Κοινόχρηστοι χώροι και Ν.4014

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Βάζεις διαφορετική διαμερισμάτωση για τον όροφο που σ ενδιαφέρει (βεβαίως τον μετρά κ.λπ. ολόκληρο - νέο σχέδιο υποβάλλεις).

Βλέπεις από τα τ.μ. της άδειας για το συγκεκριμένο διαμέρισμα τι τ.μ. αναλογούσαν. Αν έχει ακριβώς τα ίδια είσαι ΟΚ, αν όχι υπολογίζεις τις υπερβάσεις κ.λπ. και τις δηλώνεις.

Αν έχεις πρόβλημα με τους κοινόχρηστους (της άδειας) τότε μάλλον δεν υπάρχει περίπτωση να έχεις συναίνεση συνιδιοκτητών (και λογικά θα 'χει πρόβλημα στη συνέχεια ο πελάτης σου)!!! Αν ισχύει αυτό δεν δηλώνεις τις αυθαιρεσίες στους ..."κοινόχρηστους".

Υποβάλλεις το τοπογραφικό και το διάγραμμα κάλυψης της άδειας (με σημειωμένες απλώς τις "παρατηρήσεις" σου για το συγκεκριμένο διαμέρισμα) και ΤΕΛΕΙΩΣΕΣ.

Δουλειά στη συνέχεια θα έχουν οι .....γείτονες και οι ...συμβολαιογράφοι!!! Και μάλιστα πολύ δουλειά!!!

Edited Οκτώβριος 10 , 2012 by ΙΑΣΟΝΑΣ

[Thodoris4]

Μόλις μελετήσω τα πριν και τα μετά θα επανέλθω.

Πάντως ποιο πιθανό είναι να έχουν φάει κοινόχρηστα τμήμα από το διαμέρισμα του πελάτη παρά να έχει φάει ο πελάτης κοινόχρηστα τμήματα.

 

Το μόνο που ίσως έχει γίνει είναι να πήρε τμήμα του φωταγωγού στον όροφο, πράγμα που έχει γίνει από όλους. Τώρα αν ο φωταγωγός στον όροφο θεωρηθεί όπως ο εξώστης, τότε ίσως αποφύγω τις συναινέσεις.

 

Αλλά περισσότερα μόλις το μελετήσω επ' ακριβώς.

 

Ευχαριστώ για τις απαντήσεις

[Kapa]

Εγώ έχω περίπτωση όπου μία πολυκατοικία του 1960 χωρίστηκε τότε περίπου και έγινε δύο.

Μιλάμε για 30 φεύγα διαμερίσματα. Όπως είναι λογικό μερικά διαμερίσματα αλλαξαν μορφή και επίσης μερικά χάσαν τμήμα τους για να διαμορφωθεί κοινόχρηστος χώρος, κλιμακοστάσιο και φρεάτιο ανελκυστήρα και άλλα πήραν μέρος από τον παλαιό κοινόχρηστο χώρο.

Πως έγινε όλο αυτό αφήστε το. Ωστόσο οι ιδιοκτήτες είναι τόσοι πολλοί και εξαφανισμένοι πο είναι πρακτικά αδύνατο να τους εντοπίσεις. Επίσης είναι η μορφή ίδια σε όλους τους ορόφους και δεν αποτελεί ενός και μόνο αυθαιρεσία. Μιλάμε έχει αλλάξει μία πολυκατοικία σε δύο.

 

Ο πελάτης μου θέλει να τακτοποιήσει το δικό του ώστε να προχωρήσει σε μεταβίβαση.

Τι γίνεται σε τέτοια περίπτωση;

 

Το διαμέρισμα το αγόρασε το 1980 με την μοιρφή που είχε μετά το διαχωρισμό φυσικά.

 

 

Για να το αγοράσει το 1980 με τη μορφή που είχε μετά το διαχωρισμό, υποθέτω (λογικά) ότι στα σχέδια της σύστασης Ο.Ι θα απεικονιζόταν με την πραγματική του μορφή.

 

Εάν λοιπόν τα σχέδια της σύστασης ΣΥΜΦΩΝΟΥΝ με την πραγματική κατάσταση (ως προς τους κοινόχρηστους χώρους), ασχέτως αν δεν συμφωνούν με εκείνα της αδείας, σημαίνει ότι ΒΑΣΕΙ ΝΟΜΟΥ ΟΛΟΙ οι συνιδιοκτήτες έχουν λάβει υπόψιν τους και συμφωνούν με την υπάρχουσα κατάσταση - διαμερισμάτωση, (έστω και εάν αυτή είναι διαφορετική από εκείνη της αδείας).

Σε αυτή την περίπτωση, προσωπικά θα προχωρούσα χωρίς κανένα ενδοιασμό την τακτοποίηση θεωρώντας ΩΣ ΔΕΔΟΜΕΝΗ τη συναίνεση των συνιδιοκτητώ, ΑΠΟΔΕΙΚΤΕΑ ΜΕΣΩ της υπογραφής τους είτε στη σύσταση είτε στην εκάστοτε αγοραπωλησία.

 

Εάν όμως τα σχέδια της σύστασης ΔΕΝ συμφωνούν με την ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΗ κατάσταση (ως προς τους κοινόχρηστους χώρους), τότε θεωρώ απαραίτητη την συναίνεση των συνιδιοκτητών.

Edited Οκτώβριος 11 , 2012 by Kapa

[Thodoris4]

Τα σχέδια της σύστασης όμως που τα βρίσκω;

Σε κάποιο αρχείο συμβολαιογράφου που την έκανε ε;

 

Λογική είναι αυτή η άποψη σου

[yian]

Ναι, στο αρχείο του συμβολαιογράφου και στη περίπτωση που έχει αποσυρθεί από το επάγγελμα, από το συνάδερφό του που αγόρασε το αρχείο του.

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Συμπληρωματικά στο συγκεκριμένο θέμα, αναφέρω και το εξής;

 

Με βάσει τον 4014 για ρύθμιση σε αυθαιρεσίες που έχουν γίνει σε κοινόχρηστους χώρους απαιτείται η συναίνεση.

Βεβαίως όπως "εν μέρει" σωστά αναφέρει ο συνάδελφος Kapa οι συνιδιοκτήτες έχουν στο παρελθόν συναινέσει....

Πρέπει όμως στο "σύστημα" να υποβληθούν οι συναινέσεις μαζί με τα απαραίτητα σχέδια - έγγραφα.

Άρα, ίσως θα πρέπει να βρεθεί (είναι διαθέσιμη στο μηχανικό) αρχικά η "σύσταση", να "βρεθεί" το εάν υπάρχουν "αγοραπωλησίες" από την αρχική σύσταση έως σήμερα, να βρεθούν τα "συμβόλαια" των νέων ιδιοκτητών κι όλα αυτά αφού σκαναριστούν, να υποβληθούν στο "σύστημα", ως αναγκαία και απαραίτητα έγγραφα για την "απόδειξη" της συναίνεσης των συνιδιοκτητών!!!

 

P.S.

....προσπερνώντας το γεγονός ότι, μια υπεύθυνη δήλωση συναίνεσης για τον 4014, αναφέρει χαρακτηριστικά ότι, ".....εγώ, ο Α συνιδιοκτήτης του ακινήτου Β, συναινώ όπως, ο Γ ρυθμίσει την αυθαιρεσία Δ στον κοινόχρηστο χώρο Ε του συγκεκριμένου ακινήτου, με βάσει τον Ν.4014".

 

Γιατί μην μου πεις ότι, δεν θα βάλεις τίποτα στη "συναίνεση" γιατί δεν είναι προαπαιτούμενο από το σύστημα. και θα κοιμάσαι ήσυχος...

 

Φαντάσου το πρόβλημα πως "γιγαντώνεται" αν έχουμε να κάνουμε με 30 συνιδιοκτήτες, σε πολυκατοικία π.χ. 40 ετών, στην οποία θα έχουν γίνει πάνω από π.χ. 50 μεταβιβάσεις...

 

Κι όλα αυτά για ..."κέρδος" πάνω - κάτω 1.000 ευρώ!!!!

 

Καλή επιτυχία!!!

Edited Οκτώβριος 12 , 2012 by ΙΑΣΟΝΑΣ

[Kapa]

Συμπληρωματικά στο συγκεκριμένο θέμα, αναφέρω και το εξής;

 

Με βάσει τον 4014 για ρύθμιση σε αυθαιρεσίες που έχουν γίνει σε κοινόχρηστους χώρους απαιτείται η συναίνεση.

Βεβαίως όπως "εν μέρει" σωστά αναφέρει ο συνάδελφος Kapa οι συνιδιοκτήτες έχουν στο παρελθόν συναινέσει....

Πρέπει όμως στο "σύστημα" να υποβληθούν οι συναινέσεις μαζί με τα απαραίτητα σχέδια - έγγραφα.

Άρα, ίσως θα πρέπει να βρεθεί (είναι διαθέσιμη στο μηχανικό) αρχικά η "σύσταση", να "βρεθεί" το εάν υπάρχουν "αγοραπωλησίες" από την αρχική σύσταση έως σήμερα, να βρεθούν τα "συμβόλαια" των νέων ιδιοκτητών κι όλα αυτά αφού σκαναριστούν, να υποβληθούν στο "σύστημα", ως αναγκαία και απαραίτητα έγγραφα για την "απόδειξη" της συναίνεσης των συνιδιοκτητών!!!

 

P.S.

....προσπερνώντας το γεγονός ότι, μια υπεύθυνη δήλωση συναίνεσης για τον 4014, αναφέρει χαρακτηριστικά ότι, ".....εγώ, ο Α συνιδιοκτήτης του ακινήτου Β, συναινώ όπως, ο Γ ρυθμίσει την αυθαιρεσία Δ στον κοινόχρηστο χώρο Ε του συγκεκριμένου ακινήτου, με βάσει τον Ν.4014".

 

Γιατί μην μου πεις ότι, δεν θα βάλεις τίποτα στη "συναίνεση" γιατί δεν είναι προαπαιτούμενο από το σύστημα. και θα κοιμάσαι ήσυχος...

 

 

Ιάσωνα καλημέρα,

 

απαντώντας στα μπλε υπογραμισμένα, θεωρώ ότι ΔΕΝ χρειάζονται όλα όσα αναφέρεις.

 

Ένα αντίγραφο της κάτοψης ορόφου (που περιέχει τη συγκεκριμένη ιδιοκτησία) από τη σύσταση (ή την τελευταία τροποποίηση της σύστασης), από το αρχείο του συμβολαιογράφου με τη θεώρηση του Συμβολαιογράφου ότι είναι ακριβές αντίγραφο από τα σχέδια που συνοδεύουν την υπ' αριθ. Χ σύσταση (ή την τροποποίησή της), σε συνδυασμό με τον τίτλο κτήσης του διαμερίσματος, στον οποίο μνημονεύεται η ισχύουσα Χ σύσταση τη στιγμή της αγοράς, είναι ΥΠΕΡΑΡΚΕΤΟ.

 

Θα έλεγα και μια βεβαίωση από το Υποθηκοφυλακειο ότι ΔΕΝ έχει επέλθει άλλη τροποποίηση της σύστασης, αλλά είναι περιττό αφού καμμία τροποποίηση της σύστασης ΔΕΝ μπορεί να πραγματοποιηθεί ΧΩΡΙΣ την προηγούμενη συγκατάθεση των συνιδιοκτητών, ΕΑΝ και ΕΦΟΣΟΝ αυτή θίγει τους κοινόχρηστους χώρους όπως αυτοί ορίστηκαν στην προηγούμενη σύσταση, και λογικά ΔΕΝ θεωρώ ότι οποιοσδήποτε ιδιοκτήτης θα συναινούσε σε οποιαδήποτε τροποποίηση που θα έθετε τμήμα της ιδιοκτησίας του σε κοινή χρήση.

 

ΔΕΝ χρειάζεται κανένα συμβόλαιο αγοραπωλησίας των υπολοίπων συνιδιοκτητών γιατί ΔΕΝ ενδιαφέρει το εάν έχει πραγματοποιηθεί καμμία αγοραπωλησία από την ώρα της σύστασης και μετά.

 

Οι συμβάλλοντες είτε στη σύσταση είτε στην οποιαδήποτε αγοραπωλησία που ακολουθεί, είναι ΔΕΔΟΜΕΝΟ ότι υπογράφουν ότι έλαβαν γνώση και αποδέχονται τη σύσταση και αυτή η αποδοχή τους αποτελεί συναίνεση ΜΗ ΑΝΑΚΛΗΤΕΑ.

 

 

Βρίσκοντας λοιπόν τα σχέδια της σύστασης (ή της τελευταίας τροποποίησής της ΠΡΙΝ την αγορά του διαμερίμαστος από τον πελάτη σου) και αποδεικνύοντας ότι αυτή ήταν πράγματι η τελευταία και ισχύει ως σήμερα, ΑΠΟΔΕΙΚΝΥΕΙΣ αδιαμφισβήτητα τη συναίνεση των συνιδιοκτητών για τυχόν τμήμα της ιδιοκτησίας του πελάτη σου που βρίσκεται ΕΝΤΟΣ κοινοχρήστου (κατά την οικοδομική άδεια) αλλά ΕΚΤΟΣ κοινοχρήστου (κατά τη σύσταση) χώρου, ο οποίος (χώρος) του ΑΝΗΚΕΙ και ιδιοκτησιακά ΔΕΝ είναι κοινόχρηστος.

 

2 χαρτιά είναι.... ένα σχέδιο και ο τίτλος κτήσης του ΔΙΚΟΥ ΣΟΥ πελάτη, στο οποίο θα μνημονεύεται η σύσταση βάσει της οποίας αγόρασε την οριζόντια ιδιοκτησία.

 

Οπότε δε σε νοιάζει αν έχεις 2, 3 ή 50 συνιδιοκτήτες.

 

Η συναίνεση ΝΟΜΙΚΑ απαιτείται για να μη θιγούν εν αγνοία των συνιδιοκτητών εμπράγματα δικαιώματά τους επί κοινοχρήστων (βάσει σύστασης) χώρων.

 

Γιατί να εμπλέκουμε "συνιδιοκτήτες" που στην πραγματικότητα ΔΕΝ είναι συνιδιοκτήτες του προς τακτοποίηση χώρου (και που ο καθένας είτε είναι δύσκολο να βρεθεί είτε για άσχετο λόγο μπορεί να ΜΗΝ θέλει να διευκολύνει) για πράγματα που θεωρούνται ΑΥΤΑΠΟΔΕΙΚΤΑ βάσει νομίμων διαδικασιών ????

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Η γιαγιά μου έλεγε "....ο καθένας κοιμάται όπως στρώνει"!!!!

[Kapa]

+1 από μένα....Συμφωνώ απόλυτα με τη γιαγιά σου!!!

 

γι αυτό κι εγώ ΠΑΝΤΑ φροντίζω να στρώνω όσο καλύτερα γίνεται.....

 

Συνιδιοκτήτης ΔΕΝ γίνεται κάποιος από την οικ. άδεια... αλλά από τη σύσταση ή την αγοραπωλησία (που βασίζεται ΠΑΝΤΑ στη σύσταση)... ΕΚΕΙ ορίζονται τα ιδιοκτησιακά και συνιδιοκτησιακά του δικαιώματα και υποχρεώσεις.....

 

Η συμμετοχή των συνιδιοκτητών στη σύσταση ή σε οποιοδήποτε συμβόλαιο αγοράς είναι η... καλύτερου τύπου και πιο πλήρης συναίνεση.... σε βαθμό που να μην απαιτείται ΚΑΝ εκ νέου συναίνεσή τους για τροποποίηση της σύστασης σε περίπτωση που ιδιοκτήτης θέλει να διαχωρίσει - συνενώσει συνεχόμενες δικές του ιδιοκτησίες που περιέχουν τακτοποιημένους κοινόχρηστους (κατά την οικ. άδεια) αλλά ιδιόκτητους (κατά την σύσταση) χώρους.....

 

Αλλά όπως και να 'χει..... όπως αισθάνεται ο καθένας πιο ασφαλής.... περί ορέξεως κολοκυθόπιττα (που έλεγε και η δικιά μου η γιαγιά)

Edited Οκτώβριος 12 , 2012 by Manolis gon

[yian]

Συμφωνώ απόλυτα με Kapa!

Με αφορμή μια παρόμοια περίπτωση που εξετάζω αυτό το καιρό, κατέληξα στο ίδιο συμπέρασμα μετά από μεγάλη κουβέντα με δικηγόρο και συμβολαιογράφο.

 

Έχοντας κανείς στα χέρια του το εγκεκριμένο αντίγραφο της αρχικής σύστασης, δεν απαιτείται περαιτέρω συναίνεση για τη ρύθμιση.

Η συνυπογραφή των ιδιοκτητών αποτελεί αποδοχή του ιδιοκτησιακού και εάν με τη ένταξη στον 4014 δεν θίγονται τα ιδιοκτησιακά μεγέθη της σύστασης, προχωράμε κανονικά.

Edited Οκτώβριος 12 , 2012 by yian