σημείο που σε ολόκληρες περιοχές οι οικοδομές να μετριώνται στα δάκτυλα του ενός η των 2 χεριών . Ετσι όταν και αν ανοίξει κάποτε η αγορά και οι Ελληνες πιστοί στην λογική του σουπερ μάρκετ , από εκεί που σήμερα δεν αγοράζουν τίποτα περιμένοντας , τότε θα αγοράζουν τα πάντα όπως το 2007 .

 

Αλλά η προσφορά θα είναι ελάχιστη αφού μιά οικοδομή γιά να είναι δυνατόν να πουληθεί θέλει 1-2 χρόνια , αγορά οικοπέδου , μελέτες , άδεια , ξεκίνημα ανέγερσης ,

 

Τότε όπως έγινε μετά την προηγούμενη μεγάλη κρίση του 1990-1994 , θά έχουμε αύξηση τιμών και ο φαύλος κύκλος θα ξανανοίξει .

 

Αρα όσοι χρειάζονται μετρητά , χρειάζονται γιά να ξοφλήσουν τα ήδη υπάρχοντα χρέη και μόνο γιά αυτά , αφού κανείς σήμερα δεν πουλάει ακίνητο αν δεν έχει ανάγκη τα χρήματα γιά να πληρώσει κάτι , αφού το να έχεις μετρητά είναι μεγάλο ρίσκο .

 

Οι υπόλοιποι κάθονται πάνω στα τελειωμένα ακίνητα , τα νοικιάζουν και περιμένουν καλύτερες μέρες .

 

Οσο γιά τις τράπεζες και αυτές ακολουθούν τον οικονομικό κύκλο . Οσες επιβιώσουν από το κούρεμα θα πρέπει να ξαναθυμηθούν ότι η δουλειά τους είναι να πουλάνε χρήμα .

Η οικοδομή είχε ζήσει και χωρίς αυτές , αφού μέχρι το 1987 , οι αγορές γίνονταν με γραμμάτια και με διαλυτική αίρεση στα συμβόλαια . Ηδη σιγά - σιγά και γιά ποσά μέχρι 30-50000 γίνεται και σήμερα αυτό .

 

Αρα η απάντηση είναι . Αν έχεις τα λεφτά να κάνεις κάτι σήμερα , κάνε το . Αλλιώς αύριο είναι άδηλο τι θα μπορείς να κάνεις . Μπορεί τα λεφτά σου να μην φτάνουν ούτε γιά τα τούβλα . Μπορεί και να σου περισσέψουν .

[myri]

Αρα η απάντηση είναι . Αν έχεις τα λεφτά να κάνεις κάτι σήμερα , κάνε το . Αλλιώς αύριο είναι άδηλο τι θα μπορείς να κάνεις . Μπορεί τα λεφτά σου να μην φτάνουν ούτε γιά τα τούβλα . Μπορεί και να σου περισσέψουν .

συμφωνώ επί τουτου

αν έχεις σκοπο να κτίσεις σπίτι ξεκινα πριν μας ΄φάνε' τα λεφτά