άρθρα 12-17 Συντελεστής Κάλυψης – Ακάλυπτοι χώροι

[yian]

Ισχύει το 60% του ΝΟΚ ως ευαγγέλιο και δέκα εντολές μαζί...Σχεδόν δογματικά.

[kan62]

NOK - άρθρο 1

 

4.     Όλα τα αριθμητικά μεγέθη που ορίζονται στις διατάξεις του παρόντος νόμου θεωρούνται ως τα ανώτατα επιτρεπόμενα.

5.  α) Οι ειδικές πολεοδομικές διατάξεις, με την επιφύλαξη της επόμενης παραγράφου, κατισχύουν των γενικών διατάξεων, που περιέχονται στον παρόντα νόμο.

β) Οι διατάξεις του παρόντος κατισχύουν των κανονιστικών πράξεων της Διοίκησης (όπως αποφάσεις Νομάρχη, πράξεις Δημοτικού Συμβουλίου κλπ.), με τις οποίες θεσπίζονται όροι δόμησης (όπως ύψος, ποσοστό κάλυψης, αριθμός ορόφων, θέση υπογείου κλπ.), εκτός από :

1) οποιουδήποτε είδους διατάγματα και

2) πράξεις, με τις οποίες θεσπίζονται ειδικές και εντοπισμένες ρυθμίσεις (όπως για διατηρητέα κτίρια, μνημεία, ειδικά κτίρια κλπ.).

Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής μπορεί να διαπιστώνεται η μη εφαρμογή των παραπάνω κανονιστικών πράξεων της διοίκησης.

[Pavlos33]

Ευχαριστώ συνάδελφοι. Καταλήγουμε λοιπόν ότι πρέπει να εφαρμοστεί το 60% ως ποσοστό κάλυψης και όχι το 70% που ορίζει το ΦΕΚ για το συγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο.

 

Η εγκύκλιος που παραθέτω ορίζει στο κεφάλαιο Δ

"Διευκρινίσεις επιπλέον των αναφερομένων στις προηγούμενες ενότητες 

1. Κάλυψη: Τα ήδη εγκεκριμένα διαγράμματα κάλυψης εξακολουθούν να ισχύουν".

Ποια εννοεί ως εγκεκριμένα διαγράμματα κάλυψης;

 

 

Εγκ-28271/2/13 (ΔΟΚΚ) Εγκ-2/13 

 

Εφαρμογή των παρ.4 και παρ.5 του Αρθ-1 του Ν-4067/12  (ΝΟΚ/12)

"Νέος Οικοδομικός Κανονισμός" (ΦΕΚ-79/Α/12)

Α. Γενικό Πεδίο Εφαρμογής

(Τα καθοριζόμενα από το ΝΟΚ αριθμητικά μεγέθη και συντελεστές είναι τα ανώτατα επιτρεπόμενα 

και κατά την αναθεώρηση, επέκταση ή έγκριση ρυμοτομικών σχεδίων ή τροποποίηση των όρων 

δόμησης περιοχής ή σε τμήμα της δεν γίνεται να καθορίζονται μεγαλύτερα απ' αυτά. Προεδρικά διατάγματα που καθορίζουν πολεοδομικά μεγέθη μικρότερα του ΝΟΚ εξακολουθούν να ισχύουν)

Β. Κανονιστικές πράξεις, που εκδόθηκαν από άλλα όργανα της διοίκησης

(Για την έγκριση όρων δόμησης απαιτείται έκδοση προεδρικού διατάγματος. Σχτικές με το θέμα αποφάσεις Νομαρχών, Περιφερειαρχών θα πρέπει εντός ευλόγου χρόνου να αντικατασταθούν από ΠΔ. Μέχρι τότε, αυτές εξακολουθούν και ισχύουν, εφόσον θεσπίζουν μικρότερα πολεοδομικά μεγέθη του ΝΟΚ)

Γ. Ειδικότερες περιπτώσεις

(- Αποφάσεις νομαρχών, περιφερειαρχών κλπ που θεσπίζουν μεγαλύτερα ή μικρότερα πολεοδομικά μεγέθη του ΝΟΚ για λογούς προστασίας του οικιστικού περιβάλλοντος συγκεκριμένης περιοχής ή της φυσιογνωμίας της, εξακολουθούν να ισχύουν, έως ότου εκδοθεί -όπου απαιτηθεί- απόφαση του ΥΠΕΚΑ περί μη εφαρμογής των.

- 'Οπου στις κείμενες διατάξεις προεβλέπετο η εφαρμογή του ΓΟΚ/85 εφαρμόζεται πλέον ο ΝΟΚ/12.

- Σε οικισμούς τα ειδικά περί οικισμών διατάγματα (ΒΔ/25-8-69, ΒΔ/3-4-70, ΠΔ/26-1-79, ΠΔ/8-2-80, ΠΔ/24-4-85 κλπ) κατισχύουν των διατάξεων του ΝΟΚ)

Δ. Διευκρινίσεις επιπλέον των αναφερομένων στις προηγούμενες ενότητες 

(Διευκρινίσεις για την κάλυψη, τον συντελεστή δόμησης και το ύψος κτιρίων / αριθμό ορόφων)

 

Με αφορμή ερωτήματα υπηρεσιών δόμησης και πολιτών διευκρινίζουμε τα εξής για τη γενικότερη αντιμετώπιση της εφαρμογής των διατάξεων του θέματος: 

Α. Γενικό Πεδίο Εφαρμογής. 

Κατά τη διάταξη της παρ.4 του Αρθ-1 του Ν-4067/12 προβλέπεται ότι όλα τα αριθμητικά μεγέθη που ορίζονται στις διατάξεις του Ν-4067/12 θεωρούνται ως τα ανώτατα επιτρεπόμενα. Καθορίζεται δηλαδή η σημασία των αριθμητικών μεγεθών και συντελεστών του ΝΟΚ, τα οποία θεσπίζονται ως ανώτατα επιτρεπτά όρια. Επομένως κατά την αναθεώρηση, επέκταση ή έγκριση ρυμοτομικών σχεδίων ή τροποποίηση των όρων δόμησης περιοχής ή σε τμήμα της, δεν μπορούν να καθορίζονται αριθμητικά μεγέθη (κάλυψη, ύψος κλπ) μεγαλύτερα από τα οριζόμενα στο Ν-4067/12. 

Πρόκειται, λοιπόν, για γενική ρύθμιση, η οποία κατισχύει των Διαταγμάτων που καθορίζουν πολεοδομικά μεγέθη μεγαλύτερα από τα οριζόμενα στο Ν-4067/12 , με την επιφύλαξη των αναφερομένων στην Ενότητα Γ της παρούσας. Επομένως όταν τα ΠΔ/τα ορίζουν πολεοδομικά μεγέθη μικρότερα από τα οριζόμενα στο Ν-4067/12 εξακολουθούν να ισχύουν. 

Β. Κανονιστικές πράξεις, που εκδόθηκαν από άλλα όργανα της διοίκησης. 

Σύμφωνα με πάγια νομολογία του ΣτΕ, οι κανονιστικές πράξεις πολεοδομικού περιεχομένου μπορούν να περιέχονται μόνο σε ΠΔ/τα ( ΣΤΕ-3661/05 Ολομ.). Επίσης κατά τη διάταξη του Αρθ-31 του Ν-3937/11 προκύπτει με σαφήνεια η υποχρέωση έκδοσης ΠΔ/των για την έγκριση όρων δόμησης. Βεβαίως μέχρι την καθιέρωση της νομολογίας του ΣτΕ και την ισχύ της σχετικής διάταξης πολλές ρυθμίσεις πολεοδομικού περιεχομένου και μάλιστα αυτές που θέσπιζαν όρους δόμησης, εκδίδονταν και από άλλα όργανα της Διοίκησης, πέραν του Προέδρου της Δημοκρατίας. 

Μετά τα ανωτέρω θα πρέπει εντός ευλόγου χρόνου να εκδοθούν προεδρικά διατάγματα και για τις περιοχές που το πολεοδομικό καθεστώς τους ρυθμίζεται από πράξεις άλλων οργάνων. 

Μέχρι την έκδοση των νέων σχετικών Προεδρικών Διαταγμάτων, εξακολουθούν κατ' οικονομία να εφαρμόζονται οι κανονιστικές πράξεις, εφόσον θεσπίζουν μικρότερα πολεοδομικά μεγέθη σε σχέση με τα οριζόμενα στο Ν-4067/12 . 

Γ. Ειδικότερες περιπτώσεις 

• Στις περιοχές όπου ισχύουν κανονιστικές πράξεις, που ορίζουν γενικές ή ειδικές πολεοδομικές διατάξεις, με τις οποίες έχουν θεσπισθεί πολεοδομικά μεγέθη διαφορετικά (μικρότερα ή μεγαλύτερα) από τα οριζόμενα στο ΝΟΚ , για ειδικούς λογούς προστασίας του οικιστικού περιβάλλοντος συγκεκριμένης περιοχής ή της φυσιογνωμίας της , (περιοχές φυσικού κάλλους, αρχαιολογικοί χώροι, ιστορικοί τόποι, παραδοσιακοί οικισμοί, παραδοσιακά τμήματα πόλεων, μνημεία, διατηρητέα κτίρια και ζώνες προστασίας τους, αεροδρόμια κλπ), καθώς δεν έρχονται σε αντίθεση με το ΝΟΚ, ο οποίος δεν ορίζει συγκεκριμένους όρους δόμησης ανά περιοχή, αλλά περιέχει γενικής εφαρμογής και πανελλήνιας εμβέλειας διατάξεις, εξακολουθούν να ισχύουν , μέχρις ότου και εάν εκδοθεί όπου απαιτηθεί , απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής της παρ.5β του Αρθ-1 , που να διαπιστώνει τη μη εφαρμογή τους. 

• Στις περιοχές όπου από τους όρους δόμησης προβλεπόταν η εφαρμογή του συνόλου ή μέρους των διατάξεων του εκάστοτε ισχύοντος Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού ( ΓΟΚ ), εφαρμόζεται πλέον ο Ν-4067/12 (πχ όταν προβλέπεται ύψος κατά ΓΟΚ , τότε εφαρμόζεται ο ΝΟΚ ). 

• Τα οριζόμενα στο Αρθ-109 (Όροι και περιορισμοί δόμησης των οικοπέδων εντός οικισμών με εγκεκριμένο σχέδιο) του ΠΔ/14-7-99 "Κώδικας Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας" (ΦΕΚ-580/Δ/99), κατισχύουν του Ν-4067/12 . 

• Στις περιοχές όπου κατόπιν οδηγιών και ερμηνειών της διοίκησης κρίθηκε ότι εφαρμόζονται τα πολεοδομικά μεγέθη του Ν-1577/85 (μεγαλύτερα των αριθμητικών μεγεθών των οριζομένων στα σχετικά ΠΔ/τα) εφαρμόζονται πλέον τα οριζόμενα στο Ν-4067/12 . 

Δ. Διευκρινίσεις επιπλέον των αναφερομένων στις προηγούμενες ενότητες 

1. Κάλυψη: Τα ήδη εγκεκριμένα διαγράμματα κάλυψης εξακολουθούν να ισχύουν. 

2. Συντελεστής Δόμησης: Κανονιστικές πράξεις, με τις οποίες καθορίστηκε αριθμητικά ο συντελεστής δόμησης εξακολουθούν να ισχύουν, δεδομένου ότι δεν αντίκεινται στα οριζόμενα με το Ν-4067/12 , ο οποίος δεν καθορίζει συντελεστές δόμησης. 

Σε περιοχές όπου με ΠΔ/τα και άλλες Κανονιστικές πράξεις καθορίστηκε έμμεσα ο συντελεστή δόμησης, διευκρινίζεται ότι για τον υπολογισμό του και μόνον , ως κάλυψη λαμβάνεται η κάλυψη που ίσχυε προ του Ν-4067/12 . 

3. Ύψος: Ειδικές διατάξεις, σχετικά με τα επιτρεπόμενα ύψη κτιρίων/αριθμό ορόφων για την προστασία: 

• αρχαιολογικών χώρων, 

• παραδοσιακών οικισμών, 

• ιστορικών τόπων, 

• έργων τέχνης, μνημείων, διατηρητέων κτιρίων, 

• αεροδρομίων ή παρόμοιων χρήσεων, ή 

• που καθορίζουν ύψος κτιρίων με απόλυτο υψόμετρο ή με ειδικά προσδιοριζόμενα επίπεδα ή ύψος κτιρίων, που η σεισμική επικινδυνότητα της περιοχής το επιβάλλει, κατισχύουν των διατάξεων του Ν-4067/12 .

 

ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ, ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ ΚΑΙ ΚΛΙΜΑΤΙΚΗΣ ΑΛΛΑΓΗΣ

          ΓΕΝΙΚΗ ΓΡΑΜΜΑΤΕΙΑ ΧΩΡΟΤΑΞΙΑΣ ΚΑΙ ΑΣΤΙΚΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ

          ΓΕΝΙΚΗ Δ/ΝΣΗ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ

          ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΟΚΚ

          Ταχ. Δ/νση: Μεσογείων και Τρικάλων 36, Αθήνα

[MARYKAL]

Υπολογισμός υποχρεωτικου ακαλυπτου σε σύσταση καθετου και φυτευση

Εντός σχεδίου ...2 συνιδιοκτήτες 50%...οικόπεδο 1000μ2 ….

1ο τμήμα 442μ2 δομημένο επί του προσώπου με πρασια 6.00μ

2ο τμήμα προς ανοικοδόμηση 442μ2

3ο τμήμα 116μ2 δίοδος προς το 2ο τμημα, στο βάθος του οικοπεδου.

ΕΡΩΤΗΜΑ

ΥΠΟΧΡΕΩΤΙΚΟΣ ακαλυπτος=442×75%=331,50 με

τα 116μ2 της διοδου δεν αφαιρούνται κατά 50% για τον κάθε συνιδιοκτητη, σαν υποχεωτικος ακαλυπτος?

331,50-(116/2)=331,50-58=273,50μ2?

Και όσον αφορά στην φύτευση, υπολογίζω τα ⅔ του 273,50μ2?

Ευχαριστώ εκ των προτερων

[jedi.Yannis]

Υποχρεωτικός ακάλυπτος 75%; Τι όρους δόμησης σας έχουν δώσει στην περιοχή;

Γνωρίζοντας ότι η δίοδος θα μείνει ακάλυπτει, σωστή είναι η λογική να μοιράσεις το δικαίωμα στην κάλυψη στα άλλα δύο κομμάτια.

Δεν είμαι σίγουρος όμως ότι χρειάζεται να υπολογίσεις την υποχρεωτική φύτευση, καθώς αυτή προκύπτει από τον υποχρεωτικό ακάλυπτο χώρο, ο οποίος προκύπτει από την έκταση του οικοπέδου, από τους ανά πάσα στιγμή τρέχοντες όρους δόμησης.

 

Σε συμβόλαιο έχει μόνο νόημα, νομίζω να μοιράσεις δόμηση, κάλυψη και ποσοστά επί του αρχικού οικοπέδου.

[MARYKAL]

Υπολογισμός υποχρεωτικου ακαλυπτου σε σύσταση καθετου και φυτευση

Εντός σχεδίου ...2 συνιδιοκτήτες 50%...οικόπεδο 1000μ2 ….

1ο τμήμα 442μ2 δομημένο επί του προσώπου με πρασια 6.00μ

2ο τμήμα προς ανοικοδόμηση 442μ2

3ο τμήμα 116μ2 δίοδος προς το 2ο τμημα, στο βάθος του οικοπεδου.

ΕΡΩΤΗΜΑ

ΥΠΟΧΡΕΩΤΙΚΟΣ ακαλυπτος=442×75%=331,50 με

τα 116μ2 της διοδου δεν αφαιρούνται κατά 50% για τον κάθε συνιδιοκτητη, σαν υποχεωτικος ακαλυπτος?

331,50-(116/2)=331,50-58=273,50μ2?

Και όσον αφορά στην φύτευση, υπολογίζω τα ⅔ του 273,50μ2?

Ευχαριστώ εκ των προτερων

ΚΑΜΜΙΑ ΑΠΑΝΤΗΣΗ ΣΥΝΑΔΕΛΦΟΙ;;;;

[ΚΑΝΑ]

μπορεί να παίζει το ρόλο της διόδου

αλλά αυτό δεν έχει καμιά σημασία 

Εσύ πρέπει κατά ΝΟΚ να υπολογίσεις όλα τα πολεοδομικά μεγέθη

βάσει του εμβαδού της προς ανοικοδόμηση καθέτου σου

[archthanos]

Οικόπεδο εντός σχεδίου 400μ2. 

Κάλυψη 40%

Υποχρεωτικές θέσεις στάθμευσης 2.

Αν έχω τις θέσεις στάθμευσης εκτός κτιρίου ή υπογείου (δεν κατασκευάζεται) μπορώ να χρησιμοποιήσω το Π.Δ. 3 - αρθ. 1 παρ. 2β ΦΕΚ 749Δ/ 10-8-87 και να έχω επιτρεπόμενη κάλυψη 400 x (0,40+0,10) = 200m2? Στη συνέχεια φυσικά για την φύτευση θα χρησιμοποιήσω τον ακάλυπτο που θα απομείνει αν αφαιρέσω από το εμβαδόν οικοπέδου την κάλυψη που έχει προκύψει με την προσαύξηση του 10%.

 

Σε πολλές περιπτώσεις το έχω κάνει και πέρασε κανονικά. Στην παρούσα περίπτωση με μπερδεύει λίγο το ότι έχω 2 θέσεις.

Τι λέτε?

[ΚΑΝΑ]

το ίδιο λέει και ο ΝΟΚ

[archthanos]

Δηλαδή θα έχω κάλυψη 200μ2, ακάλυπτο 200μ2 και υποχρεωτική φύτευση 2/3 x 200 = 133,33 ? 

Υπάρχει κάποιος περιορισμός επειδή έχω 2 θέσεις στάθμευσης? Αυτές θα τις μετρήσω στην κάλυψη, όπως λέει το 749Δ/87.

 

Πχ έστω ότι έχω ισόγεια κατοικία 170μ2 και υποχρεωτικές δύο θέσεις 2.5χ5.00 = 12.50μ2. Συνολικά δηλαδή 170+25=195μ2 κάλυψη.

Ο υποχρεωτικό ακάλυπτος είναι 200μ2 και εγώ έχω 400-195=205μ2, άρα ισχύει.

Η υποχρεωτική φύτευση πρέπει να είναι 133.33, άρα δεν πρέπει να καλύψω με άλλες κατασκευές περισσότερο από 205 - 133,33 = 71,66μ2.

 

Αυτό εφαρμόζω με μία θέση στάθμευσης. Στις δύο δεν έχω βρει κάποιον περιορισμό.