Αυθαίρετο στη Σάνη-Σταυρονικήτα, Δύσκολη περίπτωση

[alexpowder]

Ερώτημα προς τους συναδέλφους Μηχανικούς που ενδέχεται να συνάντησαν ή θα συναντήσουν αντίστοιχη περίπτωση.

 

Ως γνωστό στα ακίνητα που βρίσκονται στην περιοχή Σταυρονικήτα στο Σάνη Χαλκιδικής ισχύει ένα ιδιότυπο καθεστώς. Όλη η περιοχή χτίστηκε με Οικοδομικές Άδειες που εκδόθηκαν "κανονικά" από το 1965-1995 με βάση το ρυμοτομικό σχέδιο του Οικισμού Σταυρονικήτα. Αυτό το ρυμοτομικό βασίζεται στο Β.Δ. του 1965 που χαρακτήριζε την περιοχή ως τουριστικού ενδιαφέροντος και επέτρεπε την οικοπεδοποίηση.

 

Είναι γνωστή η υπόθεση των προσφυγών των οικολόγων και των αποφάσεων του Ε' τμημ. ΣΤΕ που ακύρωσε Οικοδομικές Άδειες που εκδόθηκαν μεταξύ 1995-1998. Και μάλιστα ακύρωσε και την ισχύ του Β.Δ. του 1965. Άρα παύει να ισχύει το ρυμομικό σχέδιο με βάση το οποίο εκδόθηκαν όλες οι άδειες στην περιοχή αυτή.

 

Και περνάω στην καθ'αυτό ερώτηση:

Ακίνητα τα οποία κτίσθηκαν πριν από το 1995 και μάλιστα 20χρόνια παλαιότερα και οι Ο.Α. τους δεν έχουν ακυρωθεί, γιατί άλλωστε έχει παρέλθει πολύς χρόνος, και έχουν υπερβάσεις μπορούν να ενταχθούν στη ρύθμιση του ν.4014;

 

Διευκρινήσεις:

- η περιοχή του Δάσους Σταυρονικήτα αγοράσθηκε (περίπου 1962) από την Ι.Μ. Σταυρονικήτα ως ιδιωτικό δάσος και στη συνέχεια οικοπεδοποιήθηκε και πήρε σχέδιο οικισμού και όρους δόμησης που περίπου μέχρι το 2001 (αποφάσεις ΣΤΕ) ίσχυαν.

 

- η θέση της αρμόδιας Πολεδομίας είναι ότι εφόσον δεν ισχύει το διάταγμα (Β.Δ. 1965) είναι άκυρη η ρυμοτόμηση και άρα τα αυτά τα ακίνητα βρίσκονται πλέον εκτός σχεδίου και έτσι θα έπρεπε (αν πρέπει) να ρυθμιστούν με τον ν.4014.

 

και έρχονται οι επόμενοι προβληματισμοί:

1. Εφόσον η άδεια είναι του 1975 (περίπου) οπότε ίσχυαν όλα (ρυμοτομικό, άδεια κλπ) γιατί ένα ακίνητο να μην μπορεί να ρυθμιστεί ως εντός οικισμού με τα τότε ισχύοντα; γιατί η Πολεοδομία το στρέφει στην κατεύθυνση της εκτός σχεδίου.

 

2. Αν το θεωρήσει κανείς εκτός σχεδίου προκύπτει το άμεσο ερώτημα τί είδους έκταση είναι. Δεν είναι προφανές ότι προκύπτει δασικό αφού πριν τη ρυμοτόμηση ήταν ιδιωτικό δάσος; => δεν εντάσσεται στον 4014.

 

3. Άσχετα με τα οικολογικά θέματα και συνειδήσεις, δεν είναι άδικο να εξαιρούνται από τη ρύθμιση ακίνητα που χτίσθηκαν με κανονικές Ο.Α. που εξέδωσε το ελληνικό κράτος βασιζόμενες σε ένα Β.Δ. που πάλι εξέδωσε το ελληνικό κράτος; Εφόσον εγιναν υπερβάσεις τότε όσο ίσχυαν ακόμη όλα τα παραπάνω γιατί δεν ισχύουν οι όροι δόμησης που ενέκρινε το ίδιο το κράτος.

 

Ζητώ συγγνώμη για την έκταση του θέματος, αλλά νομίζω είναι ουσιαστικής σημασίας για τη δυνατότηα εφαρμογής του νόμου και αφορά πάρα πολλά ακίνητα στην περιοχή Σταυρονικήτα.

[Kathanas]

Καθόλου άδικο δε μου φαίνεται. Το ελληνικό κράτος εξέδωσε οικοδομικές άδειες με συγκεκριμένες προδιαγραφές τετραγωνικών, κάλυψης, όγκου κλπ. Κάποια στιγμή αποφάσισε ότι η περιοχή αυτή δεν πρέπει να κτίζεται πλέον και να προστατεύεται ως δάσος. Από που και ως που δικαιούνται να νομιμοποιήσουν υπερβάσεις;

[Konstantinos_0711]

Η αδικία είναι συνυφασμένη με το ελληνικό κράτος... Το κράτος επίσης αποφάσισε ότι δεν μπορείς να κτίσεις σε αγροτεμάχιο 500τμ αλλά με τον 4014 το νομιμοποιείς κανονικά...

Τώρα επί του θέματος, αν σήμερα είναι δασικό δεν μπορείς να νομιμοποιήσεις... Το δασαρχείο τι λέει? (για να γίνει σχέδιο πόλεως δεν είχε γνωμοδοτήσει κάποτε το δασαρχείο θετικά? Μήπως το καταργηθέν διάταγμα αναφέρει την απόφαση του δασαρχείου? Η δικαστική απόφαση αναφέρει σαφώς ότι αυτό είναι σήμερα δάσος?)

Αν δεν είναι δασικό τότε το δηλώνεις ως εκτός σχεδίου με άδεια, αλλά και πάλι μπορεί να μην σε συμφέρει διότι θα παραβιάζεις κάθε διάταξη (Δ, ΣΔ, Κάλυψη) και μάλιστα κατά πολύ, επομένως ίσως σε συμφέρει να κάνεις "γαργάρα" την άδεια και να το δηλώσεις ως εξ ολοκλήρου αυθαίρετο.

[alexpowder]

Είναι προφανές ότι η αυθαίρετη δόμηση είτε καθ'υπέρβαση αδείας είτε εξ' ολοκλήρου είναι εντελώς απαράδεκτη. Μην ξεχνάμε όμως τις ευθύνες που έχουν και οι Μηχανικοί οι οποίοι όλα αυτά τα χρόνια ανεχόταν, ευλογούσαν αλλά και συνεργούσαν σε αυτό το κακό που έγινε. Και επίσης τώρα συμμετέχουν στο ξέπλυμα αμαρτιών δεκαετιών - ειδικά λόγω αεργίας και ανέχιας- μέσω ενός πρόχειρου-express νόμου (4014).

 

Το θέμα όμως δεν είναι αυτό. Το "άδικο" έχει την έννοια της ισονομίας απέναντι σε ένα νόμο που ρυθμίζει αυθαίρετα. Και όχι απλώς υπερβάσεις αδειών αλλά όπως είναι γνωστό την εντελώς αυθαίρετη δόμηση σε μη άρτια και μη οικοδομίσιμα γήπεδα, μάλιστα με πολύ μικρή αναλογική ποινή ως προς την υπερβολική υπέρβαση των επιτρεπομένων ορίων.

 

Είναι καλός ο τρόπος σκέψης σου Konstantinos_0711 και σε ευχαριστώ. Η αλήθεια είναι ότι αυτή η περιοχή (Σταυρονικήτα) ήταν ιδιωτικό δάσος πριν το περιβόητο διάταγμα (Β.Δ.1965-ΦΕΚ57Δ'1965) και την τροποποίηση του (ΦΕΚ10Δ'1977). Άρα η αντίστοιχη κατάργησή τους δεν το επαναφέρει στην πρότερη κατάσταση; Επίσης η προσέγγιση πολλών συναδέλφων για αυτή την περιοχή είναι η θεώρησή της ως εκτός σχεδίου το οποίο είναι κατά την άποψή μου παγίδα για τους ιδιοκτήτες με την καθοδήγηση της Πολεοδομίας Μουδανίων.

 

Ο λόγος που άνοιξα αυτό το topic είναι όχι μόνο διότι μου έτυχε η περίπτωση, αλλά και διότι ερευνώντας το, διαπίστωσα ότι πολλοί συνάδελφοι το αντιμετωπίζουν πολύ επιφανειακά και με αντιφατικούς τρόπους. Υπάρχει κίνδυνος να κάψουν τις ρυθμίσεις αλλά και τους ιδιοκτήτες.

[Konstantinos_0711]

Κοίτα, καλά κάνεις και το προσεγγίζεις προσεκτικά. Πράγματι μια λάθος κρίση θα τινάξει τη ρύθμιση στον αέρα, ο πελάτης θα σου κάνει και αγωγή από πάνω και άντε εσύ να πεις στα δικαστήρια ότι "μου είπε ένας συνάδελφος"...

Για το αν είναι απλό εκτός σχεδίου ή δασικό θα πρέπει να δεις τι λέει το Δασαρχείο. Δεν υπάρχει άλλος κριτής ως προς αυτό.

 

Η πολεοδομία Μουδανιών από την άλλη δίνει σήμερα εκεί άδειες ως εκτός σχεδίου? Αν ναι, τότε σίγουρα θα ζητάει πράξη χαρακτηρισμού δασαρχείου. Βρες μια άδεια που βγήκε πρόσφατα και τσέκαρε την βεβαίωση του Δασαρχείου.

Αν δεν δίνει καμία άδεια στην εν λόγω περιοχή, τότε κάτι βρωμάει! Πάντως το ότι καταργήθηκε το διάταγμα, δεν καθιστά κατά τη γνώμη μου αυτόματα δασική την περιοχή. Την καθιστά εκτός σχεδίου αλλά για να την καθιστά και δασική θα πρέπει να ανακληθεί και η γνωμοδότηση του δασαρχείου που λογικά θα ζητήθηκε πριν το σχέδιο πόλεως. Γνωμοδότησε ποτέ το Δασαρχείο για το θέμα?

 

Τώρα, αν η πολεοδομία δίνει άδειες στην περιοχή ως εκτός σχεδίου και το Δασαρχείο ευλογάει (επιμένω πολύ σε αυτό) τότε η συμβουλή μου είναι να ρυθμίσεις με τον 4014. Είμαστε μηχανικοί, δεν είμαστε μάντεις ώστε να προβλέψουμε ότι κάποτε μπορεί εκ των υστέρων να έρθει κάποιος και να χαρακτηρίσει την περιοχή ως δάσος. Και αν γίνει αυτό ας κάνει ο ιδιοκτήτης αγωγή στο δημόσιο (την οποία θα έπρεπε ήδη να έχει κάνει βεβαίως-βεβαίως). Άλλωστε σε χειρότερη κατάσταση από αυτήν που είναι τώρα δεν μπορεί να βρεθεί.

 

Βottom line (που λένε και στο χωριό μου), αν το Δασαρχείο το χαρακτηρίζει σήμερα ως Δάσος (με επίσημη πράξη - όχι με κοφτές απαντήσεις αγενών υπαλλήλων που δεν θα σε καλύψουν αργότερα) τότε μην κάνεις τίποτα. Αν η πολεοδομία δίνει άδειες αβέρτα και το δασαρχείο είναι χαλλλλαρά, τότε βουρ στον πατσά.

[alexpowder]

Konstantinos σε ευχαριστώ πολύ καταρχάς για το ενδιαφέρον και για τον προβληματισμό σου. Δική μου παράληψη και όντως πολύ σημαντική στον συλλογισμό είναι ότι η περιοχή έχει αναστολή έκδοσης αδειών. Μάλιστα η ακύρωση του ρυμοτομικού του Β.Δ. του 1965 δεν είναι τυχαία. Στο σκεπτικό της απόφασης του ΣΤΕ λέει ότι είναι αντισυνταγματική η οικοπεδοποίηση και η ρυμοτόμηση δάσους. Άλλωστε προ ρυμοτόμησης η περιοχή αναφερόταν ως "ιδιωτικό δάσος Σταυρονικήτα". Άρα τα λόγια είναι περιττά...

 

Το δε δασαρχείο λόγω έλλειψης δασικών χαρτών το μόνο που μπορεί να κάνει είναι "πράξη χαρακτηρισμού"...

 

Η άποψή μου είναι ότι μοναδική ελπίδα για τα ακίνητα εκεί είναι να ρυθμιστούν με βάση τους όρους και τις Ο.Α. που ίσχυαν τότε. Από την άλλη ο 4014 είναι σαφής ως προς τις εξαιρέσεις (παρ. 3 άρθρου 23 κλπ)

Edited Φεβρουάριος 17 , 2012 by alexpowder

[sarcs]

Φίλε μου,

1) το οτι κρίθηκαν άκυρες κάποιες άδειες δε σημα'ινει ότι δεν ισχύουν οι υπολοιπες.

2) δεν είναι δάσος όλη η περιοχή, ψάξε το συγκεκριμένα για εκεί που σε ενδιαφέρει. Πήγες δασαρχείο?

3) δεν αγοράστηκε όλη η περιοχή από την Μονή, το γενικεύεις. Η ιστορία είναι τόσο περίπλοκη που γίνεται μυθιστόρημα.

4) Άσχετα με το αν θα ελεγξεις με όρους δόμησης της άδειας (τότε ίσχυαν και κατα τη γνώμη μου μπορεις αν έγιναν ΟΛΑ πριν το 2003), σήμερα είναι ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ.

(και πιθανόν να συμφέρει, γιατί εκτός = 500 Ευρώ, εντός = πιθανόν 1000 γιατί το μεγαλύτερο τμημα ανήκει στην Κασσανδρεία και όχι στη Φώκαια όπως οι περισσότεροι επιφανειακά νομίζουν). Δες τα όρια των Δ.Κ.

[alexpowder]

1) το οτι κρίθηκαν άκυρες κάποιες άδειες δε σημα'ινει ότι δεν ισχύουν οι υπολοιπες.

Συμφωνώ μόνο οι άδειες 1995-1998 γενικώς έχουν πρόβλημα

 

2) δεν είναι δάσος όλη η περιοχή, ψάξε το συγκεκριμένα για εκεί που σε ενδιαφέρει. Πήγες δασαρχείο?

 

Το δασαρχείο δεν το ακούμπησα ακόμα διότι υποπτέύομαι την απάντησή του (η οποία θα γίνει έπειτα από πράξη χαρακτηρισμού αφού δεν υπάρχουν δασικοί χάρτες, το οποίο θα είναι δυσμενές τετελεσμένο για τον πελάτη.

 

3) δεν αγοράστηκε όλη η περιοχή από την Μονή, το γενικεύεις. Η ιστορία είναι τόσο περίπλοκη που γίνεται μυθιστόρημα.

Αυτό δεν το ήξερα αλλά νομίζω ότι στο δεδομένο ακίνητο είναι έτσι.

 

Όσον αφορά στην τιμή ζώνης είναι όπως τα λες. Σαφώς και ανήκει στην Κασσανδρεία δεν έχει σχέση η Ν.Φώκαια και ως εντός σχεδίου είναι τα 900€. Και σε αυτά τα θέματα έχω ακούσει πολλά και διάφορα από συναδέλφους που είναι λάθος.

 

Το δικό μου ερώτημα είναι πως προχωρά ο κόσμος σε ρύθμιση στην περιοχή αγνοώντας το θέμα δάσος - κοινό μυστικό τι ισχύει-. Πώς γίνεται ο τεχνικός κόσμος να κάνει γαργάρα τις εξαιρέσεις της παραγράφου 3. Είναι εξαπάτηση των πελατών και ανευθυνότητα.

[albert]

Το αντιμετώπισα ως εκτός σχεδίου.

[leo_zen]

Επειδη εχω περιπτωση στον οικισμο Σταυρονικητα που την εξεταζω καιρο:

 

Καταρχας η πολεοδομια Ν.Προποντιδας (μουδανιων) θεωρει οντως την περιοχη ως εκτος σχεδιου, αφου αυτο ισχυει τωρα. Εκανα τακτοποιησεις με 3843 εκει οι οποιες περαιωθηκαν κανονικα. Δε σημαινει οτι επειδη εχει απαγορευθει η οικοδομικη δραστηριοτητα εκει δε μπορει να γινει τακτοποιηση.

 

Επειτα για το αν για το 4014 θεωρειται εντος ή εκτος, αν δεν κανω λαθος σε καποιο μερος ερωταπαντησεων μιλουσε για το οτι μπορουμε σαν ορους δομησης της περιοχης να λαβουμε τους ευμενεστερους μεταξυ αυτων που ισχυουν τωρα και αυτων που ισχυαν οταν εκδοθηκε η αδεια. Με τη λογικη αυτη θεωρω οτι μπορει να ληφθει και εντος σχεδιου ο οικισμος Σταυρονικητα.

 

Επισης πριν απο λιγες μερες αναζητωντας την τιμη ζωνης που θα εχει αν το περασω ως εντος σχεδιου, πηρα τηλεφωνο στην Τεχνικη Υπηρεσια Δημου Κασσανδρας, οπου ο υπαλληλος μου ειπε οτι ο οικισμος Σταυρονικητα ανηκει στη Δημοτικη Κοινοτητα Νεας Φωκαιας.

Και ναι, ξερω οτι σε καποιο excel που κυκλοφορει αναφερεται οτι η Σανη ανηκει στη Δημ.Κοινοτητα Κασσανδρειας ενω ο Πυργος Σανη στην Δημ.Κοινοτητα Νεας Φωκαιας, απλα παραθετω τα λεγομενα του υπαλληλου της Τεχνικης Υπηρεσιας.