Μεζονέττα στην Ανάβυσσο μισο-αυθαίρετη: θεματα (Παλαιότητα / Τ.Ζωνης κ.α.)

[alexandergreek]

Συνάδελφοι, αντιμετωπίζω ένα θέμα αρκετά περίπλοκο και θα ηθελα να ζητησω τη βοήθειά σας.

 

Εχω αναλάβει την τακτοποίηση αυθαιρετης μεζονέττας, οικοδομικής άδειας 1993, αποπεράτωσης σκελετού 1995, μερικής αποπεράτωσης 2004 (Ισόγειο + α' όροφος), τελικής αποπεράτωσης 2007 (υπόγειο). Η μεζονέττα ειναι εκτός σχεδίου, και στο αδιαίρετο οικόπεδο υπάρχουν άλλες 4 μεζονέττες άλλων ιδιοκτητών.

 

Στο οικόπεδο έχει γίνει κατάτμηση. Η οικ.άδεια προβλέπει για το προς τακτοποίηση κτίσμα, Κύριους Χώρους 41 τμ, και μόνο στον α' όροφο. Στην πράξη έχουν γίνει τα ακόλουθα:

Ετος αποπεράτωσης Φέροντος Οργανισμού: 1995.

Υπόγειο: Νόμιμα: 41 τμ αποθήκη. Πραγματικά: Το Υπόγειο έχει γίνει Ισόγειο, με 150 τμ Κύριους Χώρους (άρα: 41 τμ. Αλλαγή Χρήσης, 109 τμ Υπέρβαση Δόμησης). Έτος Αποπεράτωσης: 2007

Ισόγειο: Νόμιμα 41 τμ. garage. Πραγματικά: Το Ισόγειο έχει γίνει Α' όροφος, με 95 τμ Κύριους Χώρους (άρα: 41 τμ. Αλλαγή Χρήσης, 54 τμ Υπέρβαση Δόμησης). Έτος Αποπεράτωσης: 2004

Α' όροφος: Νόμιμα 41 τμ. Κ.Χώροι. Πραγματικά: Ο Α' όροφος έχει γίνει Β' όροφος, με 95 τμ Κύριους Χώρους (άρα: 41 τμ. Νόμιμα, 54 τμ Υπέρβαση Δόμησης). Έτος Αποπεράτωσης: 2004

 

Ερωτήματα:

1. ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑΣ: Για τον υπολογισμό της Παλαιότητας, ισχύει η ημερομηνία ολοκλήρωσης του Φέροντος Οργανισμού ή η (νεότερη) πραγματική αποπεράτωση κάθε ορόφου; Έχουμε κάποια επίσημη παραπομπή π.χ. αποφαση ΥΠΕΚΑ; Εαν ισχύει αυτό (Φέρων Οργανισμός), τότε το πρόστιμο πέφτει σημαντικά αφού είναι του 1995.

 

2. ΠΟΣΟΣΤΟ ΥΠΕΡΒΑΣΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ: όταν περνάω τις παραβάσεις στα Φύλλα του tee, π.χ. υπέρβαση Δόμησης, και με ρωτάει αν ειναι παραπάνω απο το 100% της επιτρεπόμενης δόμησης, εννοεί επί των νομίμων 41 τμ της αδείας της μεζονέττας, ή επί των 200 τμ του αρχικού οικοπέδου; Εδώ οι αυξητικοί συντελεστές είναι πολύ μεγάλοι!!! Διότι έχω συνολικά 217 τμ υπερβάσεων δόμησης, οπότε είναι το 529% επί του 41 τμ (!!!) αλλά μόνο το 108% επί του 200 τμ (νόμιμοι Κ.Χώροι του 4στρεμματικού αγροτεμαχίου). Τα ίδια ερωτήματα ισχύουν και για την κάλυψη.

 

3. ΝΟΜΙΜΟ ΥΨΟΣ: Σε όλα τα Φύλλα του tee, βάζω υπέρβαση νομιμου ύψους; Δηλαδή καθεμία απο τις επιμέρους υπερβάσεις των ορόφων, με δεδομένη την ανύψωση του υπογείου, επιβαρύνεται με την υπέρβαση του νομιμου ύψους, ή μόνο ο Β όροφος;

 

4. ΤΙΜΗ ΖΩΝΗΣ: Ο λογαριασμός της ΔΕΗ αναφέρει Τ.Ζωνης 1070 €/τμ, που ειναι πολυ για Εκτός Σχεδίου περιοχή. Ισχύει το περί ελάχιστης τιμής Περιφέρειας (600 €/τμ) στην περίπτωσή μου;

 

Ευχαριστω πολυ

Edited Απρίλιος 18 , 2012 by alexandergreek

[sagiasd]

Εφόσον ο φ.ο έχει τελειώσει πριν το 03, δηλ. βρεις μια α/φ που να φαίνεται όλη η σημερινή ταράτσα, μπορείς να θεωρήσεις την παλαιότητα προ του 03 για όλες τις κατασκευές - αλλαγές χρήσεις.

 

Οι συντ επί των συνολικών του γηπέδου.

 

Η υπέρβαση ύψους μία φορά στο υπόγειο.

 

Δεν υπάρχει ΤΖ για εκτός σχεδίου. Για αυτές τις περιοχές η ΔΕΗ βάζει ότι να ναι. Το 1070 το ενδεικνύει. Όλες οι ΤΖ είναι ανά 50€. Για την Ανάβυσσο νομίζω ναι, πηγαίνεις με τα 600.

 

Για το νόμιμο τμήμα της αποθήκης και του ισογείου δεν χρειάζεται συντ Αλλαγής χρήσης, μόνο ΥΔ. Επίσης αν το υπόγειο είναι τελείως ισόγειο, δε μπορείς να χρησιμοποιήσεις το συντ Βοηθητικού χώρου.

[alexandergreek]

Ευχαριστώ πολύ φίλε sagiasd. (το nick σου, μου θυμίζει ένα καθηγητή μας στο ΤΑΤΜ)

Συνεπώς η απάντησή σου είναι:

1. ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑΣ:

Θεωρείται το έτος 1995 (ολοκληρωση Φ.Ο) για το ΣΥΝΟΛΟ της οικοδομής (ασχέτως εάν αποπερατώθηκε τμηματικά) και όχι το 2004 (περιπου) που έπεσε η κεραμοσκεπή, ή όποτε ολοκληρώθηκαν τα διάφορα τμήματα (2004/2007). Το 1995 ειναι εγκυρο για τον υπολογισμό παλαιότητας, παρα το γεγονός ότι ο πελάτης δήλωνε την πρόοδο του έργου στην πολεοδομία και ανησυχεί ότι με μια διασταύρωση θα τον "σταυρώσουν";

2. ΠΟΣΟΣΤΟ ΥΠΕΡΒΑΣΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ

Υπολογίζεται επί των 200 νομιμων τμ του συνολικού οικοπέδου, και όχι επί των 41 νομιμων τμ της μεζονέττας. Συνεπώς έχουνε πολύ χαμηλότερα πρόστιμα, διότι άλλο ~100% και άλλο +200% υπερβάσεις!

3. ΝΟΜΙΜΟ ΥΨΟΣ: Η υπέρβαση ύψους μπαίνει μια φορά μόνο, στο Υπόγειο. Σε όλους τους άλλους ορόφους, δε μπαίνει (γιατι άραγε; δεν ψηλώνουν κι αυτοι

4. ΤΙΜΗ ΖΩΝΗΣ: Αν δεν υπάρχει καθορισμένη απο τη ΔΟΥ Τιμη Ζωνης στη συγκεκριμενη περιοχή, τότε ισχύει η ελάχιστη της Περιφέρειας ήτοι 600 €/τμ.

 

ΕΠΙΣΗΣ: για το νόμιμο τμήμα της Αποθηκης και του garage, δε χρειάζεται αλλαγη χρήσης, αλλά μπαίνουν όλα τα τμ στην Υπέρβαση Δόμησης. (αν και μου φαίνεται καπως παράλογο αυτο).

 

Ελπίζω να σε κατάλαβα σωστα,φίλε μου.

[sagiasd]

Δεν έχω συγγένεια.

 

1. Το ζήτημα δεν είναι απόλυτα ξεκάθαρο από το νόμο. Σκέφτομαι όμως ότι ισχύουν τα εξής: α) για αυθαίρετες κατασκευές αρκεί να έχει κατασκευαστεί ο Φ.Ο μέχρι την 28/7/2011, β) στα δηλωμένα μπορούν να εκτελεστούν εργασίες αποπεράτωσης. Από αυτά καταλαβαίνω ότι το βασικό είναι ο Φ.Ο και όχι αν έχεις πλακάκια και κουφώματα. Ακόμα και αν, που το βρίσκω πολύ απίθανο, τον καλέσουν μπροστά στον Πιλάτο, στη χειρότερη να πληρώσει το υπόλοιπο του προστίμου. Ποιος θα τον κατηγορήσει ότι προσπάθησε να εξαπατήσει. Εσύ πάντως τα χέρια σου πλυμένα θα τα χεις. Αυτός δήλωσε ότι χρόνος κατασκευής είναι προ του '03, εσύ βρήκες μία α/φ που το αποδεικνύει. Υπάρχει ένα ζήτημα για την παλαιότητα της εγκατάστασης αυθαίρετης χρήσης στους νόμιμους χώρους. Αλλά και εδώ δε μπορεί να ισχυριστεί κανείς τίποτα. Πάρκιν 41 μ2 σε συνέχεια αυθαίρετων 54 μ2 πλέον στον α' όροφο. Εύκολα θεωρείται η εγκατάσταση κύριας χρήσης από την κατασκευή και όχι από τα πλακάκια...

 

2. ναι, απάντησε και στην τελευταία παρατήρησή μου, όμως...

 

3. οι υπόλοιποι όροφοι, άλλαξαν μεν θέση αλλά δεν άλλαξε ο όγκος τους. Η ΥΥ πηγαίνει στα μ2 του υπογείου α) γιατί του υπογείου αυξήθηκε ο υπέργειος όγκος και β) γιατί είναι περισσότερα

 

4. ναι, εφόσον γίνει και ο έλεγχος με <>2200 κλπ.

 

5. Η λέξη παράλογο έχει λεξάριθμο 4014, τυχαίο...; Δε νομίζω!

 

- Κεραμοσκεπή??? Δεν είχες πει για κεραμοσκεπή στο 1ο ποστ.

Αποτελεί τη στέγαση του α' (-->β') ορόφου, οπότε με την κατασκευή της γίνεται η ολοκλήρωση του ορόφου (μάλλον δεν είναι η περίπτωσή σου),

ή υπάρχει και πλάκα ενδιάμεσα (ο χώρος παραμένει μη προσβασιμος), οπότε πρέπει να ρυθμιστεί με αναλυτικό η κατασκευή της.

 

- Μόλις πρόσεξα ότι αναφέρεις στο 1ο ποστ ότι το γηπεδο είναι αδιαίρετο αλλά έχει και κατάτμηση. ?

[alexandergreek]

Ναι, το οικόπεδο έχει υποστεί κατάτμηση: Περιέργως έτσι ισχυρίζεται ο πελάτης, του ζήτησα βέβαια να μου προσκομίσει τη Συμβολαιογραφική Πράξη Κατάτμησης, να δούμε σε τί αναφερόμαστε. Στο ενιαίο οικόπεδο πάντως (ενιαίο πρίν απο την κατάτμηση) έχουν κατασκευαστεί 5 μεζονέττες, με νόμιμη επιφάνεια ΚΧ = 210 τμ.

Καθεμία έχει 40,8 τμ νόμιμα, και αλλα 299 τμ υπερβάσεις + αλλαγή χρήσης!! (Ελλάς το μεγαλείο σου).

Edited Απρίλιος 19 , 2012 by alexandergreek