Κοινόχρηστοι χώροι και Ν.4014

[iguana]

Έχω μια απλή, σχετικά, περίπτωση για την οποία θα ήθελα τη γνώμη σας

Σε πολυκατοικία με οικ. άδεια του 83, ο φωταγωγός του κλιμ/σίου υπάρχει (στα εγκεκριμμένα) από τον Β' όροφο και πάνω.

Το διαμέρισμα που με αφορά βρίσκεται στον Α' όροφο και στην πράξη ο φωταγωγός κατέβηκε μέχρι και τον Α'.

Αποτέλεσμα, ο μεσότοιχος του διαμερίσματος να έχει μετατοπισθεί 80εκ. εις βάρος του διαμερίσματος (απώλεια 4,00μ²).

Η σύσταση αποτυπώνει την πραγματικότητα αλλά όχι και την απώλεια των 4,00μ² από το εμβαδόν της ιδιοκτησίας.

Τί κάνω;

Όχι συναίνεση συνιδιοκτητών και μία παράβαση (500ευρώ);

Και αν μετά χρειαστεί τροποποίηση της σύστασης για αλλαγή μ²; Θα βρεθεί πάλι μπροστά το θέμα της συναίνεσης;

Στην συγκεκριμένη περίπτωση δεν μιλάμε για υπέρβαση δόμησης αλλά το αντίθετο.Αν αυτό που σε ενδιαφέρει είναι η δήλωση νομιμότητας τότε θεωρώ ότι μπορείς να την δώσεις αφού δεν υπάρχει υπέρβαση σε τίποτα. Από εκεί και πέρα αν σε ενδιαφέρει να το τακτοποιήσεις ούτως η άλλως το θέμα ώστε να είναι σωστή η κάτοψη και τα μέτρα πλέον τότε μάλλον με διαμερισμάτωση. Για την συναίνεση άλλοι θα σου πουν χρειάζεται άλλοι όχι..

[charis_r]

Ερωτηση, διπλη. Εχω μια περιπτωση 2 γραφειων (ξεχωριστες ιδιοκτησιες) σε πολυκατοικια σε ρετιρε, κολλητα μεταξυ τους με κοινο μπαλκονι (του ρετιρε). Τι εκανε τωρα ο τυπος. Καταρχην, πηρε μεσα το διαδρομο της οικοδομης που ηταν στη μερια των 2 γραφειων του και τον εκλεισε με πορτα. Πλεον απο κει μπαινεις και στα 2 γραφεια. Επισης συνενωσε τα 2 γραφεια σε 1 κοινο χωρο. Και τελος εκλεισε και ολο το μπαλκονι του ρετιρε (το κοινο και των 2 γραφειων) και το εκανε χωρο κυριας χρησης. Γραφω εδω τις ερωτησεις μου για να μην ανοιγω 2 θεματα.

 

Αυτος θελει τωρα καταρχην να κανει ολο τον ενιαιο χωρο διαμερισμα. Αρα καταρχην παω με 4014 -> αλλαγη χρησης

Επισης πρεπει να τακτοποιησω το κλεισμενο μπαλκονι παλι με 4014

Με ρωτησε και εχω και εγω απορια, αν επιτρεπεται αυτο που εκανε να κλεισει τον κοινοχρηστο διαδρομο της οικοδομης. Ρωτησα 1 συναδελφο και μου ειπε θελει γραπτη συναινεση απο την οικοδομη οτι του επιτρεπουν να παρει τα κοινοχρηστα μεσα, μιας και ειναι στη μερια των 2 γραφειων ιδιοκτησιας του. Και εαν θελει τετοια συναινεση, μονο απο τους αλλους ιδιοκτητες του οροφου, απο ολη την πολυκατοικια, απο το 51%???

Τον ΚΧ αυτο που πηρε μεσα θα τον περασω σαν υπερβαση η κατι αλλο στο 4014?

 

Επισης βασικη του απορια ειναι, αν το κλεισμενο μπαλκονι μπορει να περασει σε 1 δηλωση στον 4014 η πρεπει να γινουν 2 ξεχωριστες. Να τονισω οτι ειναι 2 ξεχωριστες ιδιοκτησιες. Τι προτεινετε 1 η 2 δηλωσεις και τι ειναι πιο οικονομικο και τι πιο σωστο για μελλοντικη πωληση κλπ για αυτον?

Edited Οκτώβριος 18 , 2012 by charis_r

[Pavlos33]

Συνάδελφε "dsworks" παραθέτω το άρθρο 4 παρ. 3 και 4 του ΠΔ/3-8-87. (ΦΕΚ-749/Δ/10-8-87) όπως συμπληρώθηκε και αντικαταστάθηκε με την παρ.2 Αρθ-10 του ΠΔ-111/04 ΦΕΚ-76/Α/5-3-04):

 

"3. Σε κάθε κτίριο που προβλέπεται χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων η πρόσβαση σ' αυτόν πρέπει να επιτυγχάνεται με είσοδο - έξοδο πλάτους τουλάχιστον 2,25 μ.

Το άθροισμα των ανοιγμάτων εισόδων εξόδων των χώρων στάθμευσης σε κάθε πρόσωπο του οικοπέδου, δεν μπορεί να υπερβαίνει το ήμισυ του μήκους του προσώπου, το οποίο πάντως δύναται να φθάνει τα 6 μέτρα εάν το προκύπτον άθροισμα είναι μικρότερο από τον αριθμό αυτόν. Κατ' εξαίρεση και ύστερα από έγκριση της αρμόδιας Επιτροπής Πολεοδομικού και Αρχιτεκτονικού Ελέγχου (ΕΠΑΕ), το ανωτέρω άθροισμα μπορεί να είναι μεγαλύτερο, όταν τούτο επιβάλλεται για λόγους κτιριοδομικής διαμόρφωσης του κτιρίου ή κυκλοφοριακούς λόγους".

 

Αυτούς του ελάχιστους περιορισμούς (και δεν είναι οι μόνοι) ποιος θα τους ελέγξει?

Σίγουρα δεν είναι αρμοδιότητα του συμβολαιογράφου.

Θεωρώ λοιπόν πως απαιτείται νεα άδεια για θέσεις στάθμευσης, πέραν των ελάχιστων επιτρεπόμενων θέσεων, μετα την λήξη της οικοδομικής άδειας όπως αναφέρει η Kapa.

 

 

Επίσης παραθέτω βοηθητικά την απόφαση 30953/8-12-95 σχετική με την προηγούμενη συζήτηση για υπαίθριες θέσεις στάθμευσης στον ακάλυπτο.

Αποφ-30953/ 8-12-95

(Υποχρεωτική η φύτευση κατά τα 2/3 του υποχρεωτικά ακάλυπτου

χώρου. Στο φυτεμένο αυτό χώρο δεν νοείται άλλη χρήση, ανεξάρτητα

από το είδος φύτευσης).Εφαρμογή της παρ.3 του Αρθρον-3 του

ΠΔ/3-8-87 (ΦΕΚ-749/Δ/87) "Περί καθορισμού ειδικών όρων ως προς

τη δόμηση και διαμόρφωση των χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων.

(Γκαράζ,Πάρκινκ,Garage,Parking)

 

'Εχοντας υπόψη:

1) Τις διατάξεις του Αρθ-27 παρ.2 του ΓΟΚ/85 "Περί ΓΟΚ".

2) Τις διατάξεις της παρ.2β του Αρθ-1 και τις διατάξεις της

παρ.3 του Αρθ-3 του από ΠΔ/3-8-87 (ΦΕΚ-749/Δ/87) όπως

συμπληρώθηκε με τη διάταξη της παρ.2 του Αρθ-2 του από ΠΔ/25-4-89

(ΦΕΚ-253/Δ) "Περί καθορισμό ειδικών όρων ως προς τη δόμηση και

διαμόρφωση των χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων".

3) Τις διατάξεις του Αρθ-23 παρ.1 της Υπουργικής υπ'

αρ.Αποφ-3046/304/30-1/3-2-89 (ΦΕΚ-59/Δ/89) "Περί Κτιριοδομικού

Κανονισμού".

4) Την από 20-1-95 αίτηση κ. Δημ. Τσιλιμίγκα με

αρ.πρωτ.30415.

5) Την από 9-2-95 αίτηση κ. Κων/νου Χαρβαλάκη με

αρ.πρωτ.30953.

6) Την από 23-2-95 σχετική με το θέμα εισήγηση της καθ'ύλη

αρμόδιας Δ/νσης Οικοδομικών και Κτιριοδομικών Κανονισμών.

7) Την από Γνωμ/30-3-95 του Κεντρικού Συμβουλίου

Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος Συνεδρία 12 πράξη 65.

Αποφασίζουμε:

Κατά την εφαρμογή των παρ.2 και 3 του Αρθ-3 του ΠΔ/3-8-87

(ΦΕΚ-749/Δ/87) έχει υποχρεωτικά εφαρμογή και η παρ.1 του Αρθ-23

του Κτιριοδομικού Κανονισμού, σύμφωνα με την οποία είναι

υποχρεωτική η φύτευση κατά τα 2/3 του υποχρεωτικά ακάλυπτου

χώρου. Στο φυτεμένο αυτό χώρο δεν νοείται άλλη χρήση, ανεξάρτητα

από το είδος φύτευσης.

[charis_r]

να συμπληρωσω στο #232 οτι η οικοδομη εχει καμια 30αρια διαμερισματα, οποτε αν ειναι να παμε για συναινεση... κλαμα.

[nzerman]

Συνάδελφε Παύλε είπε κανείς ότι δεν είναι αυθαίρετη η κατάληψη του εδάφους; Το ερώτημα είναι αν ισχύει η απαγόρευση και πριν το Κτιριοδομικό Κανονισμόα από κάποια άλλη διάταξη.

 

να συμπληρωσω στο #232 οτι η οικοδομη εχει καμια 30αρια διαμερισματα, οποτε αν ειναι να παμε για συναινεση... κλαμα.

 

Καταρχήν είναι ξεκάθαρη περίπτωση στην οποία απαιτείται η συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών.

Αλλαγή χρήσης θα έχεις μόνο αν η επικρατούσα χρήση της οριζόντιας είναι διαφορετική σε σχέση με την άδεια.

Σωστά τα σχετικά με τον διάδρομο δεν είναι υπέρβαση δόμησης αλλά διαφορετική διαμερισμάτωση.

Πρέπει να γίνουν υποχρεωτικά δύο δηλώσεις.

Edited Οκτώβριος 18 , 2012 by nzerman

[charis_r]

Nezman ειναι στανταρ οτι χρειαζονται 2 δηλωσεις? Η μηπως υπαρχει και αλλος τροπος, πχ να κανει στο συμβολαιογραφο μια συνενωση και να παει μετα με 1 ενιαια ιδιοκτησια και να τακτοποιησει? (χρειαζεται ισως πρωτα 4014 για να το κανει αυτο?)

 

Για την συναινεση, που αμφιβαλλω αν θα μπει στον κοπο να παρει η αν θα μπορεσει ακομα και να ηθελε (30 και πλεον διαμερισματα στην πολυκατοικια και φανταστειτε ποσες συνιδιοκτησιες παιζουν), υπαρχει καποιο εντυπο που συμπληρωνει και υπογραφουν, απευθυνεται καπου? Απο οτι ειδα, δεν ειναι δικη μου δουλεια αλλα δικη του να μαζεψει τις υπογραφες. Και να ξεκαθαρισω κατι, αν δεν παρει τη συναινεση πολυ απλα ΔΕΝ γινεται τακτοποιηση με 4014 ετσι?

 

Για την επικρατουσα χρηση θα πρεπει να δω τα συμβολαια μιας και τωρα εχω μονο μια κατοψη στα χερια μου,εννοειται διαφορετικη απο την πραγματικοτητα.

[yian]

Χαιρετώ,

θα ήθελα μια βοήθεια για τους ορισμούς των "hall" και "προχωλ" κατά ΓΟΚ73.

 

Προσμετρούν στο ΣΔ και αποτελούν κοινόχρηστους χώρους μιας οικοδομής ή αποτελούν μέρη της οριζόντιας ιδιοκτησίας?

Ευχαριστώ εκ των προτέρων!

[Kapa]

Καταρχήν είναι ξεκάθαρη περίπτωση στην οποία απαιτείται η συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών.

Αλλαγή χρήσης θα έχεις μόνο αν η επικρατούσα χρήση του κτιρίου δεν είναι γραφεία ήτοι επιφάνεια μικρότερη 51% του οικοδομήματος.

Σωστά τα σχετικά με τον διάδρομο δεν είναι υπέρβαση δόμησης αλλά διαφορετική διαμερισμάτωση.

Πρέπει να γίνουν υποχρεωτικά δύο δηλώσεις.

 

Αν δεν κάνω λάθος, εφόσον η τακτοποίηση αναφέρεται σε συγκεκριμένη/ες οριζόντια/ες ιδιοκτησία/ες, η αλλαγή χρήσης εξετάζεται σε σχέση με την αρχική χρήση της ιδιοκτησίας και ΟΧΙ με του κτιρίου σαν σύνολο.

 

Κατά τ' άλλα συμφωνώ.....

 

Αναφέρω απλώς (χωρίς αυτό να σημαίνει προτροπή για κάτι τέτοιο) ότι παρά το γεγονός ότι ο νόμος ΣΑΦΕΣΤΑΤΑ απαιτεί ΜΙΑ δήλωση ανά ξεχωριστή ιδιοκτησία, έχουν εκφραστεί κάποιες απόψεις που κάνουν αποδεκτή τη ΜΙΑ δήλωση για κτίρια τα οποία έχουν μεν σύσταση αλλά ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη (Λεμπέση), πράγμα που αν ίσχυε φαντάζομαι ότι θα κάλυπτε (με την ίδια λογική) συνεχόμενες ιδιοκτησίες ίδιου ιδιοκτήτη.

[charis_r]

Καπα το ακουσα για τη Λεμπεση και αυτα που ειπε για 1 δηλωση. Το θεμα ειναι κατα ποσο μπορω να βασιστω στα "λεγομενα της Λεμπεση" και της οποιας Λεμπεση και να παρω την ευθυνη. Εγω υπογραφω και αρα εγω εχω την ευθυνη οχι η Λεμπεση.

Ναι και μενα λογικο μου φαινεται να εξεταζεται η αρχικη χρηση και οχι το κτιριο σαν συνολο. Αν και στη δικη μου περιπτωση ολο το κτιριο γραφεια ειναι.

Καλα κανουμε και ξεκαθαριζουμε καποια πραγματα, αλλα στη δικη μου περιπτωση, με 30 διαμερισματα στην οικοδομη, σαν να μην βλεπω φως στο τουνελ. Τι κανατε η τι θα κανατε σε παρομοια περιπτωση? Απλα δεν μπορειτε να το ρυθμισετε λογω αδυναμιας συναινεσης?βοηθατε τον ιδιοκτητη να μαζεψει υπογραφες απο ολους!? Του λεω να παει αλλου μπας και κανενας του κανει τη ρυθμιση χωρις να ψαξει συναινεσεις?

Edited Οκτώβριος 18 , 2012 by charis_r

[Kapa]

Καπα το ακουσα για τη Λεμπεση και αυτα που ειπε για 1 δηλωση. Το θεμα ειναι κατα ποσο μπορω να βασιστω στα "λεγομενα της Λεμπεση" και της οποιας Λεμπεση και να παρω την ευθυνη. Εγω υπογραφω και αρα εγω εχω την ευθυνη οχι η Λεμπεση.

Ναι και μενα λογικο μου φαινεται να εξεταζεται η αρχικη χρηση και οχι το κτιριο σαν συνολο. Αν και στη δικη μου περιπτωση ολο το κτιριο γραφεια ειναι.

Καλα κανουμε και ξεκαθαριζουμε καποια πραγματα, αλλα στη δικη μου περιπτωση, με 30 διαμερισματα στην οικοδομη, σαν να μην βλεπω φως στο τουνελ. Τι κανατε η τι θα κανατε σε παρομοια περιπτωση? Απλα δεν μπορειτε να το ρυθμισετε λογω αδυναμιας συναινεσης?βοηθατε τον ιδιοκτητη να μαζεψει υπογραφες απο ολους!? Του λεω να παει αλλου μπας και κανενας του κανει τη ρυθμιση χωρις να ψαξει συναινεσεις?

 

Για την Λεμπέση απλά το ανέφερα ότι υπάρχει ως άποψη.... κι εγώ ΔΕΝ θα το ακολουθούσα (ασχέτως αν το βρίσκω λογικό...που το βρίσκω)....

 

Για το θέμα της συναίνεσης τώρα....

 

Βασική ερώτηση δική μου.....

 

Στα σχέδια της εν ισχύ σύστασης..... το τμήμα του διαδρόμου που έχει ενσωματωθεί στις ιδιοκτησίες είναι πράγματι κοινόχρηστο ή φαίνεται ενσωματωμένο ??????

 

Γιατί ΑΝ το κοινόχρηστο (κατά τα σχέδια της αδείας) τμήμα του διαδρόμου, ΔΕΝ είναι κοινόχρηστο (κατά τα σχέδια της σύστασης), θεωρώ ότι ΔΕΝ απαιτείται συναίνεση διότι θεωρείται ΔΕΔΟΜΕΝΗ , όπως έχω υποστηρίξει και σε πολλές προηγούμενες συζητήσεις εδώ....