Δόμηση και κάλυψη σε αυτοτελείς και ανεξάρτητες κάθετες ιδιοκτησίες.

[dimitris82]

Σε οικόπεδο 1000μ2 (άρτιο και οικοδομήσιμο) δημιουργήθηκαν 3 αυτοτελείς και ανεξάρτητες κάθετες ιδιοκτησίες (μεζονέτες) με συγκεκριμένα ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του κοινού οικοπέδου.Οι υποχρεωτικές θέσεις στάθμευσης βάση αδείας είναι 2.Η δόμηση είναι εξαντλημένη, κάλυψη υπάρχει. Κάθε κτίριο έχει τον δικό του χώρο αποκλειστικής χρήσης και υπάρχουν και κοινόχρηστοι χώροι.Ο ένας απο τους τρεις ιδιοκτήτες θέλει να βγάλει οικοδομική άδεια για στέγαστρο-θέση στάθμευσης ανοικτό σε όλες τις πλευρές.Ο δεύτερος συνιδιοκτήτης δεν θέλει να τον αφήσει.

Στις συμβολαιογραφικές πράξεις αναφέρονται τα εξής: 1)σε περίπτωση αύξησης του ΣΔ ή μεταφοράς ΣΔ η πρόσθετη δόμηση κατανέμεται μεταξύ των συνιδιοκτητών κατ' αναλογία των ποσοστών με συγκεκριμένο τρόπο( πρώτα μετατρέπονται οι ημιυπαιθριοι κτλ κτλ κτλ...).Για την κάλυψη δεν αναφέρει κάτι. 2)Στους χώρους αποκλειστικής χρήσης, εκτός από τις προβλεπόμενες στο διάγραμμα κάλυψης θέσεις στάθμευσης, θα μπορεί να δημιουργηθεί άλλη μια θέση στάθμευσης για κάθε κατοικία.(Τον πληθυντικό τον χρησιμοποιεί επειδή η μία κάθετη ιδιοκτησία έχει χωριστεί σε δύο οριζόντιες).

Ερώτηση 1) Γενικά σε μια οικοδομική άδεια όταν λέμε υποχρεωτικές θέσεις στάθμευσης εννοούμε ανοικτές?Τον όρο θέση στάθμευσης τον χρησιμοποιεί μετά και ο συμβολαιογράφος ως δικαίωμα του κάθε συνιδιοκτήτη να έχει μία στην ιδιοκτησία του.

Ερώτηση 2)Το θέμα της κάλυψης που δεν αναφέρεται στις συμβολαιογραφικές πράξεις. Η λογική λέει οτι ο κάθε συνιδιοκτήτης βάση ποσοστού συνιδιοκτησίας έχει κάλυψη και μπορεί να την χειριστεί όπως αυτός θέλει.

Συνοπτικά, βάση ΓΟΚ είμαι καλυμένος να βγάλω την οικοδομική άδεια στον ένα συνιδιοκτήτη.Τα συμβόλαια για την περίπτωση αναφέρουν τα παραπάνω. Μπορεί ο συνιδιοκτήτης νο2 να σταματήσει τον πελάτη μου (λόγω του ότι δεν αναφέρει κάτι για κάλυψη ούτε για στέγαστρο-θέση στάθμευσης στα συμβόλαια) είτε σε φάση αδειας είτε σε φάση κατασκευής, μιας και το οικόπεδο είναι κοινόκτητο?

Edited Απρίλιος 13 , 2012 by myri

[dimitris GM]

οι ΘΣΑ του 960/ 1221 ειναι οι ελαχιστες απαιτουμενες προς εκδοση ΟΑ.

 

α] μπορει να ειναι στο υπογειο και να εχουν και ποσοστα και να αποτελουν οριζοντιες ιδιοκτησιες και να μεταβιβαζονται ελευθερα.

β] να ειναι στην πυλωτη- ειτε ανοιχτες είτε κλειστες- και να δοθουν σε αποκλειστικη χρηση για διαμερισματα της οικοδομης.

[να μην ανοιξουμε εδω την συζητηση αν οι κλειστες μπορουν να εχουν ποσοστα.....]

Λες,

Εχεις ενα οικοπεδο, συστηθηκε καθετη του νδ 1024 κλπκλπ.και εγινε τρια 'τμηματα"

 

στις καθετες που περιγραφεις προφανως υπαρχει κοινοχρηστος διαδρομος που οδηγει σε καθε μία......

Εντος της καθε καθετης ο καθε ιδιοκτητης μπορει να κανει οποιαδηποτε χρηση θελει- εκτος αν απαγορευεται ρητα απο το συμβολαιο..ή τον κανονισμο .ή αν προσβαλλει δικαιωματα των υπόλοιπων...

[πχ απαγορευση φυτευσης μεγαλου υψους δενδρων...]

Επισης μπορει να σταθμευει το ΙΧΕ ή το μηχανακι του γιου ή ή ή.

Δλδ ο ιδιοκτητης της Α΄ καθετης, δεν χρειαζεται ειδικη αδεια απο τους γειτονες για το πώς θα χρησιμοποιεί τον δικο του χωρο.....

 

Αυτο το στεγαστρο που θελεις να κανεις, μπορει να γινει με εκδοση ΟΑ.?

 

Αν ναι, εσυ θα υποβαλεις ολα τα χαρτια σου [ συμβολαιο τοπογραφικο συστασης καθετης κλπ] για να λαβεις ΟΑ.

και ο γειτων θα καταθεσει τις ενστασεις του.....ωστε τελικα τα δικαστηρια θα επιλυσουν καθε διαφωνια...

[myri]

Σε οικόπεδο 1000μ2 (άρτιο και οικοδομήσιμο) δημιουργήθηκαν 3 αυτοτελείς και ανεξάρτητες κάθετες ιδιοκτησίες (μεζονέτες) με συγκεκριμένα ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του κοινού οικοπέδου.Οι υποχρεωτικές θέσεις στάθμευσης βάση αδείας είναι 2.

Κακώς, οι υποχρεωτικές θέσεις στάθμευση είναι 3, όσες και οι ιδιοκτησίες.

Αν είχε εκδοθεί σωστά η άδεια σήμερα δεν θα είχατε προβλήματα.

[dimitris82]

Ευχαριστώ πολύ για τις άμεσες απαντήσεις σας.Εν τέλει εφόσον υπάρχει επιτρεπόμενη κάλυψη και δεν γίνεται καμία αναφορά γι' αυτή ούτε δίνεται κάποια κατεύθυνση στα συμβόλαια, το θεωρώ μάλλον υπέρ της βούλησης του πελάτη μου.Οπότε θα προχωρήσω σε έκδοση οικοδομικής άδειας για το στέγαστρο.Έχω όμως άλλα δυο πράγματα λίγο θολά στο μυαλό μου...

1)Καταρχήν χρειάζεται να είναι όλα νόμιμα στην κάθετη ιδιοκτησία του πελάτη μου?Υπάρχει κάποιο σημείο στην άδεια προσθήκης υποστέγου που άν κάτι είναι αυθαίρετο στο υπάρχον κτίσμα εκτίθεται ο μηχανικός?Κ επιπλέον...Άν υπάρχει αυθαιρεσία στις κατοικίες των άλλων ιδιοκτητών που υποτίθεται ανήκουν στο ίδιο ενιαίο οικόπεδο των 1000m2 πάλι πατήσαμε μπανανόφλουδα?

2)Η οικοδομική άδεια του μεταλλικού στεγάστρου με ξεχωριστές μεταλλικές κολώνες δίπλα στο υπάρχον κτίριο θα είναι άδεια νέου κτίσματος ή προσθήκης στο υπάρχον?Το ΙΚΑ θα υπολογίζεται με την περίπτωση του στεγασμένου ισόγειου χώρου?

[tzankan]

Αγαπητοί Συνάδελφοι,

 

Σε υφιστάμενη μονοκατοικία που κάνω σύσταση οριζόντιας ιδιοκτισίας, υπάρχει στο μπαλκόνι μιας εκ των ιδιοκτησιών βοηθητική σκάλα που οδηγεί στο δώμα, κλειστή από 3 πλευρές.

(βλ. επισυναπτόμενο σχέδιο)

 

1. Μετράει στην δόμηση και άρα την μετράω στα τετραγωνικά της οριζόντιας ιδιοκτησίας;
2. Μετράει στην δόμηση αλλά μπορώ να μην τη μετρήσω στα τετραγωνικά της ιδιοκτησίας (δεν μπορεί να πάει στα κοινόχρηστα διότι δεν έχει κοινόχρηστη πρόσβαση)
3. Δεν μετράει στη δόμηση, και άρα δεν μπαίνει ούτε στην ιδιοκτησία;

Στην κάλυψη μετρά έτσι κι αλλιώς διότι κάτω από τον εξώστη έχει κλειστό χώρο.

 

Βασικά η ερώτηση είναι εάν πρέπει τα τετραγωνικά της Δόμησης μπορούν να είναι διαφορετικά από τα τετραγωνικά της Οριζ. Ιδιοκτησίας... καθώς με τον Οικοδομικό Κανονισμό δύνανται να προσμετρηθούν στην Δόμηση και χώροι που είναι εξωτερικοί και δεν ανήκουν σε χώρους κατοικίας/ών.

 

Ευχαριστώ.

 

Edited Δεκέμβριος 9 , 2013 by tzankan

[Manolis gon]

Αυτό το κτίσμα έχει οικοδομική άδεια? Αν εχει , σε αυτη φαίνεται η σκάλα που λες και την έχουν μετρήσει στη δόμηση? Καταρχήν ερωτήσεις για την εξακρίβωση της νομιμότητας.

Στις οριζόντιες ιδιοκτησίες μετράμε τους χώρους που περικλείουν την αυτοτελή και λειτουργικά ανεξάρτητη κατοικία.Η συγκεκριμένη σκάλα δεν μετράει στα μ2 της κατοικίας αλλά θα αναφερθεί στην περιγραφή όπως οι εξώστες και οι Ημ Χώροι.

[tzankan]

Αυτό το κτίσμα έχει οικοδομική άδεια? Αν εχει , σε αυτη φαίνεται η σκάλα που λες και την έχουν μετρήσει στη δόμηση? Καταρχήν ερωτήσεις για την εξακρίβωση της νομιμότητας.

Στις οριζόντιες ιδιοκτησίες μετράμε τους χώρους που περικλείουν την αυτοτελή και λειτουργικά ανεξάρτητη κατοικία.Η συγκεκριμένη σκάλα δεν μετράει στα μ2 της κατοικίας αλλά θα αναφερθεί στην περιγραφή όπως οι εξώστες και οι Ημ Χώροι.

Έχει, αλλά στην άδεια για κάποιο λόγο μετράει όλον τον εξώστη στη δόμηση κανονικά (!).  Στην νομιμοποίηση που προηγήθηκε της σύστασης (προ ημερών) έδειξα κανονικά στα σχέδια τον ημιυπαίθριο χώρο και την σκάλα την λογίζω στην δόμηση.  (δεν είναι ημιυπαίθριος, είναι λιγότερο από 1.20, και είναι η μοναδική πρόσβαση στο δώμα).

Άρα δεν την μετράω πουθενά.... ούτε στα κοινόχρηστα λες.... χμ....

Βασικά είναι γενικότερη η ερώτηση.... έστω ότι είχες ένα φωτοαγωγό μικρό, που μετρούσε στη δόμηση..... και στον οποίο εφάπτονται 2 η περισσότερα διαμερίσματα.... τον αφαιρώ τελείως από όλα;  Και άρα τα συνολικά μ² της δόμησης θα είναι περισσότερα από τα συνολικά αθριζόμενα εμβαδά των διαμερισμάτων;

Edited Δεκέμβριος 11 , 2013 by tzankan

[Manolis gon]

Οσον αφορά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών υπάρχουν πολλά τμήματα του κτίσματος που ενώ έχουν μετρήσει στη δόμηση ή στην κάλυψη δε μετράνε στα μ2 των ιδιοκτησιών.Αυτοί οι χώροι είναι συνήθως οι κοινόχρηστοι και οι κοινόκτητοι χώροι (κλιμακοστάσια, φωταγωγοί, λεβητοστάσια, κλπ.με αποτέλεσμα ΠΑΝΤΑ τα μ2 της δόμησης να είναι μεγαλύτερα από  το άθροισμα των μ2 των διαμερισμάτων.

Edited Δεκέμβριος 11 , 2013 by Manolis gon

[danaikaterina]

Σε οικόπεδο στο οποίο έχει γίνει σύσταση και υπάρχουν 2 κάθετες ιδιοκτησίες.

Στην περίπτωση που θέλω να βγάλω άδεια για την 1 κάθετη, δείχνω στο τοπογραφικό όλο το οικόπεδο με τις υφιστάμενες κατασκευές (αν υπάρχουν) και υπολογίζω την επιτρεπόμενη δόμηση με βάση τα ποσοστά της ιδιοκτησίας 1 και χτίζω στο τμήμα 1.

 

Η ερώτηση είναι:

Μπορώ αν θέλω να βγάλω άδεια στο σύνολο του οικοπέδου?

Και αν ναι, ο υπολογισμός της δόμησης και λοιπά θα γίνει στο σύνολο του ακινήτου ή για την κάθε ιδιοκτησία χωριστά?

Πρέπει να έχω ανεξάρτητα κτίσματα σε κάθε ιδιοκτησία ή μπορώ να χτίσω πχ πάνω στο όριο των κάθετων?

Πρέπει να σεβαστώ και πάλι τα ποσοστά ιδιοκτησίας η μπορώ πχ εφόσον η άδεια εκδίδεται στο σύνολο να χτίσω μόνο στο ένα τμήμα υπερβαίνοντας τη δόμηση που αναλογεί στο ποσοστό της αλλά όχι τη συνολική του ακινήτου?

Πρέπει υποχρεωτικα να γίνει τροποποίηση της σύστασης και αν ναι σε ποια φάση? (να δώσω ας πούμε μεγαλύτερο ποσοστό στη μία χωρίς όμως να αλλάξω τα τετραγωνικά της ή πρέπει απαραιτήτως το ποσοστό ιδιοκτησίας μου να είναι ανάλογο των τετραγωνικών?)

Προφανώς υπάρχει συναίνεση των 2 ιδιοκτητών για όλα

[dimitris GM]

- δυο ιδιοκτητες=2  αδειες

 

- οι οροι δομησης -ανα καθετη- υπολογιζονται με βαση τα οσα εχουν συμφωνηθει στο συμβολαιο συστασης

[το οποιο υποχρεωτικα ελεγχει η ΥΔΟΜ]

 

"αν υπαρχουν" κτισματα  ερευνωνται ανα καθετη..."αν υπαρχουν"  αυθαιρεσιες ομοιως ανα καθετη

 

Για το αν  σημερα  συμφωνουν και σε τι ακριβως συμφωνουν [και για ποιον λογο]

καλυτερα να το ξαναδουμε πιο αναλυτικα...

Edited Νοέμβριος 18 , 2016 by dimitris GM