Τακτοποίηση με 4014/11 (ή 3043/10) και Συμβολαιογράφοι

[dsworks]

Έχω μία περίπτωση "οικογενειακού" τριώροφου με κάποιες γενικές παραβάσεις και μία μεγάλη αλλαγή χρήσης στο υπόγειο (ένα διαμέρισμα ακόμα). Όλα τακτοποιήθηκαν όπως πρέπει με τον Ν.4014/11, και τώρα ήρθε η στιγμή να συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία (μοιράζει ο πατέρας στα παιδιά του).

 

Το θέμα είναι ότι η συμβολαιογράφος ζητάει ΣΗΜΕΙΑ & ΤΕΡΑΤΑ, απαράδεκτα πράγματα όπως διπλές σειρές κατόψεων, προκειμένου στο τέλος να περιγράψει μία σύσταση που δεν έχει σχέση με την πραγματικότητα.

 

Να φανταστείτε ότι ένα κλειστό τακτοποιημένο ημιυπαίθριο, τον περιγράφουνε λέει σαν παρακολούθημα και δεν παίρνει χιλιοστά, όταν δε ανέφερα παραδείγματα που δεν χωράνε στη συγκεκριμένη λογική, η μόνιμη επωδός ήταν "να βγάλει οικοδομική άδεια" αλλιώς είναι αυθαίρετο.

 

Έχουν μεγάλο θέμα με τα "30 χρόνια", αλλά έχω ακούσει για συστάσεις που ΜΟΝΟ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΑ θα δημιουργήσουν στο μέλλον.

 

Οι μηχανικοί έχουμε κάνει μεγάλη προσπάθεια με τον Ν.4014/11 το τελευταίο διάστημα. Εν τέλει, η πραγματική (και τακτοποιημένη, έστω και για 30 χρόνια) κατάσταση θα φαίνεται στις κατόψεις που ΘΑ δώσουμε στην Β΄ Φάση του νόμου. ΑΡΝΟΥΜΑΙ να μου υποδείξει κάποιος ότι η σύσταση πρέπει ντε και καλά να γίνει βάσει των κατόψεων της Ο.Α.

 

Και κάτι άλλο, εκεί στο ΥΠΕΚΑ, ας μας πουν τελικά πόσο ΑΥΘΑΙΡΕΤΟ νοείται το ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΜΕΝΟ, γιατί βλέπω πολλά μπλεξίματα μπροστά μας.

[dimitris GM]

με βαση την ΟΑ συστηνεις οροφοκτησια α] στο υπογειο με την κατοψη της ΟΑ και βαζεις-εστω- 100 χιλιοστα 2] στο ισογειο ομοιως με,εστω 300 χιλ. 3] ομοιως στον β και ομοιως στον γ' οροφο- παντα με τις κατοψεις της ΟΑ.

στη συνεχεια

με βαση τις βεβαιωσεις του 3843 ή του 4014 περιγραφεις τις τακτοποιησεις

δηλ. για τον υπογειο.γραφεις τα εξης

"γινεται μνεια οτι με τον ν.....τακτοποιηθηκε ως προς την αλλαγη χρησης....κλπκλπ. καταγραφοντας ολα οσα αναγραφονται ειτε στην αιτηση-δηλωση του 3843 ειτε στην εκτυπωμενη βεβαιωση του 4014.και επισυναπτοντας αυτες. Αν εχεις μονο αλλαγη χρησης και τιποτε αλλο σταματας εδω

αν εχεις καποια επεκταση την αναφερεις με βαση την εκτυπωση για τον 4014. οποτε αυτη την

επεκταση την σημειωνεις σε αλλη κατοψη, δηλ. παιρνεις την ΟΑ και της προσθετεις τα αυξημενα τμ. δηλ. αυτα που τακτοποιησες

 

για τον α' οροφο γινεται το ιδιο. δηλ. εχεις ηδη περιγραψει το διαμερισμα της ΟΑ. "Γινεται μνεια στο διαμερισμα ανηκει και ο ημιυπαιθριος χωρος με στοιχεια....εμβαδου....τμ. που με τον ν....εχει τακτοποιηθει για...χρονια κλπκλπ [ο,τι γραφει η βεβαιωση] και φαινεται ηδη στην κατοψη της ΟΑ.

αν εχει γινει και επεκταση την αναφερεις στην νεα κατοψη-συμπληρωμενη με την νεα κατασταση.

 

παρακαλουθημα δεν ειναι αφου βρισκεται εντος του διαμερισματος-παρακολουθημα ειναι κατι που ειναι εκτος διαμ/τος [δηλ. αποθηκη, ΘΣΑ κλπ]

και βεβαια δεν εχει δικα του χιλιοστα...προφανως...

 

εν τελει,αν δεν εχεις επεκτασεις,τοτε χρησιμοποιεις τις ιδιες κατοψεις, της ΟΑ

αφου τοσο το υπογειο οσο και τα ημιυπαιθρια φαινονται στην ΟΑ και απλα βεβαιωνεται οτι εχουν τακτοποιηθει.

 

εν τελει υπαρχει και η βεβαιωση του μηχανικου που λεει τις παραβασεις αναλυτικα και οτι ταχτοποιηθηκαν και δεν υπαρχει καμμια αλλη

αρα στην εδω περιπτωση σου ολα γινονται-και χωρις κανεναν κοπο- αν εχεις ολα τα χαρτια.

ολα τα υπολοιπα ειναι εκ του περισσου...

 

[αυτο που δεν ξερω ειναι απο που προκυπτει και ποιος το ειπε οτι δεν γινονται συστασεις αν ειναι ολο αυθαιρετο δηλ. χωρις ΟΑ.

οπως διαβαζω σε αλλα τοπικ... διοτι το ειπε ο ταδε που του ειπε ο αλλος κλπκλπ...

 

εδω ας γινει σχετικη ερωτηση απο το ΤΕΕ προςτο υπουργειο...

διοτι,δεν εχει λογικη να λες σε καποιον να πληρωσει για να τακτοποιησει κατι -εστω για 30-40 χρονια

και να μην επιτρεπεις την πουληση του....

και δεν νομιζω οτι βουληση του ΥΠΕΚΑ ειναι να θεσει τα ακινητα αυτα εκτος συναλλαγης....

απλα καποιος πρεπει να ενδιαφερθει και να λυσει οσες δυσερμηνειες υπαρχουν.

και αυτο ειναι το ΤΕΕ.

[tpanag]

[αυτο που δεν ξερω ειναι απο που προκυπτει και ποιος το ειπε οτι δεν γινονται συστασεις αν ειναι ολο αυθαιρετο δηλ. χωρις ΟΑ.

οπως διαβαζω σε αλλα τοπικ... διοτι το ειπε ο ταδε που του ειπε ο αλλος κλπκλπ...

 

Το λένε συνάδελφοί σου νομικοί. Ούτε ο "τάδε", ούτε ο "άλλος". Χαρακτηριστικά εμένα μου είπε συμβολαιογράφος (και ασφαλώς δεν είναι ο μόνος-όλοι οι συνάδελφοι που γνωρίζω το ίδιο πρόβλημα έχουν αντιμετωπίσει), ότι τα εμπράγματα δικαιώματα δε μπορούν παρά να συστήνονται και να υφίστανται "στο διηνεκές". Τα 30 χρόνια προφανώς δεν είναι "διηνεκές". Εγώ χωρίς να είμαι νομικός, έχω πετάξει μια ιδέα να ερευνήσετε (οι νομικοί) την πιθανότητα να μπορεί να ξεπεραστεί το εμπόδιο αυτό ίσως με κάποιου είδους αίρεση. Το αν κάτι τέτοιο είναι εφικτό ή όχι, είναι δική σας δουλειά να το βρείτε όμως και να το λύσετε. Δε γίνεται μονίμως να πετάτε το μπαλάκι σε εμάς...

[Faethon11]

Πάντως έχω δει σύσταση σε τακτοποιημένο με Ν4014.

 

Εμένα με έκανε εντύπωση το άλλο που κατάλαβα από αυτό που είπε ο dimitris GM.

Ότι μπορεί να γίνει σύσταση σε αυθαίρετο.

Εκτός αν εννοεί σε αυθαίρετα τακτοποιημένα....

Edited Μάρτιος 8 , 2012 by Faethon11

[dsworks]

dimitris GM, καταρχάς ευχαριστώ για την απάντησή σου.

 

Τι γίνεται στην περίπτωση που η παράβαση ξεπερνάει την ΟΑ, π.χ. ένας όροφος παραπάνω; Ή αν δεν υπάρχει ΟΑ;

 

Και κάτι που δεν ανέφερα παραπάνω, καθώς η συγκεκριμένη δουλειά είναι σύσταση οριζοντίου, μου ζητήθηκε ο πίνακας χιλιοστών να μην περιέχει τους τακτοποιημένους χώρους;

 

Είναι δυνατόν αυτό;

[dimitris GM]

καλησπερα σε όλους,

α] σε γηπεδο εχουν χτισθει με ΟΑ 4 ισογειες κατοικιες αποτελουμενη εκαστη απο ισογειο παρκιν και οροφο και εχει γινει συσταση οροφοκτησιας για την καθε μια και εχει μεταγραφει,με ποσοστο 25% εξ αδιαιρετου στοικοπεδο καθε μια

ολα νομιμα

πριν 4- μερες εγινε συμβολαιο πωλησης ως εξης

περιγραφηκε η κατοικια οπως στην συσταση εγινε μνεια οτι στο ισογειο εχει αλλαγη της χρησης σε κατοκια....τμ.

Επισης οτι " φαρδυνε" το ισογειο κατα....τμ.... οτι στον οροφο επισης υπαρχει Η/Χ εμβαδου ....τμ.

Για ολα αυτα αναφερθηκαν και επισυναφθηκαν ολα τα απαραιτητα εγγραφα και βεβαιωσεις,δηλ. η περαιωση με την 3η σφραγιδα του 3843 και οι βεβαιωσεις του ΤΕΕ για τον 4014περι εξοφλησης κλπκλπ.

ολα νομιμα και καλα

 

β] εκτος σχεδιου -ή και εντος- χ ω ρ ι ς ΟΑ , δεν εχω κανει ακομα συμβολαιο

Ομως

Συμφωνα με το αρθρ. 23 παρ. 11 "..μετα την ολοσχερη εξοφληση...επιτρεπεται " για το ιδιο χρονικο διαστημα" η μεταβιβαση ή η συσταση εμπραγματου δικαιωματος στο ακινητο οπου εγιναν οι παρανομιες.

επομενως,κατ αρχας με βαση τον ιδιο τον νομο,

ναι μπορει να γινει συσταση και συμβολαιο -ναι για ορισμενα χρονια

μετα την παροδο των χρονων αυτων

 

δεν γνωριζουμε

α] ποια ειναι η τυχη των κτισματων και αν θα επιβληθουν νεα προστιμα ή θα παραταθει η διαρκεια των 30-40 χρονων

προσωπικη μου γνωμη, θα παραταθει

[ και ολοι γνωριζουμε οτι αυτα τα χρονια μπηκαν για να μην προσβληθει ο νομος σαν αντ/κος απο το ΣτΕ....]

 

β] ποια ειναι η τυχη του ποσοστου οικοπεδου πουτ μεταβιβασθηκε με το νομιμοποιημενο κτισμα

δηλ. και αν ακομα δεν παραταθει η ισχυς των 30-40 χρονων

δεν προκυπτει απο πουθενα οτι χανεται το ποσοστο στο οικοπεδο που μεταβιβασθηκε

 

ολα αυτα προκυπτουν απο την ανω ρητη διαταξη στο νομο

 

αν υπαρχει οποιαδηποτε αλλη αντιθετη διαταξη που δεν ξερω ή αλλο τι εγγραφο που επίσης αγνοω,

παρακαλω να αναφερθει για την πληρεστερη ενημερωση ολων μας

ευχαριστω

[tpanag]

δεν γνωριζουμε

α] ποια ειναι η τυχη των κτισματων και αν θα επιβληθουν νεα προστιμα ή θα παραταθει η διαρκεια των 30-40 χρονων

προσωπικη μου γνωμη, θα παραταθει

[ και ολοι γνωριζουμε οτι αυτα τα χρονια μπηκαν για να μην προσβληθει ο νομος σαν αντ/κος απο το ΣτΕ....]

 

Και η δική μου γνώμη είναι ότι θα παραταθεί με κάποιον τρόπο η "διατήρηση" των αυθαιρέτων. Δε συμφωνείς όμως ότι δε γίνεται να βασιζόμαστε στις γνώμες μας; Η σημαντική "λεπτομέρεια" είναι ότι στις περιπτώσεις αυθαίρετης προσθήκης (επέκτασης να το πω) σε νόμιμα υφιστάμενο ακίνητο-οριζόντια ιδιοκτησία, έστω π.χ. 20 τ.μ., τα οποία αυτά τ.μ. τακτοποιούνται με το Ν. 4014, το πολύ πολύ που μπορεί να συμβεί μετά την πάροδο των 30 ετών, είναι να κριθούν κατεδαφιστέα (και να κατεδαφιστούν). Δεν έγινε και τίποτα όμως σε αυτή την περίπτωση, γιατί παραμένει υπαρκτό το υπόλοιπο (που ανέκαθεν ήταν νόμιμα υφιστάμενο) ακίνητο-κτίσμα-οριζόντια ιδιοκτησία. Σε ένα εξ'ολοκλήρου αυθαίρετο κτίσμα όμως, δεν υπάρχει αυτή η δυνατότητα! Πέρασαν τα 30 χρόνια, κατεδαφίζεται (έστω), τέλος. Θα υπάρχει τότε λοιπόν μια περιγραφή ακινήτου στη σύσταση, το οποίο δεν υφίσταται πλέον και ούτε είναι δυνατό να ξαναχτιστεί. Καταργείται αυτόματα, αυτοδίκαια (βάλε τη σωστή λέξη) σε τέτοια περίπτωση η σύσταση; Γιατί αν δεν συμβαίνει, έχουμε θέμα νομίζω. Όπως άλλωστε την ίδια απορία έχω και για την περίπτωση σεισμού ο οποίος καταστρέφει (νόμιμο-μη αυθαίρετο) κτίσμα με σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, με τη διαφορά όμως ότι σε αυτή την περίπτωση υπάρχει (συνήθως τουλάχιστον) η δυνατότητα να ξανακατασκευαστεί ακριβώς το ίδιο πανομοιότυπο κτίριο (ενώ στο αυθαίρετο όχι).

Edited Μάρτιος 9 , 2012 by tpanag

[dimitris GM]

καλημερα,

 

-χαιρομαι που συμφωνεις μαζι μου

- και βεβαια δεν θα "υπογραψουμε" το τι θα γινει στο μελλον, απλα αυτο μας λεει η πειρα μας

- και βεβαια δεν προκειται να γκρεμισθει μετα 30 χρονια με βαση την γνωστη "ρητρα" διακινδυνευσης του ολου.

Σημειωνω-χωρις σχολια- και τα εξης και κρινετε εσεις.

-εκδο8ηκε ο 4014

-ειχε-και εχει προβλεψη για ολοκληρωση της διαδικασιαςμεσω ΚΕΠ ή Δημων....

-στην τελικη επεξεργασια μπηκε η ηλεκτρονικη υποβολη.

-μετα ενα ΦΕΚ για τον καθορισμό της διαδικασιας

-μετα ο 4030- μετα ο 4038

μετα ο 4042

μετα ο 4046

-στο ενδιαμεσο [με 31-12-2011 ανθυμαμαι καλα], βγαινει νεα αποφαση

-και μεσα στην τρελλη αυτη χαρα να και εγκυκλιοι απο α εως θ να και αλλες 3-4 διευκρινιστικες

και χθες μια καινουργια για επεξηγηση της Η8 [που ειχε ηδη επεξηγηγθει...]

-και,- οχι και τελος- στον

Ν αυτικο

Ο ικοδομικο

Κ ωδικα

παλι νεα τροποποιηση....

λοιπον, καλες ειναι οι διευκρινιστικες-αλλα να γραφονται απο το ιδιο ατομο και να μην αναιρει, διορθωνει, τροποποιει η μια απαντηση την αλλη...

εν τελει στο θεμα μας,

οσον αφορα τα αυτοτελη αυθαιρετα,αν εξαιρεσεις τα χιλιαδεςεξ αδιαιρετου-που εκ των πραγματων δεν μπορουν να συστησουν οροφοκτησια

 

αυτο που μενει ειναι ε λ α χ ι σ τ ε ς οικοδομες χωρις ΟΑ- γι αυτες μιλαμε

και γι αυτες ρωταμε ποια ειναι η ισχυ του 24 παρ. 11

 

τελος, στα τοπικ για τα εξ αδιαιρετου εχουν καταναλωθει χιλιαδες ωρες εργασιας απο οσους προσπαθουν να βρουν μια λυση...αλλα στο υπουργειο εχουν αλλα σχεδια-

 

- ή δ ε ν εχουν κανενα ..... σχεδιο....-

 

Ετσι, περιμενουμε ολοι απο το Υπουργειο εδω και πεντε μηνες, να λυσει το προβλημα των εξ αδιαιρετου

[αν θελει να εισπραξει και χρηματα....]

 

δινοντας δικαιωμα αυτοτελους υποβολης δηλωσης σε καθε φερομενο ιδιοκτητη της καθε αυθαιρετης κατασκευης, χωρις αναγνωριση ιδιοκτησιακων δικαιωματων σε καθενα για το "τμημα" που "κατεχει"....ή φερεται να "κατεχει".

[dsworks]

Το αν είναι ελάχιστες ή όχι οι οικοδομές χωρίς ΟΑ μπορεί να είναι και τοπικό φαινόμενο. Ξέρω περιοχές ολόκληρες με 1337/83 Α & Β, αλλά ποτέ Γ, αφού, ναι, 30 σχεδόν χρόνια μετά η περιοχή παραμένει εκτός σχεδίου, τρύπες μέσα σε οικισμούς. Γιατί όμως τέτοια προσκόλληση στην κάτοψη της ΟΑ;

 

Η πραγματικότητα είναι μία, δεν μπορεί να είναι 2 ή 3. Μέχρι να φτάσω στο σημείο να φτιάξω την νέα κάτοψη, εγώ σαν μηχανικός και οι ιδιοκτήτες έχουμε εντοπίσει και "αντιμετωπίσει" στα νόμιμα πλαίσια όλες τις αυθαιρεσίες (από διαφορές που προέκυψαν στην φάση της κατασκευής, από διαφορές που προέκυψαν στην φάση της χρήσης, π.χ. νέα τζάκια και "φούσκες", κλπ). "Παράγω" λοιπόν μία κάτοψη η οποία:

α. αποδίδει την κατάσταση "όπως έχει", και

β. κάθε τμήμα του κτιρίου είναι "τεκμηριωμένο": "βάσει ΟΑ", είτε "βάσει 4014", είτε "βάσει 3843", είτε "βάσει 1337", είτε βάσει κάποιας από τις τόσες διαδικασίες νομιμοποίησης όλα αυτά τα χρόνια.

 

Για να μην πω για την διαφορετική διαμερισμάτωση...

 

Το ίδιο ΑΚΡΙΒΩΣ και για τον πίνακα χιλιοστών. Έχω ένα υπόγειο που διαμορφώθηκε σε κατοικία, μία αποθήκη και ένα λεβητοστάσιο. Το υπόγειο είναι ένα "παζλ" από καταστάσεις, από νόμιμο (αλλαγή χρήσης) μέχρι εκτός περιγράμματος. Δεν παύει όμως να είναι ΜΙΑ λειτουργική ενότητα. Το περιγράφω σαν Υ1 και από εκεί και πέρα ξεκινάω τις υποδιαιρέσεις. Το να το περιγράφει η συμβολαιογράφος σαν "Υ1+Υ2+Υ3+..." η συμβολαιογράφος για τους δικούς της λόγους (δεν θέλω να το κρίνω), δεν παύει να είναι διαστρέβλωση.

 

Και συνάδελφοι, μια προσωπική εκτίμηση, κάτι που λέω στους πελάτες μου από το ξεκίνημα του 4014/11, πάμε για "μητρώο ακινήτων" και ηλεκτρονικό κροσάρισμα των πάντων (Εφορία, Κτηματολόγιο, ΔΕΗ, Δήμοι, κλπ). Μήπως αυτά που δηλώνουν τώρα κάποιοι συμβολαιογράφοι θα δημιουργήσουν μπλεξίματα στο - όχι και τόσο μακρινό - μέλλον;

 

Υ.Γ.: Όπως είπα, για να φτάσω στην νέα κάτοψη, έχω κάνει μία πορεία. Επειδή η κάτοψη της Ο.Α. μπορεί να έχει τα δικά της κουσούρια, για χίλιους και βάλε λόγους, γιατί έτσι γινόταν τότε, γιατί έτσι βόλεψε τότε, γιατί τελικά χτίστηκε αλλιώς, γιατί, γιατί, γιατί, γιατί δεν είμαι εισαγγελέας ούτε πρέπει να ανακαλείται μία άδεια για το παραμικρό, κύριοι συμβολαιογράφοι, αρκεστείτε σε ένα θεωρημένο αντίγραφο από την πολεοδομία και ΜΗΝ ΖΗΤΑΤΕ την δική μου σφραγίδα πάνω σε κάτι που κάποιος άλλος έφτιαξε ή ενέκρινε κάποτε.

[chrisvach]

Καλημέρα,

 

Έχει κάποιος άποψη για το αν σε περίπτωση σύνταξης συμβολαίου(μεταβολή σύστασης OI εν προκειμένω) η συμβολαιογράφος πρέπει να επισυνάψει και τα σχέδια της ρύθμισης του 4014; Αν ναι το αναφέρει κάπου αυτό;