Εκτός σχεδίου κατάτμηση σε μη άρτια και οικοδομήσιμα τμήματα

[seth@tee]

Καλημέρα,

 

Έχω της εξής παράξενη περίπτωση: ο πελάτης μου έχει στην κατοχή του 800m2 σε εκτός σχεδίου περιοχή. Το 1986 που ήθελε να κτίσει δεν ήθελε να αγοράσει 4000m2 οπότε για να κτίσει έκανε το εξής τέχνασμα με τον μηχανικό του. Με την σύμφωνη γνώμη του πωλητή του αγροτεμαχίου, βγάλανε άδεια στο όνομα του πωλητή στα 4000μ2 και στη συνέχεια ο πελάτης μου αγόρασε τα 800μ2 στα οποία βρισκόταν τοποθετημένη η οικοδομή και μετά την έκτισε. Αυτή την περίπτωση πως προτείνετε να την αντιμετωπίσω? Πως ακριβώς περιγράφεται η αυθαιρεσία?

[dimitris GM]

αφου αγορασε το 1986....

τοτε επιτρεπονταν η συσταση καθετης......

λες οτι

εβγαλε ο πωλητης ΟΑ για ανεγερση πλειονων οικοδομηματων

ο αγοραστης με την ΟΑ εχτισε στο τμημα που προβλεπονταν το δικο του κτίσμα....

 

- και εκανε και παραβασεις...

 

[δες προσεκτικα το συμβολαιο αν περιεχει τις λεξεις καθετη ιδιοκτησια- δικαιωμα δομησης σε συγκεκριμενο τμημα με στοιχεια...]

 

αν ειναι ετσι,τοτε

λογω νομιμης συστασης καθετης

οι παραβασεις στο τμημα αυτο αφορουν μονον τον δικο σου

χωρις συναινεση αλλου...

[seth@tee]

Δυστυχώς δεν περιέχει ούτε τις λέξεις κάθετη ιδιοκτησία, ούτε το δικαίωμα δόμησης σε συγκεκριμένο τμήμα με στοιχεία.

Αυτό που περιέχει είναι ότι μεταβιβάζεται με όλα τα παρακολουθήματα και προσαυξήματα, συστατικά του μέρη και όλα τα εξ αυτού δικαιώματα προσωπικά και πραγματικά...

Από οσο γνωρίζω όμως ότι υπάρχει πάνω στο μέρος του αγοραστή είναι αποκλειστικά δικό του. Δεν νομίζω πως ο έταιρος αγοραστής του υπόλοιπου τμήματος μπορεί να εγείρει κάποια αξίωση. Επίσης να διευκρινίσω ότι ο αγοραστής των 800μ2 έχει εξαντλήσει την δόμηση δλδ. και τα 200μ2.

 

Για να τακτοποιηθεί, πως περιγράφω την παράβαση, και αν προβαίνω σε κάποια τακτοποίηση, πέρα από την σοφίτα που έχει???

[Pavlos33]

Οπότε έχουμε το εξης αν κατάλαβα σωστά. Η αρχική οικοδομική άδεια εκδόθηκε σε γήπεδο 4.000 τ.μ. και στη συνέχεια έγινε κατάτμήση με την συμβολαιογραφική μεταβίβαση των 800 τ.μ. Άρα έχουμε την εξής κατά τη γνώμη μου εξέλιξη. Με την μεταβίβαση αφενώς δημιουργήθηκαν 2 μη άρτια και μη οικοδομήσιμα γήπεδα,αφετερου το κτίριο των 200 τ.μ θεωρείται πλήρως αυθαίρετο.

Είχα ανάλογη περίπτωση (σε κατά παρέκκλιση γήπεδο) και το διασταύρωσα με το τμήμα αυθαιρέτων.

[agios]

Συμφωνώ με τον Παύλο πρέπει να θεωρήσεις το κτίριο ως πλήρως αυθαίρετο.

[seth@tee]

Και η άδεια παίζει κάποιο ρόλο. Θεωρητικά το κτίριο έχει άδεια, και μετά κατατμήθηκε το αγροτεμάχιο. άρα το κτίριο ήταν νόμιμο, και μου φαίνεται

ακραίο να αλλάζει σε αυθαίρετο λόγω της κατάτμησης.

Και αν θεωρείται αυθαίρετο τότε το πρόστιμο υπολογίζεται με οικοδομική άδεια ή χωρίς?

[Pavlos33]

ακραίο δεν ειναι καθόλου. Η οικοδομική άδεια εκδίδεται για συγκεκριμένο οικόπεδο (ή γήπεδο) με συγκεκριμένα όρια εμβαδό διαστάσεις, αρτιότητα και οικοδομησιμότητα. Μετά την κατάτμηση το γήπεδο για το οποίο εκδόθηκε η οικοδομική άδεια δεν εχει καμία σχέση με το αρχικό και είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο. Όσο αφορα στο θέμα του υπολογισμού προστίμου εδώ υπάρχει ακόμα ένα μπέρδεμα.

Στην δική μου η αντιμετώπιση, όλο το κτίριο είναι αυθαίρετο, αλλά με οικοδομική άδεια και λαμβάνοντας υπόψη και την Θ8 (αλλά και την ανάλυση της κ. Λεμπέση) ίσως θα πρέπει να μπούν οι μέγιστοι συντελεστές σε κάθε προσαύξηση και αυτό διότι δεν υπάρχουν χαρακτηριστικά να συγκριθούν (αφού ειναι μη αρτιο και μη οικοδομήσιμο). Το προστιμο στη περίπτωση αυτή εκτοξεύεται φυσικά και έχει και το συλλογιστικό παράδοξο, ότι ένα κτίριο που έχει οικοδομική άδεια, ασχετα με την εξέλιξη λόγω κατάτμησης του γηπέδου, θα βγάλει μεγαλύτερο πρόστιμο, από ένα ίδιο κτίριο που ανεγέρθηκε χωρίς οικοδομική άδεια. Άρα σαφή απάντηση στο θέμα αυτό ουσιαστικά δεν υπάρχει. Κρίνεις και προχωράς αναλαμβάνοντας την όποια ευθύνη.

[seth@tee]

Αν ο πελάτης αγοράσει και το δίπλα αγροτεμάχιο και τα ξανακάνει ένα αγροτεμάχιο με εμβαδό το αρχικό των 4000μ2, τότε θα θεωρηθεί νόμιμο το κτίριο? Διότι αν ισχύει αυτό, συμφέρει να τον κατευθύνω προς τα εκεί για να γλυτώσει κάποια χρήματα και να τελειώσει μια και καλή με τα θέματά του!

Edited Μάρτιος 7 , 2012 by seth@tee

[avgoust]

Οπως είπαν και οι συνάδελφοι είναι όλο αυθαίρετο. Για να το ενώσεις με το δίπλα , θα πρέπει το γήπεδο που θα προκύψει να έχει ως νέο γήπεδο την κατά κανόνα αρτιότητα της περιοχής. Την έχει ?

 

Από την άλλη , πόσο νόμιμη ήταν η κατάτμηση του '86 ?

 

Πρέπει να διερευνηθεί μήπως υπάρχει θέμα ακυρότητας του συμβολαίου , που νομίζω ότι υπάρχει λόγω μεταβίβασης αυθαιρέτου κατασκευασμένου μετά την ισχύ του Ν1337/83.

[agios]

Το έχουμε ξανασυζητήσει και παλαιότερα χωρίς βέβαια να συμφωνήσουμε όλοι σε αυτό. Προσωπική μου άποψη είναι ότι εάν έχει ακδοθεί ΟΑ σε συγκεκριμένο ακίνητο (οικόπεδο ή γήπεδο) όπου όπως αναφέρει ο Παύλος με συγκεκριμένα όρια εμβαδό διαστάσεις, αρτιότητα και οικοδομησιμότητα είναι παράνομη και άκυρη η συμβολαιογραφική πράξη κατάτμησης.

Ίσως η καλύτερη λύση είναι αν υπάρχει η δυνατότητα να αγοράσει το υπόλοιπο αγροτεμάχιο ώστε τελικά να σου "υποδείξει" ως ιδιοκτησία του το αγροτεμάχιο των 4000 τ.μ. "ξεχνώντας" από μέρους σου το ιστορικό των τίτλων.