Κόστος Οικοδομής μετα το selective default

[Ροδοπουλος]

Ακόμα και μετά τα 30δις οι τράπεζες δεν πρόκειται να δώσουν χρήμα. Θα το επενδύσουν σε ξένες χώρες όπως κάνουν ήδη. Το κραχ στα ακίνητα είναι δεδομένο διότι πολύ απλά ο κόσμος θα αναγκαστεί να πουλήσει. Αυτό δεν θα ρίξει το κόστος κατασκευής που διέπετε απο διεθνές εμπόριο. Απλα τα εργατικά θα είναι ΦΤΗΝΟΤΕΡΑ. Αρα μια πτώση μεταξύ 10-15% είναι λογική αλλα τίποτα παραπάνω. Φίλος κατασκευαστής πιστεύει οτι αντίθετα θα ακριβύνει διότι πολύ απλά τα μετρητά που χρειάζονται για εισαγωγές πλέον θα αναγκάσουν τους εμπόρους να αυξήσουν τις τιμές, τους κατασκευαστές να αυξήσουν τις τιμές και πάει λέγοντας. Απλά θα χτίζονται μόνο απο ιδιώτες με λεφτά. Οι κατασκευαστές δεν θα μπουν στο λούκι εκτός απο ειδικές περιπτώσεις συνεργασίας με real estate εξωτερικού (προ-πώληση και μετρητό). Κάτι που είδαμε για χρόνια στην Βουλγαρία.

[Gyro Gearloose]

Αρα μια πτώση μεταξύ 10-15% είναι λογική αλλα τίποτα παραπάνω. Φίλος κατασκευαστής πιστεύει οτι αντίθετα θα ακριβύνει διότι πολύ απλά τα μετρητά που χρειάζονται για εισαγωγές πλέον θα αναγκάσουν τους εμπόρους να αυξήσουν τις τιμές, τους κατασκευαστές να αυξήσουν τις τιμές και πάει λέγοντας.

 

Κάτι που παραμελούμε σε αυτές τις συζητήσεις είναι ο πληθωρισμός. Αν για παράδειγμα οι τιμές μείνουν στάσιμες για 5 χρόνια τοτε παίρνωντας υπ'οψιν τον πληθωρισμό θα μειωθούν κατα 15% ώς αξία. Αν τώρα μειωθούν άλλα 10-15% όπως πιστέυεις, η μείωση αυτή σύν τη μείωση λόγω του πληθωρισμού θα είναι 25-30%. Οχι ευκαταφρόνητη. Ηδη νομίζω βλέπουμε το πρώτο κομμάτι της μείωσης λόγω του πληθωρισμού.

 

Αν οι εισαγωγείς αυξήσουν τις τιμές θα βλάψουν μόνο τους ίδιους γιατί οι κατασκευαστές και οι μηχανικοί θα αγοράζουν απο Βουλγαρία. Αυτό κάνουν ήδη γνωστοί μου μηχανικοί και κατασκευαστές στη βόρεια Ελλάδα.

[BAS]

Η οικοδομή όταν και αν ξανανοίξει θα είναι εντελώς διαφορετική από ότι ξέραμε . ΚΕΝΑΚ , ενεργειακοί επιθεωρητές , άδειες δόμησης και ελεγκτές δόμησης , θα αλλάξουν εντελώς τα πράγματα .

 

Οταν η κάθε κυρά-Κατίνα δεν θα μπορεί να επιβάλλει την άποψη της , όταν τα σχέδια θα υλοποιούνται και τα δωμάτια δεν θα γίνονται κουζίνες η το ανάποδο , τότε όλα θα είναι διαφορετικά .

 

Επίσης θα αλλάξει και ο τρόπος δόμησης με απλούστερες και φτηνότερες κατασκευές , γυψοσανίδες κλπ . Ακόμη επειδή η δομήσιμη γη δεν αυξάνεται αλλά το διαθέσιμο εισόδημα μειώνεται , τα σπίτια που έχει ο Neufert από την δεκαετία του 50 με διαμερίσματα 80 τμ με 3 υπνοδωμάτια θα γίνουν και εδώ πραγματικότητα .

[Gyro Gearloose]

Ενδιαφέρον απο την "ισοτιμία"

http://www.isotimia.gr/default.asp?pid=24&ct=17&artid=110379

 

<<Χαρακτηριστικό της εικόνας κα­τάρρευσης που επικρατεί στην αγορά είναι το γεγονός ότι πω­λούνται ακίνητα σε τιμές τουλά­χιστον κατά 50% κάτω από τις αντικειμενικές αξίες. Αλλά ακόμη και σε αυτή την περίπτωση δεν υπάρχουν αγοραστές........

 

Σε ακριβές περιοχές, όπως για πα­ράδειγμα στη Βουλιαγμένη, η απόκλιση μεταξύ αντικειμενικής και εμπορικής αξί­ας έχει αγγίξει το 80% περίπου, καθώς η μέση τιμή πώλησης διαμορφώνεται σε 4.000 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ η αντικειμενική αξία στα 5.675 ευρώ το τετραγωνικό. Μάλιστα, στην περίπτωση που έχουμε -όπως εκτιμάται- αύξηση 25% στις αντικειμενικές, τότε η τιμή θα φτάσει πάνω από 7.000 ευρώ το τετραγωνικό.

Επίσης, στη Γλυφάδα η απόκλιση υπέρ των αντικειμενικών αξιών (σε σχέ­ση με τις εμπορικές) θα διαμορφωθεί 60%, στο Π. Ψυχικό 50%, στο Χαλάν­δρι 30%, στην Αγία Παρασκευή 40%, στην Καλλιθέα 30%, στην Ηλιούπολη 28% και στο Μαρούσι 25% >>

 

Είναι όντως έτσι? Τι νομίζετε?

[Brasco]

Από την στιγμή που η αξία της γης προς οικοδόμηση έπεσε

γιατί να μην μειωθούν και οι κατοικίες? Ναι μεν θα πουληθούν φτηνότερα, αλλά το επόμενο οικόπεδο που θα αγοραστεί θα είναι και αυτό (πολύ) πιο φτηνό.

 

Απλά η γη παρουσίασε αρκετά μεγάλη αδράνεια (ίσως να ήταν και λογικό)

αλλά από την στιγμή η επιβάρυνση του τελικού προιόντος από το κόστος γης μειώθηκε κατά 30 - 50% (προσοχή, κατά 30 - 50% έπεσε το κόστος γης - τμήμα του συνολικού κόστους ενός ακινήτου - και όχι η συνολική αξία του ακινήτου)

γιατί να μην μειωθεί και το παραγόμενο προιόν?

 

Βέβαια απέχουμε ακόμα αρκετά από τις εποχές εκείνες όπου το κόστος γης επιβάρυνε ελάχιστα την κατοικία σε σύγκριση με το κόστος κατασκευής. Ειδικά σήμερα με την πληθώρα κανονισμών (π.χ. ΚΕΝΑΚ) και την απαίτηση (καιρός ήταν) να τηρούνται με ευλάβια αυτοί οι κανονισμοί, έχουμε αυξημένο κόστος κατασκευής.

Από την άλλη με το πετρέλαιο θέρμανσης από του χρόνου στα 1,40 ευρώ/λίτρο

τα 110.000 - 120.000 απούλητα έχουν ένα μεγάλο μειωνέκτημα (επιπλέον του ότι έχουν χτιστεί πάνω σε ακριβή γη): είναι ενεργοβόρα σε σύγκριση με ένα σπίτι που μελετάται σήμερα και θα καταταχτεί σε ενεργειακή κλάση Β ή Α.

 

Υπάρχει και ένα κάτω όριο.

Σήμερα το κόστος κατασκευής είναι αυξημένο κατά 10 - 15% σε σχέση με 3 ή 4 χρόνια πίσω. Οφείλεται στην τιμή του πετρελαίου, στον ΚΕΝΑΚ, στις απαιτήσεις των αγοραστών (αυτές πάντοτε ανεβαίνουν ασχέτως κρίσης).

Άρα αν βάλουμε αυξημένο κόστος κατασκευής και μειωμένο κόστος γης καταλήγουμε σχεδόν πάλι στα ίδια (ίσως ένα 5 - 10% κάτω)

αλλά συζητάμε για ένα ακίνητο με πολύ λιγότερες απαιτήσεις σε ενέργεια

και αυτό μετράει πολύ σήμερα...

Edited Απρίλιος 3 , 2012 by Brasco

[FouksMechMech]

Οι μισθοί πέφτουν, τα ενοίκια πέφτουν, οι αμοιβές πέφτουν...

 

Μόνο τα υλικά ανεβαίνουν. Τι θα γίνει? Θα πέσουν ποτέ οι τιμές των υλικών?

 

Πως είναι δυνατόν να πέφτουν οι τιμές των ακινήτων, και τα υλικά να είναι ακόμα στο θεό?

Edited Απρίλιος 3 , 2012 by FouksMechMech

[BAS]

Mιά γρήγορη απάντηση . Η αναλυτικότερη αργότερα .

Τα υλικά είναι σχεδόν όλα χρηματιστηριακά , που σημαίνει ότι η τιμή τους είναι ανεξάρτητη της τοπικής ζήτησης . Αρα αν ανεβαίνουν διεθνώς , θα ανεβαίνουν και εδώ . Οπως και τα καύσιμα .

 

Η διαφορά κατανάλωσης ενός σοβαρά μονωμένου σπιτιού του 2010 πρό ΚΕΝΑΚ έχει πολύ μικρή διαφορά με το μετά ΚΕΝΑΚ . Ας μας πούν οι μηχανολόγοι την θεωρητική και μετά θα βγάλουμε την πραγματική .

 

Τα οικόπεδα δεν έχουν πέσει σχεδόν καθόλου .

Μού στέλνουν κάθε μέρα οι μεσίτες και τα βλέπω . Αργότερα θα σας ανεβάσω και πραγματικά να συγκρίνετε .

 

Και δεν πέφτουν γιά 3 λόγους

 

1. Οι ιδιοκτήτες τους δεν ζούν από αυτά

2 Δεν τους κοστίζουν τίποτα , τουλάχιστον μέχρι τώρα όσο είναι άχτιστα .

3 .Θέλουν όταν τα πουλήσουν να ζήσουν από αυτά οι ίδιοι , τα παιδιά τους και ει δυνατόν και τα εγγόνια τους .

 

Τα άρθρα των εφημερίδων είναι παπαγαλίσια και εξυπηρετούν συμφέροντα .

[FouksMechMech]

Αυτό που δεν μπορώ να καταλάβω είναι το εξής:

 

Με τη μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας, πως είναι δυνατόν να απαιτούν να δουλεύουν με τα ίδια ποσοστά κέρδους, αντί να κάνουν ένα βήμα πίσω, ώστε η "κατάσταση να περπατήσει"?

 

Γιατί, το να νομίζουν ότι αυτή την εποχή "θα τρέξουν" ή ότι "θα πετάξουν" είναι μάταιο νομίζω. Και εξηγώ ότι αναφέρομαι στα υλικά. Οι εργασίες έχουν πέσει τουλάχιστον 10%.

 

Π.χ., στα πλακάκια, είδη υγιεινής, χρώματα, ....κλπ. Γιατί να θέλει να δουλεύει ακόμα με 30-40% κέρδος, και όχι με 20%? Προτιμάει δηλαδή να μη δουλέψει καθόλου, από το να βάλει λίγο νερό στο κρασί του?

 

Υπάρχει εδώ κανείς έμπορος να μας απαντήσει?

 

Να πει ας πούμε ο έμπορος: "Κόψε προμηθευτή μου εσύ ένα 10%, να κόψω και εγώ άλλο ένα 10%, ώστε ο πελάτης να πληρώσει ένα 20% λιγότερο, μπας και προχωρήσουμε παρακάτω".

Edited Απρίλιος 3 , 2012 by FouksMechMech

[george_RES]

Σε υλικα τα οποια δεν παραγονται στην Ελλαδα, δεν νομιζω οτι ειναι τοσο ευκολο να πεσει το κοστος πωλησης, οπως ανεφερε κ ο BAS εφοσον μιλαμε για ουσιαστικα χρηματιστηριακα προιοντα, λιγο νοιαζει της πολυεθνικες εαν ή οχι ο μεσος Ελληνας θα ειναι ικανος να αγορασει την καλυτερη ποιοτητα, εξαλλου τις πιο πολλες φορες οι ιδιες εταιρειες προσφερουν κ χαμηλοτερης ''ποιοτητας'' προιοντα.

[Brasco]

Η αντιπαροχή ξεκόλησε από το παγιωμένο 50%

και έπεσε στο 35 - 40%.

 

Λογικά, σε εποχές αβεβαιότητας το ποσοστό κέρδους του επιχειρηματία ανεβαίνει.

Άλλο ποστό κέρδους αποδέχεται όταν δεν υπάρχει ρίσκο και το παραγόμενο προιόν απορροφάται σύντομα από την αγορά (αποδεσμεύοντας γρήγορα το κεφάλαιό του) και άλλο ποσοστό κέρδους προσδοκά όταν ξέρει πως θα πουλήσει δύο με τρία χρόνια αφότου διαθέσει το κεφάλαιο (η δέσμευση του κεφαλαίου σε απούλητα μπετά και ντουβάρια κοστίζει!).

 

Η διαφορά προ και μετά ΚΕΝΑΚ (παχύτερη θερμομόνωση - που κοστίζει και σε χώρους! - κρύσταλλα και πλαίσια με χαμηλές τιμές Ug και Uf, μέριμνα για νότια ανοίγματα, ηλιακούς συλλέκτες ΖΝΧ - τουλάχιστον 5 μ² ανά διαμέρισμα - τοποθετημένους με την παράδοση θερμομόνωση προς ΜΘΧ κλπ) κοστίζει αρκετά από πολλές απόψεις.

 

Και η χρηματική διαφορά σε κατανάλωση (με 1,40 ευρώ/λίτρο το πετρέλαιο θέρμανσης) είναι σημαντική

 

 

Π.χ., στα πλακάκια, είδη υγιεινής, χρώματα, ....κλπ. Γιατί να θέλει να δουλεύει ακόμα με 30-40% κέρδος, και όχι με 20%? Προτιμάει δηλαδή να μη δουλέψει καθόλου, από το να βάλει λίγο νερό στο κρασί του?

http://www.kerdos.gr...=1589092&nt=103 (όσο αφορά τα πλακάκια)

Και να φανταστείτε ότι τον Οκτώβριο του 2008 η εταιρεία εγκαινίασε μια νέα υπερσύγχρονη γραμμή παραγωγής, επένδυση ύψους 6εκ. ευρώ ενώ η εταιρεία λειτουργούσε με τέσσερις γραμμές παραγωγής, δυναμικότητας 15.000 τετραγωνικών μέτρων ημερησίως.

Edited Απρίλιος 3 , 2012 by Brasco