Διαμερισμάτωση (Ν.4042 άρθρο 50 παρ7.)

[ilias]

Έχω την εξής περίπτωση..............

Σε όροφο πολυκατοικίας υπήρχαν βάσει οικοδομικής αδείας 4 διαμερίσματα τα οποία και ανήκαν σε τέσσερις διαφορετικούς ιδιοκτήτες σύμφωνα με τη σύσταση της οριζοντίου που υπάρχει.

Κάποια στιγμή οι ιδιοκτήτες συνεννοήθηκαν και ενοποίησαν τα τέσσερα διαμερίσματα ώστε να δημιουργηθεί ένας ενιαίος χώρος προς ενοικίαση.

Δηλαδή πλέον υπάρχουν 4 ιδιοκτήτες, αλλά ένας ενιαίος χώρος.

 

Ο ένας εκ των τεσσάρων ιδιοκτητών θέλει να πουλήσει την ιδιοκτησία του και φυσικά ζήτησε βεβαίωση.

Πως αντιμετωπίζεται το εν λόγω θέμα?????

Εάν το βάλω σαν διαφορετική διαμερισμάτωση μόνο για το διαμέρισμα του πελάτη μου είμαι καλυμμένος?

Και στα σχέδια τι θα δείξω, αφού επί της ουσίας το διαμέρισμα που μ΄ ενδιαφέρει δεν ορίζεται με τοίχους στη μία του πλευρά????

 

Ανεβάζω ένα σχηματάκι για να σας βοηθήσω:

 

[Clemenza]

Ο ένας εκ των τεσσάρων ιδιοκτητών θέλει να πουλήσει την ιδιοκτησία του και φυσικά ζήτησε βεβαίωση.

Πως αντιμετωπίζεται το εν λόγω θέμα?????

 

 

Μου φαινεται καθαρη περιπτωση.

Κατ'αρχην οποιοσδηποτε απο τους 4 ιδιοκτητες εχει δικαιωμα ενταξης στον 4014, διχως να ειναι απαραιτητη η συγκαταθεση των αλλων συνιδιοκτητων.

Ειναι περιπτωση Διαφορετικης ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΣΗΣ (τικαρεις το κουμπι Διαμερισματωση = 500ευρω)

 

edit: Υπαρχει ενα θεμα ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΚΟ.

Ισως πρεπει να γινει πρωτα Τροποποιηση Συστασης Οριζοντιων ιδιοκτησιων και εν συνεχεια να γινει πωληση. (οσον αφορα τον 4014 ομως μου φαινεται καθαρη περιπτωση).

Edited Ιούλιος 24 , 2012 by Clemenza

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Με τη διαμερισμάτωση λύνεται το "πολεοδομικό".

Στα σχέδια κ.λπ. δείχνεις το ενιαίο διαμέρισμα.

Στη συνέχεια απαιτείται "αλλαγή συμβολαίων" όλων (extra κοστολόγια - δυσκολίες - μάλλον γίνεται), οι οποίοι πλέον δεν θα έχουν "καθορισμένες ιδιοκτησίες - διαφορετικά διαμερίσματα" αλλά ποσοστό εξ αδιαιρέτου σε μια (ένα διαμέρισμα). άρα ο πελάτης θα πουλήσει ποσοστό σε ενιαία ιδιοκτησία (αν καταφέρει - υποψήφιοι αγοραστές οι άλλοι τρεις...).

Edited Ιούλιος 24 , 2012 by ΙΑΣΟΝΑΣ

[ilias]

Δεν θέλουμε να μπλέξουμε σε αλλαγή σύστασης και σε εξ΄ αδιαιρέτου ιδιοκτησίες, γιατί δεν συμφωνεί κανένας εκ των τεσσάρων σε κάτι τέτοιο.

Ο πελάτης μου πολύ απλά θέλει να πουλήσει το διαμέρισμα που κατέχει βάση σχεδίων και βάση συμβολαίων.

Άρα μόνο με διαφορετική διαμερισμάτωση πιστεύετε ότι το λύνω?

[avgoust]

Η "διαμερισμάτωση " νομίζω ότι στήθηκε στη βάση ότι ένας ιδιοκτήτης έχει ν διαμερίσματα και τα κάνει ένα και το αντίστροφο.

Εδώ είναι διαφορετικοί οι ιδιοκτήτες , διαφορετικές ορ.ιδιοκτησίες.

Ο 4014 από την άλλη μας περιορίζει στο ότι η ρύθμιση γίνεται ανά αυτοτελή ιδιοκτησία όπου αυτοτελές=οριζόντια άρα ο μηχανικός μπορεί να ρυθμίσει μόνο το κάθε τμήμα.

Επίσης νομίζω ότι για να τροποποιηθεί η σύσταση πρέπει να γίνει ανταλλαγή ποσοστών στην νέα ενιαία οριζόντια δλδ σύσταση εμπράγματου δικαιώματος άρα πρέπει να προηγηθεί η ρύθμιση η οποία όμως γίνεται επί της εκάστοτε οριζόντιας ιδιοκτησίας άρα αδιέξοδο.

 

Επιπλέον δεν το θέλουν αυτό οι ιδιοκτήτες. Μπορεί ακόμα οι άλλοι τρεις να μην θέλουν να ρυθμίσουν τπτ.

 

Τελικά , νομίζω ότι το μόνο που μπορεί να κάνει ο μηχανικός είναι να δηλώσει και να περιγράψει την αλήθεια. Δηλαδή :

 

Ρύθμιση μόνο της μιας προς πώληση οριζόντιας ως αλλαγή διαρρύθμισης όπου στην κάτοψη θα φαίνονται και οι 4 ιδιοκτησίες όπως πραγματικά είναι , στην οποίο θα περιγράφεται με ακρίβεια το περίγραμμα της ρυθμιζόμενης όπως ακριβώς είναι και αναλυτική επεξήγηση του τι ακριβώς συμβαίνει .

 

Ετσι πιστεύω ότι καλύπτεσαι με την έννοια ότι ρυθμιζεις την οριζόντια μόνο όπως επιβάλλει ο 4014 και περιγράφεις ακριβώς την πραγματικότητα.

 

Σκεφτείτε τώρα να έχει πάει ένας εκ των τεσσάρων και να το έχει ρυθμίσει όλο χωρίς να το ξερουν οι άλλοι τι μπέρδεμα θα γίνει.

Edited Ιούλιος 24 , 2012 by avgoust

[Clemenza]

Δεν γινεται να γινει πωληση χωρις να λυθει το ιδιοκτησιακο...

Ας υποθεσουμε οτι καθε ιδιοκτησια εχει 10/1000

Θελει ο 10/1000 να πωλησει "ενα πραγμα" το οποιο θα συνεχισει να εχει 10/1000(!) (παρολο που εχει παρει τετραγωνικα που αντιστοιχουν σε 40/1000).....

Μα τοτε οι υπολοιποι τι θα πωλησουν στο μελλον??? Θα εχουν χιλιοστα επι του τιποτα?

 

Το θεμα λυνεται "πολεοδομικα" απο ΟΠΟΙΟΝΔΗΠΟΤΕ απο τους 4 ιδιοκτητες (διχως την συγκαταθεση των αλλων).

Απο κει και περα ο καθε ιδιοκτητης πωλει ΜΕΡΙΔΙΟ επι της νεας διαμορφωμενης ιδιοκτησιας. Γι'αυτο και πρεπει να προηγηθει ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ ΣΥΣΤΑΣΗΣ, ετσι ωστε να συσταθει η νεα αυτη ιδιοκτησια, επι της οποιας ο καθε ιδιοκτητης εχει και %.

Αυτη ειναι η γνωμη μου!

[dimitris GM]

αλέξανδρε # 546 και # 549

πώς συστησαν οροφοκτησία το 1995, αφου δεν είχαν ΟΑ???

και πώς απέκτησαν δύο "ψιλοί κυριοι κατα 50% καθενας" το ισόγειο???...ο άλλος οροφος σε ποιόν ανήκει???

Μήπως ειχαν κανει νομιμοποίηση με τον 1337???...

 

Ξαναδές λιγο τα συμβόλαια...

[dimitris GM]

για το θεμα του ιλιας #551,

συμφωνω με τον αυγουστο διότι

εδω εχουμε 4 διαμερίσματα τεσσάρων διαφορετικών ιδιοκτητών με Χ χιλιοστα στο οικόπεδο, με νόμιμα συμβόλαια μεταγραμενα στο υποθηκοφυλάκειο

στο όνομα του καθενός ιδιοκτήτη, ξεχωριστά. με συγκεκριμένο εμβαδόν κάθε μία,

σαν αυτοτελείς και ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες

Η πολεοδομικη παραβαση που έχουν είναι οτι γκρέμισαν τις μεσοτοιχίες...το εμβαδον καθε μιας ειναι ίδιο....

Στο μισθωτήριο καθε ένας εκμίσθωσε το δικό "του" διαμέρισμα "αυτοτελώς"

και στο Ε2 δηλώνει μονο το δικό του και στο Ε9 το ίδιο..."αυτοτελώς"

[για να το δηλωνει σε ποσοστά θα έπρεπε να είχε προηγηθεί συνενωση, που δεν έχει γίνει...]

Επομένως, για να πουλήσει πρέπει να "επαναφερθεί" η τοιχοποιία

 

Και βέβαια, όλα εξαρτώνται απο το αν ο νεος αγοραστής, προσδοκά στα μισθώματα ή θέλει να κατοικήσει ο ίδιος και τί λέει για όλα αυτά ο μισθωτής....

 

[παρακληση , μην το εντιταρετε με την προηγούμενη απάντηση ...ευχαριστώ](στο τσακ με πρόλαβες Manolis gon)

Edited Ιούλιος 25 , 2012 by Manolis gon

[Kapa]

Δεν θέλουμε να μπλέξουμε σε αλλαγή σύστασης και σε εξ΄ αδιαιρέτου ιδιοκτησίες, γιατί δεν συμφωνεί κανένας εκ των τεσσάρων σε κάτι τέτοιο.

Ο πελάτης μου πολύ απλά θέλει να πουλήσει το διαμέρισμα που κατέχει βάση σχεδίων και βάση συμβολαίων.

Άρα μόνο με διαφορετική διαμερισμάτωση πιστεύετε ότι το λύνω?

 

Το θέμα είναι κατά πόσο μπορεί να περιγραφεί η οριζόντια ιδιοκτησία του ενός στο συμβόλαιο πώλησης, τη στιγμή που πλέον είναι ενοποιημένη πρακτικά με τις άλλες τρεις, δηλ. πρακτικά ΔΕΝ οριοθετείται.

 

Αν το πας με διαμερισματοποίηση και 4014 θα πρέπει να δείξεις στην ουσία ΣΥΝΕΝΩΣΗ και όχι απλά διαφορετική διαμερισμάτωση (π.χ. μεγάλωσε το ένα και μίκρυνε το άλλο αλλά έχουν διακριτά όρια το καθένα απ' αυτά).

 

Κατ' αντιστοιχία θα πρέπει να σκεφτούμε κατά πόσο θα μπορούσε κάποιος να συστήσει ΑΝΕΞΑΡΤΗΤΕΣ οριζόντιες ιδιοκτησίες επί ενιαίου χώρου χωρίς την ύπαρξη σαφών ορίων (διαχωριστικών τοίχων).

 

Γίνεται??? Δεν είμαι σίγουρη αλλά νομίζω πως όχι.

 

για το θεμα του ιλιας #551,

συμφωνω με τον αυγουστο διότι

εδω εχουμε 4 διαμερίσματα τεσσάρων διαφορετικών ιδιοκτητών με Χ χιλιοστα στο οικόπεδο, με νόμιμα συμβόλαια μεταγραμενα στο υποθηκοφυλάκειο

στο όνομα του καθενός ιδιοκτήτη, ξεχωριστά. με συγκεκριμένο εμβαδόν κάθε μία,

σαν αυτοτελείς και ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες

Η πολεοδομικη παραβαση που έχουν είναι οτι γκρέμισαν τις μεσοτοιχίες...το εμβαδον καθε μιας ειναι ίδιο....

Στο μισθωτήριο καθε ένας εκμίσθωσε το δικό "του" διαμέρισμα "αυτοτελώς"

και στο Ε2 δηλώνει μονο το δικό του και στο Ε9 το ίδιο..."αυτοτελώς"

[για να το δηλωνει σε ποσοστά θα έπρεπε να είχε προηγηθεί συνενωση, που δεν έχει γίνει...]

Επομένως, για να πουλήσει πρέπει να "επαναφερθεί" η τοιχοποιία

 

Και βέβαια, όλα εξαρτώνται απο το αν ο νεος αγοραστής, προσδοκά στα μισθώματα ή θέλει να κατοικήσει ο ίδιος και τί λέει για όλα αυτά ο μισθωτής....

 

[παρακληση , μην το εντιταρετε με την προηγούμενη απάντηση ...ευχαριστώ]

 

Συμφωνώ στην επαναφορά της τοιχοποιϊας ώστε να υπάρχουν σαφή υλοποιημένα όρια της οριζόντιας ιδιοκτησίας

Edited Ιούλιος 25 , 2012 by Manolis gon

[ilias]

Η τοιχοποϊα δεν μπορεί να επανέλθει διότι ο νέος ιδιοκτήτης επιθυμεί να συνεχίσει τη μίσθωσή του με τη μορφή που είχε έως σήμερα και όχι να το εκμεταλευτεί ανεξέρτητα.

Άρα?????