Διαμερισμάτωση (Ν.4042 άρθρο 50 παρ7.)

[tpanag]

Ενα διαμερισμα εχει συμβολαιο για 85 τμ. και η κατοψη του στην ΟΑ το δειχνει σαν 79 τμ.

Θα δινατε βεβαιωση για να συνταχθει συμβολαιο?

 

[για περι συναινεσης ή μη, δεν ερωτω].

 

Αν οι διαστάσεις του στην πραγματικότητα, συμφωνούσαν με αυτές των εγκεκριμένων από την Πολεοδομία κατόψεις, εγώ θα έδινα βεβαίωση. Δε νομίζω κανένας συνάδελφος να κάθεται να κάνει σε κάθε βεβαίωση εμβαδομέτρηση. Δεν είναι αντικείμενο του ελέγχου και αν είναι να γίνει τέλος πάντων, προϋποθέτει κανονική πλήρη και εκ νέου αποτύπωση του χώρου, πράγμα το οποίο δεν προβλέπεται να κάνουμε για την έκδοση βεβαίωσης. Οι διαστάσεις μας απασχολούν εμάς τους μηχανικούς κυρίως. Μήκη και γωνίες. Με το εμβαδόν (σαν νούμερο) έχετε μια ανεξήγητη εμμονή συνήθως εσείς οι νομικοί (χωρίς να είναι μομφή αυτό). Άσε που αν σε δυο "καταστάσεις" (ιδεατή και πραγματική σε ένα διαμέρισμα π.χ.) συμφωνούν οι αποστάσεις και οι γωνίες που σχηματίζουν τα δομικά στοιχεία μεταξύ τους, και το 2 εμβαδά θα είναι αναγκαστικά περίπου ίσα. Αν απέχουν πολύ. ενδεχομένως υπήρξαν διαφορετικές παραδοχές σε κάθε μέτρηση (προσμέτρηση ή μη τοιχοποιίας π.χ.), όμως αυτό συνήθως δεν (πρέπει να) μας αφορά.

Edited Ιούνιος 4 , 2012 by tpanag

[diramm]

DimitrisGM,

το διαμέρισμα που αναφέρομαι, ειναι μικρότερο οχι γιατι το συνολικό εμβαδό του ορόφου της οικοδομής ειναι μικρότερο, οπότε θα είχα και υπόλοιπο συντελεστή δόμησης, αλλά μέρος του διαμερίσματος προσαρτήθηκε στην είσοδο/διάδρομο της πολυκατοικίας.

 

Στην περίπτωσή σου εφόσον η Ο.Α. το δείχνει 79μ2, θα το τακτοποιούσα με 4014, πιθανώς διαμερισμάτωση αν δεν είχε άλλες υπερβάσεις, και μετά θα εξέδιδα τυην βεβαίωση.

Βέβαια ο ιδιοκτήτης θα είχε ενα δίκιο να γκρινιάζει για το κόστος, αλλά και εμείς απο κάπου θα πρέπει να είμαστε καλυμένοι.

[dimitris GM]

ευχαριστω πολυ, .

αλλα προσπαθω να καταλαβω...

Εστω οτι εχω ενα συμβολαιο αγορας για διαμερισμα με Χ τμ. και αθεωρητη κατοψη για τα ιδια τμ.

Ζητω και παιρνω την θεωρημενη κατοψη της ΟΑ.

 

Οταν θα παρω την κατοψη της ΟΑ δεν θα δω οτι υπαρχει διαφοροποιηση σε καποιες διαστασεις

ωστε πώς προκυπτει διαφορετικο εμβαδον?

Και εν τελει δικαιολογειται αυτο?

[diramm]

Λογικά θα έχεις διαφοροποίηση στις διαστάσεις,

όλα δικαιολογούνται, ο κατασκευαστής ή ο συνάδελφος μηχανικός πούλαγε και έκανε ότι ήθελε ή ότι του ζητούσε ο πελάτης.

Σήμερα όμως και αφού τότε δεν είχε κάνει την απαιτούμενη αναθεώρηση (που πιθανότατα δε θα του κόστιζε και τίποτα), δεν υπάρχει άλλη λύση

[Kapa]

καλημερα σε ολους

νομιζω οτι στο σοβαρο αυτο θεμα που συζητατε, πρεπει κατ' αρχας να βαλουμε ενα χρονικο οριο

και συγκεκριμενα τον ν. 651.

Πριν απο τον νομο αυτο μπορουσε να γινει συσταση ΟΙ χωρις την ΟΑ, αλλα, εφοσον η ΟΑ εβγαινε διαφορετικη, τοτε επρεπε να γινει τροποποιηση της ΟΙ. Αλλο βεβαια ειναι το θεμα οτι εκεινη την εποχη δεν αναφερονταν υποχρεωτικα η ΟΑ στα συμβολαια... οπως σημερα.

Αυτο πολλες φορες δεν γινονταν και ετσι φθασαμε στο σημερα οπου άλλα λενε τα συμβολαια και άλλα η ΟΑ.

Η γνωμη μου ειναι οτι η ΟΑ υπερισχυει σε βαρος καθε αλλου συμβολαιου...

Ωστε, αν ενας διαδρομος ειναι στα σχεδια 2,00 και στην ΟΑ 1,20 να ισχυει το 1,20.

Μην ξεχναμε οτι οι σφραγισμενες κατοψεις της ΟΑ με την σφραγιδα εγκρινεται πρεπει υποβαλλονται στις δηλωσεις κτηματολογιου και μονο αυτες δεχονται.....και οχι τα απλα ανεπικυρωτα των οποιωνδηποτε συμβολαιων...οπως το ιδιο συμβαινει και στα δανεια...

Σε συμβολαια μετα τον 651 υποχρεωτικα επισυναπτονται και η ΟΑ μαζι με τοτοπογραφικο σε κ α θ ε συμβολαιο, και την δηλωση του μηχανικου για το αρτιο και οικοδομησιμο, προφανως δεν υπαρχει δικαιολογια να μην επισυναφθουν οι θεωρημενες κατοψεις της ΟΑ

Εν τελει, για τα κοινοχρηστα, περιληπτικα να πουμε και οτι . Υπογειο που δεν ειναι στην ΟΑ ειναι κοινοχρηστο. Στην πυλωτη επιτρεπεται η παραχωρση της χρησης της υπερ διαμερισματων της οικοδομης. Στον ακαλυπτο χωρο επισης επιτρεπεται. Οπως επιτρεπεται και η χρηση του δωματος. Αυτα ειναι που ο νομος θεωρει "λιγωτερο" κοινοχρηστ, και επιτρεπει τον περιορισμο υπερ τριτων.

Αντιθετα τα υπολοιπα, δλδ. εισοδος οικοδομης, σκαλες,διαδρομοι, ασσανσερ, δεν επιτρεπεται η αποκλειστικη χρηση υπερ ουδενος, διοτι ετσι παρεμποδιζεται το δικαιωμα της αποκλειστικης κυριοτητας και νομης και χρησης των ιδιοκτητων των διαμερισματων..

Για το θεμα μας,.

Νομιζω οτι εαν στα σχεδια και στη συσταση ΟΙ και στα συμβολαια, απεικονιζονται οι διηρημενοι χωροι και τα κοινοχρηστα διαφορετικα απο ό,τι στην ΟΑ, τοτε η ΟΑ υπερισχυει των συμβολαιων αυτων...και απαιτειται η συναινεση των λοιπων...

[αυτο το θεμα εχει ξανασυζητηθει...με την επισημανση οτι αφορα, συνηθως, ακριανα διαμερισματα που ενσωματωσαν τον διαδρομο μεταφεροντας τις εξωπορτες προς τα εξω...και ειχαμε ξαναρωτησει...αν το εκαναν ολοι αυτο.....ισως σε αυτη την περιπτωση να θεωρουσαμε οτι υπαρχει η εκ πλαγιου συναινεση...ισως...]

 

 

 

 

Αντιθετα, μετα τον 651, υποχρεωτικα αναφερεται ο αριθμος της ΟΑ με βαση την οποια χτιζεται η οικοδομη.

 

Έτσι όπως το θέτεις, θεωρείς ότι η ΜΗ συμφωνία σχεδίων Ο.Α και σχεδίων σύστασης (την οποία αποδέχεται όποιος συμπράττει στη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας) ΑΚΥΡΩΝΕΙ ή στην καλύτερη ΘΕΤΕΙ ΣΕ ΑΜΦΙΒΟΛΙΑ τα εμπράγματα δικαιώματα του ιδιοκτήτη επί του ΣΥΝΟΛΟΥ της οριζόντιας ιδιοκτησίας του!!!!!

 

Απάντησέ λοιπόν μου σε παρακαλώ (ως νομικός που είσαι) στα παρακάτω :

• ΕΙΝΑΙ ή ΔΕΝ είναι ιδιοκτησία κάποιου το τμήμα της οριζόντιας ιδιοκτησίας του (ασχέτως πολεοδομικής παράβασης) που στα σχέδια της Ο.Α χαρακτηρίζεται ως κοινόχρηστος χώρος ενώ στα σχέδια της σύστασης ανήκει σε οριζόντια ιδιοκτησία????
  

• ΑΠΟΔΕΧΕΤΑΙ ή ΔΕΝ ΑΠΟΔΕΧΕΤΑΙ ο εκάστοτε ιδιοκτήτης της Οριζόντιας ιδιοκτησίας τα σχέδια, τις περιγραφές, τους πίνακες κατανομής χιλιοστών κ.λ.π. που συνοδεύουν τη σύσταση Οριζόντιας Ιδιοκτησίας (ασχέτως αν συμφωνούν ή όχι με τα εγκεκριμένα σχέδια της Ο.Α) είτε αγοράζοντάς την είτε συνυπογράφοντας στην ίδια τη σύσταση (αρχική ή τροποποιητική) ???????????
  

• ΜΠΟΡΕΙ να επικαλεστεί ο εκάστοτε συνιδιοκτήτης ότι ΔΕΝ ΓΝΩΡΙΖΕ το περιεχόμενο της σύστασης, προσβάλλοντας το εμπράγματο δικαίωμα έτερου συνιδιοκτήτη και διεκδικώντας από αυτόν την απόδοση σε κοινή χρήση χώρου ο οποίος κατά τη σύσταση συμπεριλαμβανόταν σε οριζόντια ιδιοκτησία ενώ κατά την Ο.Α ήταν κοινόχρηστος χώρος???????
  

Όλα αυτά τα ρωτάω για να τεκμηριωθεί κατά πόσο πρέπει να ικανοποιείται η απαίτηση εκ του Ν. 4014 για... "φρέσκια" συναίνεση των συνιδιοκτητών, ενώ ΗΔΗ υπάρχει, είτε εκ της υπογραφής τους στη ίδια τη σύσταση είτε εκ της υπογραφής τους σε συμβόλαιο αγοράς που βασίζεται στην σύσταση που διαφέρει από την Οικοδομική άδεια.

 

Τέλος, συμφωνώ με την τακτοποίηση της αλλαγής διαμερισματοποίησης σε σχέση με την Ο.Α μέσω Ν.4014 μόνο και μόνο για αποφυγή μελλοντικών προβλημάτων στη μεταβίβαση ΛΟΓΩ ΥΠΑΡΚΤΗΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗΣ ΠΑΡΑΒΑΣΗΣ (μη συμφωνίας Ο.Α. και υλοποιημένης κατάστασης - σύστασης),

 

ΕΠΙ ΤΗΣ ΟΥΣΙΑΣ , εάν ΔΕΝ υπάρχει αυθαίρετη κατάληψη κοινοχρήστου χώρου σε σχέση με τη σύσταση (και ΟΧΙ σε σχέση με την Ο.Α),θεωρώ ότι η συναίνεση των συνιδιοκτητών θεωρείται ΥΠΑΡΧΟΥΣΑ ΚΑΙ ΜΗ ΑΝΑΚΛΗΤΕΑ από την ημερομηνία υπογραφής τους στο συμβόλαιο (δηλ. ή την αρχική ή την τροποποιητική πράξη σύστασης ή την αγορά).

 

Γιατί ναι μεν η διαφορετική διαμερισμάτωση είναι πολεοδομική παράβαση, η συναίνεση όμως ΔΕΝ σχετίζεται με την πολεοδομική παράβαση αλλά με θέματα συνιδιοκτησίας ΗΔΗ καθορισμένα.

Edited Ιούνιος 4 , 2012 by Kapa

[dimitris GM]

καλημερα,

πρωτα-πρωτα ποτε δεν ετεθη θέμα μφισβήτησης του εμπραγματου δικαιωματος του αγοραστη σε ολοκληρο το διαμερισμα του.

 

Το θεμα μας ειναι, ποιά ειναι η τυχη τμηματος του κοινοχρηστου διαδρομου που ενσωματωθηκε σε διαμερισμα, παρα το γεγονος οτι στην ΟΑ φαινεται σαν τμημα διαδρομου.

 

Συμφωνουμε ολοι οτι χρειάζεται τακτοποιηση..

 

Κατα μια αποψη, αφου εχουν υπογραψει ολοι στις σχετικες κατοψεις, συμβόλαια κλπ. εγγραφα, συναγεται το συμπερασμα οτι εχουν αποδεχθει εμμεσως πλην σαφως την ολη κατασταση, εστω και αν οι κατοψεις της ΟΑ ειναι διαφορετικες...

Προφανως υπαρχουν τα ανω επιχειρηματα της αποψης αυτης, πλην ομως δεν μπορει κανεις να προειπει σημερα ποια θα ειναι η τυχη μιας σχετικης αγωγης στο μελλον περι διεκδικησης της κοινοχρηστης λωριδας του διαδρομου...

 

Επσης μας απασχολει πολεοδομικα η τυχη αυτης της λωριδας, και αν ταχτοποιειται και πως.

α] προκειται για ΥΔ ή οχι, αφου τα τμ. παρεμειναν τα ιδια?

β] προκειται για διαφορετικη διαμερισματωση ή οχι, αφου δεν εχουμε εστω δυο διαμερισματα που εγιναν ενα, αλλά για αυξηση των τμ. ενος διαμερισματος σε βαρος τμηματος των κοινοχρηστων,

και τι παραβαση ειναι αυτη?

γ]Απαιτειται η συναινεση των υπολοιπων ή όχι.?

Εδω, με βαση την πρωτη αποψη οτι αφου εχουν ολοι υπογραψει σε ολα αρα εχουν αποδεχθει..., δεν χρειαζεται συναινεση

Με βαση ομως το σκεπτικο οτι, αν εστω ενας μονον εχει επωφεληθει απο την ανω ενσωματωση και οι υπολοιποι υπεγραψαν μεν, αλλα δεν ειναι σιγουρο οτι θα υπεγραφαν αν εγνωριζαν την αλλαγη αυτη,

δημιουργειται σοβαρο προβλημα αν δεν ζητηθει η συναινεση.

 

Και ποιος θα αποφασισει σημερα, και με ποία ιδιότητα θα αναλαβει την ευθυνη να μην ζητησει συναινεση απο τους υπολοιπους, ερμηνευοντας αυτος μονος του κατα την δικη του κριση ολα τα εγγραφα που -δεν τα -ειδε...?

 

[πιθανον να μας βοηθαει, αν το παρομοιασουμε το προβλημά μας με την ανοικοδομηση στο δωμα, οπου αν δεν εχει την αποκλειστικη χρηση, απαιτειται η συναινεση των δικαιουχων, λογω ανοικοδομησης επι κοινοχρηστου...]

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Επιμένω στην άποψή μου ότι, "....όποιος φυλάει τα ρούχα του έχει τα μισά"!!!

Δεν θα ήθελα σε καμία περίπτωση να είμαι "μάρτυρας" (ή κατηγορούμενος) σε δικαστήριο στο οποίο διαφωνούν κάποιοι γιατί ο συνιδιοκτήτης τους "έφαγε" τετραγωνικά από τον π.χ. κοινόχρηστο διάδρομο.... κι εγώ ρύθμισα τη συγκεκριμένη αυθαιρεσία!

Η (ας την πούμε έτσι) "ανανέωση" συναίνεσης θα μας δείξει τη σημερινή κατάσταση - τη σχέση μεταξύ τους σήμερα!

Δεν έχουμε να χάσουμε τίποτα!!!

Και σε τελική ανάλυση ...η αμοιβή μας δεν φτάνει για να πληρώνουμε δικηγόρους ή extra έξοδα δικαστηρίων κ.λπ.

Αν δεν δίνουν σήμερα οι συνιδιοκτήτες τη συναίνεση ....."κάποιο λάκο έχει η φάβα"!!!!

[gamvro]

Μπορούν στην έννοια της διαμερισμάτωσης να ενταχτούν

και οι περιπτώσεις διαμερισμάτων που δεν βρίσκονται

στο ίδιο όροφο αλλά σε διαφορετικούς;

Δηλαδή δύο διαμερίσματα σε διαφορετικούς ορόφους που ενώθηκαν

με εσωτερική σκάλα.

 

Αν ναι, τότε εκτός του 500άρικου πηγαίνει με αναλυτικό η διάνοιξη

τρύπας στην πλάκα και γενικά η κατασκευή της σκάλας;

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Πάντως ο νόμος λέει για "....διαφορετική διαμερισμάτωση ορόφου".....

[bnn7]

Σας παραθέτω πως ενήργησα σε περίπτωση που νομίζω ταιριάζει με τη συζήτηση σας.Σε 2 οριζόντιες ιδιοκτισίες (στην σύσταση) που στην πράξη έγιναν μια χωρίς τροποποίηση της σύστασης..έπραξα:

Δύο δηλώσεις 4014 και οι δύο με διαμερισμάτωση καθώς και άλλες αυθαιρεσίες-ότι αντιστοιχούσαν στο κάθε ένα- βάση σχεδίων πολεοδομίας.

Στη μία από τις δύο κατοικίες έχει κλειστεί και ένα μικρό τμήμα του κοινόχρηστου διαδρόμου.Αυτό ΔΕΝ το συμπεριέλαβα στην δήλωση του 4014.

Βεβαίωση για την μεταβίβαση των ιδιοκτησιών έδωσα αφού το εμβαδό του κοινόχρηστου ήταν <2% του συνολικού.

Δικηγόρος,μηχανικός και συμβολαιογράφος που το έψαξαν δεν είχαν καμία αντίρηση.