Κοινόχρηστοι χώροι και Ν.4014

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Είχα κι εγώ αντίστοιχη περίπτωση.

12 στρέμματα με ιδιωτικούς δρόμους χωρισμένο σε 35 "κομμάτια" με ένα τοπογραφικό της πλάκας.

Πουλημένα τα 30 κομμάτια (βεβαίως ποσοστά εξ' αδιαιρέτου στα συμβόλαια).

Και με ιδιωτικό συμφωνητικό ο αριθμός του κομματιού.

Ούτε οριοθέτηση δεν είχαν κάνει - όλα στο "φλου".

Κι όμως αγόραζαν οι ...ιδιοκτήτες!!!

Άσε που ένα μέρος του μπορεί να είναι και δασικό....

Edited Ιούνιος 29 , 2012 by ΙΑΣΟΝΑΣ

[kostassid]

Μανώλη, συμβόλαια δεν διάβασα τα περιμένω και εγώ με περιέργεια.

Το θέμα είναι αντιμετωπίζεται με τον 4014;

[Manolis gon]

Αν είναι στα συμβόλαιο εξ αδιαιρέτου όπως λεει και στην περίπτωσή του ο Ιάσονας, αντιμετωπίζεται με τον 4014 , μαζί με όλα τα προβλήματα των εξαδιαιρέτου (μάλλον άλυτα). Ενιαίο τοπογραφικό, αν μπορέσεις να αποτυπώσεις και τα άλλα περιγράμματα κτιρίων, και τα υπόλοιπα στη δήλωση μόνο για το δικό σου κτίριο. Τι ποσοστά ιδιοκτησίας θα βάλεις και ποιους, είναι ένα από τα θέματα των εξαδιαιρέτου.Μάλλον θα γράψεις έκθεση ιδεών στην τεχνική περιγραφή ώστε να φανεί ακριβώς η κατάσταση πως έχει.

[αρτ]

συνάδελφοι, νομίζω ότι για το θέμα των κοινοχρήστων και των κοινοκτήτων χώρων απαντά στο Η μέρος των Ερωτο-απαντήσεων εμμέσως!

Σύμφωνα με την τροποποίηση που έγινε στο αρθρό 49 παρ4. του 4030/11 και την απάντηση στην ερώτηση 6, διατυπώνεται ότι στη βεβαίωση μηχανικού (δεν γνωρίζω αν έχει αλλάξει η βεβαίωση, έχω καιρό να εκδόσω)

'.... ο μηχανικός ελέγχει τη διακεκριμένη αυτοτελή.......την κάλυψη και το ύψος και βεβαιώνει ότι δεν έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή δεν έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη χρήση υπέρ της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας και εις βάρος των κοινοκτήτων και κοινόχρηστων χώρων. ....'

Άρα σαν να υπονοεί ότι δεν μπορούμε να βεβαιώσουμε υπέρ της ιδιοκτησίας αυθαιρεσίες σε κοινόχρηστους χώρους (άρα και να τακτοποιήσουμε)!!!!

Αν μου έχει ξεφύγει κάτι άλλο, παρακαλώ διορθώστε με.

[KiriakosCE]

αρτ όπως σωστά παραθέτεις αυτό ισχύει για την βεβαίωση!

Αν υπάρχει παρανομία σε τέτοιους χώρους λοιπόν, ρυθμίζεις πρώτα τους χώρους αυτούς με συναίνεση συνιδιοκτητών μέσω 4014, και μετά προχωράς στην έκδοση βεβαίωσης.

[Manolis gon]

Δε λέει ακριβώς αυτό η βεβαίωση αλλά:

 

βεβαιώνω ότι:

Σύμφωνα με τα εγκεκριμένα σχέδια του ακινήτου

Στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο, όλες οι υφιστάμενες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες

χρήσεις, εμπίπτουν σε μια από τις εξαιρέσεις της §2 του άρθρου 23 του Ν.4014/2011 και δεν υπάγονται σε καμία

από τις περιπτώσεις της παραγράφου 3. του άρθρου 23 του Ν.4014/2011.

Πέραν των ανωτέρω, σύμφωνα με τα εγκεκριμένα σχέδια (Οικοδομικές άδειες, νομιμοποιήσεις κτλ), στο μεταβιβαζόμενο

ακίνητο ή αυτοτελή ιδιοκτησία (οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία) :

Δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές που επηρεάζουν το ύψος, τη δόμηση ή την κάλυψη, του

μεταβιβαζομένου ακινήτου ή αυτοτελούς ιδιοκτησίας (οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας)

Κατά την αυτοψία δεν διαπιστώθηκε ότι έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια.

[dimitris GM]

καλημέρα

στην αρχική του μορφή το αρθρ. 23 παρ. 4 εγραφε "...επισυνάπτεται δήλωση..και βεβαίωση..οτι δεν εχουν εκτελεσθει αυθαίρετες κατασκευές που να επηρεάζουν την επιφάνεια και το ύψος της ιδιοκτησίας τη δόμηση την κάλυψη και το ύψος του κτιρίου καί δεν εχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια ή οτι αυτες εμπίπτουν στιις εξαιρέσεις της παρ. 2..."

 

Με το 49 παρ. 4 του 4030, η ανω παρ. 4 τροποποιήθηκε "...επισυνάπτεται δήλωση και βεβαίωση ..οτι ...στην διακεκριμένη αυτοτελή ή κάθετη ιδιοκτησία.

... μη συμπεριλαμβανομένων των κοινοκτήτων ή κοινοχρήστων χώρων του ακινήτου.....

δεν εχουν εκτελεσθει αυθαίρετες κατασκευές....κλπ"

 

Η Η6, ερμηνευσε την άνω φραση στο νόμο " μη συμπεριλαμβανόμενων των κοινοχρηστων και κοινόκτητων χώρων"

 

σαν "...δεν εχει εγκατασταθεί αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση υπέρ της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας και εις βαρος των κοινόκτητων και κοινόχρηστων χώρων..."

και, προφανώς δεν απαγορεύει την τακτοποίηση αυθαιρεσιών που έγιναν υπερ διαμερίσματος και σε βαρος των κοινοχρηστων...

Υπό την ερμηνεία αυτή

είναι προφανές οτι, όπως μια συγκεκριμένη ιδιοκτησία θα τακτοποιήσει εστω εναν Η/Υ χώρο, επίσης θα τακτοποιήσει και τυχον "καταλήψεις" σε κοινόχρηστα...

 

Απομένει το θέμα της απαιτούμενης ή μη συναίνεσης των υπόλοιπων συνιδιοκτητών...

Επί αυτού εχουν γίνει επανειλημένες συζητήσεις....και υπήρξαν διαφωνίες...

Θα έλεγα, τελικά, οτι,

 

- αν προσεγγίσουμε το θέμα με βάση οτι στο [πρώτο ] συμβόλαιο αγορας του διαμερίσματος και την αντίστοιχη κάτοψη και σύσταση ΟΙ περιλαμβάνεται και περιγράφεται το "καταληφθέν" τμήμα,

τότε, αν περασε 10ετία, ο ιδιοκτήτης εχει τακτική χρησικτησία και δεν χρειάζεται την συναίνεση ουδενός, ουδέ για την τακτοποίηση ουδε για την μεταβίβαση.......ανεξάρτητα αν η κατοψη της ΟΑ , η οποία δεν επισυνάφθηκε πουθενά, είναι διαφορετική από την κάτοψη της σύστασης...

. Εξ άλλου, αυτο θέλει να καλύψει ο 4014 με την τακτοποίηση....

- αν η κατάληψη δεν περιλαμβάνεται στο συμβόλαιο , στην κάτοψη και στην ΟΙ, αλλά εχει γίνει η καταληψη πριν 20 χρόνια, υπαρχει η έκτακτη χρησικτησία και πάλι δεν χρειαζεται συναίνεση ουδενός...

 

Για τις ανω περιπτώσεις, αν επικρατήσει η γνώμη οτι η σύσταση ΟΙ είναι ισχυρότερη της κάτοψης της ΟΑ και άρα δεν χρειάζεται κάν τακτοποίηση...

είναι μιά άλλη γνώμη...καθόλα σεβαστή, αλλά, ελλείψει διευκρινήσων, μεταθέτει το όλο πρόβλημα στον μηχανικό....για το τί θα γράψει στην βεβαίωση...σε σχέση με κατάληψη ή μή κοινοχρήστων....

 

[ αυτα σαν προσωπική μου γνώμη.]

[KiriakosCE]

Ευχαριστούμε Dimitris GM για τη σαφή κ απόλυτα τεκμηριωμένη τοποθέτηση. Νομίζω το κλειδί είναι το αρθ. 49 παρ. 4 του 4030. Προσωπικά βέβαια θεωρώ ότι ο νόμος πουθενά δεν αφήνει να εννοηθεί πως η σύσταση ΟΙ είναι ισχυρότερη της κάτοψης της ΟΑ (θεωρώ ότι αν ισχύσει αυτό, τότε απλά θα πρέπει να καταρρεύσει όλος ο 4014, μιας κ αυτό αντίκειται στη βασική γραμμή του νόμου, όχι βεβαια ότι δεν έχουμε δει ήδη πολλές "γενναιότητες" , τι είναι ακόμα μια?...)

[alfisti1978]

Κιριάκο, φυσικά και τα σχέδια της πολεοδομίας (όπως τα λέμε) είναι αυτά που μας αφορούν - τα σχέδια των συμβολαίων είναι συνήθως για καλό προσάναμα στο τζάκι...

[Brasco]

Περίπτωση αυθαίρετης οικίας

κατασκευασμένη σε δώμα το οποίο ορίζεται ως κοινόχρηστος χώρος στην σύσταση.

Στην ίδια σύσταση όμως υπάρχει και το δικαίωμα υψούν.

 

Την αυθαίρετη οικία επιθυμεί να την τακτοποιήσει ο ιδιοκτήτης του δικαιώματος υψούν

ο οποίος είναι και ο χρήστης της.

 

Απαιτούνται υπογραφές από όλους τους συνιδιοκτήτες (καθότι βρίσκεται σε κοινόχρηστο χώρο)

ή δεν χρειάζεται (καθότι είναι ο ιδιοκτήτης του δικαιώματος υψούν και απλά εκμεταλλεύτηκε το δικαίωμά του αυτό, έστω και χωρίς οικ. άδεια)