Απορίες για ενεργειακές μελέτες, επιθεωρήσεις και ΠΕΑ

[janus]

36 λεπτά πριν, *olga* said:

Επίσης να συμπληρώσω τώρα που ξαναδιάβασα την αρχική ερώτηση βλέπω ότι ο ιδιοκτήτης θέλει να το μισθώσει σαν κατοικία. Αν η χρήση του παλιού καταστήματος είναι τώρα  κατοικία τότε δεν μιλάμε πλέον για 2 χρήσεις. Βγαίνει κανονικά ένα ΠΕΑ σαν κατοικία. Εννοώ δεν μας πειράζει που από έξω φαίνεται μαγαζί. Έτσι όπως το περιγράφεις μάλλον παλιότερα υπήρχε το μαγαζί κ πλέον αποφάσισε να το κάνει κατοικία κ το ένωσε με την διπλανή κατοικία. Εμείς καταγράφουμε τη χρήση που βλέπουμε.

Συμφωνώ. Πρέπει να καταγραφεί η υφιστάμενη κατάσταση. Δεν υφίσταται σύμφωνα με τον ΚΕΝΑΚ κτιριακή μονάδα με 2 ή παραπάνω χρήσεις. Επίσης δεν μπορεί να παραβλεφθεί το γεγονός της εσωτερικής σύνδεσης των 2 χώρων. Συνεπώς η χρήση για την οποία πρόκειται να νοικιαστεί ο ενιαίος χώρος θα αποτελέσει και την τελική χρήση του, προς έκδοση, ΠΕΑ.

[nick_61]

On 14/10/2019 at 2:01 ΠΜ, maneni said:

θα ήθελα την άποψή σας σε μια περίπτωση που μου έτυχε.

Ισόγειο κτίσμα έχει ένα γωνιακό δωμάτιο που φαίνεται ως κατάστημα. Έχει βιτρίνα και ανεξάρτητες εισόδους και δικό του μετρητή ηλεκτρικού. Εσωτερικά όμως υπάρχουν 2 πόρτες που εποικοινωνούν με το υπόλοιπο (κατοικία).

Ο ιδιοκτήτης θέλει να να κάνει ένα μισθωτήριο και να το ενοικιάσει σαν ένα ενιαίο χώρο (κατοικία). Μπορώ να εκδώσω 1 ΠΕΑ (αγνοώντας τις ενδείξεις)? Ή εκδίδω 2 ΠΕΑ (κατοικία και κατάστημα) σε 2 διαφορετικές θερμικές ζώνες? Η εσωτερική επικοινωνία έχει κάποια σημασία?   

 

Επειδή :

1. Δεν υπάρχει χρήση : "κατάστημα και κατοικία" μαζί.

2. Δεν μπορεί να διαιρεθεί σε ζώνες γιατί δεν μπορεί να ισχυρισθεί κανείς ότι η μία χρήση είναι συμπληρωματική ή αναγκαία για την λειτουργία της άλλης, όπως πχ χώροι γραφείων σε κλινική. Το ακίνητο θα είναι ή κατάστημα ή κατοικία και εν προκειμένω κατοικία.

3. Υπάρχει εσωτερική επικοινωνία μεταξύ των δύο, άρα αποκλείω τα δύο ΠΕΑ.

4. Το ακίνητο θα ενοικιασθεί σαν ένας ενιαίος χώρος με χρήση κατοικία.

Γι' αυτό και με βάση τις παρ 2.1., 2.3 και 3.2 της ΤΟΤΕΕ-1/2017, θα πρότεινα την έκδοση ενός ΠΕΑ με 1 ζώνη (κατοικία), όπως θα είναι δηλαδή και στην πραγματικότητα.

[pirsogiannis]

15 ώρες πριν, pirsogiannis said:

Πελάτης έκανε τακτοποίηση αλλαγής χρήσης σε κατάστημα , με τον 4495/2017, γιατί στην οικοδομική άδεια ο χώρος προβλεπόταν να έχει χρήση αποθήκης. (Την τακτοποίηση την έκανε άλλος συνάδελφος). Τώρα θέλει να εκδόσει ΠΕΑ. Δεν έχει προχωρήσει όμως σε τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου που υπάρχει στο κτίριο, στην οποία ο χώρος αυτός περιγράφεται ως δύο χώροι διαχωρισμένοι (αποθήκη και κλιμακοστάσιο) που ανήκουν σε δύο διαφορετικούς ιδιοκτήτες. Στην πραγματικότητα το κατάστημα είναι και ήταν πάντα ενιαίο και είχε δύο συνιδιοκτήτες (αυτούς που στην σύσταση περιγράφονται να κατέχουν αποθήκη-κλιμακοστάσιο). Κοινώς η σύσταση είναι μια λοβιτούρα που κάνανε κατά τον χωρισμό του κτιρίου - είναι όλοι συγγενείς...Εκδίδεται ΠΕΑ? Με τον τίτλο του ιδιοκτήτη να περιγράφει ότι αυτός ο χώρος είναι αποθήκη - κλιμακοστάσιο... Δεν πρέπει οπωσδήποτε να διορθώσουν και την σύσταση?

Γι'αυτό υπάρχει κάποια άποψη?

[nick_61]

15 ώρες πριν, pirsogiannis said:

Πελάτης έκανε τακτοποίηση αλλαγής χρήσης σε κατάστημα , με τον 4495/2017, γιατί στην οικοδομική άδεια ο χώρος προβλεπόταν να έχει χρήση αποθήκης. (Την τακτοποίηση την έκανε άλλος συνάδελφος). Τώρα θέλει να εκδόσει ΠΕΑ. Δεν έχει προχωρήσει όμως σε τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου που υπάρχει στο κτίριο, στην οποία ο χώρος αυτός περιγράφεται ως δύο χώροι διαχωρισμένοι (αποθήκη και κλιμακοστάσιο) που ανήκουν σε δύο διαφορετικούς ιδιοκτήτες. Στην πραγματικότητα το κατάστημα είναι και ήταν πάντα ενιαίο και είχε δύο συνιδιοκτήτες (αυτούς που στην σύσταση περιγράφονται να κατέχουν αποθήκη-κλιμακοστάσιο). Κοινώς η σύσταση είναι μια λοβιτούρα που κάνανε κατά τον χωρισμό του κτιρίου - είναι όλοι συγγενείς...Εκδίδεται ΠΕΑ? Με τον τίτλο του ιδιοκτήτη να περιγράφει ότι αυτός ο χώρος είναι αποθήκη - κλιμακοστάσιο... Δεν πρέπει οπωσδήποτε να διορθώσουν και την σύσταση?

Τι βλέπει ο ε.ε. στην επιθεώρηση; Ένα ενιαίο χώρο με χρήση κατάστημα. Άρα εκδίδεις ΠΕΑ για κατάστημα.

Δεν εξαρτάται η έκδοση ΠΕΑ από το τι γράφουν τα συμβόλαια ή η Σ.Ο.Ι, ούτε καν η Ο.Α. Εκδίδεται ΠΕΑ και σε εξ ολοκλήρου αυθαίρετα  και σε ακίνητα χωρίς Σ.Ο.Ι και σε ακίνητα που δεν υπάρχουν καν συμβόλαια. 

[pirsogiannis]

Σε ευχαριστώ για την απάντηση. Από πού προκύπτει αυτό? Ρωτάω καλόπιστα.

Έστω ότι το εν λόγω δεν ήταν ΠΕΑ για μισθωτήριο αλλά για πώληση του ακινήτου. Και λαθεμένα ο συμβολαιογράφος ζητούσε την έκδοση πεα (πολλές φορές έχει συμβεί). Λέω λαθεμένα γιατί η χρήση με βάση την άδεια είναι αποθήκη, όπου από την νομοθεσία απαγορεύεται η έκδοση πεα. Μπαίνει ο εν.επ και βλέπει έναν χώρο κενό που του λένε ήταν και θα παραμείνει κατάστημα...Πώς τεκμαίρεται αυτό? Από μια άδεια στην οποία σου γράφει αποθήκη?ή από μια σύσταση που γράφει αποθήκη - κλιμακοστάσιο? Θα εξέδιδε ΠΕΑ ο εν.επ σε αυτή την περίπτωση?...

[dimitris GM]

 ομως, εχεις  προσκομισει  στην συμβολαιογραφο,  βεβαιωση τακτοποίησης αλλαγης χρησης απο αποθηκη σε κυριας χρησης.

αρα   απαιτειται ΠΕΑ

Για να εξαιρεθεί την υποχρέωσης έκδοσης μια αποθήκη θα πρέπει να πληρούνται όλα  τα παρακάτω:

• Ο χώρος θα πρέπει να είναι χαρακτηρισμένος στην άδεια σαν αποθήκη.
• Στην κάτοψη της πολεοδομίας να αναγράφεται η χρήση αποθήκη
• Οι τίτλοι ιδιοκτησίας του ακινήτου να γράφουν αποθήκη
• Δεν θα πρέπει να έχει γίνει αλλαγή χρήσης στο ακίνητο από αποθήκη σε χώρο κυρίας χρήσης

Αν πληρούνται όλα τα παραπάνω δεν απαιτείται η έκδοση ΠΕΑ στον συγκεκριμένο χώρο.

πηγή: BUILDINGCERT

 

 

Edited Οκτώβριος 15 , 2019 by dimitris GM

[pirsogiannis]

Σε ευχαριστώ πολύ Δημήτρη,  +1. Σου είναι εύκολο να μου δείξεις την ακριβή παραπομπή γιατί μου διαφεύγει?

Edited Οκτώβριος 15 , 2019 by pirsogiannis

[dimitris GM]

https://www.michanikos.gr/forums/topic/45737-πεα-σε-αποθήκη/

 

[maneni]

4 ώρες πριν, *olga* said:

Πολύ σωστά όλα αυτά που λέτε αλλά αφορούν διαφορετικές κτιριακές μονάδες. ....έχει μία κτιριακή μονάδα με 2 χρήσεις.  Εφόσον υπάρχει εσωτερική επικοινωνία του καταστήματος με την κατοικία δεν μπορεί να παραβλεφθεί κατά τη γνώμη μου. Στο ΠΕΑ καταγράφουμε την υφιστάμενη κατάσταση.................

''Για μέρος κτιριακής μονάδας (όπως για παράδειγμα επαγγελματικό χώρο εντός κτιριακής μονάδας ή δωμάτιο κατοικίας) δεν εκδίδεται ΠΕΑ, καθώς το μικρότερο τμήμα κτιρίου για το οποίο μπορεί να εκδοθεί ΠΕΑ είναι η κτιριακή μονάδα.΄΄

 

4 ώρες πριν, *olga* said:

........ ο ιδιοκτήτης θέλει να το μισθώσει σαν κατοικία. ........ Έτσι όπως το περιγράφεις μάλλον παλιότερα υπήρχε το μαγαζί κ πλέον αποφάσισε να το κάνει κατοικία κ το ένωσε με την διπλανή κατοικία. Εμείς καταγράφουμε τη χρήση που βλέπουμε.

Οι πόρτες δεν νομίζω να δημιουργήθηκαν τώρα. Η μία μάλιστα είναι σφραγισμένη. άρα υπήρχαν εξάρχής ή εν πάση περιπτώση κατά τη λειτουργαία του καταστήματος.

3 ώρες πριν, janus said:

............Επίσης δεν μπορεί να παραβλεφθεί το γεγονός της εσωτερικής σύνδεσης των 2 χώρων. Συνεπώς η χρήση για την οποία πρόκειται να νοικιαστεί ο ενιαίος χώρος θα αποτελέσει και την τελική χρήση του, προς έκδοση, ΠΕΑ.

 

3 ώρες πριν, nick_61 said:

...........3. Υπάρχει εσωτερική επικοινωνία μεταξύ των δύο, άρα αποκλείω τα δύο ΠΕΑ.

4. Το ακίνητο θα ενοικιασθεί σαν ένας ενιαίος χώρος με χρήση κατοικία..........

Σύμφωνα με τις οδηγίες δεν μας ενδιαφέρει τι δηλώνεται στην άδεια ή ποια έιναι η πρόθεση του κάθε ιδιοκτήτη. Εμείς καταγράφουμε την υφιστάμενη κατάσταση.

Άρα η διαφωνία έγκειται στα αν το κατάστημα μπορεί να χαρακτηρισθεί ως κτιριακή μονάδα ή όχι. ΜΑς προβληατίζουν οι εσωτερικές πόρτες. Εφόσον στην ΟΑ υπάρχει ο διαχωρισμός ως κατάτημα και κατοικία, δεν είναι ποιο σωστό να θεωρήσουμε τις πόρτες αυθαιρεσία η οποία όμως δεν εξαλείφει το γεγονός ότι έχουμε 2 διακριτές κτιριακές μονάδες/χρήσεις?

[nick_61]

4 ώρες πριν, pirsogiannis said:

Σε ευχαριστώ για την απάντηση. Από πού προκύπτει αυτό? Ρωτάω καλόπιστα.

Έστω ότι το εν λόγω δεν ήταν ΠΕΑ για μισθωτήριο αλλά για πώληση του ακινήτου. Και λαθεμένα ο συμβολαιογράφος ζητούσε την έκδοση πεα (πολλές φορές έχει συμβεί). Λέω λαθεμένα γιατί η χρήση με βάση την άδεια είναι αποθήκη, όπου από την νομοθεσία απαγορεύεται η έκδοση πεα. Μπαίνει ο εν.επ και βλέπει έναν χώρο κενό που του λένε ήταν και θα παραμείνει κατάστημα...Πώς τεκμαίρεται αυτό? Από μια άδεια στην οποία σου γράφει αποθήκη?ή από μια σύσταση που γράφει αποθήκη - κλιμακοστάσιο? Θα εξέδιδε ΠΕΑ ο εν.επ σε αυτή την περίπτωση?...

Προφανώς όπως σου απάντησε πολύ εύστοχα και ο dimitris GM, έχεις ήδη στα χέρια σου μια τακτοποίηση αλλαγής χρήσης από αποθήκη σε κατάστημα.

Αλλά και να μην την είχες, πάλι θα μπορούσες να εκδόσεις ΠΕΑ. Και εξηγούμαι :

Στο αρχικό σου ερώτημα προφανώς θέλεις το ΠΕΑ γιατί έχεις μια ενοικίαση καταστήματος (αν ήταν για ενοικίαση αποθήκης δεν θα σου ζητούσε ΠΕΑ). Άρα έχεις "εξασφαλισμένη" την χρήση και η αυτοψία σου δεν σου δημιουργεί αμφιβολίες περί τούτου (π.χ. δεν βλέπεις ένα συνεργείο, μια βιοτεχνία ή κάτι άλλο).

Σε αυτό που ρωτάς τώρα δεν έχεις "εξασφαλισμένη" την χρήση, οπότε το μόνο στοιχείο που έχεις είναι η οικοδομική άδεια. Σ'αυτή την περίπτωση ισχύουν όσα σου ανέφερε και ο dimitris GM. Θα ακολουθήσεις αυτό που λέει η Ο.Α. και δεν εκδίδεις ΠΕΑ και ας λέει ότι θέλει ο συμβολαιογράφος.

 

3 ώρες πριν, maneni said:

Άρα η διαφωνία έγκειται στα αν το κατάστημα μπορεί να χαρακτηρισθεί ως κτιριακή μονάδα ή όχι. ΜΑς προβληατίζουν οι εσωτερικές πόρτες. Εφόσον στην ΟΑ υπάρχει ο διαχωρισμός ως κατάτημα και κατοικία, δεν είναι ποιο σωστό να θεωρήσουμε τις πόρτες αυθαιρεσία η οποία όμως δεν εξαλείφει το γεγονός ότι έχουμε 2 διακριτές κτιριακές μονάδες/χρήσεις?

Η ύπαρξη της εσωτερικής επικοινωνίας μεταξύ των δύο χώρων είναι υπαρκτή, αλλάζει τα δεδομένα και δεν μας ενδιαφέρει αν είναι αυθαιρεσία ή όχι (βγάλε και καμία φωτογραφία γα να είσαι καλυμμένος). 

Edited Οκτώβριος 15 , 2019 by nick_61