Δόμηση σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων

[netmin909]

Σε οικισμό που οριοθετήθηκε το 1987, με τις διατάξεις του 181Δ/1985, μου ζητήθηκε να συντάξω ένα τοπογραφικό για αποδοχή κληρονομιάς.

Προηγούμενος τίτλος δεν υπάρχει. Άρα θεωρώ σαν χρόνο δημιουργίας, τον χρόνο θανάτου του κληρονομημένου, δηλαδή το 2014.

Το οικόπεδο που μου υποδείχτηκε έχει εμβαδόν 470 τ.μ. και έχει πρόσωπο 12,50μ σε υφιστάμενη ασφαλτοστρωμένη δημοτική οδό, πλάτους >4 μέτρα,  η οποία διακρίνεται και στον 1:5000 της Γ.Υ.Σ με ημερομηνία φωτοληψίας 1978.

Σύμφωνα με το ΦΕΚ οριοθέτησης το οικόπεδο βρίσκεται εντός του συνεκτικού τμήματος του οικισμού με αρτιότητα 300 τ.μ.

Με βάση τα παραπάνω θεωρώ ότι το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο κατά κανόνα.

Η απορία που μου δημιουργήθηκε ήταν η εξής.

Αν το υποδεικνυόμενο είχε εμβαδόν μεγαλύτερο από 500 τ.μ. δεν θα ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο καθώς θα είχε πρόσωπο μικρότερο των 15 μ ?

 

 

 

[CAPRICE_]

Συνάδελφοι καλησπέρα και Χρόνια Πολλά.

Έχω τις εξής ερωτήσεις:

1) Έχουμε ένα οικόπεδο 800m2 με ένα πρόσωπο. Αυτό σημαίνει ότι από τον δρόμο-γραμμή δόμησης πρέπει να τραβηχτώ 2,5m, και στα πλάγια και πίσω όρια, (δεν υπάρχει κτίσμα), είτε εφάπτομαι είτε τραβιέμαι κι εκεί 2,50m? Ή πρέπει και στα πλάγια και πίσω όρια να τραβηχτώ 2,5m μέσα?

2) Σύμφωνα με την 289/11, όταν έχουμε οικόπεδο με κλίση άνω του 15%, απαγορεύεται το υπόγειο να εξέχει σε οποιοδήποτε σημείο από το έδαφος. Η κλίση του οικοπέδου μετριέται στο φυσικό έδαφος ή στο διαμορφωμένο? Δηλαδή αν είμαστε οριακά στο 15-16%, μπορούμε  "χαμηλώσουμε" λίγο την κλίση του οικοπέδου για να "κερδίσουμε" το 1.20m ύψος υπογείου?

3) Σε άλλο οικόπεδο, και στο σχήμα που παραθέτω, είναι εφικτή αυτή η λύση διαμόρφωσης του εδάφους παίρνοντας  συνδυαστικά τις διατάξεις για  επιτρεπόμενο εκσκαφής ως 2,00m και επίχωσης ως 1,50m? Μιλάμε πάλι για οικισμό κάτω των 2000. Πρόκειται για ενοικιαζόμενα δωμάτια και σ' αυτά του ορόφου θέλω εφόσον γίνεται, να δημιουργήσω πρόσβαση μέσω μικρών γεφυρων από την ψηλότερη στάθμη του οικοπέδου, και σ' αυτά του ισογείου να δημιουργήσω τις εισόδους των δωματίων από την "πίσω" πλευρά, από εκεί δηλαδή που βρίσκεται και ο τοίχος αντιστήριξης.

 

Ευχαριστώ

 

Edited Απρίλιος 19 , 2020 by CAPRICE_
διόρθωση

[Pavlos33]

Καλησπέρα και χρόνια πολλά. 

Οι υποχρεωτική πλάγια απόσταση είναι 2,50 ή 0.00 (δηλαδή μπορεί το κτίριο να εφάπτεται στο όριο). Λόγω μεγέθους οικοπέδου επιφάνειας μεγαλύτερης των 500 τ.μ,  η γραμμή δόμησης μεταφέρεται κατά 2,50 μ εσώτερα του ορίου του δρόμου. Να τονίσω ότι αν ο δρόμος έχει χαρακτηριστεί ως  κύριος δημοτικός η απόσταση γραμμής δόμησης θα πρέπει να είναι κατ ελάχιστον 3 μ από το όριο του δρόμου. Επιπλέον, κατά την κρίση της ΥΔΟΜ η οικοδομή μπορεί να τοποθετηθεί και κατά μήκος διαμορφωμένης -πυκνής-γραμμής δόμησης.

Για το δεύτερο ερώτημα θεωρώ ότι αναφέρεται στην κλίση του φυσικού εδάφους. Τώρα θα μου πεις πια κλίση και σε ποιο σημείο αφού το έδαφος δεν είναι όπως μια ευθεία γραμμή στο χαρτί μας. Θεωρώ λοιπόν οτι έχεις περιθώριο να "παίξεις" ελαφρώς.  Έχουν ειπωθεί διάφορες γνώμες για το ποια κλίση εννοεί. Άλλοι ισχυρίζονται ότι εννοεί την κλίση στη θέση ανέγερσης, άλλοι θεωρούν την μέση κλίση σε όλο το οικόπεδο.

Για το τρίτο ερώτημα δεν ξέρω αν μπορεί να απαντηθεί στα πλαίσια συζήτησης στο φόρουμ. καθώς πρόκειται για ολόκληρη μελέτη που απαιτεί σύνολο μελέτης για να ασχοληθεί κανείς. Για λόγους εποπτείας παραθέτω την σχετική παράγραφο του άρθρου 5.

4.α. Το μέγιστο ύψος των κτηρίων ορίζεται σε 7,50 μ. και μετράται σε κάθε σημείο της τομής του περιγράμματος αυτών με το φυσικό έδαφος. Σε κάθε περίπτωση, το ύψος των προβολών των κτηρίων σε κατακόρυφα επίπεδα, διερχόμενα από την τομή του περιγράμματος αυτών με το έδαφος, δεν μπορεί να υπερβαίνει το ανωτέρω οριζόμενο. Σε περίπτωση μη εξάντλησης της επιτρεπόμενης δόμησης κατά τα ως άνω, επιβάλλεται η διάσπαση του κτηρίου σε ανεξάρτητα κτήρια εντός του γηπέδου. 
β. Όταν η κλίση του γηπέδου είναι μεγαλύτερη από 15%, το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του πρώτου κτηρίου που εμφανίζει όψη προς το δρόμο στα ανωφερή (ανηφορικά) οικόπεδα - στο ανάντι του δρόμου - ορίζεται ως εξής: 
- όταν το κτήριο τοποθετείται στο όριο του γηπέδου με το δρόμο επιτρέπεται ύψος μέχρι 7,5 μέτρα. 
- όταν αυτό τοποθετείται καθ' υποχώρηση σε απόσταση έως 20 μέτρα από το όριο του γηπέδου με τον δρόμο επιτρέπεται το ύψος του να είναι μέχρι 4,5 μέτρα από το πέριξ φυσικό έδαφος. 
- όταν αυτό τοποθετείται σε απόσταση μεγαλύτερη των 20 μέτρων από το όριο του γηπέδου με το δρόμο επιτρέπεται να έχει ύψος μέχρι 7,5 μέτρα. 
Όταν η κλίση του γηπέδου είναι μεγαλύτερη από 15% και βρίσκεται στην κατωφέρεια - κατάντι- του δρόμου η προβολή του κτηρίου πάνω από τη στάθμη του δρόμου δεν δύναται να υπερβαίνει τα 4,50 μέτρα. 
Σε γήπεδα που βρίσκονται στην κατωφέρεια - κατάντι - του δρόμου, όταν η φυσική στάθμη του γηπέδου στο όριο του δρόμου βρίσκεται χαμηλότερα των 3,00 μέτρων από τη στάθμη του δρόμου, η προβολή του κτιρίου πάνω από τη στάθμη του δρόμου δεν δύναται να υπερβαίνει τα 3,00 μέτρα. 
Σε κάθε περίπτωση, η στάθμη οροφής τυχόν υπογείου ορόφου δε δύναται να υπερβαίνει σε κανένα σημείο τη στάθμη του φυσικού εδάφους περιμετρικά της κατασκευής". 
4. Μέγιστο ύψος κτιρίων. 
α) Το μέγιστο ύψος κτιρίων ορίζεται σε 7,50 μ. Δύναται με απόφαση του Νομάρχη να ορίζεται κατά περιοχές, αύξηση του παραπάνω μεγίστου ύψους μέχρι τα 8,50 μ. όταν συντρέχουν ειδικοί λόγοι που σχετίζονται με τη διατήρηση του τυχόν ιδιαίτερου χαρακτήρα του οικισμού. 
β) Το μέγιστο ύψος κτιρίων σε κάθε όψη τους μετράται από την οριστική στάθμη του εδάφους (φυσικού ή διαμορφωμένου) με την επιφύλαξη της παρ. 1 του άρθρου 17 του Ν-1577/85 (ΦΕΚ 210/Α/85)) 

[CAPRICE_]

Ευχαριστώ πάρα πολύ για τις απαντήσεις. Δεν έχω κύριο δημοτικό δρόμο. Σ' ευχαριστώ πολύ για την επισήμανση! 

Για το υπόγειο, ναι, σκοπεύω να παίξω λίγο με τις κλίσεις έτσι ώστε να κερδίσω το 1.20m το υπογείου για να σηκώσω λίγο την οικοδομή μου.

Σε ό,τι αφορά το τρίτο ερώτημά μου και τη σχηματική τομή που επισύναψα, έχω υπ΄οψιν μου τη διάταξη που αναφέρεις και ξέρω ότι δεν μπορεί να απαντηθεί με ένα απλό ναι ή όχι. Βέβαια δεν ξέρω αν με "αφορά" η συγκεκριμένη διάταξη μιας και η κλίση του οικοπέδου που έχω προς διαμόρφωση ακολουθεί την κλίση του δρόμου συνεπώς δεν βρίσκομαι ανάντι ή κατάντι του δρόμου, απλά αναρωτιέμαι αν η προσέγγισή μου μπορεί να "σταθεί" ή όχι.

[Skrats]

Καλησπέρα! 

Σε περιοχή στην οποία έχει οριστεί με ξεχωριστό  ΦΕΚ (απόφαση Νομάρχη) η αρτιότητα των οικοπέδων χωρίς απαίτηση προσώπου, υπάρχει οικόπεδο 605τμ με πρόσωπο σε 2 δημοτικούς δρόμους. Δεν υπάρχει η απαίτηση για ελάχιστο μήκος προσώπου της παρ. 1 του άρθρου 1 του 289ΑΑΠθ/11 καθώς και για το πλάτος του δρόμου, σωστά;

 

[dimitris GM]

υπαρχει αυτη η συζητηση

https://www.michanikos.gr/forums/topic/27599-δόμηση-σε-οικισμούς-κάτω-των-2000-κατοίκων/

 

Γνωμη μου ειναι οτι

Στο ΠΔ ,στις μεταβατικες διαταξεις του στο αρθρ, 4 παρ. 4 οριζει οτι

"τυχον αυστηροτερες ειδικες διαταξεις....κατισχυουν αυτου...."

 

[Pavlos33]

2 ώρες πριν, Skrats said:

Σε περιοχή στην οποία έχει οριστεί με ξεχωριστό  ΦΕΚ (απόφαση Νομάρχη) η αρτιότητα των οικοπέδων χωρίς απαίτηση προσώπου, υπάρχει οικόπεδο 605τμ με πρόσωπο σε 2 δημοτικούς δρόμους. Δεν υπάρχει η απαίτηση για ελάχιστο μήκος προσώπου της παρ. 1 του άρθρου 1 του 289ΑΑΠθ/11 καθώς και για το πλάτος του δρόμου, σωστά;

Αν αναφέρεσαι σε οικόπεδο εντός οριοθετημένου οικισμού, συνήθως οι αποφάσεις οριοθέτησης αναφέρουν ότι άρτια τα οικόπεδα με όποιες διαστάσεις και εμβαδόν κατά την ημέρα δημοσίευσης του ΠΔ/24-4-85   ΦΕΚ-181/Δ/3-5-85. Ελάχιστο πρόσωπο 10 ή 15 μ για οικόπεδα εμβαδού μέχρι και  500 τμ ή μεγαλύτερα των 500 τμ αντίστοιχα, δεν απαιτείται για όσα δημιουργήθηκαν μέχρι και την  ημερομηνία δημοσίευσης του ΠΔ/4-11-11  δηλαδή την 4/11/2011.

Για το πλάτος του δρόμου συνεχίζει να ισχύει το γνωστό από το άρθρο 6 , δηλαδή πλάτος δρόμου τουλάχιστον 4 μέτρα για να έχεις οικοδομησιμότητα. Όπου δεν το έχεις αυτό το πλάτος, θα πρέπει να παραχωρήσεις σε κοινή χρήση εδαφική λωρίδα εις βάρους του οικοπέδου ώστε προς την πλευρά του ο δρόμος να αποκτήσει ημιπλάτος τουλάχιστον 2 μ. Σε περιπτώσεις γωνιακών οικοπέδων η παραχώρηση απαιτείται σε όλο το μήκος προσώπου δηλαδή και στους δυο δρόμους που δεν έχουν πλάτος 4. μ. Πιθανόν να υπάρχει και ειδικότερη απόφαση που να ορίζει μεγαλύτερο απαιτούμενο πλάτος (πχ 6 μ). Εξαίρεση υπάρχει σε τμήματα οικοπέδου που υπάρχουν οικοδομές. Σε αυτά δεν θα παραχωρήσεις.

Edited Απρίλιος 26 , 2020 by Pavlos33

[tetris]

Η ύπαρξη προσώπου είναι υποχρεωτική και για τα κατά παρέκκλιση άρτια (και για όλα τα προϋφιστάμενα του 1985), σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 6 του ανωτέρω ΠΔ.

Ακόμη και 1 εκ. πρόσωπο (!!!) καλύπτει την ανωτέρω απαίτηση γι αυτά, αρκεί να τεκμηριώνεται από τους τίτλους

Edited Απρίλιος 27 , 2020 by tetris

[Pavlos33]

Η ύπαρξη προσώπου 10 ή 15 μ καθίσταται υποχρεωτική μόνο για τα γήπεδα που δημιουργούνται μετά τις 4/11/2011. Που διάβασες ότι για την κατά παρέκκλιση αρτιότητα οικοπέδων προ 85 απαιτείται πρόσωπο; Τα περί προσώπου αναφέρονται στο άρθρο 6 παρ 1 (**) για την οικοδομησιμότητά τους. ( Έχω απαντήσει αναλυτικά σε προηγούμενο μήνυμά μου αν τυχόν δεν το πρόσεξες).

Στην παρ 2 του άρθρου 5 αναφέρεται οτι : β) Κατά παρέκκλιση εντός των ως άνω ορίων, θεωρούνται άρτια τα γήπεδα με όποιο εμβαδόν έχουν κατά την ημέρα δημοσίευσης του παρόντος, εφόσον δεν έχουν το ελάχιστο εμβαδόν που ορίζεται στην παρ. 1α.

(**) 1. Κάθε οικόπεδο για να είναι οικοδομήσιμο πρέπει να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο ή σε χώρο που έχει τεθεί σε κοινή χρήση . Ο παραπάνω χώρος πρέπει να έχει πλάτος τουλάχιστον 4 μέτρα και να εφάπτεται καθ' όλο το μήκος της μιας πλευράς των ορίων του οικοπέδου. 'Οπου το πλάτος αυτό υπολείπεται των 4 μέτρων, για να είναι το οικόπεδο οικοδομήσιμο, πρέπει με συμβολαιογραφική πράξη, της οποίας αντίγραφο κοινοποιείται με απόδειξη στον οικείο ΟΤΑ, να τεθεί σε κοινή χρήση λωρίδα οικοπέδου τόση, ώστε από το πρόσωπο του εναπομένοντος οικοπέδου μέχρι τον άξονα του κοινόχρηστου χώρου να επιτυγχάνεται πλάτος τουλάχιστον 2 μέτρων. Της παραπάνω ρύθμισης εξαιρούνται τα τμήματα του οικοπέδου που καταλαμβάνονται από οικοδομές. 

[Rakeesh]

Οικόπεδο προυφιστάμενο του 85 εντός συνεκτικού τμήματος οικισμού ο οποίος όμως δεν είναι παραδοσιακός, με παλαιωμένη οικία, έχει πρόσωπο σε κοινοτικό δρόμο πλάτους 3 μέτρων. Ο δρόμος όμως καταλήγει στο εν λόγω οικόπεδο (είναι δηλαδή αδιέξοδο - το πλάτος του δρόμου είναι και το πρόσωπο του οικοπέδου). Αν καταλαβαίνω καλά αυτό το οικόπεδο είναι αρτιο αλλα μη οικοδομήσιμο. Για να καταστεί οικοδομήσιμο πρέπει να παραχωρήσουν λωρίδα οι γείτονες? Αν αυτό δεν είναι εφικτό, που μπορεί να επηρεάσει η μη οικοδομησιμοτητα από τη στιγμή που το οικόπεδο είναι ήδη χτισμένο?