Δόμηση σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων

[PavlouA]

Συνάδελφοι, επειδη πιστευω οτι υπαρχει μεγαλη σύγχυση απο την εκδοση του ΠΔ / 4-11-2011 ΦΕΚ 289 ΑΑΠ/2011 για την δομηση σε οικισμους κατω των 2000 κατοικων παραθετω τα ακολουθα τα οποια τα εχω στειλει σε μορφη επιστολης στο ΤΕΕ Κεντρικης Μακεδονιας και σε συλλογους Τοπογραφων Μηχανικων.

 

1) Το έτος 1985 εκδόθηκε το από 24-04-1985 Π. Δ/γμα ΦΕΚ 181 Δ «Τρόπος καθορισμού ορίων οικισμών της χώρας μέχρι 2.000 κατοίκους, κατηγορίες αυτών και καθορισμός όρων και περιορισμών δόμησής τους» σύμφωνα με το οποίο δίνεται εξουσιοδότηση στους οικείους Νομάρχες να καθορίζουν

α) τα όρια των οικισμών (άρθρο 3), και

β) να καθορίζουν τομείς όρων δόμησης εξειδικεύοντας τους γενικούς όρους δόμησης που προβλέπονται στο Π. Δ/γμα αυτό (άρθρο 5).

Όσον αφορά τους Γενικούς Όρους Δόμησης αρχικά (κατά το έτος 1985) σύμφωνα με την παρ. 2,β του άρθρου 5 του από 24-04-1985 Π. Δ/γματος (ΦΕΚ 181 Δ/1985) είχε θεσμοθετηθεί εντός των ορίων των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων μέγιστη επιτρεπόμενη οικοδομήσιμη επιφάνεια 240,00τ.μ.

2) Το έτος 1987 με τη παρ. 2.β του άρθρου 1 του από 14/23-02-1987 Π. Δ/γματος (ΦΕΚ 133 Δ/1987) αντικαταστάθηκε η παρ. 2 του άρθρου 5 του παραπάνω Δ/γματος με την οποία καθορίστηκε μεταξύ άλλων μέγιστη επιτρεπόμενη δομήσιμη επιφάνεια 400,00τ.μ.

3) Προκειμένου να τροποποιηθούν οι όροι και περιορισμοί δόμησης και η επιβολή ειδικών όρων δόμησης των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, οι Νομάρχες τροποποίησαν τις προηγούμενες αποφάσεις τους ή εξέδωσαν νέες αποφάσεις ώστε να εναρμονιστούν με το από 14-02-1987 Π.Δ. (ΦΕΚ 133Δ/1987). Μία από τις διάφορες αποφάσεις είναι και η απόφαση 3910/87 του Νομάρχη Θεσσαλονίκης (ΦΕΚ 1007Δ/31-10-87) με την οποία για 90 περίπου οικισμούς του Νομού Θεσσαλονίκης έγινε τροποποίηση των γενικών όρων δόμησης ήτοι:

α) Τροποποίηση των συντελεστών δόμησης

β) Τροποποίηση στην κάλυψη του οικοπέδου

γ) Τροποποίηση ως προς το ύψος των κτιρίων κ.λ.π.

4) Στις 04-11-2011 με το άρθρο 1 του Π. Δ/γματος έγινε τροποποίηση και συμπλήρωση του άρθρου 85 του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (άρθρο 5 του Π. Δ/γματος της 24-04-1985 ΦΕΚ 181Δ) με το ΦΕΚ 289 ΑΑΠ/2011 με το οποίο τροποποιήθηκαν μεταξύ των άλλων:

α) Το ελάχιστο πρόσωπο του γηπέδου

β) Το ποσοστό κάλυψης του γηπέδου

γ) Η μέγιστη επιφάνεια δόμησης των οικοπέδων

δ) το ύψος των κτιρίων κ.λ.π.

5) Σύμφωνα με τα ανωτέρω εκτιμώ ότι στην περίπτωση όπου με τις Αποφάσεις Νομαρχών που εκδόθηκαν προβλέφθηκαν ειδικοί όροι δόμησης (π.χ. μέγιστη δομήσιμη επιφάνεια 400,00τ.μ.), οι όροι αυτοί είναι δεσμευτικοί έστω και εάν τροποποιήθηκαν με το Π. Δ/γμα 04-11-2011 ΦΕΚ 289ΑΑΠ/2011 για καθορισμό όρων δόμησης στους οικισμούς.

Κατά συνέπεια προκειμένου να καταστεί δυνατή η αλλαγή των όρων δόμησης που αναφέρονται και προβλέπει το μεταγενέστερο Π. Δ/γμα (ΦΕΚ 289ΑΑΠ/2011) απαιτείται η τήρηση διαδικασίας τροποποίησης των όρων δόμησης του οικισμού. Για την έγκριση της τροποποίησης αυτής πρέπει να υποβληθεί πρόταση στο ΥΠΕΧΩΔΕ από το φορέα που έχει τις αρμοδιότητες των πρώην Νομαρχών (μάλλον ο Γενικός Γραμματέας Αποκεντρωμένης Διοίκησης) προκειμένου να προωθηθεί η έκδοση του σχετικού Προεδρικού Διατάγματος.

6) Η άποψη μου αυτή συμπίπτει με τις απόψεις του Υπουργείου ΠΕΧΩΔΕ που εκφράζονται στο έγγραφο προς α) τη Διεύθυνση Οικοδομικού Κτιριοδομικού Κανονισμού (ΔΟΚΚ), β) την Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας και γ) τη Νομαρχιακή Αυτοδιοίκηση Πιερίας με το υπ’ αριθμόν πρωτοκόλλου 21061/19-12-2008 της Γενικής Διεύθυνσης Πολεοδομίας Διεύθυνση Πολεοδομικού Σχεδιασμού Τμήμα Α το οποίο υπογράφεται από τον Προϊστάμενο της Διεύθυνσης Ι. Λουλουργά.

7) Σύμφωνα με όλα τα παραπάνω που έχω αναλύσει εκτιμώ ότι ισχύουν όλες οι αποφάσεις Νομαρχών για τον καθορισμό όρων δόμησης ως υφίσταται.

8 )Επειδή αρκετές πολεοδομίας δε λαμβάνουν φακέλους για έκδοση αδειών στους οικισμούς αυτούς εάν η δόμηση είναι μεγαλύτερη από 240τ.μ. παρακαλώ να ερευνήσετε όλο το θέμα σχετικά με τη δόμηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων και να δοθούν οι απαραίτητες κατευθύνσεις.

 

Συν. Έγγραφο του ΥΠΕΧΩΔΕ

Αρ. Πρωτ. 21061/19-12-2008,

σχετικά με τη δόμηση σε οικισμό

κάτω των 2.000 κατοίκων.

 

 

 

Αθανάσιος Παύλου

Αγρονόμος Τοπογράφος Μηχανικός

Θεσσαλονικη

[Silent Arrow]

4) Στις 04-11-2011 με το άρθρο 1 του Π. Δ/γματος έγινε τροποποίηση και συμπλήρωση του άρθρου 85 του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (άρθρο 5 του Π. Δ/γματος της 24-04-1985 ΦΕΚ 181Δ) με το ΦΕΚ 289 ΑΑΠ/2011 με το οποίο τροποποιήθηκαν μεταξύ των άλλων:

α) Το ελάχιστο πρόσωπο του γηπέδου

β) Το ποσοστό κάλυψης του γηπέδου

γ) Η μέγιστη επιφάνεια δόμησης των οικοπέδων

δ) το ύψος των κτιρίων κ.λ.π.

5) Σύμφωνα με τα ανωτέρω εκτιμώ ότι στην περίπτωση όπου με τις Αποφάσεις Νομαρχών που εκδόθηκαν προβλέφθηκαν ειδικοί όροι δόμησης (π.χ. μέγιστη δομήσιμη επιφάνεια 400,00τ.μ.), οι όροι αυτοί είναι δεσμευτικοί έστω και εάν τροποποιήθηκαν με το Π. Δ/γμα 04-11-2011 ΦΕΚ 289ΑΑΠ/2011 για καθορισμό όρων δόμησης στους οικισμούς.

 

Εδω διαφωνω. Δεν μπορει μια αποφαση νομαρχη να επιβληθει σε ενα Προεδρικο Διαταγμα.

Απο τη στιγμη που το Π.Δ. του 2011 περιοριζει τη Δομηση, αυτοματα περιοριζονται και ολες οι αποφασεις νομαρχων.

Παλια που ο Π.Δ. επετρεπε εως 400μ2 δομηση, ηταν ευλογο μια αποφαση νομαρχη να δυναται να την περιοριζει ΠΡΟΣ ΤΑ ΚΑΤΩ... Θα ηταν παρανομο να την ανεβαζε πανω απο 400μ2.

Edited Μάρτιος 10 , 2012 by Silent Arrow

[dimitris GM]

Αθανασιε...

το ΠΔ ,στις μεταβατικες διαταξεις του στο αρθρ, 4 παρ. 4 οριζει οτι

 

"τυχον αυστηροτερες ειδικες διαταξεις....κατισχυουν αυτου...."

 

επομενως

 

καθε αλλη διαταξη ειτε ιδια ειτε ευνοικωτερη

παυει να ισχυει

[PavlouA]

Συναδελφοι στις μεταβατικες διαταξεις του αρθρου 4 πουθενα δεν αναγραφεται οτι καταργουνται οι αποφασεις των Νομαρχων ή οι ευνοικοτερες διαταξεις. Οι αποφασεις των Νομαρχων που εχουν εκδοθει και καθοριζουν τους ειδικους ορους δομησης καθε οικισμου ισχυουν κανονικα. Στο αρθρο 4 γραφει οτι ισχυουν μονο οι αυστηροτερες διαταξεις. Επισης τι γινεται με τα ΓΠΣ και ΣΧΟΟΠ που οριζουν μεσω συντελεστη δομησης, πχ 0,7 ή 0,8; Ενα οικοπεδο των 200 τμ θα κτιζει μονο 140 τμ εφ'οσον οι τυχον μονο αυστηροτερες διαταξεις ισχυουν; Τι γινεται με τις κατατμησεις σε οικισμους που παλαια ισχυε το συστημα πτερυγων; Εκει θα ισχυουν τα 14 μ προσωπο;

Γενικα προκειται για ενα κακο Π.Δ. το οποιο αμεσα νομιζω οτι πρεπει να καταργηθει διοτι αντι να λυνει προβληματα δημιουργει περισσοτερα.

[dimitris GM]

λοιπον,καλησπερα,

εχουμε το διαταγμα το οποιο

αλλαζει το ελαχιστο προσωπο και εμβαδα [με αξαιρεση τα ηδη δημιουργημενα]

και οριζει νεους ορους δομησης συγκεκριμενους κλπκλπ.

Με μεταβατικες διαταξεις οριζει οτι εκδοθεισες ηδη ΟΑ εκτελουνται οπως εκδοθηκαν.

στις αναθεωρησεις δεν θα επερχεται αυξηση σδ, καλυψης κλπ οπως απο το διαταγμα αυτο καθοριζονται.

τελος οριζει οτι "τυχον δυσμενεστερες ειδικες διαταξεις ....κατισχυουν των διαταξεων του παροντος"

Επομενως σημερα χτιζουμε με το διαταγμα-εκτος αν εχουν ορισθει δυσμενεστεροι οροι στην περιοχη.

 

δεν φαινεται καμμια προθεση να διατηρηθουν αλλου ειδους ρυθμισεις- απο οποινδηποτε- παρα μονο εφοσον ειναι δυσμενεστερες απο το διαταγμα.

[Silent Arrow]

Ειτε το Προεδρικο Διαταγμα εχει μεταβατικες διαταξεις ειτε οχι ισχυουν τα εξης:

 

Νομος δεν μπορει να τροποποιησει Συνταγμα.

Προεδρικο Διαταγμα δεν μπορει να τροποποιησει Νομο.

Εγκυκλιος Δεν μπορει να τροποποιησει Προεδρικο Διαταγμα.

 

Συνεπως καθε λογος για υπερισχυσης Αποφαση Νομαρχη σε Προεδρικο Διαταγμα δεν εχει νοημα. Η αποφαση νομαρχη μπορει να εξειδικευσει δυνατοτητες που δινει το Π.Δ. οχι να ορισει δικες του εξω απο το πλαισιο που οριζει το Π.Δ..

 

Οι μεταβατικες διαταξεις ισχυουν σε περιπτωση που συγκρινουμε ισα, π.χ. νομο με νομο.

[ΣΚΑΡΜΟΥΤΣΟΥ ΙΟΥΛΙΑ]

Θα ήθελα να ρωτήσω σχετικά με την απόσταση Δ? είναι υποχρεωτικό με το καινούριο διάταγμα να κρατάμε απόσταση Δ από τα όρια ή μπορούν και να εφάπτονται στα όρια? σύμφωνα με το αρ.3 του Π.Δ. 289/2011 αναφέρει ότι όλοι οι κτηριακοί όγκοι δεν επιτρέπεται να εφάπτονται στα όρια. Αναφέρεται για τα κτήρια μεγαλύτερα των 2000 κ.ο. ή και για κτήρια με μικρότερο όγκο?

 

Παρακαλώ, προσέχετε την μορφοποίηση του κειμένου σας όταν αναρτάτε κάποιο κείμενο. Ευχαριστώ

DIMITRIS80

Edited Απρίλιος 18 , 2012 by DIMITRIS80

[Pyrasfaleia]

Συνάδελφοι, μήπως μάθατε αν επιτράπηκε να ισχύσει δόμηση άνω των 240 τ.μ για άδειες οι οποίες έχουν ήδη πρωτοκολληθεί?

Μήπως έγινε κάποια ένσταση?

[Pyrasfaleia]

Ευχαριστώ

Edited Ιούνιος 26 , 2012 by vasilis81

[Manolis gon]

Αν έχουν πρωτόκολο πριν την 4-11-11 ισχύει το παρακάτω από τις μεταβατικές διατάξεις:

 

2. Επίσης, κατά τις προϊσχύουσες διατάξεις εκδίδο−

νται και εκτελούνται οικοδομικές άδειες για τις εξής

περιπτώσεις:

α) εάν έχουν θεωρηθεί από την αρμόδια πολεοδομική

υπηρεσία τα σχέδια του προελέγχου που προβλέπονται

από τις οικείες διατάξεις ή έχει υποβληθεί αίτηση για τη

χορήγηση της οικοδομικής αδείας, με όλα τα απαιτού−

μενα σχέδια και δικαιολογητικά, και η οικοδομική άδεια

εκδοθεί το αργότερο εντός 6 μηνών από τη δημοσίευση

του παρόντος,

 

πρέπει να βρεις τρόπο να προσπεράσεις το παραπάνω μαυρισμένο κείμενο.

 

Αν είναι τωρινό πρωτόκολο δεν καταλαβαίνω την ερώτηση, αφού υπάρχει νόμος που λεει αυτά τα νούμερα!

Edited Ιούνιος 26 , 2012 by Manolis gon