Δόμηση σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων

[Ezekiel_topo]

On 15/5/2019 at 1:40 ΜΜ, Pavlos33 said:

Είναι οικοδομήσιμο με ΣΔ=1,0. Η μελλοντική οικοδομή μπορεί να κολλήσει στα όρια ή να τοποθετηθεί σε απόσταση 2,50 μ. Φυσικά, λόγω σχήματος διαφαίνεται η δυσχερής οικοδομική εκμετάλλευση του οικοπέδου.

Σε ευχαριστώ πολύ Παύλο!!

[Skrats]

On 16/5/2019 at 9:13 ΠΜ, Pavlos33 said:

Το ΣΧΟΟΑΠ προτείνει οριοθετήσεις οικισμών, επεκτάσεις και περιοχές προς πολεοδόμηση για το μέλλον. Ο οικισμός που ασχολείσαι είναι τελικά οριοθετημένος βάσει νομαρχιακής απόφασης δυνάμει του ΦΕΚ 181/Δ;

Ναι, είναι οριοθετημένος βάσει νομαρχιακής απόφασης δυνάμει του ΦΕΚ 181/Δ.

[Pavlos33]

Ο οικισμός συνεχίζει να δομείται με τους όρους δόμησης οριοθετημένων οικισμών (181/Δ/85 & 289/ΑΑΠ/2011 και την σχετική απόφαση Νομάρχη).

Ο προβληματισμός σου ποιος είναι;

[Skrats]

Ωραία!

Κανένας, απλά με μπέρδεψε λίγο ο Μηχανικός της Πολεοδομίας.

[Kane]

Kάποιος συνάδελφος που να γνωρίζει όρους δόμησης σε οικισμούς κατω των 2000 κατοίκων για Ιερούς Ναούς και τα βοηθητικά τους κτίρια;

Σύμφωνα με 289ΑΑΠ/2011 αρ.1 παρ. ε αναφέρει ΣΔ 0.8 για κοινωφελή κτίρια. Ισχύει ή υπάρχει κάποια αλλαγή;

Ευχαριστώ εκ των προτέρων.

Edited Ιούνιος 3 , 2019 by Kane

[theopom]

καλησπέρα

διάβασα στο site σχεδόν όλα τα σχετικά με την αρτιότητα και την  δόμηση σε οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων αλλά κατέληξα να έχω απορίες. Θα σας παρακαλούσα αν κάποιος τα έχει ξεκαθαρίσει στο μυαλό του να μου απαντήσει  ποιά είναι η δόμηση στις  παρακάτω περιπτώσεις που αφορούν άρτια κατά παρέκκλιση οικόπεδα με το απαιτούμενο εκάστοτε πρόσωπο (ως προυφιστάμενα του ΠΔ. 24-4-85).

1. οικόπεδο 100 μ2 εντός οικισμού κτίζει 100 μ2 η 140μ2

2. οικόπεδο με τμήμα 200 μ2 εντός ορίου και 501 μ2 εκτός ορίου  οικισμού με αρτιότητα 1000 μ2 κτίζει 240 μ2 η 400 μ2

3. οικόπεδο 100 μ2 εντός οικισμού με αρτιότητα 700 μ2 που βελτιώνει την αρτιότητά του με αγορά  ομόρου επιφανείας   101 μ2 εντός του οικισμού  κτίζει 240 μ2;

Επίσης έστω ότι  έχουμε ένα οικόπεδο 2050 μ2, εντός ορίου οικισμού με αρτιότητα 1000 μ2, το οποίο έχει  το απαιτούμενο πρόσωπο να κατατμηθεί σε δύο οικόπεδα. Όμως λόγω σχήματος και απαιτουμένων αποστάσεων από αιγιαλό η ρέμα μπορεί να οικοδομηθεί μόνο επιφάνεια 200μ2  στο ένα προκύπτον από την κατάτμηση  και μόνο 300 μ2 στο άλλο αντί  400 μ2 στο καθένα.  Αν εφαρμόσουμε τη παρ.6 του αρθρου 5 του ΠΔ. της 24-4-85 για οικόπεδα μεγαλύτερα των 1800 μ2 , θα πάρουμε ως δόμηση το 90% των 800 μ2 η το 90% των 500 μ2.

Ευχαριστώ.

[Pavlos33]

1.  ΣΔ=1 ΓΙΑ Ε οικοπέδου <=200 τμ. οπότε τα 100 τμ δομούν 100 τ.μ. αλλά όχι όλα τα τετραγωνικά σε ισόγειο (λόγω της μέγιστης επιτρεπόμενης κάλυψης).

2. Η γνώμη είναι ότι θα το λάβεις με ΣΔ=1 και επιτρεπόμενη δόμηση 200 τμ.

3. Η βελτίωση της κατά παρέκκλιση αρτιότητας δεν προσδίδει επιπλέον ΣΔ στο οικόπεδο. Υπάρχει σχετικό έγγραφο (για τα εκτός σχεδίου) το οποίο θεωρώ ότι εφαρμόζεται κατ αναλογία. Οπότε, η γνώμη μου είναι ότι και σε αυτή την περίπτωση έχουμε πάλι  ΣΔ=1 και δόμηση 100 τμ.

4. Για την κατάτμηση θέλει ιδιαίτερη μελέτη και πολύ μεγάλη προσοχή. Πρώτα αν έχεις το απαιτούμενο πρόσωπο τουλάχιστον 30 μ (15+15). Δεύτερον αν ο δρόμος είναι 4 μ ή πρέπει να παραχωρήσεις σε κοινή χρήση για να έχεις οικοδομήσιμα οικόπεδα, οπότε μπορεί να αφαιρεθεί εμβαδόν από το αρχικό οικόπεδο προκειμένου αυτό να είναι οικοδομήσιμο και υπό την προϋπόθεση ότι ο δρόμος είναι πράγματι  κοινόχρηστος κλπ κατά τα γνωστά.

Η υποχρεωτική γραμμή δόμησης λόγω ρέματος ή λόγω αιγιαλού σου περιορίζει τόσο πολύ το οικοδομήσιμο τμήμα ώστε να μη βγαίνει σε οικόπεδο 1000 τμ δόμηση 400 τμ (δηλαδή 200 ανά στάθμη);

Αν όπως λες από το τοπογραφικό σου προκύπτει οικοδομήσιμο τμήμα 200 τμ  μπορείς ενδεχομένως (ανάλογα το σχήμα του οικοπέδου) να την εξαντλήσεις τη δόμηση των 400 τμ (ακόμη και κολλώντας στα όρια).

η εφαρμογή της διάταξης αναφέρει ότι αν σε οικόπεδο ελάχιστης επιφάνειας 1800 τμ, πληρούνται οι προϋποθέσεις να γίνει νόμιμη κατάτμηση σε 2 άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα, αλλά εσύ δεν την κάνεις σε " επιβραβεύει"  με επιπλέον δόμηση, αυτή που θα είχαν τα δυο (που δεν τα δημιούργησες) μειωμένη κατά 10% αλλά συνεχίζει η παράγραφος αυτή με τις υποχρεώσεις. Αν η επιτρεπόμενη δόμηση που προκύπτει στα 2 οικόπεδα είναι μικρότερη από 800 τμ (δηλαδή μικρότερη από 400 τμ στο κάθε ένα) τότε παίρνεις το 90% αυτής που προκύπτει.

"6. Με την επιφύλαξη των διατάξεων που προβλέπουν υποχρεωτική διάσπαση του όγκου των κτηρίων, σε οικοδομήσιμο γήπεδο, με εμβαδόν τουλάχιστον 1.800 τμ και πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενο κατά τις ισχύουσες διατάξεις κοινόχρηστο χώρο, εφόσον δεν πραγματοποιείται η επιτρεπόμενη κατά τις οικείες διατάξεις νόμιμη κατάτμησή του, η συνολική δόμηση του ενιαίου γηπέδου δύναται να ισούται με το άθροισμα της κατά την παρ.2 επιτρεπόμενης δόμησης για την ανέγερση κατοικίας στα άρτια και οικοδομήσιμα γήπεδα, τα οποία θα προέκυπταν από την κατάτμηση του ενιαίου γηπέδου, σύμφωνα με την κατά τον κανόνα ισχύουσα αρτιότητα του οικισμού, μειωμένη κατά 10%. 
H κατά τα ως άνω δόμηση πρέπει να ακολουθεί τα παραδοσιακά πρότυπα της αρχιτεκτονικής του οικισμού και το κτίσμα ή τα κτίσματα να τοποθετούνται σε τμήμα ή τμήματα του γηπέδου, ανεξάρτητα αν αυτά τα τμήματα βρίσκονται σε συνεκτικό ή μη τμήμα του οικισμού σε τέτοια θέση και με τέτοια διάταξη, ώστε να εξασφαλίζεται επαρκής ενιαίος ακάλυπτος χώρος, μετά από έγκριση των αρμοδίων οργάνων. 
Επίσης, οι κτηριακοί όγκοι πρέπει να ποικίλουν σε ισόγειους ή /και διώροφους όγκους, ώστε να εξασφαλίζεται η μέγιστη δυνατή αρμονική ένταξή τους στο τοπίο και τον ιστό του οικισμού. Δεν επιτρέπεται ενιαίος κτιριακός όγκος με περισσότερες από μία (1) κλιμάκωση ορόφων (ισόγειο και διώροφο) κατά τη διάσταση του κτηρίου που ακολουθεί την επικρατέστερη κλίση. Προκειμένου περί τουριστικών εγκαταστάσεων και καταλυμάτων σε γήπεδα μεγαλύτερα από 1000 τμ, η κάλυψη με διώροφους όγκους κτηρίων δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 70% της πραγματοποιούμενης κάλυψης". 

 

Edited Δεκέμβριος 11 , 2019 by Pavlos33

[theopom]

Pavlos 33 

ευχαριστώ πάρα πολύ για τη γρήγορη και εμπεριστατωμένη απάντηση.

Ίσως  χρειάζεται να ψάξω λίγο ακόμη την περίπτωση 3.

[Pavlos33]

Προσωπικά-αν μου επιτρέπεις-θα έλεγα να είσαι πολύ επιφυλακτικός στην περίπτωση 4 που αφορά κατάτμηση και γενικότερα στις κατατμήσεις που ζητάνε οι ιδιοκτήτες.

 

[theopom]

έχεις δίκιο και είμαι πολύ προσεκτικός σ' αυτά.

και πάλι σ' ευχαριστώ.