Κοινόχρηστοι χώροι και Ν.4014

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Προφανώς όχι, δεν μπορείς να υποβάλλεις δήλωση Ν.4014 χωρίς τη συναίνεση του συνιδιοκτήτη.

[nzerman]

Το ίδιο ακριβώς ισχύει και στην περίπτωση που οι συνιδιοκτήτες είναι πολλοί περισσότεροι. Το ξέρω πως είναι πολύ εύκολο να συγκεντρωθούν οι συναινέσεις αλλά αυτός είναι ο νόμιμος τρόπος.

[Alsterwasser]

Κατά τη γνώμη μου το ζήτημα δεν είναι τόσο ανάλαφρο. Έχω υπ’ όψιν μου συνάδελφο που έχει ήδη μηνυθεί από συνιδιοκτήτη ακριβώς για τον παραπάνω λόγο. Άλλωστε ορίζεται και από τις διατάξεις του νόμου «στις περιπτώσεις που η αυθαίρετη κατασκευή δεν έχει εγκατασταθεί σε κοινόχρηστο χώρο δεν απαιτείται η συναίνεση των συνιδιοκτητών» τουτέστιν εξ’ αντιδιαστολής στην αντίθετη περίπτωση απαιτείται. Το να εφαρμόζει ο μηχανικός την νομοθεσία δε τον καθιστά ντετέκτιβ. Στην παρ. 2δ, του άρθρου 24 αναφέρεται ότι «Στην περίπτωση συγκυριότητας ...... και εφόσον η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση δεν έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε κοινόχρηστο τμήμα του ακινήτου, η αίτηση μπορεί να υποβληθεί από οποιονδήποτε συγκύριο χωρίς να είναι απαραίτητη η συναίνεση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών». Κατά τη γνώμη μου η παράγραφος αναφέρεται στις περιπτώσεις που έχουν οριστεί χρήσεις όπως σ’ αυτές καθέτου συνιδιοκτησίας ή οριζοντίου κατά τις οποίες ορίζονται χρήσεις στο έδαφος ή και στο δώμα (όπως αναφέρεται στο επόμενο εδάφιο της ίδιας παραγράφου και τονίζεται ότι η συναίνεση των υπολοίπων δεν απαιτείται μόνο αν ο αιτών έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης δυνάμει νόμιμου τίτλου). Το ίδιο ισχύει και στα εξ’ αδιαιρέτου γενικότερα καθότι προκύπτει το κοινόχρηστο εκ του κοινόκτητου.

 

Ένα απλό και πραγματικό παράδειγμα του γραφείου :

Tο 2000 εκδίδω άδεια οικοδομής σε εκτός σχεδίου γεωτεμάχιο (200 τ.μ. Σ.Δ.), ιδιοκτησιακό 50%-50% εξ’ αδιαιρέτου. Ο συνιδιοκτήτης συναινεί για την έκδοση της αδείας, ισόγεια κατοικίας 100 τ.μ. και ο πελάτης μου ανεγείρει αντί των 100 τ.μ. 250 τ.μ.. Παραιτούμαι από το φάκελο και γίνεται έκθεση αυθαιρέτου. Έτος 2011 ο συνιδιοκτήτης δεν συναινεί για την τακτοποίηση καθότι θα χάσει για 30 χρόνια το δικαίωμα να ανεγείρει αυτός οικοδομή. Έχω τα στοιχεία του για να συμπληρώσω το 100% στη δήλωση. Μπορεί ο εν λόγω συνιδιοκτήτης (πελάτης μου) να υποβάλει αυτή τη δήλωση;

 

Τα παραπάνω τα εχω σκεφτεί και εγώ...Λέει λοιπόν ο 4014:

• Τη δήλωση-αίτηση υπαγωγής στο Νόμο την κάνει ο φερόμενος ιδιοκτήτης,δλδ αυτός που φέρεται ή ισχυρίζεται οτι το κατέχει...=>Ο μηχανικός λοιπόν αποδέχεται τον ισχυρισμό του φερόμενου ιδιοκτήτη και προχωρά στη δήλωση του αυθαιρέτου.Με βάση το νόμο και οχι τη λογική ο μηχανικός δεν εξετάζει συμβόλαια,δεν έχει δικαίωμα έρευνας στο υποθηκοφυλακείο και δεν υπάρχει υποχρέωση κατάθεσης συμβολαίου στα δικαιολογητικά..........αποτέλεσμα δεν γνωρίζει ούτε καν πόσοι είναι οι συνιδιοκτήτες (σκέψου 5όροφη οικοδομή με 10 διαμερίσματα...θεωρητικά 10 συνυπογραφές..φευ....μπορεί μια οριζόντια να κατέχεται εξαδιαιρέτου απο 5 κ παραπάνω άτομα σε ακραία περίπτωση)πάμε παρακάτω
  

• «στις περιπτώσεις που η αυθαίρετη κατασκευή δεν έχει εγκατασταθεί σε κοινόχρηστο χώρο δεν απαιτείται η συναίνεση των συνιδιοκτητών»,οπότε απαιτούνται συνυπογραφές σε αυτές τις περιπτώσεις..=> Ποιανού ευθύνη είναι να τις προσκομίσει?Του ιδιοκτήτη.Έχει ενημερωθεί ο ιδιοκτήτης για το θέμα?ΝΑΙ...απο εκεί και πέρα αποδέχεσαι αυτό που θα σου φέρει.παρακάτω...
  
• Έκανε πατάτα και απέκρυψε Χ συνιδιοκτήτες?Κακό του κεφαλιού του και η ρύθμιση αν και σε ολοκληρωμένη υπαγωγή δεν έχει νομική ισχύ αν δεν προσκομιστούν και οι υπόλοιπες συναινέσεις,Εσυ τη δουλειά σου θα την έχεις κάνει σωστά...απλά λόγω έλλειψης των απαραίτητων δικαιολογητικών δεν ισχύει η ρύθμιση μέχρι να αρθούν οι όποιες ελλείψεις,
  
• Προστατεύεις και τον εαυτό σου βάζοντας τον πελάτη να υπογράψει μια Υ.Δ. που ανέφερα παραπάνω και ασε τους άλλους να χτυπιούνται =>Το θέμα είναι μην κάνεις την βλακεία να δώσεις βεβαίωση νομιμότητας ή σύνδεσης με δίκτυα.Εκεί ναι θα υπάρχει θέμα.Επίσης θα είναι καλό για να προστατευτείς ακόμα περισσότερο να γράψεις και στην Τεχνική Έκθεση οτι δεν έχουν πρσοκομιστεί όλες οι συναινέσεις και οτι θα προσκομιστούν εν ευθέτω χρόνο...
  

Τώρα αν κινηθεί νομικά συνιδιοκτήτης εναντίον σου κατ`εμε δεν υπάρχει περίπτωση να έχεις πρόβλημα αν έχεις κάνει τα παραπάνω.Το μέγα αρνητικό είναι...αξίζει τον κόπο να μπλέξεις σε τέτοια ιστορία για 1000-2000 ευρώ?Ρητά και κατηγορηματικά οχι λόγω ψυχικής φθοράς,χρόνου και χρήματος,αλλά νομικό πρόβλημα δεν θα έχεις.

[nzerman]

Ο νόμος επίσης αναφέρει ξεκάθαρα ότι για περιπτώσεις όπως αυτές που ανέφερα δεν απαιτείται συναίνεση μόνο όταν η αυθαίρετη κατασκευή δεν έχει εγκατασταθεί σε κοινόχρηστο χώρο. Τα παραπάνω παραδείγματα (εξ’ αδιαιρέτου) αφορούν κοινόχρηστους χώρους, δυστυχώς.

Πολλοί επικαλούνται την παρ 2 και 6^α του άρθρου 24 και τα σχετικά περί φερόμενου ιδιοκτήτη αλλά το πρόβλημα συνεχίζεται και επί της διαδικασίας.

Κατά τη γνώμη μου πρόκειται για αναληθή δήλωση και αυτό γιατί:

Εάν δηλώνεις πως ο πελάτης σου είναι 100% κύριος στο ακίνητο είναι προφανώς αναληθές.

Εάν συμπληρώσεις τα στοιχεία των συνιδιοκτητών στη δήλωση και κάποια στιγμή σου χτυπήσει την πόρτα ο δικαστικός επιμελητής κρατώντας ένα εξώδικο με το οποίο ο συνιδιοκτήτης θα σου ζητάει το λόγο που έκανες δήλωση στο όνομά του χωρίς να τον ενημερώσεις και το σημαντικότερο χωρίς να σε εξουσιοδοτήσει τι θα του απαντήσεις; Σ’ αυτή την περίπτωση μη ξεχνάς πως υπάρχει υποχρεωτική επιλογή στο σύστημα με την οποία δηλώνεις πως έχουν ενημερωθεί όλοι οι συνιδιοκτήτες.

Η μεγάλη αλήθεια είναι πως υπάρχει κόσμος που είναι εγκλωβισμένος, το καταλαβαίνω, το γνωρίζω από τις δικές μου υποθέσεις αλλά έτσι είναι οι συνιδιοκτησίες, έτσι είναι ο αστικός κώδικας και η σχετική νομοθεσία εδώ και δεκαετίες και δε πιστεύω πως θα αλλάξει τώρα. Αν αυτό γίνει νομοθετικά με κάποιο τρόπο even better.

[αστέριος]

Ένα απλό και πραγματικό παράδειγμα του γραφείου :

Tο 2000 εκδίδω άδεια οικοδομής σε εκτός σχεδίου γεωτεμάχιο (200 τ.μ. Σ.Δ.), ιδιοκτησιακό 50%-50% εξ’ αδιαιρέτου. Ο συνιδιοκτήτης συναινεί για την έκδοση της αδείας, ισόγεια κατοικίας 100 τ.μ. και ο πελάτης μου ανεγείρει αντί των 100 τ.μ. 250 τ.μ.. Παραιτούμαι από το φάκελο και γίνεται έκθεση αυθαιρέτου. Έτος 2011 ο συνιδιοκτήτης δεν συναινεί για την τακτοποίηση καθότι θα χάσει για 30 χρόνια το δικαίωμα να ανεγείρει αυτός οικοδομή. Έχω τα στοιχεία του για να συμπληρώσω το 100% στη δήλωση. Μπορεί ο εν λόγω συνιδιοκτήτης (πελάτης μου) να υποβάλει αυτή τη δήλωση;

Ορμώμενος από αυτό ρωτάω αν ο συνιδιοκτήτης, τώρα, έχει δικαίωμα να κτίσει οικοδομή ?? Διότι μπορεί να δικαιούταν 100,00 m2 αλλά αφού η εξ αδιαιρέτου πραγματική δόμηση > επιτρεπόμενη δόμηση, νομίζω ότι πλέον δεν μπορεί να κτίσει ( εκτός αν είχαν κάνει ''κάθετη΄΄).

[Kapa]

Εφόσον ΔΕΝ υπάρχει σύσταση, ΔΕΝ δικαιούνταν 100,00 μ2 αλλά εξ αδιαιρέτου 200,00 τ.μ. δηλ. και οι δυο ΝΟΜΙΚΑ είναι συνιδιοκτήτες επί όλων (εννοείται και της οικοδομής συμπεριλαμβανομένης).

 

Οπότε ο συνιδιοκτήτης που δεν έχει χτίσει, έτσι κι αλλιώς δεν μπορεί να χτίσει.

 

Και κανονικά... ως συγκύριοι του ακινήτου που είναι, η οικ. άδεια που εκδόθηκε (ελλείψει ύπαρξης σύστασης) θα έπρεπε να είχε εκδοθεί στο όνομα και των δυο και το πρόστιμο του αυθαιρέτου θα έπρεπε να βεβαιωθεί εις βάρος ΚΑΙ ΤΩΝ ΔΥΟ.....

 

 

Αν προϋπήρχε σύσταση καθέτου (από την εποχή που επιτρεπόταν κάτι τέτοιο), τότε αλλάζουν τα πράγματα. Αλλά υποθέτω ότι για να ζητηθεί συναίνεση για την έκδοση της άδειας λογικά ΔΕΝ θα προϋπήρχε σύσταση καθέτου.....

Edited Σεπτέμβριος 14 , 2012 by Manolis gon

[nzerman]

Γενικά αυτό είναι το πνέυμα, πολεοδομικά όμως δεν ισχύουν ορισμένα από τα παραπάνω. Κατά τη διαδικασία της έκδοσης της Ο.Α. εφόσον διαπιστωθεί πως αφορά εξ' αδιαιρέτου συνιδιοκτησία, η υπηρεσία ζητά τη συναίνεση του συνιδιοκτήτη για την ανέγερση των 100 τ.μ. και σε περίπτωση που το αίτημα αφορά επιφάνεια μεγαλύτερη των 100 τ.μ. ζητά στην αίτηση να αναφέρονται και τα δύο ονόματα. Αυτό σημαίνει πως σιωπηρά η Υ.ΔΟΜ. αναγνωρίζει το ξεχωριστό δικαίωμα στη προσδοκία δόμησης. Σωστά αναφέρεται πως η κυριότητα επί το κτίσματος ταυτίζεται με τη συγκυριότητα στο έδαφος (και αυτό είναι αλήθεια πως δε θα αλλάξει ποτέ), συγκυριότητα όμως στην άδεια δεν υπάρχει. Κατά τη διοικητική διαδικασία Δ267/98 και την επιβολή κυρώσεων η έκθεση αυθαιρέτου αναφέρεται στο φερόμενο ιδιοκτήτη με τη λογική πως κατά την διαδικασία της ένστασης που προβλέπεται μπορούν να προσκομισθούν τα στοιχεία του πραγματικού αυθαιρετούχου. Σχετικά με το πρόστιμο δεν υπάρχει δικαστήριο που θα καταλογίσει πρόστιμα σε συνιδιοκτήτη που δε συμμετείχε στην ανέγερση (υπάρχουν πολλές αποφάσεις).

Edited Σεπτέμβριος 14 , 2012 by Manolis gon

[sagiasd]

Πρέπει να καλύπτουμε τον κw1o μας!!!

Προτιμώ να χάσω λίγο χρόνο διαβάζοντας το συμβόλαιο κτίσης του αγροτεμαχίου ή τη σύσταση της πολυκατοικίας ή αθροίζοντας τα χιλιοστά των ΥΔ κάθε συνιδιοκτήτη (την οποία εγώ συνέταξα και έδωσα στον φερόμενο να μοιράσει), παρά να ρισκάρω χρόνο και χρήμα στα δικαστήρια με τσίγκινο βρακάκι τη λέξη φερόμενος και την ερ/ση τάδε...

[nzerman]

Κατά τη γνώμη μου σε περίπτωση δικαστικής επίλυσης του θέματος αν προκύπτει με κάποιο τρόπο (από μαρτυρίες ή έγραφα) πως ο μηχανικός είχε γνώση καθότι έγινε συζήτηση περί συναινέσεων ή ισχυρίστηκε πως δεν απαιτούνται θα έχει πρόβλημα.

[αστέριος]

Εφόσον ΔΕΝ υπάρχει σύσταση, ΔΕΝ δικαιούνταν 100,00 μ2 αλλά εξ αδιαιρέτου 200,00 τ.μ. δηλ. και οι δυο ΝΟΜΙΚΑ είναι συνιδιοκτήτες επί όλων (εννοείται και της οικοδομής συμπεριλαμβανομένης).

 

Οπότε ο συνιδιοκτήτης που δεν έχει χτίσει, έτσι κι αλλιώς δεν μπορεί να χτίσει.

 

Και κανονικά... ως συγκύριοι του ακινήτου που είναι, η οικ. άδεια που εκδόθηκε (ελλείψει ύπαρξης σύστασης) θα έπρεπε να είχε εκδοθεί στο όνομα και των δυο και το πρόστιμο του αυθαιρέτου θα έπρεπε να βεβαιωθεί εις βάρος ΚΑΙ ΤΩΝ ΔΥΟ.....

 

 

Αν προϋπήρχε σύσταση καθέτου (από την εποχή που επιτρεπόταν κάτι τέτοιο), τότε αλλάζουν τα πράγματα. Αλλά υποθέτω ότι για να ζητηθεί συναίνεση για την έκδοση της άδειας λογικά ΔΕΝ θα προϋπήρχε σύσταση καθέτου.....

Συμφωνώ απολύτως. Πάντως όπως αναφέρει και ο nzerman, σε περίπτωση έκδοση Ο.Α. σ εξ'' αδιαιρέτου ζητούσαν και την συναίνεση των συνιδιοκτητών ( με δηλωμένα τα m2 για τα οποία συναινούσαν να εκδοθεί η Ο.Α.) και η άδεια έκδιδόταν στο όνομα του αιτούντος συνιδιοκτήτη. Edited Σεπτέμβριος 14 , 2012 by αστέριος